Уже этим летом ЖКХ-платежи могут увеличиться несмотря на отсутствие индексации коммунальных тарифов. В этом году традиционной индексации тарифов не будет — её переносили на 1 декабря 2022 года, а следующая запланирована 1 июля 2024 года. Однако, как сообщают эксперты, тут речь идет только о коммунальных тарифах. Коммунальные платежи граждан могут вырасти за счет индексации тарифов на те услуги, которые не регулируются государством. Например, обслуживание дома, капремонт и общедомовые нужды. То есть, рост тарифов находится в прямой зависимости от той УК, которая работает на вашем доме. Подпишитесь на @gilspb

​Разобранное по тегу #Астрахань дело показывает большую роль сотрудников Государственной Жилищной Инспекции в процессе пресечения рейдерских захватов многоквартирных домов управляющими организациями. Проверка документов общих собраний собственников является их прямыми обязанностями, а при выявлении признаков ничтожности решений участников общего собрания собственников, подделки документов ГЖИ вправе обратиться в прокуратуру и в суд.

Массовый переход домов к одной управляющей организации и большое количество жалоб от собственников по данным случаям должны насторожить инспекторов и руководителей надзорных органов и стать сигналом к более тщательной проверке предоставленных документов.

В ином случае, если жители многоквартирного дома и бывшая управляющая организация смогут добиться признания результатов общего собрания собственников фальсифицированными, руководители ГЖИ понесут за свои действия или бездействие уголовную ответственность.

Подпишитесь на @gilspb

​Относительно самого обсуждаемого поста в канале за прошлый месяц (более 200 комментариев), обратим особое внимание на практический опыт: ТСЖ - это рабочий вариант только для маленьких домов, для многоквартирных никакой альтернативы хорошей УК нет и пока не может быть. Судите сами.

По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Но это в теории.

На практике, все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. Это настолько энергозатратно для самих жильцов (постоянно ходить на собрания или голосовать нереально, так что зачастую жители не могут прийти к единому мнению и работа ТСЖ парализуется).

Любая УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании.

Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.

У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.

Так что, если жители думают, что ТСЖ позволит сэкономить, разочаруем - прецедентов пока в Петербурге не было и вряд ли будет, в силу самой человеческой природы. Подпишитесь на @gilspb

​Взгляд на #граффити из Италии. С одной стороны, граффити в Италии принято, безусловно, считать формой искусства, с другой - несанкционированное, несогласованное самовыражение на стенах и транспортных средствах, наносящее урон движимому и недвижимому имуществу, может за собой повлечь серьезные последствия для "художника". Подобные действия регулируются 639 ст. Уголовного кодекса Италии. В нем прописаны три вида наказаний в зависимости от тяжести зафиксированного преступления.

Если лицо, которое уродует и наносит урон имуществу других физических лиц, наказывается по жалобе потерпевшего, то за эти деяния грозит штраф в размере до 103 евро. Но в том случае, если преступление совершено в отношении недвижимого имущества, или граффити были нанесены на общественный либо принадлежащий частным лицам транспорт, то в этом случае назначается более существенное наказание: это может быть лишение свободы на срок от одного до шести месяцев или штраф в размере от 300 до тысячи евро. Однако при наличии так называемого "рецидива" (регулярной порчи имущества) наказание увеличивается до двух лет лишения свободы, а административный штраф составит до 10 тысяч евро.

Если же граффити было нанесено на объектах, имеющих историческую или художественную ценность, то автора лишат свободы на срок от трех месяцев до года, а также заставят заплатить штраф в размере от тысячи до трех тысяч евро. В особых случаях, когда речь идет о бесценных объектах, таких, например, как Колизей, размер штрафа, как показал случай с британским туристом-вандалом Иваном Хокинсом, нацарапавшим на амфитеатре свое имя и имя возлюбленной, может достигать 15 тысяч евро.

При вынесении обвинительного приговора за преступления, связанные с нанесением граффити, судья может обязать виновного восстановить или очистить от надписи "оскверненное" место. Либо вместо лишения свободы предложить "художнику" на определенное время заняться общественно-полезными работами на благо государства. Подпишитесь на @gilspb

​#СменаУО «Больше вреда, а не защиты для добросовестных УК» – так охарактеризовала законопроект № 201813-8 юрист. Так как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД?!

Минус законопроекта: не прописаны чёткие критерии оценки работы УО как основания одностороннего отказа от договора.

Эксперт назвал законопроект вредным и сырым, потому что в нём не прописан механизм того, как оценивать работу УО.

«Если ГЖИ будет надо, то она посчитает, что УО не выполняет условия договора: например, на основании пары фотографий неубранных МОП и акта от группы жителей. А если будет не надо, то даже факт предписаний в течение года не поможет.

Ведь в законе не сказано, что основанием смены УО может быть, например, нарушение лицензионных требований, а они вполне себе конкретны. Речь только про неисполнение условий договора управления, а все эти условия оценивать можно по-разному».

Эксперт видит три прямых следствия вступления закона в силу:

- коррупция и непрозрачная процедура по ведению ГЖИ реестра лицензий;
- массовое рейдерство;
- бесправие жителей, которые лишены права определять судьбу общего имущества МКД.

Подпишитесь на @gilspb

​Как решать проблему с рейдерами? Эксперт рассказал, что за прошлый год УК-рейдеры украли 20 миллионов рублей только с одного дома в Москве. «В одной многоэтажке несколько сотен квартир и с каждой такие УК могут заработать по 50 тысяч рублей», — отметил он. Ежегодно такие рейды зарабатывают миллиарды рублей. Цены на ЖКХ растут, качество падает и ничего не меняется.

Единственный способ не стать жертвой поддельных УК – самим управлять домом, считает специалист. Жильцы могут самостоятельно выбрать людей, которые смогут решать общие вопросы по содержанию и ремонту дома без создания ТСЖ и привлечения управляющих компаний. Эксперт отметил, что такая система помогает экономить на коммуналке. По мнению другого эксперта, избавиться от недобросовестных компаний поможет переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также он считает, что следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним.

Кроме этого, эксперт отметил, что в законодательстве нужны изменения, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах. То есть, в сухом остатке - готового решения проблемы нет. И единственный вариант - беречь отношения с той компанией, которая уже работает, если она работает хорошо. Несуществующее «лучшее» - враг этого хорошего.

Подпишитесь на @gilspb

​#ИнструкцияДляЖильцов Как правильно жаловаться.

Жалобы надо подавать по почтовому или электронному адресу, который указан в договоре с УК, либо по официальному адресу организации — ищите его на информационном стенде в подъезде и на сайте организации.

Лучше отправлять жалобу по всем каналам связи — от почты (с описью вложения) до мессенджеров (необходимо сделать скрин экрана в подтверждение отправки).

Наиболее эффективны жалобы или запросы, которые направляют через систему ГИС ЖКХ (но отправить их могут только собственники). Такие обращения проходят быстрее, к тому же о них почти сразу узнаёт жилищная инспекция.

Арендаторам, которые не могут воспользоваться сервисом, доступны другие варианты электронного обращения. Подать такое можно через «Госуслуги», электронный портал Генеральной прокуратуры и через личный кабинет на портале судов общей юрисдикции города.

Электронный документ быстрее обработать и быстрее дать на него ответ. Происходит экономия времени до полутора месяцев по сравнению с подачей документа по почте и обработкой его в канцелярии.

Если есть возможность, можно отправить жалобу лично в приёмную ведомства: тогда при получении чиновник должен поставить штамп, свою подпись и дату получения. Это позволит жильцам доказать, что жалобу действительно приняли к рассмотрению, если ответа на неё не будет.

Важно понимать, что должна накопиться некая критическая масса обращений по конкретной УК, поэтому более эффективно будет писать жалобы не одному человеку, а массово, совместно с соседями. Подпишитесь на @gilspb

​#РаботаУК Рассказываем, что должны сделать управляющие компании летом.

ОСМОТРЕТЬ. Летняя подготовка к отопительному сезону для управляющих организаций начинается с осмотра общедомового имущества собственников и проверки тепловых коммуникаций. Такой осмотр позволит обнаружить дефекты, которые в будущем могут повлиять на подачу тепла.

Больше всего в отопительный сезон «трудятся» тепловые сети. С их проверки, как правило, начинают. Пока энергетики готовят теплосеть со своей стороны, управляющая организация должна делать тоже самое на территории дома.

Внутридомовое оборудование находится в ведении хозяина дома, управляющей компании или ТСЖ (ТСН и т.д.).

У энергетиков гидравлические испытания, а у специалистов управляющих организаций — промывка оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок.

Также по окончании отопительного сезона ваша управляющая организация должна обратить внимание на изоляцию всех водопроводных и канализационных труб в доме. Проверить клапаны, регуляторы давления внутридомового газового оборудования (если они установлены), опору, запирающую арматуру, краны и все контрольно-измерительные приборы.

Осматриваться должны не только инженерные коммуникации, но и конструктивные элементы домов. Например, фундамент, стены, лестничные клетки и т.д. Подпишитесь на @gilspb

Любопытный пятнадцатиминутный ролик на тему хороших-плохих управляющих компаний прислал нам в комментарии читатель Дмитрий. Спасибо. Кроме самого захватывающего сюжета обратим внимание еще на ту скрупулезность в отношении к своему дому, которую демонстрируют в ролике жильцы. Это Москва, да. Но у нас в Петербурге люди ничуть не менее внимательные. Подпишитесь на @gilspb

​#ТриТочкиКонтакта Претензионно-исковая работа, в том числе по взысканию задолженности за ЖКУ.

Третье направление – претензионно-исковая работа юриста по взысканию задолженности за ЖКУ, по вопросам незаконных переустройств и перепланировок помещений и иных нарушений собственниками жилищного законодательства.

Договор управления многоквартирным домом устанавливает взаимные права и обязанности сторон. Как управляющая организация отвечает за выполнение своих обязательств, так и собственники должны соблюдать правила проживания в МКД, в том числе:

- своевременно вносить плату за ЖКУ;
- предоставлять доступ представителям УО в квартиру для ликвидации аварий и ремонта;
- не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей, переустройство и перепланировку жилого помещения без согласования.

Однако не все жители и не всегда добросовестно исполняют свои обязательства, что даёт основания для проведения сначала претензионной работы, а впоследствии – для обращения в суд. В дальнейшем юрист взаимодействует со службой судебных приставов для исполнения вступивших в законную силу решений судов.

Не только управляющая организация ведёт претензионно-исковую работу с собственниками помещений, но и собственники – с УО. Например, жители МКД подают иски о возмещении вреда, причинённого заливом, морального вреда, об обязании сделать перерасчёт или произвести иные действия. К решению таких ситуаций также подключаются юристы.

Подводя итог, выделим три основных направления юридической работы УО с собственниками помещений в многоквартирном доме:

- Взаимодействие при подготовке и проведении общих собраний.
- Оценка обращений жителей МКД и подготовка ответов на них.
- Претензионно-исковая работа.

Какое из этих направлений самое важное для юриста в УО и самой компании? Поделитесь мнением в комментариях. Подпишитесь на @gilspb

​#РаботаУК Рассказываем, что должны сделать управляющие компании летом.

ОТРЕМОНТИРОВАТЬ. Нашли дефекты? Нужно исправить. Согласно правилам все найденные неисправности управляющая организация заносит в акт сезонного осмотра и составляет план ремонтных работ. Поэтому следующим летним этапом подготовки к отопительному сезону должен стать текущий или капитальный ремонт.

До прихода холодов нужно устранить все «несовершенства» дома: изношенность перекрытий, трещины и другие повреждения. Если же оборудование неисправно, самое время подумать о его ремонте или замене. Подпишитесь на @gilspb

​#СменаУО Особо отменим вопрос перерасчёта платы при некачественных услугах по содержанию МКД. Плюс: закон исключил из ЖК РФ возможность отказаться от договора управления без причин и оснований

Вопрос, который беспокоит профессионалов рынка, – как доказать «невыполнение управляющей организацией условий договора управления? Эксперт отметил, что это любое нарушение по степени влияния на безопасность проживания в МКД, степени вреда состоянию общедомового оборудования и систематичности, повторяемости.

«Проект ничего не изменил, кроме возможности расторжения ДУ без каких-либо причин и оснований. До одного года – нельзя, а после – можно. Можно было бы ограничить возможность расторжения ДУ не «любыми» случаями невыполнения договора управления, а существенными нарушениями его условий другой стороной (ст. ст. 450, 451 ГК РФ). Механизм того, как оценивать работу УО [...], нормативно установлен в утвержденных Правилах № 491», – констатировал он.

Пока мы ждём подписания закона и вступления его в силу, поделитесь вашим мнением: вред или пользу принесут такие изменения в правила смены управляющих организаций на ОСС? Ждём ваши комментарии. Подпишитесь на @gilspb

#ЗащитаОтРейдеров Сфера ЖКХ — золотое дно для нечистых на руку «предпринимателей». Поэтому все чаще мы слышим о рейдерских захватах УК и подделке подписей собственников квартир. Управляющие компании могут судиться друг с другом годами, забыв о жителях домов. А те вынуждены ломать голову над двойными квитанциями и зарастать мусором. Бороться с самозванцами очень сложно, судебные процессы затягиваются на годы. Однако, есть несколько способов защититься от рейдеров.

Масштабы рейдерства на рынке управления многоквартирными домами никто толком не оценивал. При этом нередко за инициативными группами собственников скрываются конкурирующие управляющие компании. По-хорошему, такие случаи должны расследоваться ФАС, однако практики такой нет. Поэтому часто истории заканчиваются поддельными протоколами и с той, и с другой стороны.

Для судов действует правильно “последнего протокола”, поэтому его “перебивают” новым. Чтобы не увязнуть в судебном процессе, жильцам нужно вставать на защиту своей УК.

Жителям захваченного дома необходимо на копии каждого подписного листа написать опровержение. То есть заявить, что на документах стоит не их подписи. Главная задача – чтобы голосов не хватило для кворума. Сегодня это больше половины от половины собственников.

Недавно Госдума увеличила кворум до 50%, что, с одной стороны, сократит такое рейдерство, с другой стороны, «закабалит» жильцов за действующими управляющими компаниями. В случае с подделкой подписей протокола надо на подписном листе написать, что они подделаны и отправиться с этими бумагами в суд. Или провести собственное собрание о том, что остается действующая УК.

Подпишитесь на @gilspb

​#ИнструкцияДляЖильцов Когда идти в суд? Обратиться в суд можно по разным причинам: например, вы хотите устранить недостатки, связанные с обслуживанием дома, возместить ущерб или выбить с УК штраф и компенсацию за то, что она добровольно не стала выполнять ваши требования. Важно собрать как можно больше улик, которые докажут, что вы не просто увидели проблему и пошли в суд, а прилагали всевозможные усилия для её решения ещё до суда.

Есть примеры, когда суды первой инстанции и апелляционный отклонили требование жильцов о возмещении ущерба за неоказанную/некачественную услугу, так как те не пытались сначала решить проблему (получить возмещение) в досудебном порядке.

Поэтому, прежде чем пойти в суд, нужно: сфотографировать и снять на видео нарушение, а если тип нарушения нельзя доказать таким образом, то нужно провести собрание жильцов; пожаловаться на нарушение в управляющую компанию; получить от УК ответ — молчание считается отказом отвечать на жалобу; направить повторную жалобу; дождаться ответа — если его нет и УК ничего не сделала, чтобы решить проблему, нужно обратиться в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или ФАС; если они не нашли проблем, но вы уверены, что ваши права нарушены, надо обратиться к юристам и подготовить досудебное требование (в нём важно описать не только саму проблему, но и факт многочисленных и проигнорированных обращений, а также свои требования и сроки, в которые УК должна их выполнить); если УК игнорирует попытки решить вопрос во внесудебном порядке, надо обращаться в суд; если суд отказал удовлетворять исковые требования, можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд (в Москве, например, после районного суда идёт Мосгорсуд - в Петербурге то же самое). Подпишитесь на @gilspb

​#РаботаУК Рассказываем, что должны сделать управляющие компании летом.

УТЕПЛИТЬ. Тепло дому — тепло людям. Зимой на температуру в вашей квартире также влияет состояние подвального помещения, подъездных дверей, крыши и других элементов, связующих дом с улицей. Если чердак в вашем доме выполняет второстепенную функцию вентиляции, а окна в подъезде заклеены полиэтиленом, то сейчас самое время менять положение вещей.

Тепловой пункт в отопительный сезон тоже «мёрзнуть» не должен. Специалистам управляющей организации следует летом проверить надежность тепловой изоляции в пределах источника тепла. Подпишитесь на @gilspb

Как избежать захвата УО? Все это может сопровождаться активными действиями рейдера. Например, он может инициировать судебные процессы, в ходе которых будут выставляться требования о применении обеспечительных мер в виде ареста имущества и денежных средств компании. Кроме того, эффект от действий налоговой может усиливаться проведением заказных проверок иными ведомствами; возбуждением заказных уголовных дел по реальным или сфальсифицированным основаниям, в ходе которых также могут накладываться аресты на денежные счета и имущество компании; арестом руководителей предприятия. Все это в результате приведет к захвату бизнеса или активов должника.

Для того, чтобы предотвратить потерю управления ТСЖ, ЖСК или УК руководителю нужно быть бдительным:

1. Соблюдение общих правил внутренней безопасности в организации:

- соглашение о конфиденциальности информации с сотрудниками
- хранение учредительных документов и печати в контролируемых помещениях,
- предотвращение доступа рядовых сотрудников к документам и пр.

2. Применение Формы 38001

Если у руководителя управляющей организации (или иных заинтересованных лиц) появились подозрения или явные доказательства того, что его организация будет подвергнута рейдерскому захвату путем предоставления поддельных документов в регистрирующие органы, то юристы советуют прибегнуть к подаче формы 38001 «Возражение заинтересованного лица относительно предстоящей государственной регистрации изменений устава юридического лица или предстоящего внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц».

Данная форма заведомо блокирует внесение изменений в учредительные документы. Также форма 38001 может быть применена и в том случае, если не благожелатели пытаются ликвидировать вашу УО.

Заинтересованные лица могут подавать возражение на исключение из ЕГРЮЛ конкретного субъекта хозяйствования, если на это имеются веские основания. Обжаловать решение регистрирующего органа можно в трехмесячный период после его публикации в СМИ (журнале «Вестник государственной регистрации»). Возражения должны быть оформлены в письменном виде, они передаются в ИФНС способами, указанными в п.6 ст. 9 закона № 129-ФЗ.

Подпишитесь на @gilspb

​#СоветФедерацииПротивРейдеров Новые правила выбора управляющей компании могут защитить собственников квартир от рейдерского "захвата" домов, но только на время.

Совет Федерации в ходе последнего заседания весенней сессии, 28 июля, одобрил поправки в Жилищный кодекс, запрещающие смену управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) чаще одного раза в год. Инициаторами изменений выступили думские депутаты–единоросы Сергей Пахомов, Марат Нуриев и Павел Качкаев. Как они указывают в пояснительной записке, нововведения направлены на борьбу с рейдерскими "захватами" домов, когда недобросовестные компании, зачастую путём фальсификации протоколов общедомовых собраний, начинают управлять фондом, в который уже инвестировала средства предыдущая организация.

Предполагается, что теперь собственники при выборе УК станут относиться к процессу внимательнее и ответственнее, а самим жилищникам годовой "период затишья" даст возможность чётко спланировать работу и "максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами". Подпишитесь на @gilspb

В случаях рейдерских захватов самый правильный путь защиты – это суд и правоохранительные органы. Проблема в том, что правоохранительные органы воздерживаются от вмешательства в дела домов, а судебные разбирательства тянутся месяцами, тогда как счет может идти на дни, если не на часы. Сейчас расширены контрольные полномочия жилищной инспекции и органов местного самоуправления, поэтому обращение туда может оказаться эффективным.

Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.

Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ.

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Подпишитесь на @gilspb

УК «Легенда Комфорт» отстояла в суде свои законные права на управление домом «LEGENDA Дальневосточного», доказав тем самым, что за свои законные права УК бороться можно и нужно, а еще - можно побеждать.

История с данным коммунальным конфликтом тянется ещё с февраля 2023 года, когда на территории жилищного комплекса по адресу Дальневосточный проспект, д. 12, к.2 группа заинтересованных активистов на общем собрании собственников добилась большинства голосов по решению заменить управляющую компанию "Легенда Комфорт" на другую – ООО "Эквида Сервис", за которой уже прочно закрепилась сомнительная репутация, связанная с рядом громких дел по захвату домов в Петербурге. Однако государственная жилищная инспекция города на основании этого решения издала распоряжение о передаче с 1 февраля "Эквиде" лицензии на управление домом и включении новой УК в реестр управляющих организаций.

В свою очередь, «Легенда Комфорт» отказалась передавать дом в управление жилкомсервису с сомнительной репутацией и инициировала иск об оспаривании распоряжения ГЖИ в суде, чтобы законным методом отстоять свои права на управление домом по адресу Дальневосточный, 12 и обеспечить безопасность и комфортное проживание собственников на должном высоком уровне.

30 августа 2023 года, стало известно, что 13-й апелляционный суд отменил решение суда 1-й инстанции и вынес решение о признании этого распоряжения ГЖИ недействительным. Таким образом, суд признал, что домом должна управлять компания, принадлежащая холдингу LEGENDA, которую жители выбрали еще на этапе заселения, а не сторонняя компания применяющая методы захвата домов. Незаконная попытка ООО «Эквида Сервис» управлять домом потерпела фиаско. Подпишитесь на @gilspb