В состав работ по подготовке экономических расчетов и материалов, которые выполняют специалисты отдела экономико-математического моделирования Градплана Москвы, входит расчет отрицательных денежных потоков. Как объясняет ведущий специалист отдела Александра Калашникова, в целом, все отрицательные денежные потоки государственных и частных инвесторов можно разделить на инвестиции в основной капитал и эксплуатационные расходы на его дальнейшее содержание.

Инвестиции в основной капитал представляют собой совокупность затрат (финансовых, материальных ресурсов, интеллектуальных ценностей), направляемых на создание, воспроизводство и приобретение основных фондов (в виде недвижимости) путем нового строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения объектов, приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования, инструментов, инвентаря с целью получения инвестором экономического, бюджетного, социального или экологического эффекта. Данные затраты в рамках инвестиционных проектов комплексного развития территорий характерны как для частных, так и для государственных инвесторов.

Эксплуатационные расходы на имущественный комплекс частных инвесторов – это совокупность связанных с содержанием объектов капитального строительства материальных, энергетических и трудовых затрат, выраженная в стоимостной форме.

Эксплуатационные расходы бюджета города Москвы включают в себя более широкую номенклатуру затрат, связанных в первую очередь с содержанием городской инфраструктуры и социальным обеспечением населения, проживание которого предусмотрено разрабатываемым проектом комплексного развития территорий.

#экономика #градплан #градпланмосквы

При выполнении работ по подготовке экономических расчетов и материалов, содержащих ориентировочные затраты и доходы от реализации проектов градостроительного потенциала территорий индустриальных кластеров, специалисты ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» (до марта – Градплан Москвы) проводят в том числе оценку бюджетной эффективности.

Дмитрий Буловинов, главный специалист отдела экономико-математического моделирования, поясняет, что необходимость оценки бюджетной эффективности установлена требованиями законодательства, а именно: положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса города Москвы, постановлением Правительства Москвы от 30.04.2019 N 449-ПП, а также требованиями типовой формы плана реализации проекта планировки территории.

Бюджетная эффективность отражает эффективность участия государства в проектах градостроительного развития территорий с точки зрения расходов и доходов бюджетов разных уровней. При ее расчете учитываются отрицательные бюджетные потоки, а также положительные потоки – налоговые и неналоговые поступления.

Результатом оценки являются общепринятые показатели экономической эффективности: чистый дисконтированный доход (накопленное сальдо притоков и оттоков денежных средств), индекс доходности (отдача с единицы инвестированных в проект денежных средств), внутренняя норма доходности (запас финансовой прочности) и срок окупаемости (временной интервал, за который чистый дисконтированный доход становится и остается положительным).

Результаты оценки бюджетной эффективности часто имеют ключевое значение при принятии решения о реализации того или иного проекта градостроительного развития территории.

#экономика #градплан #градпланмосквы

Специалисты ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» (до марта – Градплан Москвы) в своей деятельности учитывают не только передовой опыт в градостроительстве, но также изучают текущую ситуацию, отслеживают тенденции и тренды, которые складываются на рынке недвижимости Москвы и регионов, чтобы в дальнейшем результаты работы были актуальными и отвечали запросам потребителей.

Современный город невозможно представить без торговых центров. Как отмечает начальник научно-методического сектора Наталья Павлова, пандемия 2020-21 годов внесла значительные коррективы в сложившийся рынок торговой недвижимости Москвы. Сегодня основной потребностью посетителя ТЦ стала возможность совершать покупки и проводить свой досуг близко от дома, получая высокий сервис при низкой (безопасной) концентрации посетителей.

В ответ на эти запросы на рынке торговой недвижимости складывается новый тренд – открытие небольших торговых центров районного и окружного типа в спальных районах либо в составе ТПУ.

Девелоперы жилой недвижимости, следуя этой тенденции и желая создать качественную инфраструктуру для населения, получив при этом льготы за создание рабочих мест, строят торговые объекты в составе своих жилых комплексов.

Также к проектированию небольших торговых центров приводит дефицит земельных участков большой площади и их высокая стоимость. Это заставляет девелоперов обращать внимание на существующие торговые центры с целью их выкупа и дальнейшей застройки земельного участка жилыми объектами либо многофункциональными комплексами.

Еще одним трендом пандемийного и последующего периодов стал беспрецедентный рост объемов Интернет-торговли, что привело к снижению числа посетителей ТЦ. В связи с этим одни ритейлеры стремятся привлечь покупателей в торговый зал современным дизайном, высоким сервисом, технологичностью, превращаются в витрины для интернет-площадок с возможностью получить интернет-заказ. Другие видят свое развитие в открытии дарксторов – помещений, организованных как супермаркеты или склады для обработки и выполнения онлайн-заказов.

Переход к дарксторам стал мировой практикой, позволяющей сократить время доставки товаров, а главное –арендные и эксплуатационные затраты.

#экономика

Продолжаем разбираться в специфике укрупненного норматива цены строительства (НЦС). Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации он представляет собой показатель потребности в денежных средствах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции, предназначенный для планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства. Подробнее о технической стороне вопроса рассказывает главный специалист отдела инвестиционного анализа и стратегических исследований Ольга Родина.

НЦС состоит из 21 тематического сборника, которые утверждены Минстроем России. Показатели НЦС рассчитаны в уровне цен по состоянию на 01.01.2021 для базового района (Московская область). При применении показателей НЦС для иных районов необходимо учитывать переход от цен базового района к уровню цен субъектов РФ, а также местные условия строительства. Технической частью сборников НЦС предусмотрены следующие региональные коэффициенты:

– коэффициент перехода от цен базового района к уровню цен субъектов РФ;
– коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства;
– коэффициент, учитывающие сейсмичность региона строительства.

Кроме перечисленных коэффициентов, в районах Крайнего Севера и территориях, приравненных к ним, а также сельских местностях могут быть дополнительно применены коэффициенты, учитывающие выполнение мероприятий по снегоборьбе.

При укрупненном расчете затрат и оценке экономической эффективности мероприятий градостроительного развития территорий, специалистами экономических подразделений ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» (до марта – Градплан Москвы) применяются сборники НЦС с учетом региональных условий строительства.

#экономика

На результативность инвестиций в проекты градостроительного развития оказывает влияние множество факторов. Дмитрий Буловинов, главный специалист отдела экономико-математического моделирования, отмечает важность их правильного учета при расчете экономической эффективности. Для этого необходимо понимать, каким образом проектируемые параметры воздействуют на конечный финансовый результат.

Например, известно, что реализация мероприятий по благоустройству общественных пространств влияет на капитализацию территории. Это может проявляться через снижение доли вакантных площадей на участке и, как следствие, рост совокупной доходности объектов недвижимости, располагаемых на данной территории.

Кроме того, благоустроенные зоны являются мощными точками притяжения, стимулирующими увеличение оборота и доходов расположенных поблизости организаций. Это не только генерирует дополнительные ежегодные налоговые потоки в бюджет города, но и повышает рыночную стоимость объектов недвижимости.

Таким образом, реализация мероприятий по благоустройству оказывает синергическое воздействие на экономическую эффективность проектов градостроительного развития. Специалисты отдела экономико-математического моделирования оценивают влияние таких эффектов на конечный финансовый результат с помощью специальных математических исчислений.

#экономика

Специалисты института в своей работе по оценке экономической эффективности проектов градостроительного развития территорий учитывают влияние мероприятий по благоустройству общественных пространств на рыночную привлекательность объектов жилой недвижимости.

Благоустройство территории – деятельность по реализации комплекса мероприятий, направленных на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния городских территорий.

Как отмечает главный специалист отдела экономико-математического моделирования Александра Калашникова, благоустройство общественных пространств – это один из способов для девелопера обратить внимание потенциальных покупателей на свою недвижимость. Несмотря на то, что затраты на проведение подобных мероприятий могут занимать существенную долю в структуре себестоимости строительства, экономический эффект от их реализации способен значительно повысить доходность проекта в целом.

Благоустройство общественных пространств влияет на повышение привлекательности жилых объектов в пределах рассматриваемой территории и увеличение комфортности проживания. Подобное улучшение внешней среды положительно сказывается на стоимости продажи и аренды объектов недвижимости, находящихся вблизи благоустроенных зон. Тем самым повышается экономическая эффективность проектов градостроительного развития.

#экономика

Существует множество методов анализа данных. По мнению специалиста отдела экономико-математического моделирования ФАУ «Единый институт пространственного планирования РФ» Марии Белухиной, одним из самых важных является метод регрессионного анализа. 

Метод регрессионного анализа заключается в определении функции, которая достоверно описывает зависимость результативного показателя от факторного. Чаще всего используют функцию прямой линии, но существует большое количество других вариантов.

С помощью регрессионного анализа удобно определять параметры математических моделей, применяемых в работах по оценке экономической эффективности проектов градостроительного развития. Например, при отсутствии четких представлений об условиях реализации проекта, регрессионный анализ поможет спрогнозировать, какой будет цена на недвижимость в том или ином районе Москвы в зависимости от его удаленности от центра, благоустроенности, степени развития системы общественного транспорта и так далее.

#экономика #еипп

В методических рекомендациях по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий, разработанных институтом, при расчете затрат инвестора на реализацию проекта градостроительного развития территории в Москве учитываются платежи за изменение вида разрешенного использования и аренду земельных участков🗺️

💡В столице установлена льгота при реализации инвестпроекта по созданию мест приложения труда.

Главный специалист отдела инвестиционного анализа и стратегических исследований Ольга Родина отметила, что инвестор освобождается от платы (уменьшает плату) за изменение вида разрешенного использования и аренду земельных участков, если берет на себя обязательства по строительству мест приложения труда⚙️Механизм применения льготы направлен на снижение дефицита рабочих мест в районах с низкой обеспеченностью местами приложения труда.

Подробнее на канале института в Яндекс.Дзене

#еипп #экономика_градостроительства

🏗В Москве в случае строительства жилья на земельных участках нежилого назначения предусмотрен платеж за смену вида разрешенного использования земельного участка. Вместе с тем для обеспечения сбалансированного пространственного развития в столице разработан механизм применения льготы (постановление Правительства Москвы № 1874-пп от 31.12.19), направленный на стимулирование девелоперов на создание мест приложения труда за счет снижения платежа по смене ВРИ

Руководитель группы отдела экономико-математического моделирования Анастасия Булынина отмечает, что размер льготы во многом зависит от района города Москвы, функционала и площади создаваемого места приложения труда. В методике расчета льготы МПТ заложен следующий принцип: чем меньше рабочих мест в районе, тем больше размер льготы🧮

Подробнее на канале института в Яндекс.Дзене

#еипп #экономика_градостроительства