​Парадоксы современного рынка жилья с проектным финансированием разбирает канал @reburg:

• Как было раньше? Самые дешевые цены на котловане. Нужны деньги на стройку – продавай дешево.

• Как было в 2021? Выводим новый проект на рынок по ценам не ниже конкурентов, которые на более высокой стадии строительства, а иногда и выше – все равно купят.

• Что происходит в конце 2022-начале 2023? Покупатель ждет скидок. Хорошие скидки могут позволить проекты на конечных стадиях строительства, которые застали ажиотажный спрос 2021-начала 2022 года. Но у них остатки в предложении низкие, эскроу-счета полные. Текущие темпы продаж вполне устраивают, резона снижать цены особо нет. Проекты, которые вышли на рынок менее года назад, еще не успели наполнить эскроу-счета и вынуждены обслуживать более дорогое проектное финансирование. Им бы разумнее пойти навстречу покупателям. Но они заложили в финмодель уже возросшую себестоимость, дорогую землю, согласовали с банком минимальные цены и далеко не всегда могут позволить дисконты. Вынуждены терпеть и тоже ждать.

Рекомендуем с определенным скепсисом относиться к новостям, которые говорят «надо немного подождать и оно все повалится» - повалится вряд ли. Подпишитесь на @dwellercity

​Минстрой России @minstroyrf поддержал предложение ДОМРФ снизить ставки ипотеки на квартиры площадью от 55 м2, но в Санкт-Петербурге это всего лишь четверть строящегося жилья.

Сейчас в Петербурге площадь 75% стройщихся квартир меньше 55 м2, в Ленобласти — 85%. По данным ЕИСЖС, петербургская агломерация уже несколько лет держит пальму первенства как регион с самыми маленькими квартирами в стране. При этом год от года их средняя площадь сокращается, отмечает «Деловой Петербург» и публикует потрясающую квартирографию (на схеме). При том, что 67% семей с детьми хотели бы купить жильё площадью больше 55 м2, застройщики в большинстве своем продолжают штамповать выгородка в «человейниках».

По мнению Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ РФ, сниженные ставки по ипотеке смогут простимулировать покупку квартир с большей площадью. "Мы поддерживаем эту инициативу, но для её реализации необходимо найти источник финансирования", — считает чиновник. Пока точных данных по срокам, когда эта инициатива может быть реализована, и планируемой ставке ипотеки нет.

Подпишитесь на @dwellercity

Как говорят застройщики, сейчас любые меры по снижению ипотечных ставок актуальны. "Самый важный фактор принятия решения о приобретении квартиры — это величина ежемесячного платежа. Комфортный платёж для семейных квартир составляет до 20 000 рублей в месяц. Если дополнительные меры поддержки сделают приобретение таких квартир более выгодным, чем вложение в студии и однокомнатные квартиры, то да, безусловно, застройщики будут стараться пересмотреть свои проекты", — говорит эксперт.

Впрочем, ждать моментального изменения квартирографии о которой мы писали выше не стоит. "В моменте это сделать всё равно сложно, но для тех проектов, которые готовятся к старту в текущем году, небольшие изменения вполне возможны", — говорит она.

Понимаем, что эксперт лукавит: если какие-то изменения в большую сторону возможны, то в премиальных или близких к ним по классу проектах - массовый застройщик продолжает делать ставку на бетонную сетчатую клетку. Не слишком высокого качества бетона. Хотя государству обязательно надо участвовать в выработке мер влияния не в пользу банков, а именно человека - решение жилищного вопроса с точки зрения качества жизни и повышения рождаемости это задача, поставленная Президентом. #рейтингкачестважизни

Подпишитесь на @dwellercity

​Активное затоваривание рынка масштабными проектами в 2018-2019 гг. и переход на проектное финансирование замедлили вывод на рынок новых проектов в 2020-2021 гг. Рекордные объемы ввода и раскрытие эскроу-счетов позволили девелоперам накопить земельный банк и инвестировать средства в новые проекты. Как итог — в 2022 г. в Санкт-Петербурге в продажу вышло 55 новых проектов.

Однако из-за повышенной неопределенности девелоперы выводят на рынок ограниченное количество корпусов, особенно в составе проектов комплексного освоения территорий. Как итог — объем нового предложения, пополнившего рынок в 2022 г., составил 56 тыс. квартир (2,5 млн кв. м), что на 26% меньше показателя 2021 г.

Традиционно доминирующая доля объема нового предложения была сформирована проектами комфорт-класса — 77%, или 43,2 тыс. квартир. Количество квартир, пополнивших рынок, снизилось на 23%, что связано с тенденцией на более сдержанный подход в части вывода нового предложения на рынок, особенно в составе крупных проектов массового сегмента.

На фоне низкой базы и запуска ряда новых проектов в премиальных сегментах локальными нишевыми игроками, в сегменте бизнес произошло оживление: по сравнению с 2021 г. количество квартир увеличилось на 30%. Бизнес (19%) и премиум (3%) составили больше пятой части в объеме нового предложения, или 10,8 и 1,9 тыс. квартир соответственно.

Подпишитесь на @dwellercity

По мнению аналитиков Россельхозбанка, наиболее популярным типом недвижимости в ипотечных сделках в 2023 году будет вторичная недвижимость. Она стабильно занимает около 2/3 от объема сделок. Основное преимущество – доступность и широта выбора.

В 2022 году доля вторичной недвижимости на ипотечном рынке, по предварительным данным, снизилась с 66,9% за 2021 год до 57%. Произошло это, в основном, благодаря программам льготной ипотеки: процентные ставки этих программ не реагировали на скачок ставок в первой половине года, в то время как ставки и условия по вторичному жилью сильно ужесточались в первой половине года.

В начавшемся году благодаря общему снижению ставок, условия ипотечных программ будут сближаться, и доля вторичной недвижимости снова возрастет, в том числе благодаря росту доли сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья. Этот показатель вырос с 2019 по 2021 год на 7 п.п. и достиг 45%, но снизился по итогам 2022 года до 36%. Аналогичный показатель на первичном рынке составляет 70%.

Подпишитесь на @dwellercity