​Как обещал, про цены в контексте старта Тишинского Бульвара Sminex

Не вангую. Рассуждаю. У ребят там свои танцы от отделки и финмодели. Но точно будут примеряться к соседнему Republic и квартирной очереди SLAVA

▪️SLAVA (MR Group)
▫️Квартиры стартовали в рынок в сент 2023. За 3 мес. зарегили аж 230 ДДУ с физиками. Или 18% проектного объёма. Это ту мач. Ведь до ключей торговать ещё 4 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 77 ДДУ / мес. Но тут у нас эффект отложки и брокеров. Поэтому дальше будет ниже естественным образом. Для справки: ноябрь = 45 ДДУ
▫️Нераспроданных остатков 1065 шт. Кредит проектного финансирования до 2028. То есть, допускаем, что к ключам можно оставить 5–10% в тов. запасах. Тогда нужный ср. темп продаж по проекту = 25 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 615–850 тыр. с White Box. А ср. взвеш. = 680 тыр.
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 603 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = минус 21%. Т.е. стартовали с ценой квартир в убыток. Явно рассчитывая раскрутить её. ▫️Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 19–27%, нужна средняя продажная по проекту = 900–1000 тыр. Или +50-65% к текущей. Или около +12% удорожания в год
▫️Но это рост накопленным итогом. То есть цена предложения (экспозиции) должна расти ещё активнее. Возможно ли? Хз…
▫️Однако, пока запас чувствительности по срокам и темпам есть, а маржу надо бустить = планируют повышать прайс выше рыночных темпов

▪️Republic (Forma)
▫️1 очередь стартовали в рынок в июне 2022. За 18 мес. зарегили 353 ДДУ. Или 51% проектного объёма очереди. До ключей торговать ещё 2 года
▫️Ср. темп продаж со старта = 19 ДДУ / мес. Нераспроданных остатков 338 лотов. Но будут и следующие очереди. А кредиты проектного финансирования до 2027 и 2031 гг. То есть, вероятно, к ключам текущие корпуса нужно раскидать в ноль. Тогда целевой ср. темп для них = 14 ДДУ / мес.
▫️Текущ. прайс экспозиции = 573–912 тыр. с White Box (ср. взвеш. = 690 тыр.), и 538–816 тыр. в бетоне (ср. взвеш. = 640 тыр.)
▫️Текущ. ср. цена м² поступившая на эскроу = 590 тыр.
👇См. скрин – Оценка текущей маржинальности по себестоимости = считай ноль. Причём на старте ср. цена продажи (поступление на эскроу) была 570 тыр. То есть фактически не поменялась за 1,5 года. Оценочно, чтоб по итогу выйти в маржинальность 25%, нужна средняя продажная по проекту = 800 тыр. Или +35% к текущей. Или +16% удорожания в год
▫️Но, опять же, это рост накопленным итогом. То есть цена экспозиции должна расти круче Славы. А вот запаса чувствительности в ср. темпе, как у конкурентов, тут нет
▫️Значит и пушить маржу, повышая прайс в лоб – не варик без потерь. Т.е. расчёт на поддержку следующими очередями, что они вытянут маржу проекта по итогу к целевым

▪️Тишинский Бульвар (Sminex)
▫️Жилья будет порядка 68–69 тыс. м². Сели ср. площадь будет в районе конкурентов, то это около 1000 квартир. Допустим, Смайнексы поставят сроки, как у Славы. И заложат распродажу к ключам в ноль. Тогда целевой ср. темп 20 ДДУ / мес.
▫️Как видим, такой темп локация осилит. Но и ср. цены продаж конкурентов показывают нам, что даже на хаях рынка, здесь адекватно воспринимается уровень 600 тыр.
▫️Таким образом, полагаю, что ребята будут толкаться от Репаблика в первую очередь. Пока не видел квартирографию и доки Тиш.Буль., и не углублялся в расчёт с поправочными коэффициентами… Но, предположим, что решат нивелировать поправку за сравнительно лучшее расположение, понижающим коэффициентом на старт. Тогда выйдут +/- как висит сейчас Репаблик
▫️В любом случае, при себесе между уровнями конкурентов, около 240 тыр. по общей площади, это будет убыточный старт. Оценочно, чтоб по итогу взять 20–25% маржинальности с проекта, ср. цену продажи нужно будет поднять в район 900 тыр. То есть, повышаться на уровне Славы
▫️Итого, по цене старта: Если выйдут дешевле Репаблика – может произойти отмена, как было в Достижении. Или сольют объём, спохватятся и бустанут прайс. Если сразу дороже – риск провафлить темпы


Кто осилил в пятницу много цифр – тот молоток. Если полезно огонёк 🔥 @iliilitop

Это продажник застроя рассказывает мне про будущий жк в полях

Нихера нет. Но очень красиво

С пятничкой 😁 @iliilitop

Скоро и у нас - в ИЖС, малоэтажке, 2-уровневых хатах, антресольных лобби и тэдэ...

На видосе демонстрируют систему безопасности анти-пресс. Минимум места для установки. Панорамная эстетика. Хз, может ещё и от розетки работает )))

Ну милое ж дело, не?
🔥 кайф, я б поставил
😡 фу, пусть ножки работают
😁 мне б такое в 5-этажку, где в детстве в пролёт лестницы плевали

🔥 Продажи по всем новостройкам Москвы (старой)

Посчитали и сравнили с октябрём. Респект Пульсу Продаж Новостроек


▪️#топжк ноябрь 2023
▫️Молжаниново (Самолёт) – забирает золото, с результатом 364 зарегиных ДДУ. Дольщик просто рвётся за МКАД )) Местным, МЦД и Ленинградке – держитесь…

▫️Level Нижегородская (Level) – стартовали щедро, 319 ДДУ. То есть, сразу слили 23% текущего проектного объёма. А строить ещё 3 года. Но подробнее разберу кейс позже

▫️ЗИЛАРТ (ЛСР) – эффект ещё одного старта МФК ZILART GRAND. Честно, ощущение, что у нас большинству щас лишь бы куда-нть... Даже вот в такое


▪️Что с лидерами прошлого месяца
▫️ Holland park и Второй Нагатинский (ПИК) – ушли с 7 и 10 мест на 18. Растеряли 50 и 38% темпа регистраций. Собрали по 70 ДДУ

▫️Никольские Луга (ПИК) – также просели на 39%. Откатившись с 8 на 15 позицию и 79 ДДУ


▪️Из интересного
▫️Бодро стартовавший INJOY (Инград) – как и ожидал, после слива тормозят. Минус 84% и 65 строчка с 16 ДДУ, против 97 сделок октября

▫️Метроном (Брусника) – что-то я не увидел эффекта от хайпа «все горячие пирожки забронированы». Пока всего 30 ДДУ. А разговоров-то было. Хотя, даже эти первые 30 счастливчиков ведь что-то нашли себе вот в этом


Про долю ПИК и топ-5 застроев, традиционно будет отдельный пост

Делюсь полезным 🔥 @iliilitop

Вчера перетирал с товарищами ситуацию падения доли ПИК в спросе старой Москвы. Понятно, всех нас триггерит хайп, скандалы, интриги… НО, что если копнуть с другой стороны?


▪️Смотрите, возьмём чисто масс-сегмент новостроя. Ведь ПИКи, без вопросов, у нас здесь маркетмейкеры. Если смотреть их долю в сделках за год, то она вроде как снизилась с 71 до 60%. Однако, в числе ДДУ по году - почти стабильно = 25,9 тыс. (за 2022) против 25,1 тыс. ДДУ (за дек.22 – нояб.23)

▪️При этом, всё же, динамика на понижение темпов продаж у ребят есть. За прошлый месяц ПИК зарегили 1549 ДДУ, забрав 42,3% спроса в масс-сегменте. А в ноябре 2022 было 2493 ДДУ, и доля 75,4%. Есть разница и тренд? Да, есть…

▪️Ок, а что если раскидать их продажи по округам? И тут меня на интересную мысль натолкнул пост моих новых товарищей из do A.S.A.P. Они сделали карту с долями топ-3 застроев в сделках по округам. Ожидаемо, ПИКи в 3-ке везде. Кроме, ессесьно, ЦАО. Но вот доля ПИКов в каждом округе своя. И разная: от 12% (САО) до 51% (СВАО) спроса

▪️Тогда, что если в рамках конспирологии, предположить, что застрой также мониторит свои «окружные» доли? И в первую очередь будет стартовать новые проекты там, где он проседает…

Например, самые низкие доли сейчас у ПИК в САО (12%), ЮАО (13%) и СЗАО (18%). А ведь здесь у ребят как раз готовятся крупные заделы:
▫️САО – это КРТ Дегунино-Лихоборы, продолжение Кронштадского и Бусиновского Парка
▫️ЮАО – это старт с Котляковской мега-КРТ у Варшавской
▫️СЗАО – КРТ на Маршалов Жукова / Прошлякова в Строгино


Короче, может я просто плохо спал… Или в этом что-то есть? @iliilitop

Ваше анонимное конспирологическое
👍 Точно, что-то есть
🤔 Или есть, или нет
😁 Ой, иди лучше спать

Ну и планы Самолёта на ИЖС в догонку. Про аппетиты - последние 2 слайда @iliilitop

​​Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?

Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.

«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.

Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.

Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.

Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:

▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.

▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.

▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.

▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.

▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.

▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.

💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.

Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.

* для любителей Питона, R и прочих способов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.

@DomusVerus