Флиппинг — зло. Часть 3. Хуже дурака только дурак с инициативой
Первая часть (тык)
Вторая часть (тык)
Итак, флиппер, преисполненныйвидео из Тик-Тока вдохновением, открыл Циан:
2. Покупка объекта
Для успешного флиппинга идеальным выбором будет недооценённый объект с минимальной конкуренцией при продаже. Им может стать «убитая» квартира, новостройка или лот с дисконтом.
Хотя новостройка по ДДУ не является прямой инвестицией, этот инструмент легко совмещается с флиппингом.
Опустим такие подробности, как знание рынка, жилых комплексов, планировок и так далее. Флиппер по умолчанию компетентен в вопросе.
Итак, вы нашли такой объект. Теперь вопрос. Зачем тратить ещё больше денег, растягивать инвестицию и терять маржинальность на ремонте, когда можно просто взять и сразу перепродать? Ваш бизнес про доход или про трудоустройство десятков специалистов за ваш счёт?
3. Ремонт и улучшение
Для того, чтобы shell&core превратить в fit out, вам нужно закрыть следующие позиции: дизайнер, инженер-проектировщик, сметчик, прораб, технадзор, строители (электрик, штукатур, плиточник и т.д.), мастер по кухонной мебели, мастер по корпусной мебели, хоумстейджер. А также вам понадобится проджект-менеджер, который будет заниматься закупками и координировать участников проекта.
Это просто чтобы вы оценили масштаб. А дальше начинается обычный строительный квест: суммы, сроки, люди, контроль, координация, суммы, сроки…*
Сделать отделку в 2-3 раза дешевле рынка не получится. Покупатель также не «зашивает» ремонт в ипотеку или рассрочку: либо переплачивает наличными вам, либо делает ремонт сам за наличные.
Сдюжите? Уверены?
Если какие-то из ролей исполняете вы сами, не забывайте свой труд тоже оценивать. Если работаете бесплатно, приходите к нам — вакансия эльфа-домовика открыта всегда. Напишите сюда.
Итак, вы победили отделку. Теперь вопрос. Если вы умеете в хороший ремонт, ещё и дешевле рынка, то зачем вам вообще флиппинг? Просто делайте ремонты покупателям новостроек. Маржинальность ремонтной компании выше на порядок, клиенты сами встанут в очередь, никакой головной боли с покупкой и продажей недвижимости, не будет простоя у строителей.
*Специалисты в ремонте, поправьте нас в комментариях, если что-то упустили или дезинформировали
4. Продажа объекта
Объект отделан, задекорирован и готов к продаже. Время сверить план-факт по затратам.
Во сколько обошёлся ремонт и декор? Сколько времени потратили? Что по издержкам, человеческому фактору, отступлению от проекта?
Ваша задача — продать за максимальную цену в минимальный срок. Ваш основной риск — ликвидность. Учитывая, что ваша цена по умолчанию завышена, готовьтесь либо к простою, либо к дисконту.
Если же вы умудрились не прогореть на покупке и ремонте, теперь ваша доходность точно не превысит банковский депозит. Даже самый сильный брокер не обеспечит вам продажу с наценкой 10-15%, не говоря про 25%, иначе математика проекта не сходится.
Флиппинг интересен только исполнителям: брокерам, дизайнерам, ремонтникам. Застройщики сами не любят отделку даже с огромным дисконтом, но для улучшения ликвидности «упаковывают» её в ипотеку.
Флиппинг на максималках, редевелопмент, тоже показал свою низкую доходность. Изучите историю Колди и KR Properties.
Если нам не удалось вас убедить отказаться от идеи флиппинга логическими доводами, убедим эмоциональными. Мы принципиально не продаём новостройки под флиппинг. Если вы к нам приходите с таким запросом, либо переориентируем вас, либо откажемся работать. Репутация дороже 🖤
#ликбез
#флиппинг
Первая часть (тык)
Вторая часть (тык)
Итак, флиппер, преисполненный
2. Покупка объекта
Для успешного флиппинга идеальным выбором будет недооценённый объект с минимальной конкуренцией при продаже. Им может стать «убитая» квартира, новостройка или лот с дисконтом.
Хотя новостройка по ДДУ не является прямой инвестицией, этот инструмент легко совмещается с флиппингом.
Опустим такие подробности, как знание рынка, жилых комплексов, планировок и так далее. Флиппер по умолчанию компетентен в вопросе.
Итак, вы нашли такой объект. Теперь вопрос. Зачем тратить ещё больше денег, растягивать инвестицию и терять маржинальность на ремонте, когда можно просто взять и сразу перепродать? Ваш бизнес про доход или про трудоустройство десятков специалистов за ваш счёт?
3. Ремонт и улучшение
Для того, чтобы shell&core превратить в fit out, вам нужно закрыть следующие позиции: дизайнер, инженер-проектировщик, сметчик, прораб, технадзор, строители (электрик, штукатур, плиточник и т.д.), мастер по кухонной мебели, мастер по корпусной мебели, хоумстейджер. А также вам понадобится проджект-менеджер, который будет заниматься закупками и координировать участников проекта.
Это просто чтобы вы оценили масштаб. А дальше начинается обычный строительный квест: суммы, сроки, люди, контроль, координация, суммы, сроки…*
Сделать отделку в 2-3 раза дешевле рынка не получится. Покупатель также не «зашивает» ремонт в ипотеку или рассрочку: либо переплачивает наличными вам, либо делает ремонт сам за наличные.
Сдюжите? Уверены?
Если какие-то из ролей исполняете вы сами, не забывайте свой труд тоже оценивать. Если работаете бесплатно, приходите к нам — вакансия эльфа-домовика открыта всегда. Напишите сюда.
Итак, вы победили отделку. Теперь вопрос. Если вы умеете в хороший ремонт, ещё и дешевле рынка, то зачем вам вообще флиппинг? Просто делайте ремонты покупателям новостроек. Маржинальность ремонтной компании выше на порядок, клиенты сами встанут в очередь, никакой головной боли с покупкой и продажей недвижимости, не будет простоя у строителей.
*Специалисты в ремонте, поправьте нас в комментариях, если что-то упустили или дезинформировали
4. Продажа объекта
Объект отделан, задекорирован и готов к продаже. Время сверить план-факт по затратам.
Во сколько обошёлся ремонт и декор? Сколько времени потратили? Что по издержкам, человеческому фактору, отступлению от проекта?
Ваша задача — продать за максимальную цену в минимальный срок. Ваш основной риск — ликвидность. Учитывая, что ваша цена по умолчанию завышена, готовьтесь либо к простою, либо к дисконту.
Если же вы умудрились не прогореть на покупке и ремонте, теперь ваша доходность точно не превысит банковский депозит. Даже самый сильный брокер не обеспечит вам продажу с наценкой 10-15%, не говоря про 25%, иначе математика проекта не сходится.
Флиппинг интересен только исполнителям: брокерам, дизайнерам, ремонтникам. Застройщики сами не любят отделку даже с огромным дисконтом, но для улучшения ликвидности «упаковывают» её в ипотеку.
Флиппинг на максималках, редевелопмент, тоже показал свою низкую доходность. Изучите историю Колди и KR Properties.
Если нам не удалось вас убедить отказаться от идеи флиппинга логическими доводами, убедим эмоциональными. Мы принципиально не продаём новостройки под флиппинг. Если вы к нам приходите с таким запросом, либо переориентируем вас, либо откажемся работать. Репутация дороже 🖤
#ликбез
#флиппинг
Навигация по каналу
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
Роза ветров. Часть 1. Западная экологичность
Это один из самых эксплуатируемых мифов в московской недвижимости. Розу ветров используют в качестве обоснования, почему запад — это экологично и элитно, а восток — грязно, для мещан и вообще фу. Это враньё и манипуляция, но давайте по порядку.
Роза ветров — это показатель среднего по скорости и направлению ветра в местности. Название «роза» связано с тем, что визуализация похожа на розу (иллюстрации к посту).
Розу ветров использовали ещё зодчие Древней Руси. Про экологию тогда не знали, но про пожары и подветренную сторону — очень даже. С этим связана одна из версий, почему улицы и переулки старых городов кривые.
В Москве в годовом исчислении преобладает юго-западный ветер: западный летом и южный зимой. Получаем первую нестыковку: подветренное западное направление престижное, южное — нет.
Тут же вторая нестыковка: в среднем ветер южный или западный, но в моменте он может быть любым. Проверяется элементарно: проследите направление пара от ТЭЦ или дыма во время пожара. Старожилы могут помнить, как летом может доходить смог от торфяника в Шатуре: это более 100 км от Москвы строго на восток.
В общем, явного преимущества сторон света или исторической связи застройки с ветром нет. А что насчёт экологичности? Градостроительная политика СССР подразумевала концентрацию промзон на востоке и юго-востоке. Причём только после 1940-х годов. И… всё. Экологию для жителей этих районов ухудшало близкое соседство с промзонами, а не роза ветров. Соседи Дорхимзавода в Дорогомилове (построен в 1929 году), кстати, тоже терпели производство лаков и серной кислоты.
Сейчас, когда промзоны проходят ревитализацию, источниками загрязнения воздуха являются автомобили и летние пожары. Чистота воздуха будет зависеть от близости к трассам и лесным массивам и от направления ветра в моменте. Выхлопы от автомобилей одинаково неприятные на Кутузовском проспекте и шоссе Энтузиастов, смог во время торфяных пожаров если накрывает, то весь город, а роза ветров работает только в презентациях.
А ещё на экологическую обстановку, в частности, на охлаждение и поглощение пыли, влияют деревья. Откройте карту и посмотрите на пятна Царицына, Кузьминок, Измайловского парка и Сокольников с Лосиным островом.
#экзорцизм
#ликбез
Это один из самых эксплуатируемых мифов в московской недвижимости. Розу ветров используют в качестве обоснования, почему запад — это экологично и элитно, а восток — грязно, для мещан и вообще фу. Это враньё и манипуляция, но давайте по порядку.
Роза ветров — это показатель среднего по скорости и направлению ветра в местности. Название «роза» связано с тем, что визуализация похожа на розу (иллюстрации к посту).
Розу ветров использовали ещё зодчие Древней Руси. Про экологию тогда не знали, но про пожары и подветренную сторону — очень даже. С этим связана одна из версий, почему улицы и переулки старых городов кривые.
В Москве в годовом исчислении преобладает юго-западный ветер: западный летом и южный зимой. Получаем первую нестыковку: подветренное западное направление престижное, южное — нет.
Тут же вторая нестыковка: в среднем ветер южный или западный, но в моменте он может быть любым. Проверяется элементарно: проследите направление пара от ТЭЦ или дыма во время пожара. Старожилы могут помнить, как летом может доходить смог от торфяника в Шатуре: это более 100 км от Москвы строго на восток.
В общем, явного преимущества сторон света или исторической связи застройки с ветром нет. А что насчёт экологичности? Градостроительная политика СССР подразумевала концентрацию промзон на востоке и юго-востоке. Причём только после 1940-х годов. И… всё. Экологию для жителей этих районов ухудшало близкое соседство с промзонами, а не роза ветров. Соседи Дорхимзавода в Дорогомилове (построен в 1929 году), кстати, тоже терпели производство лаков и серной кислоты.
Сейчас, когда промзоны проходят ревитализацию, источниками загрязнения воздуха являются автомобили и летние пожары. Чистота воздуха будет зависеть от близости к трассам и лесным массивам и от направления ветра в моменте. Выхлопы от автомобилей одинаково неприятные на Кутузовском проспекте и шоссе Энтузиастов, смог во время торфяных пожаров если накрывает, то весь город, а роза ветров работает только в презентациях.
А ещё на экологическую обстановку, в частности, на охлаждение и поглощение пыли, влияют деревья. Откройте карту и посмотрите на пятна Царицына, Кузьминок, Измайловского парка и Сокольников с Лосиным островом.
#экзорцизм
#ликбез
Incerto
Занимательный факт №4 Многие хотят, чтобы недвижимость подешевела, только это никому это не выгодно #фанфэкт
Дефляция
Пётр Монич, спасибо за репост и треды 🖤
Объясним, почему покупателям невыгодно, чтобы недвижимость дешевела.
Вспомните свои чувства, когда вы приобрели что-то, а на следующий день это было на скидке? Обидно? Чувствовали упущенную выгоду? Злились?
Если бы знали об акции, стали бы торопиться? Этим «чем-то» в теории может быть и недвижимость. А столкнувшись с такой подставой, захотите покупать там снова?
Мы уже писали про потерю доверия ко вкладам, если их заморозят. И первое, с чем столкнётся рынок недвижимости, — утрата доверия инвесторов. Никто не любит «ловить лося» и фиксировать убытки.
Фиксировать? Подождите… Когда цены начинают падать, где гарантия, что «дно» не будет пробито? Почему снижение цен остановится на вашей покупке? Появляется риск дефляционной спирали, атрибутами которой будут продолжающееся падение цен, нулевая ликвидность и деградация продукта.
В чём ваша мотивация покупать, когда можно подождать, а дальше подешевеет? А как продавать, если недвижимость продолжает дешеветь, а покупатели ждут и ждут? Отсюда нулевая ликвидность.
Зачем застройщикам строить, когда дешевеющий рынок принесёт только убытки? В текущей стройке будет максимальное удешевление, новые дома не начнут строить, действующий жилой фонд продолжит ветшать. Отсюда деградация продукта.
Вот и говорим, невыгодно. Должна быть уверенность в том, что недвижимость дорожает и аккумулирует в себе деньги, фонд обновляется, и в дальнейшем будет мотивация совершать повторные сделки.
Не забывайте, что недвижимость — системообразующий сегмент экономики, и она тянет за собой другие сегменты.
А дефляция — настолько же страшное, насколько редкое явление. Это не повышение доступности продукта, а вырождение рынка
#ликбез
Пётр Монич, спасибо за репост и треды 🖤
Объясним, почему покупателям невыгодно, чтобы недвижимость дешевела.
Вспомните свои чувства, когда вы приобрели что-то, а на следующий день это было на скидке? Обидно? Чувствовали упущенную выгоду? Злились?
Если бы знали об акции, стали бы торопиться? Этим «чем-то» в теории может быть и недвижимость. А столкнувшись с такой подставой, захотите покупать там снова?
Мы уже писали про потерю доверия ко вкладам, если их заморозят. И первое, с чем столкнётся рынок недвижимости, — утрата доверия инвесторов. Никто не любит «ловить лося» и фиксировать убытки.
Фиксировать? Подождите… Когда цены начинают падать, где гарантия, что «дно» не будет пробито? Почему снижение цен остановится на вашей покупке? Появляется риск дефляционной спирали, атрибутами которой будут продолжающееся падение цен, нулевая ликвидность и деградация продукта.
В чём ваша мотивация покупать, когда можно подождать, а дальше подешевеет? А как продавать, если недвижимость продолжает дешеветь, а покупатели ждут и ждут? Отсюда нулевая ликвидность.
Зачем застройщикам строить, когда дешевеющий рынок принесёт только убытки? В текущей стройке будет максимальное удешевление, новые дома не начнут строить, действующий жилой фонд продолжит ветшать. Отсюда деградация продукта.
Вот и говорим, невыгодно. Должна быть уверенность в том, что недвижимость дорожает и аккумулирует в себе деньги, фонд обновляется, и в дальнейшем будет мотивация совершать повторные сделки.
Не забывайте, что недвижимость — системообразующий сегмент экономики, и она тянет за собой другие сегменты.
А дефляция — настолько же страшное, насколько редкое явление. Это не повышение доступности продукта, а вырождение рынка
#ликбез
Вайтбокс — зло
Когда вам говорят про гибкость и удобство черновой отделки, перед вами либо новичок на рынке, либо ваш собеседник считает, что вы #немамонт
Не то чтобы квартиры с вайтбоксом покупают плохо или это какой-то неликвид, просто промежуточную отделку конечный пользователь переделает примерно в 100% случаев. Этому есть две причины:
1. Низкое качество продукта.
Так сложилось исторически. Не получается у застройщиков и подрядчиков хорошо выполнить черновые работы. Мы не знаем причин этого явления, но хороший вайтбокс — явление исключительное
2. Вам как минимум откажут в гарантии на отделку.
Как максимум — в выполнении работы. Дизайнеры, технадзор, плиточники, маляры, сантехники и другие специалисты вполне логично не захотят отвечать за плохое качество финишной отделки, когда подготовительные работы выполнял неизвестно кто и с большой вероятностью некачественно.
Мы видели пару случаев, когда переделывали качественный вайтбокс, потому что специалисты не готовы брать на себя риски за чужой брак. Ноль осуждения, сами бы поступили так же.
Любопытно, что в зависимости от стоимости финишного покрытия и работ по его монтажу, вайтбокс составляет 30-60% от всей стоимости отделки. То есть достаточно много, и сами черновые работы требуют высокой квалификации строителей. А мыредиски при расчёте расходов клиента после покупки и времени заезда в квартиру всегда игнорируем наличие вайтбокса и накидываем немного и в сумму, и в срок.
Коллеги в офисах продаж, не судите строго. Мы предпочитаем не строить иллюзий, но будем рады ошибиться 😉
А вот в отношении fit out мы не настолько категоричны. Есть примеры хороших работ как по дизайну, так и по исполнению.
Если хотите квартиру в новостройке с ремонтом, пишите. Подберём варианты с финишной отделкой и без 🖤
#ликбез
Когда вам говорят про гибкость и удобство черновой отделки, перед вами либо новичок на рынке, либо ваш собеседник считает, что вы #немамонт
Не то чтобы квартиры с вайтбоксом покупают плохо или это какой-то неликвид, просто промежуточную отделку конечный пользователь переделает примерно в 100% случаев. Этому есть две причины:
1. Низкое качество продукта.
Так сложилось исторически. Не получается у застройщиков и подрядчиков хорошо выполнить черновые работы. Мы не знаем причин этого явления, но хороший вайтбокс — явление исключительное
2. Вам как минимум откажут в гарантии на отделку.
Как максимум — в выполнении работы. Дизайнеры, технадзор, плиточники, маляры, сантехники и другие специалисты вполне логично не захотят отвечать за плохое качество финишной отделки, когда подготовительные работы выполнял неизвестно кто и с большой вероятностью некачественно.
Мы видели пару случаев, когда переделывали качественный вайтбокс, потому что специалисты не готовы брать на себя риски за чужой брак. Ноль осуждения, сами бы поступили так же.
Любопытно, что в зависимости от стоимости финишного покрытия и работ по его монтажу, вайтбокс составляет 30-60% от всей стоимости отделки. То есть достаточно много, и сами черновые работы требуют высокой квалификации строителей. А мы
Коллеги в офисах продаж, не судите строго. Мы предпочитаем не строить иллюзий, но будем рады ошибиться 😉
А вот в отношении fit out мы не настолько категоричны. Есть примеры хороших работ как по дизайну, так и по исполнению.
Если хотите квартиру в новостройке с ремонтом, пишите. Подберём варианты с финишной отделкой и без 🖤
#ликбез
Маткап в недвижимости — зло
С 1 февраля материнский капитал проинденкируют. На первого ребёнка он составит 690 тысяч, при рождении второго ещё 222 тысячи.
Пенсионный фонд выделяет эти деньги для целевого пользования. Потратить материнский капитал можно на:
• покупку недвижимости
• строительство дома
• образование ребёнка
• накопительную часть пенсии родителя
• адаптацию ребёнка-инвалида
• ежемесячную выплату для малообеспеченных семей
Мы не рекомендуем тратить маткап на недвижимость. В течение полугода после покупки за наличные или погашения ипотеки вы будете обязаны выделить долю от квартиры или дома в собственность ребёнку. Это, в свою очередь, усложнит потенциальную продажу жилья. Вам понадобится разрешение органов опеки на продажу вашего объекта, а также выделить не меньшую по площади и стоимости долю в собственность ребёнку в другой квартире или доме.
Также наличие права собственности несовершеннолетнего может не понравиться некоторым покупателям и стать причиной отказа от сделки с вами.
Большую выгоду при текущих ценах вы не получите — платёж по семейной ипотеке при применении маткапа снижается примерно на 4 тысячи. При этом точно сделаете объект менее ликвидным.
Мы рассказывали, что конечному покупателю стоит задуматься об инвестиционной составляющей и ликвидности. Маткап туда же. Лучшене связывайтесь с опекой подготовьте себе запасной аэродром.
Если ищете семейную квартиру в Москве, пишите
Upd. Поправили сумму индексации
#ликбез
#мнение
С 1 февраля материнский капитал проинденкируют. На первого ребёнка он составит 690 тысяч, при рождении второго ещё 222 тысячи.
Пенсионный фонд выделяет эти деньги для целевого пользования. Потратить материнский капитал можно на:
• покупку недвижимости
• строительство дома
• образование ребёнка
• накопительную часть пенсии родителя
• адаптацию ребёнка-инвалида
• ежемесячную выплату для малообеспеченных семей
Мы не рекомендуем тратить маткап на недвижимость. В течение полугода после покупки за наличные или погашения ипотеки вы будете обязаны выделить долю от квартиры или дома в собственность ребёнку. Это, в свою очередь, усложнит потенциальную продажу жилья. Вам понадобится разрешение органов опеки на продажу вашего объекта, а также выделить не меньшую по площади и стоимости долю в собственность ребёнку в другой квартире или доме.
Также наличие права собственности несовершеннолетнего может не понравиться некоторым покупателям и стать причиной отказа от сделки с вами.
Большую выгоду при текущих ценах вы не получите — платёж по семейной ипотеке при применении маткапа снижается примерно на 4 тысячи. При этом точно сделаете объект менее ликвидным.
Мы рассказывали, что конечному покупателю стоит задуматься об инвестиционной составляющей и ликвидности. Маткап туда же. Лучше
Если ищете семейную квартиру в Москве, пишите
Upd. Поправили сумму индексации
#ликбез
#мнение
Депозиты vs недвижимость
Зачем недвига, когда вклад или облигации принесут большую доходность?
Для недвижимости нормальная доходность колеблется в диапазоне 4-20% годовых. Депозиты сегодня дают больше. Выходит, депозит выгоднее?
А вот и нет. Эти инструменты рассчитаны на разный горизонт планирования. Депозит рассчитан на срок до трёх лет, недвижимость — гораздо дольше.
От гособлигаций в долгосрочной перспективе отличие в том, что последние после покупки приносят фиксированный купонный доход, стоимость бумаг в моменте зависит только от ставки ЦБ, а к погашению облигаций с последним купоном вы получаете их номинальную стоимость. Ну и, конечно, порог входа намного ниже. Стоимость недвижимости растёт, как правило, пропорционально инфляции, арендные платежи тоже растут, при этом доходы не так точно прогнозируются, и всегда есть риск потери арендатора.
Бонус-трек. В депозитах и ценных бумагах нельзя жить или работать, а в собственной недвижимости — можно.
Если вашему капиталу нужно «пересидеть» годик-другой, вам точно в депозиты, если только собираете капитал, вам в депозиты и облигации, для солидных сумм на долгий срок — недвижимость. А с текущими рассрочками в новостройках можно хорошо комбинировать эти инструменты.
И не забывайте про диверсификацию. Чур никаких «all in» 😉
За хорошей недвижимостью в новых домах Москвы обращайтесь
Не является инвестиционной рекомендацией, в т.ч. индивидуальной в значении ст.ст. 6.1 и 6.2 Федерального закона №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996
#ликбез
#инвестиции
Зачем недвига, когда вклад или облигации принесут большую доходность?
Для недвижимости нормальная доходность колеблется в диапазоне 4-20% годовых. Депозиты сегодня дают больше. Выходит, депозит выгоднее?
А вот и нет. Эти инструменты рассчитаны на разный горизонт планирования. Депозит рассчитан на срок до трёх лет, недвижимость — гораздо дольше.
От гособлигаций в долгосрочной перспективе отличие в том, что последние после покупки приносят фиксированный купонный доход, стоимость бумаг в моменте зависит только от ставки ЦБ, а к погашению облигаций с последним купоном вы получаете их номинальную стоимость. Ну и, конечно, порог входа намного ниже. Стоимость недвижимости растёт, как правило, пропорционально инфляции, арендные платежи тоже растут, при этом доходы не так точно прогнозируются, и всегда есть риск потери арендатора.
Бонус-трек. В депозитах и ценных бумагах нельзя жить или работать, а в собственной недвижимости — можно.
Если вашему капиталу нужно «пересидеть» годик-другой, вам точно в депозиты, если только собираете капитал, вам в депозиты и облигации, для солидных сумм на долгий срок — недвижимость. А с текущими рассрочками в новостройках можно хорошо комбинировать эти инструменты.
И не забывайте про диверсификацию. Чур никаких «all in» 😉
За хорошей недвижимостью в новых домах Москвы обращайтесь
Не является инвестиционной рекомендацией, в т.ч. индивидуальной в значении ст.ст. 6.1 и 6.2 Федерального закона №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996
#ликбез
#инвестиции
Лапомойки — не зло. Но бесполезны
Почти в каждом проекте проектируют лапомойки. Это такая мокрая точка с душем и поддоном в подъезде. Заходите после прогулки с собакой, моете лапы, выходите чистыми. Кайф же?
На картинке — да. Когда вы изрядно вывозитесь в грязи вместе с собакой, вы пройдёте через лобби в лапомойку. Как на рендерах, вымоете и высушите питомца (и обувь). А затем… вернётесь обратно в лобби, где сами только что натоптали. В лифте тоже не стерильная чистота. И снова будете мыть лапы в квартире.
С маленькими собаками легче, но не намного: идеально высушить после мытья не получится, и остаток пути на руках будете вытирать собаку своей верхней одеждой.
Ещё никто не покажет, где на рендере расходные материалы (большие полотенца, коврики, шампуни, фен). И никто не объяснит, что делать, если собаке не подходит универсальный шампунь.
Картинки красивые, но первый же UX-тест лапомойки провалят с треском. Для комфортной жизни с собакой обращайте внимание на благоустройство двора, наличие парка и самое главное — планировку квартиры.
Пишите, если ищете квартиру для жизни с собакой
Фото к посту — рендер проекта Мираполис от ГК Основа
#ликбез
Почти в каждом проекте проектируют лапомойки. Это такая мокрая точка с душем и поддоном в подъезде. Заходите после прогулки с собакой, моете лапы, выходите чистыми. Кайф же?
На картинке — да. Когда вы изрядно вывозитесь в грязи вместе с собакой, вы пройдёте через лобби в лапомойку. Как на рендерах, вымоете и высушите питомца (и обувь). А затем… вернётесь обратно в лобби, где сами только что натоптали. В лифте тоже не стерильная чистота. И снова будете мыть лапы в квартире.
С маленькими собаками легче, но не намного: идеально высушить после мытья не получится, и остаток пути на руках будете вытирать собаку своей верхней одеждой.
Ещё никто не покажет, где на рендере расходные материалы (большие полотенца, коврики, шампуни, фен). И никто не объяснит, что делать, если собаке не подходит универсальный шампунь.
Картинки красивые, но первый же UX-тест лапомойки провалят с треском. Для комфортной жизни с собакой обращайте внимание на благоустройство двора, наличие парка и самое главное — планировку квартиры.
Пишите, если ищете квартиру для жизни с собакой
Фото к посту — рендер проекта Мираполис от ГК Основа
#ликбез
Парусность
Вам же доводилось ощущать на себе силу ветра? Зданиям тоже. Для того чтобы фасады и несущие конструкции выдерживали ветер, при проектировании учитывают парусность.
Под этим понятием подразумевают «чувствительность» конструкции к ветровым нагрузкам. Учитываются сила, направления и порывы ветра, площадь сечений здания, распределение массы и так далее.
Особенно важно учитывать парусность при проектировании небоскрёбов, чтобы они не раскачивались как деревья. Поэтому в них такие огромные фундаменты, сваи на несколько десятков метров, используется жирный и напряжённый бетон. В некоторых даже устанавливают огромные инерционные демпферы (как-нибудь расскажем про них). Так что дороговизна небоскрёба обусловлена не только аппетитом девелопера, но и высокой стоимостью строительства. Так вот и уходят деньги на ветер
#чтотонастроительном
#ликбез
Вам же доводилось ощущать на себе силу ветра? Зданиям тоже. Для того чтобы фасады и несущие конструкции выдерживали ветер, при проектировании учитывают парусность.
Под этим понятием подразумевают «чувствительность» конструкции к ветровым нагрузкам. Учитываются сила, направления и порывы ветра, площадь сечений здания, распределение массы и так далее.
Особенно важно учитывать парусность при проектировании небоскрёбов, чтобы они не раскачивались как деревья. Поэтому в них такие огромные фундаменты, сваи на несколько десятков метров, используется жирный и напряжённый бетон. В некоторых даже устанавливают огромные инерционные демпферы (как-нибудь расскажем про них). Так что дороговизна небоскрёба обусловлена не только аппетитом девелопера, но и высокой стоимостью строительства. Так вот и уходят деньги на ветер
#чтотонастроительном
#ликбез
Моллированное стекло
Вам же доводилось видеть криволинейное остекление на зданиях? Это моллированное стекло, оно же гнутое, оно же радиусное. Название происходит от латинского mollio, что означает размягчать или плавить.
Технология производства угадывается из названия: лист стекла нагревают до ~600°C и сгибают до нужной формы. И это — сложнейшая инженерная задача. При производстве нужна очень высокая точность: важно не просто выдержать геометрию, с сделать буквально идеальные идентичные изделия. Ведь они помимо одинаковой толщины должны одинаково выглядеть на разных этажах здания и одинаково блестеть на солнце. Помимо самого стекла, сложности возникают с производством рам, фурнитуры, транспортировкой, монтажом, реставрацией и эксплуатацией. И на каждом шагу есть риск трещин прямо в месте изгиба.
Как следствие, очень дорогостоящее производство, часто вручную. Одно радиусное окно может стоить в производстве как 10-50 обычных. Помимо этого, при скруглении углов теряется немного площади здания, что тоже отражается на цене.
Кстати, стеклу можно придать не только форму выпуклого цилиндра. Для куполов может быть выполнено сферическое и конусное моллирование. А ещё бывает негативное моллирование — это когда фасад вогнутый, а не выпуклый.
Когда встречаете такое решение в здании, это явная заявка на «дорого и богато» и на продукт высокого класса. Хотя бывает и так, что делают колхоз или удешевляют проект и превращают радиусное окно в несколько плоских.
На картинках к посту рендеры Stone Римская (с негативным моллированием) и будущего проекта Veil от MR Private в районе Чистых Прудов. Если последний утвердят, будет уникальный трофейный продукт с полностью криволинейным фасадом и астрономической себестоимостью
#ликбез
#чтотонастроительном
Вам же доводилось видеть криволинейное остекление на зданиях? Это моллированное стекло, оно же гнутое, оно же радиусное. Название происходит от латинского mollio, что означает размягчать или плавить.
Технология производства угадывается из названия: лист стекла нагревают до ~600°C и сгибают до нужной формы. И это — сложнейшая инженерная задача. При производстве нужна очень высокая точность: важно не просто выдержать геометрию, с сделать буквально идеальные идентичные изделия. Ведь они помимо одинаковой толщины должны одинаково выглядеть на разных этажах здания и одинаково блестеть на солнце. Помимо самого стекла, сложности возникают с производством рам, фурнитуры, транспортировкой, монтажом, реставрацией и эксплуатацией. И на каждом шагу есть риск трещин прямо в месте изгиба.
Как следствие, очень дорогостоящее производство, часто вручную. Одно радиусное окно может стоить в производстве как 10-50 обычных. Помимо этого, при скруглении углов теряется немного площади здания, что тоже отражается на цене.
Кстати, стеклу можно придать не только форму выпуклого цилиндра. Для куполов может быть выполнено сферическое и конусное моллирование. А ещё бывает негативное моллирование — это когда фасад вогнутый, а не выпуклый.
Когда встречаете такое решение в здании, это явная заявка на «дорого и богато» и на продукт высокого класса. Хотя бывает и так, что делают колхоз или удешевляют проект и превращают радиусное окно в несколько плоских.
На картинках к посту рендеры Stone Римская (с негативным моллированием) и будущего проекта Veil от MR Private в районе Чистых Прудов. Если последний утвердят, будет уникальный трофейный продукт с полностью криволинейным фасадом и астрономической себестоимостью
#ликбез
#чтотонастроительном
Регистрации в апартах быть? Опять?
МВД выступило за легализацию регистрации в апартамертах.
Источник
Мотивация МВД понятна: ведомство из соображений безопасности хочет точно знать, кто где находится. Ликвидность и инвест. привлекательность апартаментов в случае разрешения регистрации также вырастут.
Мы воспринимаем такую новость скептически. Очень-очень скептически. Весь смысл «жилья второго сорта» в его статусе нежилого помещения и отсутствии регистрации и, как следствие, возможности пользоваться социальной инфраструктурой. Все прочие минусы: налоги, коммуналка, СНИПы, СанПиНы, «токсичное» окружение здания — мелочь на фоне вопроса регистрации.
Что касается учёта нахождения граждан, то правоохранители и так всё видят. У собственника недвижимость отображается на Госуслугах. Если нужны арендаторы, можно же просто сделать опцию по подгрузке договора аренды в те же Госуслуги или УК? Если среди подписчиков есть знатоки миграционного учёта, Госуслуг или управления коммерческой недвижимостью, напишите ваше профессиональное мнение в комментариях.
Апартаменты часто сдают вчёрную, и проблема не в отсутствии регистрации, а в отбеливании рынка аренды (с квартирами то же самое).
Если брокеры и застройщики снова начнут раскачивать тему с пропиской и инвестиционным ростом, кто-то точно считает, что вы #немамонт. Апартаменты — это отличная недвижимость, но она подходит не для всего. Как пиджачное жильё, для сдачи в аренду (не внаём!), как второе жильё или для сепарации взрослым детям — то что надо. На перепродажу или как единственное жильё, особенно для иногороднего покупателя — плохая идея. Не дайте себя одурачить.
Мы с удовольствием продадим вам те же Зорге 9, Neva Towers или Red7, но только если они соответствуют вашей задаче.
Если хотите новую квартиру или апартамент в Москве, пишите
#новости
#ликбез
МВД выступило за легализацию регистрации в апартамертах.
Источник
Мотивация МВД понятна: ведомство из соображений безопасности хочет точно знать, кто где находится. Ликвидность и инвест. привлекательность апартаментов в случае разрешения регистрации также вырастут.
Мы воспринимаем такую новость скептически. Очень-очень скептически. Весь смысл «жилья второго сорта» в его статусе нежилого помещения и отсутствии регистрации и, как следствие, возможности пользоваться социальной инфраструктурой. Все прочие минусы: налоги, коммуналка, СНИПы, СанПиНы, «токсичное» окружение здания — мелочь на фоне вопроса регистрации.
Что касается учёта нахождения граждан, то правоохранители и так всё видят. У собственника недвижимость отображается на Госуслугах. Если нужны арендаторы, можно же просто сделать опцию по подгрузке договора аренды в те же Госуслуги или УК? Если среди подписчиков есть знатоки миграционного учёта, Госуслуг или управления коммерческой недвижимостью, напишите ваше профессиональное мнение в комментариях.
Апартаменты часто сдают вчёрную, и проблема не в отсутствии регистрации, а в отбеливании рынка аренды (с квартирами то же самое).
Если брокеры и застройщики снова начнут раскачивать тему с пропиской и инвестиционным ростом, кто-то точно считает, что вы #немамонт. Апартаменты — это отличная недвижимость, но она подходит не для всего. Как пиджачное жильё, для сдачи в аренду (не внаём!), как второе жильё или для сепарации взрослым детям — то что надо. На перепродажу или как единственное жильё, особенно для иногороднего покупателя — плохая идея. Не дайте себя одурачить.
Мы с удовольствием продадим вам те же Зорге 9, Neva Towers или Red7, но только если они соответствуют вашей задаче.
Если хотите новую квартиру или апартамент в Москве, пишите
#новости
#ликбез
Анфиладные планировки
Прежде чем мы будем разбирать современные планировки, начнём с матчасти. Расскажем про устаревшие анфиладные и смежные планировки.
Анфиладные планировки использовались ещё в Древнем Египте при строительстве дворцов. Позже их проектировали в Эллладе, Древнем Риме, иногда в средневековых замках и монастырях. Популярность анфилад начала расти в Ренессанс и достигла своего пика в эпоху барокко во Франции и Италии.
Само слово «анфилада» пришло к нам от французского enfilade, образованного от глагола enfiler — дословно «нанизывать». Смысл такого подхода в расположении дверей на одной оси. Это даёт визуальный эффект расширения пространства, увеличивает перспективу обзора и естественное освещение. Для барокко с его шиком и помпезностью — то, что надо. Ещё можно быстро пройти через весь дом.
Основной сценарий владельца такого дома — провести гостей последовательно по залам с эффектом меняющихся декораций. Нередко из этого устраивалось целое шоу. О том, как мог зажечь Король-Солнце Людовик XIV в новеньком Версале и впечатлить на приёме тысячи гостей, в XVII-XVIII веках знал весь мир.
С точки зрения современного обывателя анфилада — это большая public-зона для гостей, еды и развлечений. Тёмная сторона очевидна: полное отсутствие личного пространства, если жить в таком помещении. Поэтому в современных домах их не проектируют.
На фото усадьба Шереметьевых в Кускове (XVIII век) и её планировка. Если не знаете, шпалеры тогда — это обои или гобелены. Хотя малиновая гостиная на последнем фото круче: её декорировали тканью, окрашенной краской из кошенильных жуков, которых тогда вручную собирали в Южной Америке. Это было невероятно дорого, и каждый гость мог оценить статус и богатство хозяина по обоям. А сейчас обои так же не в тренде, как и анфиладные планировки
#ликбез
Прежде чем мы будем разбирать современные планировки, начнём с матчасти. Расскажем про устаревшие анфиладные и смежные планировки.
Анфиладные планировки использовались ещё в Древнем Египте при строительстве дворцов. Позже их проектировали в Эллладе, Древнем Риме, иногда в средневековых замках и монастырях. Популярность анфилад начала расти в Ренессанс и достигла своего пика в эпоху барокко во Франции и Италии.
Само слово «анфилада» пришло к нам от французского enfilade, образованного от глагола enfiler — дословно «нанизывать». Смысл такого подхода в расположении дверей на одной оси. Это даёт визуальный эффект расширения пространства, увеличивает перспективу обзора и естественное освещение. Для барокко с его шиком и помпезностью — то, что надо. Ещё можно быстро пройти через весь дом.
Основной сценарий владельца такого дома — провести гостей последовательно по залам с эффектом меняющихся декораций. Нередко из этого устраивалось целое шоу. О том, как мог зажечь Король-Солнце Людовик XIV в новеньком Версале и впечатлить на приёме тысячи гостей, в XVII-XVIII веках знал весь мир.
С точки зрения современного обывателя анфилада — это большая public-зона для гостей, еды и развлечений. Тёмная сторона очевидна: полное отсутствие личного пространства, если жить в таком помещении. Поэтому в современных домах их не проектируют.
На фото усадьба Шереметьевых в Кускове (XVIII век) и её планировка. Если не знаете, шпалеры тогда — это обои или гобелены. Хотя малиновая гостиная на последнем фото круче: её декорировали тканью, окрашенной краской из кошенильных жуков, которых тогда вручную собирали в Южной Америке. Это было невероятно дорого, и каждый гость мог оценить статус и богатство хозяина по обоям. А сейчас обои так же не в тренде, как и анфиладные планировки
#ликбез
Смежные планировки
Если анфиладная планировка — это про красиво и очень богато, то смежная — про эффективно и экономично. Хотя технически анфиладные планировки — это частный случай смежных, но фишка в построении дверных проёмов на одной линии, чтобы ковровую дорожку постелить.
Смежные планировки позволяют отказаться от коридоров и выжать максимум жилого пространства из помещения. До массового домостроения смежное планирование также повышало эффективность отопления — печь делали либо в середине дома, либо между кухней и горницей (спальней). Примером тому будут многочисленные пяти- и шестистенки.
В XX веке после начала массового строительства многоквартирных домов архитекторы по-своему представляли эргономику, буквально выжимали жилые метры, часто в ущерб коридорам, кухням и санузлам. Так продолжалось от начала строительства хрущёвок до появления П-44 и КОПЭ. Эти серии как раз отличаются наличием изолированных комнат и больших кухонь и стали отправной точкой для современных решений.
На сегодня вопрос об изоляции комнат неактуален. Однако застройщики «забывают» при проектировании про зоны хранения, мокрые точки и зонирование на частное и общественное пространство. Комнаты 10-12 м² в бизнес- и премиум-классе тоже смотрятся странно. Это если не погружаться в такие сложные вещи, как соседство по стоякам, визуальная ось или комплексная проработка жизненного сценария.
Первое фото — модификация «шестистенка»,
второе — двухкомнатная серии I-515/5,
третье — трёхкомнатная серии II-49
Нужен ли вам общий обзор современных планировок с плюсами и минусами (линейки, угловые, распашонки и т.д.) или сразу начнём прожарку конкретных примеров?
👍 — пишем лонгрид
🔥 — даём сразу конкретные примеры
#ликбез
Если анфиладная планировка — это про красиво и очень богато, то смежная — про эффективно и экономично. Хотя технически анфиладные планировки — это частный случай смежных, но фишка в построении дверных проёмов на одной линии, чтобы ковровую дорожку постелить.
Смежные планировки позволяют отказаться от коридоров и выжать максимум жилого пространства из помещения. До массового домостроения смежное планирование также повышало эффективность отопления — печь делали либо в середине дома, либо между кухней и горницей (спальней). Примером тому будут многочисленные пяти- и шестистенки.
В XX веке после начала массового строительства многоквартирных домов архитекторы по-своему представляли эргономику, буквально выжимали жилые метры, часто в ущерб коридорам, кухням и санузлам. Так продолжалось от начала строительства хрущёвок до появления П-44 и КОПЭ. Эти серии как раз отличаются наличием изолированных комнат и больших кухонь и стали отправной точкой для современных решений.
На сегодня вопрос об изоляции комнат неактуален. Однако застройщики «забывают» при проектировании про зоны хранения, мокрые точки и зонирование на частное и общественное пространство. Комнаты 10-12 м² в бизнес- и премиум-классе тоже смотрятся странно. Это если не погружаться в такие сложные вещи, как соседство по стоякам, визуальная ось или комплексная проработка жизненного сценария.
Первое фото — модификация «шестистенка»,
второе — двухкомнатная серии I-515/5,
третье — трёхкомнатная серии II-49
Нужен ли вам общий обзор современных планировок с плюсами и минусами (линейки, угловые, распашонки и т.д.) или сразу начнём прожарку конкретных примеров?
👍 — пишем лонгрид
🔥 — даём сразу конкретные примеры
#ликбез
Современные планировки. Часть 1. Линейный тип
Видим ваши лайки, но как-то маловато. Не жадничайте, лайкайте поактивнее. Нам важно понимать, что вам заходит, и вообще реакции бесплатные.
Будет по одному посту про линейки, распашонки и угловые и ещё два посвятим роскошным вариантам. Будем брать для примеров реальные предложения. Если нравится, можем сразу забронировать 😉
Итак, линейная планировка — это когда окна идут в одну линию и смотрят в одну сторону. Олды их иногда ещё называют «расчёсками». Линейки — самые часто встречающиеся варианты как в башнях, так и в многосекционных домах. Размер квартиры ограничен только размером секции.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть в одну сторону. Во всей квартире будет одинаково светло и тепло в зависимости от стороны света: восток — утро, запад — вечер, юг — в течение дня, север — тёмная сторона. Если сторона света совпадает с предпочтениями семьи, отлично, если есть расхождение или нужно разнообразие — это минус.
Меблировка и окна. Сами окна могут быть только вдоль одной стены. Естественное освещение хуже, чем в угловых и торцевых квартирах, при этом меблировать такие помещения легче.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха без сквозняков во всей квартире. Летом же эффект от открытого окна будет минимальным: от жары спасёт только бризер или кондиционер.
Зонирование. Простое и однозначное: это упрощает дизайн, но накладывает ограничения и может не дать воплотить все задумки и жизненные сценарии.
Метражи помещений. При достаточном количестве окон остаётся манёвр для «нарезки» комнат. Можно сделать более просторную кухню-гостиную за счёт одной-двух спален или две спальни собрать в одну большую. В угловых вариантах с этим тоже достаточно просто, в распашных — сложнее. В комментариях выложим два готовых дизайна от Sminex для Life Time.
Грязную зону в линейке достаточно легко убрать с маршрута кухня-спальня. Особенно актуально, когда у вас дети и домашние животные. При этом можно накосячить, как это сделали Vesper. Учитывая, что квартира в полной отделке, не самый удачный дизайн. А вот в River Park и Life Time с этим справились на пять с плюсом.
Разделение блока спален. Как правило, все спальни расположены по одну сторону от кухни, два блока спален чаще встречаются в угловых и распашонках. Либо проход на кухню будет мимо спален, хотя чаще эта проблема в угловых планировках, как в недавно стартовавшем Mira.
Стояки. Инженерные коммуникации накладывают ограничения на пространство квартиры вне комнат. Коридоры либо занимают маленькую площадь, но при этом узкие и нефункциональные, либо широкие, позволяют оборудовать их зонами хранения и прибавляют площадь (и цену). Посмотрите, как щедро Vesper «отсыпали» метров для гардеробов и мокрых зон и как скромно смотрится на этом фоне планировка в River Park.
Общий метраж. При прочих равных линейки обычно больше угловых, но меньше распашных.
Цены. Тут прямой зависимости от типа планировок нет.
Мы ничего не забыли? Делитесь своими наблюдениями в комментариях
#ликбез
Видим ваши лайки, но как-то маловато. Не жадничайте, лайкайте поактивнее. Нам важно понимать, что вам заходит, и вообще реакции бесплатные.
Будет по одному посту про линейки, распашонки и угловые и ещё два посвятим роскошным вариантам. Будем брать для примеров реальные предложения. Если нравится, можем сразу забронировать 😉
Итак, линейная планировка — это когда окна идут в одну линию и смотрят в одну сторону. Олды их иногда ещё называют «расчёсками». Линейки — самые часто встречающиеся варианты как в башнях, так и в многосекционных домах. Размер квартиры ограничен только размером секции.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть в одну сторону. Во всей квартире будет одинаково светло и тепло в зависимости от стороны света: восток — утро, запад — вечер, юг — в течение дня, север — тёмная сторона. Если сторона света совпадает с предпочтениями семьи, отлично, если есть расхождение или нужно разнообразие — это минус.
Меблировка и окна. Сами окна могут быть только вдоль одной стены. Естественное освещение хуже, чем в угловых и торцевых квартирах, при этом меблировать такие помещения легче.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха без сквозняков во всей квартире. Летом же эффект от открытого окна будет минимальным: от жары спасёт только бризер или кондиционер.
Зонирование. Простое и однозначное: это упрощает дизайн, но накладывает ограничения и может не дать воплотить все задумки и жизненные сценарии.
Метражи помещений. При достаточном количестве окон остаётся манёвр для «нарезки» комнат. Можно сделать более просторную кухню-гостиную за счёт одной-двух спален или две спальни собрать в одну большую. В угловых вариантах с этим тоже достаточно просто, в распашных — сложнее. В комментариях выложим два готовых дизайна от Sminex для Life Time.
Грязную зону в линейке достаточно легко убрать с маршрута кухня-спальня. Особенно актуально, когда у вас дети и домашние животные. При этом можно накосячить, как это сделали Vesper. Учитывая, что квартира в полной отделке, не самый удачный дизайн. А вот в River Park и Life Time с этим справились на пять с плюсом.
Разделение блока спален. Как правило, все спальни расположены по одну сторону от кухни, два блока спален чаще встречаются в угловых и распашонках. Либо проход на кухню будет мимо спален, хотя чаще эта проблема в угловых планировках, как в недавно стартовавшем Mira.
Стояки. Инженерные коммуникации накладывают ограничения на пространство квартиры вне комнат. Коридоры либо занимают маленькую площадь, но при этом узкие и нефункциональные, либо широкие, позволяют оборудовать их зонами хранения и прибавляют площадь (и цену). Посмотрите, как щедро Vesper «отсыпали» метров для гардеробов и мокрых зон и как скромно смотрится на этом фоне планировка в River Park.
Общий метраж. При прочих равных линейки обычно больше угловых, но меньше распашных.
Цены. Тут прямой зависимости от типа планировок нет.
Мы ничего не забыли? Делитесь своими наблюдениями в комментариях
#ликбез
Современные планировки. Часть 2. Угловой тип
Тут рассказывали про линейные планировки, про исторические анфиладные тут и про смежные тут.
Угловая планировка — это когда квартира находится в углу, и окна идут по двум смежным фасадам. Такие планировки всегда бывают в башнях, редко в урбан-блоках и совсем редко в длинных многосекционных домах.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть на две стороны. Видов будет больше, в течение дня в квартире будет светлее. Но если вы предпочитаете тёмную северную сторону, угол дома — не ваша тема.
Меблировка и окна. Естественное освещение в угловых лучше, чем в линейках. Комнату с окнами по двум стенам будет сложнее меблировать, при этом она будет самая освещённая и видовая.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха, при этом можно обеспечить сквозное продувание квартиры. Летом эффект от открытого окна будет лучше, чем в линейке, но хуже, чем в распашонке. В жару с окнами на юг без бризера или кондиционера не обойтись.
Зонирование. Зависит от расположения стояков, входа и мокрых точек. Как правило, вариантов больше, чем в линейках и распашонках.
Метражи помещений. Достаточно гибкие, конечные размеры комнат и коридора будут зависеть только от глубины помещения, стояков и окон.
Грязная зона. Может быть как отделена от основной части квартиры, так и находиться на пешеходных маршрутах жителей. В трёх примерах застройщики молодцы, а Stone Rise подкачали с гостевым санузлом.
Разделение блока спален. Спальни могут быть как единым блоком, так и разделены между собой кухней. Боль угловых квартир — неправильное зонирование со спальнями близко ко входу и кухней в дальней части квартиры. Это связано с расположением в углу этажа и вытекающими из него стояками и входом. Также угловую квартиру могут нарезать по остаточному принципу. В примере Stone Rise отлично спрятали единый блок спален в дальнюю часть, а у остальных часть спален в проходе к паблик-зоне.
Стояки. Самая большая боль угловых квартир. Удобно расположить вентиляцию и трубы — сложно технически и дорого обслуживать. Расположить близко к межквартирному коридору и входу в квартиру — сложно грамотно распланировать пространство. Обратите внимание, как во всех планировках застройщики изящно выкрутились (буквально). Даже Dominanta отлично зонировала пространство с таким количеством вентиляционных шахт.
Общий метраж. При прочих равных угловые обычно самые маленькие. С одной стороны, в них нет больших и «бесполезных» коридоров, квадратные компактные прихожие и хорошие виды, с другой — из-за компактности часто не хватает санузлов и мест для хранения вещей. Эффект усиливается ещё и от того, что в угловом помещении сразу две стены заняты окнами, а не мебелью.
Цены. Прямой зависимости от типа планировок нет.
Мы ничего не забыли? Делитесь своими наблюдениями в комментариях
#ликбез
Тут рассказывали про линейные планировки, про исторические анфиладные тут и про смежные тут.
Угловая планировка — это когда квартира находится в углу, и окна идут по двум смежным фасадам. Такие планировки всегда бывают в башнях, редко в урбан-блоках и совсем редко в длинных многосекционных домах.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть на две стороны. Видов будет больше, в течение дня в квартире будет светлее. Но если вы предпочитаете тёмную северную сторону, угол дома — не ваша тема.
Меблировка и окна. Естественное освещение в угловых лучше, чем в линейках. Комнату с окнами по двум стенам будет сложнее меблировать, при этом она будет самая освещённая и видовая.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха, при этом можно обеспечить сквозное продувание квартиры. Летом эффект от открытого окна будет лучше, чем в линейке, но хуже, чем в распашонке. В жару с окнами на юг без бризера или кондиционера не обойтись.
Зонирование. Зависит от расположения стояков, входа и мокрых точек. Как правило, вариантов больше, чем в линейках и распашонках.
Метражи помещений. Достаточно гибкие, конечные размеры комнат и коридора будут зависеть только от глубины помещения, стояков и окон.
Грязная зона. Может быть как отделена от основной части квартиры, так и находиться на пешеходных маршрутах жителей. В трёх примерах застройщики молодцы, а Stone Rise подкачали с гостевым санузлом.
Разделение блока спален. Спальни могут быть как единым блоком, так и разделены между собой кухней. Боль угловых квартир — неправильное зонирование со спальнями близко ко входу и кухней в дальней части квартиры. Это связано с расположением в углу этажа и вытекающими из него стояками и входом. Также угловую квартиру могут нарезать по остаточному принципу. В примере Stone Rise отлично спрятали единый блок спален в дальнюю часть, а у остальных часть спален в проходе к паблик-зоне.
Стояки. Самая большая боль угловых квартир. Удобно расположить вентиляцию и трубы — сложно технически и дорого обслуживать. Расположить близко к межквартирному коридору и входу в квартиру — сложно грамотно распланировать пространство. Обратите внимание, как во всех планировках застройщики изящно выкрутились (буквально). Даже Dominanta отлично зонировала пространство с таким количеством вентиляционных шахт.
Общий метраж. При прочих равных угловые обычно самые маленькие. С одной стороны, в них нет больших и «бесполезных» коридоров, квадратные компактные прихожие и хорошие виды, с другой — из-за компактности часто не хватает санузлов и мест для хранения вещей. Эффект усиливается ещё и от того, что в угловом помещении сразу две стены заняты окнами, а не мебелью.
Цены. Прямой зависимости от типа планировок нет.
Мы ничего не забыли? Делитесь своими наблюдениями в комментариях
#ликбез
Современные планировки. Часть 3. Распашной тип
Тут про линейные планировки рассказывали, тут про угловые, про исторические анфиладные тут и про смежные тут.
Распашная планировка — это когда окна смотрят на две противоположные стороны дома, и квартира как бы распахивается. Симметричные распашонки иногда называют «бабочками», асимметричные — «пистолетами». Такие планировки сегодня в Москве — самые редкие, так как встречаются только в многосекционных домах, а у нас преобладает башенная застройка.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть на две противоположные стороны, и в течение всего дня в квартире будет светлее. Если выбираете квартиру с видовыми характеристиками, готовьтесь к тому, что хорошие виды будут не у всех: одна сторона часто является двором.
Меблировка и окна. Меблировать распашонки легче всего: в комнатах нет «лишних» окон, коридоры достаточно широкие для оборудования зон хранения.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха, при этом можно обеспечить сквозное продувание квартиры. Летом эффект от открытого окна будет лучше, чем в линейке и угловой. В жару за счёт постоянной тяги можно обеспечить лёгкий ветерок, но для окон на юг этого всё равно может не хватить.
Зонирование. В распашонках всё завязано не только на расположении стояков и входа, но и конфигурации крыльев. По сравнению с линейками и угловыми, это самый сложный тип планировок для разделения на личное и общественное пространство, особенно для маленьких квартир (до 4 окон).
В идеальном пистолете для качественного зонирования на private/public вход должен быть либо со стороны «ствола» в кухню-гостиную и блоком спален в «обойме», либо в самом низу «обоймы» в кухню-гостиную, а блок спален занимает верхнюю часть «обоймы» и «ствол».
Для бабочки логика такая же: либо паблик-зона занимает всё крыло, либо часть крыла ближе ко входу. В примерах отлично справились с зонированием дизайнеры Тишинского Бульвара и Artisan, а вот в Soul и Достижении по одной спальне остаётся в проходной части квартиры.
Метражи помещений. Достаточно жёсткие в рамках одной квартиры за счёт несущих элементов в области коридора и стояков, но достаточно разнообразные в рамках экспозиции.
Грязная зона. Может быть как обособленной от основной части квартиры, так и находиться на пешеходных маршрутах жителей. Зависит от расположения входа в квартиру. Посмотрите, как удобно расположился вход в одном из крыльев в Artisan. А вот такую квартиру-пистолет в Soul мы ни за что не станем вам предлагать: прихожая на месте спускового крючка — никакая не метафора, вам будет очень неудобно. Серьёзно, даже за дёшево и большую комиссию не станем.
Разделение блока спален. В распашонках одна спальня чаще всего обособлена от остальных и граничит с кухней. При этом бывает и единый блок спален, когда кухня либо в «стволе пистолета», либо занимает нижнюю часть «обоймы». В таком случае важно, чтобы вход в квартиру был в правильном месте для комфортного зонирования.
Стояки. В отличие от линеек и угловых, со стояками в распашонках проще всего. Как правило, они сосредоточены в центре квартиры и не требуют особой креативности. Отсюда же сразу ограничения по расположению кухни и мокрых точек.
Общий метраж. При прочих равных распашонки обычно больше линеек и угловых. Это связано с тем, что на распашонку накладывается ограничение в виде глубины от обоих фасадов и необходимость выдерживать пропорции комнат (не делать их слишком вытянутыми).
Цены. Прямой зависимости от типа планировок нет.
Если мы что-то упустили из вида, обязательно прокомментируйте
#ликбез
Тут про линейные планировки рассказывали, тут про угловые, про исторические анфиладные тут и про смежные тут.
Распашная планировка — это когда окна смотрят на две противоположные стороны дома, и квартира как бы распахивается. Симметричные распашонки иногда называют «бабочками», асимметричные — «пистолетами». Такие планировки сегодня в Москве — самые редкие, так как встречаются только в многосекционных домах, а у нас преобладает башенная застройка.
Из геометрии вытекают харакетиристики, которые для кого-то будут плюсами, а для кого-то — минусами.
Виды. Окна будут смотреть на две противоположные стороны, и в течение всего дня в квартире будет светлее. Если выбираете квартиру с видовыми характеристиками, готовьтесь к тому, что хорошие виды будут не у всех: одна сторона часто является двором.
Меблировка и окна. Меблировать распашонки легче всего: в комнатах нет «лишних» окон, коридоры достаточно широкие для оборудования зон хранения.
Естественная вентиляция. Когда открываете окно, будет приток свежего воздуха, при этом можно обеспечить сквозное продувание квартиры. Летом эффект от открытого окна будет лучше, чем в линейке и угловой. В жару за счёт постоянной тяги можно обеспечить лёгкий ветерок, но для окон на юг этого всё равно может не хватить.
Зонирование. В распашонках всё завязано не только на расположении стояков и входа, но и конфигурации крыльев. По сравнению с линейками и угловыми, это самый сложный тип планировок для разделения на личное и общественное пространство, особенно для маленьких квартир (до 4 окон).
В идеальном пистолете для качественного зонирования на private/public вход должен быть либо со стороны «ствола» в кухню-гостиную и блоком спален в «обойме», либо в самом низу «обоймы» в кухню-гостиную, а блок спален занимает верхнюю часть «обоймы» и «ствол».
Для бабочки логика такая же: либо паблик-зона занимает всё крыло, либо часть крыла ближе ко входу. В примерах отлично справились с зонированием дизайнеры Тишинского Бульвара и Artisan, а вот в Soul и Достижении по одной спальне остаётся в проходной части квартиры.
Метражи помещений. Достаточно жёсткие в рамках одной квартиры за счёт несущих элементов в области коридора и стояков, но достаточно разнообразные в рамках экспозиции.
Грязная зона. Может быть как обособленной от основной части квартиры, так и находиться на пешеходных маршрутах жителей. Зависит от расположения входа в квартиру. Посмотрите, как удобно расположился вход в одном из крыльев в Artisan. А вот такую квартиру-пистолет в Soul мы ни за что не станем вам предлагать: прихожая на месте спускового крючка — никакая не метафора, вам будет очень неудобно. Серьёзно, даже за дёшево и большую комиссию не станем.
Разделение блока спален. В распашонках одна спальня чаще всего обособлена от остальных и граничит с кухней. При этом бывает и единый блок спален, когда кухня либо в «стволе пистолета», либо занимает нижнюю часть «обоймы». В таком случае важно, чтобы вход в квартиру был в правильном месте для комфортного зонирования.
Стояки. В отличие от линеек и угловых, со стояками в распашонках проще всего. Как правило, они сосредоточены в центре квартиры и не требуют особой креативности. Отсюда же сразу ограничения по расположению кухни и мокрых точек.
Общий метраж. При прочих равных распашонки обычно больше линеек и угловых. Это связано с тем, что на распашонку накладывается ограничение в виде глубины от обоих фасадов и необходимость выдерживать пропорции комнат (не делать их слишком вытянутыми).
Цены. Прямой зависимости от типа планировок нет.
Если мы что-то упустили из вида, обязательно прокомментируйте
#ликбез
Брокер и оплата налом
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня
Современные планировки. Часть 4. Трёх- и четырёхсторонние
Предыдущие посты по теме:
Анфиладные
Смежные
Линейные
Угловые
Распашные
Трёхсторонняя планировка — это когда окна смотрят на три стороны света. Добиться этого можно, если квартира захватывает два угла башни или является распашонкой на торце дома. Четырёхсторонняя — это виды во все стороны, то есть квартира занимает весь этаж.
В абсолютном большинстве случаев такие квартиры большие. Однако торцевая распашонка технически может быть маленькой.
Большие квартиры не всегда продаются в готовой нарезке — в основном это дорогой сегмент. Часто получить трёх- и четырёстороннюю планировку можно только при объединении нескольких смежных квартир.
Виды. Если это не тихий переулок центра, то самые лучшие.
Меблировка и окна. С меблировкой проблем не будет даже несмотря на то, что окон будет больше всех — преимущества размера. Главное — толковый дизайн пространства.
Естественная вентиляция. С естественным продуванием в таких квартирах никаких проблем. С большой вероятностью часть окон будет на юг — без бризера и кондиционера в жару не обойтись. Также важно рассчитать мощности вытяжек, кондиционеров, увлажнителей и ионизаторов воздуха — объём помещения внушительный и требует мощного оборудования.
Зонирование. Главное, чтобы кухня и вход находилаись в «правильном» месте и хватало мокрых точек. В остальном большие квартиры объединяют в себе преимущества угловых и распашонок, при этом лишены их недостатков. Большой размер не панацея: косяки тоже возможны. Например, дизайнеры в Достижении разместили паблик-зону в дальней части квартиры.
Метражи помещений. Зависит от конкретной квартиры. Как правило, и комнаты, и кухня, и санузлы большие.
Грязная зона. Зависит от места, где расположен вход.
Разделение блока спален. Блок спален может быть как единым, так и разделённым. Разнообразие вариантов увеличивается, если вы объединяете квартиры.
Стояки. Как и с рядом других опций, в больших квартирах карт-бланш. Если объединяете лоты, появляется роскошь в виде двух или даже трёх кухонь.
Общий метраж. При прочих равных трёх- и четырёхсторонние самые большие.
Бонус-трек. С большими лотами в комплекте могут идти высокие потолки, террасы, дровяные камины, второй свет, отдельный вход, второй вход для персонала, отдельная кухня и жилой блок для персонала (в Москве — редкость), и даже отдельный лифт и отдельный консьерж.
Мы специально подобрали четырёхстороннюю планировку от застройщика, без объединения. Это пентхаус в Вишнёвом Саду на Мосфильме. Два балкона, три террасы, и настоящий эксклюзив — финишная отделка.
Из-за редкости крупного формата и специфичного спроса большие лоты могут быть не так востребованы, как «классика», особенно в бизнес-классе, а эксклюзивные лоты легко могут стать неликвидом.
Цены. Такие квартиры дороже обычных планировок как за лот, так и за квадратный метр.
Если мы что-то упустили из вида, обязательно прокомментируйте
#ликбез
Предыдущие посты по теме:
Анфиладные
Смежные
Линейные
Угловые
Распашные
Трёхсторонняя планировка — это когда окна смотрят на три стороны света. Добиться этого можно, если квартира захватывает два угла башни или является распашонкой на торце дома. Четырёхсторонняя — это виды во все стороны, то есть квартира занимает весь этаж.
В абсолютном большинстве случаев такие квартиры большие. Однако торцевая распашонка технически может быть маленькой.
Большие квартиры не всегда продаются в готовой нарезке — в основном это дорогой сегмент. Часто получить трёх- и четырёстороннюю планировку можно только при объединении нескольких смежных квартир.
Виды. Если это не тихий переулок центра, то самые лучшие.
Меблировка и окна. С меблировкой проблем не будет даже несмотря на то, что окон будет больше всех — преимущества размера. Главное — толковый дизайн пространства.
Естественная вентиляция. С естественным продуванием в таких квартирах никаких проблем. С большой вероятностью часть окон будет на юг — без бризера и кондиционера в жару не обойтись. Также важно рассчитать мощности вытяжек, кондиционеров, увлажнителей и ионизаторов воздуха — объём помещения внушительный и требует мощного оборудования.
Зонирование. Главное, чтобы кухня и вход находилаись в «правильном» месте и хватало мокрых точек. В остальном большие квартиры объединяют в себе преимущества угловых и распашонок, при этом лишены их недостатков. Большой размер не панацея: косяки тоже возможны. Например, дизайнеры в Достижении разместили паблик-зону в дальней части квартиры.
Метражи помещений. Зависит от конкретной квартиры. Как правило, и комнаты, и кухня, и санузлы большие.
Грязная зона. Зависит от места, где расположен вход.
Разделение блока спален. Блок спален может быть как единым, так и разделённым. Разнообразие вариантов увеличивается, если вы объединяете квартиры.
Стояки. Как и с рядом других опций, в больших квартирах карт-бланш. Если объединяете лоты, появляется роскошь в виде двух или даже трёх кухонь.
Общий метраж. При прочих равных трёх- и четырёхсторонние самые большие.
Бонус-трек. С большими лотами в комплекте могут идти высокие потолки, террасы, дровяные камины, второй свет, отдельный вход, второй вход для персонала, отдельная кухня и жилой блок для персонала (в Москве — редкость), и даже отдельный лифт и отдельный консьерж.
Мы специально подобрали четырёхстороннюю планировку от застройщика, без объединения. Это пентхаус в Вишнёвом Саду на Мосфильме. Два балкона, три террасы, и настоящий эксклюзив — финишная отделка.
Из-за редкости крупного формата и специфичного спроса большие лоты могут быть не так востребованы, как «классика», особенно в бизнес-классе, а эксклюзивные лоты легко могут стать неликвидом.
Цены. Такие квартиры дороже обычных планировок как за лот, так и за квадратный метр.
Если мы что-то упустили из вида, обязательно прокомментируйте
#ликбез
Современные планировки. Часть 5. Хаусы, плексы и излишества
Предыдущие посты по теме:
Анфиладные
Смежные
Линейные
Угловые
Распашные
Трёх- и четырёхсторонние
Чтобы не превращать пост в целую книгу, мы не будем разбирать плюсы и минусы каждого из продуктов, напишем только про основные фишки.
Пентхаусы, ситихаусы, флэтхаусы, дуплексы, триплексы, виллы и прочие особняки
Это самые дорогие лоты из существующих. Доступность для избранных, редкость, максимальная приватность, исключительные характеристики. Единой терминологии и классификации нет, поэтому, к примеру, пентхаусом застройщики могут называть обычную квартиру на последнем или даже на верхних этажах. А может быть действительно исключительное наполнение: никаких соседей, высокие потолки, отдельный лифт, отдельный вход и персональный консьерж. В своём собственном доме в черте города статусности не меньше, и отсутствие видов никак этому не мешает.
Обратная сторона: высокий порог входа, часто слишком сильная кастомизация лота под конкретного клиента, низкая ликвидность
Двухуровневые лоты
Это стильно, красиво, пространство воспринимается совершенно по-другому. Ещё двухуровневая квартира часто становится единственным вариантом для большой семьи (от 5 спален), если не рассматривать суперквартиру.
Обратная сторона: помимо «стандартных» проблем типа зонирования на private/public, санузлов и изоляции грязной зоны, для двухуровневой квартиры важно предусмотреть возведение горизонтального перекрытия и лестниц. Это нетривиальная задача со своими сложностями, и, как правило, застройщики оставляют её решение покупателю. В комментариях покажем наглядный пример
Камины и барбекю
Тренд на сдержанную роскошь и эстетику растёт, и нет ничего прекраснее естественного огня в доме. Далеко не каждый застройщик решается на проектирование дровяных каминов, и массового спроса на такие квартиры нет. Но возможность зажечь огонь в ноябрьскую слякоть или впечатлить гостей такой деталью дорогого стоит. Если рассматриваете покупку для себя, мы горячо рекомендуем рассмотреть такие лоты.
Что касается огня на кухне вроде мангала, хоспера или барбекю, тут всё не так однозначно. Такая квартира подойдёт тем покупателям, которые будут регулярно готовить на огне, иначе просто нерационально брать такое сложное и дорогое оснащение. А сейчас готовка дома, тем более на огне, встречается всё реже. Ещё никаких кухонь-гостиных: зону готовки нужно отделить и оснастить дымоходом с мощной вытяжкой.
Обратная сторона: пожарная безопасность и обслуживание. Камин подразумевает дымоход. Владельцу нужно уметь пользоваться шибером, а для обслуживания дымохода нужен трубочист. Недавно в квартире с камином случился пожар у Инстасамки
Продолжение ниже
#ликбез
Предыдущие посты по теме:
Анфиладные
Смежные
Линейные
Угловые
Распашные
Трёх- и четырёхсторонние
Чтобы не превращать пост в целую книгу, мы не будем разбирать плюсы и минусы каждого из продуктов, напишем только про основные фишки.
Пентхаусы, ситихаусы, флэтхаусы, дуплексы, триплексы, виллы и прочие особняки
Это самые дорогие лоты из существующих. Доступность для избранных, редкость, максимальная приватность, исключительные характеристики. Единой терминологии и классификации нет, поэтому, к примеру, пентхаусом застройщики могут называть обычную квартиру на последнем или даже на верхних этажах. А может быть действительно исключительное наполнение: никаких соседей, высокие потолки, отдельный лифт, отдельный вход и персональный консьерж. В своём собственном доме в черте города статусности не меньше, и отсутствие видов никак этому не мешает.
Обратная сторона: высокий порог входа, часто слишком сильная кастомизация лота под конкретного клиента, низкая ликвидность
Двухуровневые лоты
Это стильно, красиво, пространство воспринимается совершенно по-другому. Ещё двухуровневая квартира часто становится единственным вариантом для большой семьи (от 5 спален), если не рассматривать суперквартиру.
Обратная сторона: помимо «стандартных» проблем типа зонирования на private/public, санузлов и изоляции грязной зоны, для двухуровневой квартиры важно предусмотреть возведение горизонтального перекрытия и лестниц. Это нетривиальная задача со своими сложностями, и, как правило, застройщики оставляют её решение покупателю. В комментариях покажем наглядный пример
Камины и барбекю
Тренд на сдержанную роскошь и эстетику растёт, и нет ничего прекраснее естественного огня в доме. Далеко не каждый застройщик решается на проектирование дровяных каминов, и массового спроса на такие квартиры нет. Но возможность зажечь огонь в ноябрьскую слякоть или впечатлить гостей такой деталью дорогого стоит. Если рассматриваете покупку для себя, мы горячо рекомендуем рассмотреть такие лоты.
Что касается огня на кухне вроде мангала, хоспера или барбекю, тут всё не так однозначно. Такая квартира подойдёт тем покупателям, которые будут регулярно готовить на огне, иначе просто нерационально брать такое сложное и дорогое оснащение. А сейчас готовка дома, тем более на огне, встречается всё реже. Ещё никаких кухонь-гостиных: зону готовки нужно отделить и оснастить дымоходом с мощной вытяжкой.
Обратная сторона: пожарная безопасность и обслуживание. Камин подразумевает дымоход. Владельцу нужно уметь пользоваться шибером, а для обслуживания дымохода нужен трубочист. Недавно в квартире с камином случился пожар у Инстасамки
Продолжение ниже
#ликбез
Современные планировки. Часть 5.1. Хаусы, плексы и излишества
Начало выше
Балконы, лоджии, террасы, патио
После короткого тренда на безбалконные квартиры их снова стали массово строить. Квартиры с террасами и патио тоже устойчиво набирают популярность. Кстати, патио — это открытая терраса, но только на первом этаже дома.
Если вы курильщик, хотите бывать на свежем воздухе не выходя из дома или собирать друзей без утомительных поездок за город, рассмотрите лот с балконом или террасой.
Обратная сторона: за открытым балконом или террасой нужно ухаживать. Здорово, когда застройщик предусмотрел отопительный контур, но снежная проблема нередко ложится на плечи владельца. А ещё многие до сих пор воспринимают балкон и лоджию как функциональную площадь, превращают в склад хлама и даже совершают вопиющие акты вандализма, чем портят эстетику архитектуры. Отдельного внимания заслуживают общие балконы, лоджии и террасы, на которые выходят сразу несколько комнат — а приватность выходит из чата. Такое встречается даже в дорогих домах.
Второй вход, стафф
Когда персонал (мейты, стафф, прислуга) нужен постоянно, остро встаёт вопрос о обособленной стафф-зоне в квартире со своими спальнями, кухней и отдельным входом, чтобы обеспечить владельцам максимальную приватность и изоляцию от прислуги. Квартиры с таким решением встречаются в основном в высоком ценовом сегменте. Часто второй вход удаётся сделать только при объединении квартир в суперквартиру.
Обратная сторона: дороговизна решения. Владельцу нужно будет переплатить за дополнительный метраж. Отсюда огромная редкость квартир со вторым входом, чаще такое встречается в загородных домах
Суперквартиры
Если нужен большой метраж или максимальная приватность, почему бы не взять несколько смежных квартир или сразу объединить целый этаж? Главное, чтобы несущие конструкции и инженерия позволяли это сделать. Насколько такой проект будет успешным, будет зависеть от того, что с чем вы объединяете. Не так сложно, как с особняками, но тоже индивидуально.
Обратная сторона: суперквартиры — не панацея, когда нужны большие метражи. Ведь если вы сделаете «лишние» кухни комнатами, такую перепланировку нельзя согласовать. Кто-то будет жить в «коридоре». А ещё не факт, что застройщик заложит лишние входные двери в вашем суперлоте. Ещё с большой вероятностью вы переплатите, особенно если под объединение попадут маленькие лоты.
Мы ничего не забыли? Делитесь вашими наблюдениями по эксклюзивным планировкам в комментариях.
А если нужно подобрать планировку под ваши задачи и хотелки, пишите. Ведь планировка по важности №2 после локации
#ликбез
Начало выше
Балконы, лоджии, террасы, патио
После короткого тренда на безбалконные квартиры их снова стали массово строить. Квартиры с террасами и патио тоже устойчиво набирают популярность. Кстати, патио — это открытая терраса, но только на первом этаже дома.
Если вы курильщик, хотите бывать на свежем воздухе не выходя из дома или собирать друзей без утомительных поездок за город, рассмотрите лот с балконом или террасой.
Обратная сторона: за открытым балконом или террасой нужно ухаживать. Здорово, когда застройщик предусмотрел отопительный контур, но снежная проблема нередко ложится на плечи владельца. А ещё многие до сих пор воспринимают балкон и лоджию как функциональную площадь, превращают в склад хлама и даже совершают вопиющие акты вандализма, чем портят эстетику архитектуры. Отдельного внимания заслуживают общие балконы, лоджии и террасы, на которые выходят сразу несколько комнат — а приватность выходит из чата. Такое встречается даже в дорогих домах.
Второй вход, стафф
Когда персонал (мейты, стафф, прислуга) нужен постоянно, остро встаёт вопрос о обособленной стафф-зоне в квартире со своими спальнями, кухней и отдельным входом, чтобы обеспечить владельцам максимальную приватность и изоляцию от прислуги. Квартиры с таким решением встречаются в основном в высоком ценовом сегменте. Часто второй вход удаётся сделать только при объединении квартир в суперквартиру.
Обратная сторона: дороговизна решения. Владельцу нужно будет переплатить за дополнительный метраж. Отсюда огромная редкость квартир со вторым входом, чаще такое встречается в загородных домах
Суперквартиры
Если нужен большой метраж или максимальная приватность, почему бы не взять несколько смежных квартир или сразу объединить целый этаж? Главное, чтобы несущие конструкции и инженерия позволяли это сделать. Насколько такой проект будет успешным, будет зависеть от того, что с чем вы объединяете. Не так сложно, как с особняками, но тоже индивидуально.
Обратная сторона: суперквартиры — не панацея, когда нужны большие метражи. Ведь если вы сделаете «лишние» кухни комнатами, такую перепланировку нельзя согласовать. Кто-то будет жить в «коридоре». А ещё не факт, что застройщик заложит лишние входные двери в вашем суперлоте. Ещё с большой вероятностью вы переплатите, особенно если под объединение попадут маленькие лоты.
Мы ничего не забыли? Делитесь вашими наблюдениями по эксклюзивным планировкам в комментариях.
А если нужно подобрать планировку под ваши задачи и хотелки, пишите. Ведь планировка по важности №2 после локации
#ликбез