19 июля Госдума РФ приняла в трёх чтениях законопроект № 201813-8 о внесении изменений в ст. 162 ЖК РФ о порядке смены управляющей организации. Законопроект уже стал темой обсуждений среди экспертов и в СМИ, выделим важное.
После вступления нового закона в силу собственники не смогут сменить УО в одностороннем порядке ранее, чем через год после заключения с ней договора. Исключение – если компания не выполняет его условия. В таком случае владельцы помещений вправе вынести на общее собрание вопрос об отказе от исполнения ДУ с компанией и о выборе новой или создании ТСЖ. Авторы нового нормативно-правового акта считают, что закон позволит УО сконцентрироваться на работах по содержанию и управлению МКД, а не на борьбе с конкурентами.
Эксперты обсуждали эту инициативу еще в конце 2022 года – на тот момент документ только рассматривался в первом чтении. Отметили, что документ пойдёт на пользу в ситуациях, когда новая УО вкладывает средства в ремонт дома, планируя экономику МКД на год-два вперёд, а собственники после такого ремонта меняют компанию на другую, с более низким размером платы. Рассматриваемый проект даст управляющей организации гарантию, что при хорошей работе её завтра не выгонят. Также отмечалось, что срок в год, который установлен в законопроекте № 201813-8, – очень короткий. По мнению эксперта, он должен быть хотя бы три года, поскольку это нормальный среднесрочный цикл экономического планирования.
Но и это не все, продолжим по тегу #СменаУО Подпишитесь на @gilspb
После вступления нового закона в силу собственники не смогут сменить УО в одностороннем порядке ранее, чем через год после заключения с ней договора. Исключение – если компания не выполняет его условия. В таком случае владельцы помещений вправе вынести на общее собрание вопрос об отказе от исполнения ДУ с компанией и о выборе новой или создании ТСЖ. Авторы нового нормативно-правового акта считают, что закон позволит УО сконцентрироваться на работах по содержанию и управлению МКД, а не на борьбе с конкурентами.
Эксперты обсуждали эту инициативу еще в конце 2022 года – на тот момент документ только рассматривался в первом чтении. Отметили, что документ пойдёт на пользу в ситуациях, когда новая УО вкладывает средства в ремонт дома, планируя экономику МКД на год-два вперёд, а собственники после такого ремонта меняют компанию на другую, с более низким размером платы. Рассматриваемый проект даст управляющей организации гарантию, что при хорошей работе её завтра не выгонят. Также отмечалось, что срок в год, который установлен в законопроекте № 201813-8, – очень короткий. По мнению эксперта, он должен быть хотя бы три года, поскольку это нормальный среднесрочный цикл экономического планирования.
Но и это не все, продолжим по тегу #СменаУО Подпишитесь на @gilspb
#СменаУО Пока законопроект № 201813-8 проходит утверждение в Совете Федерации РФ, процедуры подписания и опубликования в качестве Федерального закона, приведем мнения экспертов.
Плюс нового закона: УО получат гарантии, что собственники сразу не разорвут договор, и смогут инвестировать в ремонт МКД.
«С одной стороны, мне законопроект нравится. Появляются хоть какие-то гарантии для УО, что их просто так не вышвырнут с МКД. А это уже даёт надежду на инвестиции в дома». Также эксперт отметила и несколько «минусов» инициативы:
«С другой стороны, сейчас, если на дом пришла "левая" компания и незаконно забрала МКД, то один из способов борьбы – это сразу провести собрание и МКД вернуть. Но теперь это станет невозможно. Ещё есть вопрос про невыполнение. Как это будет, пока не прописано. Скорее всего, чтобы подтвердить невыполнение договора управления, нужно будет составить акт по п. 16 Правил № 491».
Минус: при рейдерском захвате собственники не смогут провести ОСС и вернуться в свою УО.
Непонятно, как поступать с фальсифицированными ОСС. «Получается, пока суд не примет решение о признании такого собрания недействительным, собственники не смогут выбрать новую УО или вернуть старую? [...] Более неэффективного механизма для их защиты нельзя было даже и придумать», – считает юрист.
Еще один эксперт согласилась с общим мнением коллег, что законопроект не создаёт условий для стабильности на рынке управления домами. «Зато даёт индульгенцию недобросовестным УО, которые получили шанс минимум на год закрепиться в доме, пока этот год собственники будут доказывать в суде недействительность собрания, и то не факт, что оспорят».
Подпишитесь на @gilspb
Плюс нового закона: УО получат гарантии, что собственники сразу не разорвут договор, и смогут инвестировать в ремонт МКД.
«С одной стороны, мне законопроект нравится. Появляются хоть какие-то гарантии для УО, что их просто так не вышвырнут с МКД. А это уже даёт надежду на инвестиции в дома». Также эксперт отметила и несколько «минусов» инициативы:
«С другой стороны, сейчас, если на дом пришла "левая" компания и незаконно забрала МКД, то один из способов борьбы – это сразу провести собрание и МКД вернуть. Но теперь это станет невозможно. Ещё есть вопрос про невыполнение. Как это будет, пока не прописано. Скорее всего, чтобы подтвердить невыполнение договора управления, нужно будет составить акт по п. 16 Правил № 491».
Минус: при рейдерском захвате собственники не смогут провести ОСС и вернуться в свою УО.
Непонятно, как поступать с фальсифицированными ОСС. «Получается, пока суд не примет решение о признании такого собрания недействительным, собственники не смогут выбрать новую УО или вернуть старую? [...] Более неэффективного механизма для их защиты нельзя было даже и придумать», – считает юрист.
Еще один эксперт согласилась с общим мнением коллег, что законопроект не создаёт условий для стабильности на рынке управления домами. «Зато даёт индульгенцию недобросовестным УО, которые получили шанс минимум на год закрепиться в доме, пока этот год собственники будут доказывать в суде недействительность собрания, и то не факт, что оспорят».
Подпишитесь на @gilspb
#СменаУО «Больше вреда, а не защиты для добросовестных УК» – так охарактеризовала законопроект № 201813-8 юрист. Так как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД?!
Минус законопроекта: не прописаны чёткие критерии оценки работы УО как основания одностороннего отказа от договора.
Эксперт назвал законопроект вредным и сырым, потому что в нём не прописан механизм того, как оценивать работу УО.
«Если ГЖИ будет надо, то она посчитает, что УО не выполняет условия договора: например, на основании пары фотографий неубранных МОП и акта от группы жителей. А если будет не надо, то даже факт предписаний в течение года не поможет.
Ведь в законе не сказано, что основанием смены УО может быть, например, нарушение лицензионных требований, а они вполне себе конкретны. Речь только про неисполнение условий договора управления, а все эти условия оценивать можно по-разному».
Эксперт видит три прямых следствия вступления закона в силу:
- коррупция и непрозрачная процедура по ведению ГЖИ реестра лицензий;
- массовое рейдерство;
- бесправие жителей, которые лишены права определять судьбу общего имущества МКД.
Подпишитесь на @gilspb
Минус законопроекта: не прописаны чёткие критерии оценки работы УО как основания одностороннего отказа от договора.
Эксперт назвал законопроект вредным и сырым, потому что в нём не прописан механизм того, как оценивать работу УО.
«Если ГЖИ будет надо, то она посчитает, что УО не выполняет условия договора: например, на основании пары фотографий неубранных МОП и акта от группы жителей. А если будет не надо, то даже факт предписаний в течение года не поможет.
Ведь в законе не сказано, что основанием смены УО может быть, например, нарушение лицензионных требований, а они вполне себе конкретны. Речь только про неисполнение условий договора управления, а все эти условия оценивать можно по-разному».
Эксперт видит три прямых следствия вступления закона в силу:
- коррупция и непрозрачная процедура по ведению ГЖИ реестра лицензий;
- массовое рейдерство;
- бесправие жителей, которые лишены права определять судьбу общего имущества МКД.
Подпишитесь на @gilspb
#СменаУО Особо отменим вопрос перерасчёта платы при некачественных услугах по содержанию МКД. Плюс: закон исключил из ЖК РФ возможность отказаться от договора управления без причин и оснований
Вопрос, который беспокоит профессионалов рынка, – как доказать «невыполнение управляющей организацией условий договора управления? Эксперт отметил, что это любое нарушение по степени влияния на безопасность проживания в МКД, степени вреда состоянию общедомового оборудования и систематичности, повторяемости.
«Проект ничего не изменил, кроме возможности расторжения ДУ без каких-либо причин и оснований. До одного года – нельзя, а после – можно. Можно было бы ограничить возможность расторжения ДУ не «любыми» случаями невыполнения договора управления, а существенными нарушениями его условий другой стороной (ст. ст. 450, 451 ГК РФ). Механизм того, как оценивать работу УО [...], нормативно установлен в утвержденных Правилах № 491», – констатировал он.
Пока мы ждём подписания закона и вступления его в силу, поделитесь вашим мнением: вред или пользу принесут такие изменения в правила смены управляющих организаций на ОСС? Ждём ваши комментарии. Подпишитесь на @gilspb
Вопрос, который беспокоит профессионалов рынка, – как доказать «невыполнение управляющей организацией условий договора управления? Эксперт отметил, что это любое нарушение по степени влияния на безопасность проживания в МКД, степени вреда состоянию общедомового оборудования и систематичности, повторяемости.
«Проект ничего не изменил, кроме возможности расторжения ДУ без каких-либо причин и оснований. До одного года – нельзя, а после – можно. Можно было бы ограничить возможность расторжения ДУ не «любыми» случаями невыполнения договора управления, а существенными нарушениями его условий другой стороной (ст. ст. 450, 451 ГК РФ). Механизм того, как оценивать работу УО [...], нормативно установлен в утвержденных Правилах № 491», – констатировал он.
Пока мы ждём подписания закона и вступления его в силу, поделитесь вашим мнением: вред или пользу принесут такие изменения в правила смены управляющих организаций на ОСС? Ждём ваши комментарии. Подпишитесь на @gilspb
