#кухня по мотивам кейсов моих консультаций и подборов недвижки

Как только цель покупки касается инвеста или парковки бабла – некоторые неосознанно, но настойчиво, режут себе потенциал доходности. Самое кислое, когда это происходит сразу по двум фронтам: наращивание костов (расходов) + непонимание и сужение потенциальной целевой аудитории (ЦА) актива

Косты
Это классика. Двое из трёх НЕ считают сколько ещё придётся вложить допом в отделку / обустройство. Сколько отвалить ипотеки до выхода на арендный поток. Про «мелочи» типа страховок молчу. Да их, вместе с налогами / комиссиями и проч, можно оставить на финальную финмодельку

Но крупные-то мазки должны быть сделаны в самом начале. Когда вы только сравниваете варианты. Иначе это не инвест. А онанизм какой-то, над рендерами под «впечатлением от продукта» и мастерства манагеров застроя. Фиксируем: заикнулся про инвест – люби и в циферки с табличками

Портрет ЦА
Ответьте себе – кому я это буду сдавать / продавать. Только тогда сможете трезво раскрыть ценность своего будущего актива: Почему клиент придёт именно ко мне? Особенно важно, когда бюджета хватает на разные форматы лотов. И глазки начинают разбегаться

Пример на пальцах: можно взять студию бизнес-класса или 2Е в комфоте. Если у вас цель входа – арендная доходность, а не улучшение качества актива в портфеле, то и толкайтесь от цифр доходности. Сколько мне принесёт студия, а сколько 2Е? Какая у них будет расходная составляющая? Где будет чаще ротация юзеров? Какая ЦА будет чувствительней к индексации ставки? Сколько таких же счастливчиков будут толкаться рядом со мной в проекте и локации?

Как режут ЦА. Выдуманная история из жизни
– Короче, я возьму «бизнес» студию вот здесь.
– Ок, а кто будет снимать?
– Ну, студенты или одинокие бизнесмены.
– Бро, студентам (или тем, кто за них платит) важен класс или цена?
– А вдруг это состоятельные студенты?
– Есть и такое. Но ты сказал «вдруг». Значит режем, сужаем потенциал аудитории. Заранее. Сами.
– Ну тогда одинокий бизнесмен. Или лучше бизнес-леди.
– Так ведь тут рядом нет никаких точек притяжения и досуга для таких. Кроме промки и ж/д.
– А вдруг это фаны именно этого района.
– Окай, «вдруг». Режем потенциал.
– И ваще, отсюда и до Сити 20 минут ехать.
– На чём ехать?
– Вот же рядом МЦК и МЦД.
– То есть будем искать бизнесменов, лояльных общественному транспорту.
– А чо? Щас это быстро и удобно, если ты не знал…
– Даже не спорю. Но почему им не снять тогда хату ближе к Сити, или к прямой ветке метро?
– Потому что там на 10-20-30К дороже, глупыш.
– Понял. Нужны бизнесмены, ограниченные в бюджете, готовые юзать электрички.
– Ты утрируешь. Вполне может быть и своё авто.
– Так ты смотришь проект, где рядом не парканёшься, а на подземном паркинге 0,1 м/м на лот, по цене 100500 биткоинов.
– Ну а вдруг они будут ездить на такси, или с водителем, или снимать паркинг?
– При этом «экономя» 10-20-30К, чтоб не арендовать в более подходящем для себя месте? Действительно, «вдруг». Режем…
– Душный какой-то ты. Я ж сказал, это фаны локации.
– Круть. А вот рядом ещё 10 жк, тоже со студиями, того же класса. Хотя, погоди, сам угадаю – ты выставишь чуть дешевле, или подороже обставишь, и "вдруг" пойдут именно к тебе. Верно?
– Ой, всё…


Это лишь примеры. Все совпадения случайны. Хочу донести важное – если вы играете в инвест, считайте косты и не плодите искусственно риски. Ваша задача минимизация обоих этих факторов. Дружите с цифрами, аналитикой и логикой @iliilitop

☑️ Вид из окна и премия к цене квартиры под инвест.

Замечу, что есть вариации в зависимости от класса проекта + сценария инвеста и будущего потребителя. Например, вид с верхних этажей бизнес-класса на ночной город и ТТК точно найдёт своих любителей урбанистического пейзажа

1️⃣ Вода всегда преимущество. От пруда, до реки. Но важно помнить, что в таких лотах у застройщика изначально заложена наценка за вид. И обычно это уже бизнес-класс и выше. Поэтому математика перед покупкой – маст хэв

2️⃣ Парки, скверы, лес. Тоже всегда плюс, если лот выше 5-6 этажа. Ориентируйтесь на высоту деревьев. И что за ними. Если там свалка ТБО – отбой

3️⃣ Знаковые, исторические объекты. Что-то типа Москва Сити, сталинской высотки – всегда плюс. А вот с церквями, мечетями осторожней. Симпатичный вид могут нивелировать шум и собрания прихожан. Арендаторы объектов с такими видами могут меняться чаще

4️⃣ Во двор. Для семейных лотов предпочтительней, чем на улицу. Тише и спокойнее родителям. Но при условии, что это не двор-колодец с диким эхом и стихийной парковкой

❌ Любые негативные или неоднозначные объекты за окном. Также с осторожностью к окнам, выходящим на крыши соседних зданий и секций. Особенно офисов и ТЦ. Там может оказаться весьма шумное оборудование

Да, для каких-то ваших будущих покупателей или арендаторов это может быть непринципиально. Но зачем изначально сужать свою потенциальную аудиторию и сознательно плодить себе риски?

📌 ВАЖНО – раскрытие самого видового потенциала. Ведь оно будет разным для стандартных окон или панорамных в пол. Для первой линии или в промежуток между соседними корпусами. Фронтальный вид или под углом

✅ Сохраняйте, если полезно #кухня @iliilitop

Накипело. Про покупку недвиги в «перспективных локациях». Чисто, моя #кухня и разговор с зеркалом. Никого из клиентов или коллег не цепляю

Почему я в анализе и подборе недвижки всегда прикидываю горизонт раскрытия локации / проекта. Кто забыл – это пункт 3 из моего чек-листа оценки потенциала. Потому что, когда я слышу, что это правильно – лезть в какую-нть мега-промку, где через 10-15 лет будет сад и Сити №2, 3… 8 – мне это не откликается. Сорян. Да, обычно прибавляют «так это в долгосрок же». Без проблем, родные, «долгосрок» это отличная отмазка, снимающая ответственность за принятое сейчас решение


– Ну, вы готовы выйти завтра на работу в наш офис?
– Подождите, офис… вы же хотите поставить мне стол прямо на землю, в сыром подвале, без света…
– Да, но мы молодой, динамично развивающийся стартап. Мы растём и набираем штат. Через 10-15 лет вокруг вас будет шикарный офис. Вот тут будет стол бухгалтера. Здесь кабинет директора. А там корпоративная столовая и потрясающая комната отдыха
– Но…
– Поймите, мы даём вам лучший на сегодняшний день ПК, с нашей уникальной программой. Аналогов просто нет. Вы будете работать только в ней. Только вы. Считайте – уникальный спец!
– То есть мне 10-15 лет работать только в вашей программе, которая может просто устареть через пару лет, что сделает меня неконкурентным на рынке. При этом обживая подвал, и рассчитывая, что он превратится в чудо-офис? Может быть мне просто прийти к вам, когда уже случится это чудо?
– Может быть… может быть… Мы вам перезвоним, окай?


То есть: когда вы лезете в инвест или, сохрани боженька, под проживание в какую-нть мега промку-КРТ-поля – оцените плиз горизонты «нормального» и «полного» раскрытия локации. Как минимум, «нормально» по комфорту там должно быть уже в горизонте вашего старта юзания актива. Не замазывайте себе глаза долгосроком. Ведь 10-15 лет это долго. Очень. Обернитесь, сколько всего произошло с 2008–2013 гг. Сколько кризисов, сколько политических качелей, сколько крупных застроев ушли с полянки. Как изменился продукт и требования людей к нему. Сколько, в конце концов, поменялось в жизни этих самых людей. Рождения, смерти, болезни, разводы, свадьбы, школы, институты…

Но ведь недвижка в такой перспективной локации может расти, обгоняя рынок. А что, б*я, если нет? (с) А какая недвижка? Именно ваш, стареющий продукт? Или новый, появляющийся здесь уже при «нормальном» раскрытии локации?

Помните, что поиск недооценённого актива – это не значит там, где только воткнули палку в землю. Это про уже функционирующую историю, которую рынок не успел ещё оценить достойно по метрикам. Вам никто не мешает взять нормальный, решающий ваши задачи актив, и потом, когда в условной мега-промке-КРТ будет вырисовываться приемлемый горизонт раскрытия и недоценённость – просто переложиться. В новый продукт. Отвечающий требованиям того рынка


Не клюйте себе голову, пытаясь обыграть рынок. Выцарапав себе +2-5% призрачной доп. доходности. При этом накручивая изначально риски независящих от вас сценариев и их участников. Эти проценты не окупят вам лечение нервов и краску для седины @iliilitop

​🔥 Добавлю пользы и прикладухи вам - моя #кухня - Что я считаю при подборе лота под аренду / инвест

Два месяца назад я заикнулся, что расскажу что такое YOC. Тогда многие наголосовали, что не знают такого ужаса. Хотя, полагаю, большинство всё ж знают, просто называют иначе. Так вот - это Yield On Cost. Проще - Доходность на вложенный капитал. Или один из видов рентабельности. Кому как ближе. YOC - термин из фонды, и относится больше к доходности дивидендной. То есть не предполагает продажу актива. Расчёт модели с продажей, IRR, NPV и прочими умными буквами - это отдельная история. О ней уже упоминал...

▪️Многие коллеги, считая арендную доходность, отталкиваются от полной стоимости лота. Плюс добавляют отделку и проч, если нужно. И ужасаются полученным 2-3-4% годовых... И это совсем не ошибка. Вполне годится для оценки среднебольничной ситуации. Ибо рассматривают они общий случай. А вот сумма вложенного капитала - штука индивидуальная. Вот представьте, за год доход от аренды в двух соседних квартирах 10 р. Но один вложил в актив 100 р., а другой 20 р. Разная будет у них доходность? Не то слово...


Далее... Когда мы говорим об инвесте в недвигу (не спекуляции), то разумно учитывать 2-е составляющие дохода: от аренды + рост стоимости актива. Последний реально оценить только при продаже и фиксации прибыли. Всё остальное - есть вангование... Ну ладно, ладно - "прогнозирование". Поэтому я своим клиентам всегда привожу простой пример, сравнивая эти составные с синичкой и журавликом. Думаю, вы поняли суть

И вот "синичку", то есть YOC, прикинуть гораздо проще. Ибо горизонт и чувствительность такой экспресс-модели - меньше. А значит ниже и вероятность накопленной погрешности. Это удобно, когда нужно выбрать лот в некой массе доступных по бюджету. Не сердечком, но холодной стороной головы

А вот в таком выборе я сплошь и рядом натыкаюсь на непонимание базы. То есть - доступный лот по бюджету - НЕ равно самый выгодный. Ибо цифры - есть штука упрямая, как единственный избалованный малыш в семье. И на цифры эти влияют и сроки выхода на арендный поток (А.П.), и суммы, которые потребуется накопить и довложить в актив, и даже потенциальный запас / устойчивость прогнозного выхлопа над ипотечными платежами...


✅ Делюсь скрином сокращённого примера подбора, который даю своим клиентам. Его задача - наглядно сравнить доступные варики, откинуть лишнее и выбрать оптималочку

Итоговое сравнение идёт по 4-м моментам / столбикам со стрелочками:
▪️Собссно YOC. Причём 1-го года Арендного потока (АП), ибо дальше кто-то может досрочно гасить кредит, или ещё как-то увеличивать вложения, влияя на %
▪️Сколько потребуется ещё накопить к текущему кешу. Иногда число озадачивает будущих инвесторов
▪️Срок выхода на АП. Здесь помимо даты ключей, вмешивается отделка. Ну и не лишним будет обращать внимание на "сезонность" даты. Т.к. это может влиять на гибкость ожидаемой арендной ставки
▪️Устойчивость, то есть на сколько прогнозная аренда может перекрыть ваш ипотечный платёж. Понятно, что чем больше, тем лучше. Ибо устойчивость - ваша страховка от ухода "синички" в убыток

Юзайте в работе и личных целях. Кому полезно - с вас огонь 🔥 @iliilitop