​​​Топ-5 вопросов про умные парадные.

1. Что за «умные домофоны» ставят в нашем доме и сколько их уже установлено в городе?
2. Кто определяет адрес для установки видеокамер на вход в парадную?
3. Могут ли жильцы сами выступить с инициативой установки «умного домофона», если его нет в адресной программе «Безопасный город»?
4. Будут ли дополнительные расходы у собственников жилья?
5. Сколько ключей от нового домофона выдаётся на одну квартиру?

🤓Ответы на вопросы можно найти по ссылке. Подпишитесь на @dwellercity

​Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»

Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.

Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.

Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.

Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.

Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.

Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.

Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.

Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.

Подпишитесь на @dwellercity

​Все еще думаете, что вторичка «дешевле»…? Коллеги осмыслили все необычное, что видели в квартирах, которые осматривали для клиентов-покупателей и вывели целых 11 разновидностей по тегу #УжасыВторички

"Коллекционеры"

Коллекция чего угодно - от алюминиевых банок из-под пива до холодного оружия и дорогих картин - почему-то не убрана и не вывезена до продажи. Привлекает к себе внимание настолько, что саму недвижимость не разглядеть.

"Орхидея на помойке"

В квартире где-нибудь в Некрасовке или в Коммунарке сделали очень дорогой ремонт, достойный королевских покоев. Пожили в нем сами пару лет, еще года 3 сдавали в аренду. Собственник очень гордится и считает, что может получить цену аналога престижного московского района.

Вот это все, что мы упоминали, в реальности продаваться не будет. Забудьте о том, что "покупают только стены". Это давно не так на вторичке! Хорошо будут продаваться: белые стены, немного современной мебели, приятные запахи, отсутствие чад и домочадцев на показах.

Подпишитесь на @dwellercity

В продолжение нашего цикла о квартирах на вторичке есть отличный скетч от Камеди. Подпишитесь на @dwellercity

Из выступления Марата Хуснуллина на стратегической сессии «Современные подходы к управлению государственным заказом в области строительства» в «Сколково»: Достижение национальных целей в сфере жилищного строительства невозможно без профессиональной работы заказчиков в регионах.

«Когда начинают ругать строителей, говоря, что они не вовремя или некачественно построили, часто бывает, что это проблема непрофессионального заказчика. Ключевой вопрос – это анализ кадрового потенциала и системы управления» – отметил вице-премьер.

Важно сформировать долгосрочную программу строительства с привлечением средств федеральных и региональных бюджетов. Акцентировал внимание регионов на необходимости активного освоения инструментов инфраструктурного меню. Оперативности в принятии управленческих решений и устранению бюрократических проволочек способствует регулярная штабная работа. Нужно, чтобы в регионах штаб стал реально действующим механизмом. Подпишитесь на @dwellercity

Цены на жилье снижаются и продолжат снижаться. По сравнению с мартовским пиком они ниже на 20-25%, спрос - как минимум на 35%. Причина такого движения - серьезная турбулентность рынка, на котором цены сначала выросли за счет нестабильности и пандемии 2020-2022 годов, затем некоторое время наблюдались признаки стагнации рынка.

В конце зимы недвижимость «на втором дыхании» взмыла еще раз вверх, показав пик в марте этого года. После этого начался откат, который был неизбежен, так как цены достигли пиковых значений, и покупка жилья стала недоступна для большей части потенциальных покупателей. Уже в мае началось снижение спроса, постепенно оно привело сначала к фактическому (при покупке), а потом и к номинальному (в объявлениях) снижению цен. Сейчас движение вниз активно продолжится, так как платежеспособность населения снизилась, огромное количество потенциальных покупателей с деньгами мигрируют, у многих семей на повестке - совсем другие вопросы. Для такой ситуации особенно характерен рост фактических дисконтов.

Спад продаж в последние пару недель отметили и многие девелоперы Петерьурга. Некоторые сообщили нам о падении количества сделок до 50% по сравнению с предыдущими периодами. Однако есть и те, кто увидел увеличение спроса: в последние две недели сентября прирост сделок зафиксировали отдельные застройщики в бизнес и премиум-классе. По мнению аналитиков, это явление временное и связано с тем, что люди стали срочно искать возможности для инвестиций рублевой массы на фоне дополнительного риска волатильности.

Обвала рынка недвижимости пока ждать не стоит. Если еще весной многие девелоперы выбирали реакцию "замереть и переждать", то сегодня на фоне новостей компании только активнее продолжают работать, максимально оперативно подстраиваясь под новые реалии. В сентябре компании начинали разработку новых крупных проектов, среди них есть девелоперские проекты, рассчитанные на 4-5 лет.

Подпишитесь на @dwellercity

​Аркадий Гершман: важно не только строить города, но и приспосабливать их под потребности. Пришла пандемия и выяснилось, что обычные районы наших городов к такому испытанию не готовы. В доковидную эпоху у человека был простой маршрут «дом — работа», а по выходным он ездил куда-нибудь в торговый центр. После перевода всех на удаленку выяснилось, что рядом с домом ничего нет: некуда сходить погулять, негде поесть, некуда зайти, кроме аптеки и супермаркета. Многие столкнулись с тем, что спальные районы — это просто ячейки для сна и конвейер по воспроизводству горожан. В нем есть детсады, школы и поликлиники, но заняться взрослому человеку там абсолютно нечем.

Собственно, это все то о чем наш Канал говорит с момента своего создания: когда покупаете квартиру или даже снимаете, помните - квартира это нечто большее, чем квадратные метры. Это еще всё и все вокруг. Подпишитесь на @dwellercity

​Суд в Петербурге изъял у швейцарской компании землю под Витебскую развязку. Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти встал на сторону комитета по развитию транспортной инфраструктуры. Тот просто изъял землю у дочерней компании швейцарской корпорации Liebherr «Либхерр-Русланд». Надеемся, прецедент этот будет заметным.

Речь идёт про участок земли с пятью зданиями на Парковой улице в Московском районе города. Его используют для Витебской развязки. Это первый этап Широтной магистрали скоростного движения. Подпишитесь на @dwellercity

​Кто должен оплачивать демонтаж и восстановление перегородок в квартире после ремонта общего трубопровода в доме?

Далеко не все, что расположено в квартире или нежилом помещении многоквартирного дома, принадлежит собственнику этого помещения. То, что предназначено для обслуживания двух и более квартир (нежилых помещений), относится к общедомовому имуществу — а значит, принадлежит всем собственникам этого дома, даже если расположено в пределах только одного помещения.

Поэтому управляющая организация, которая занимается обслуживанием и содержанием общедомового имущества, имеет право требовать от собственника квартиры (нежилого помещения) доступа к этому самому имуществу, когда нужно провести его осмотр или ремонт.

Вот только за чей счет должен обеспечиваться такой доступ? Ведь нередко трубы проходят таким образом, что подобраться к ним не так-то просто: нужно разобрать перегородки или даже стены, которые преграждают доступ к общедомовым коммуникациям.

После такого ремонта придется вложить немало денег, чтобы привести в порядок внутреннюю отделку помещения. Наконец, такой вопрос дошел до рассмотрения высшей судебной инстанции РФ.

Между ТСЖ и собственником помещения в доме возник спор по поводу ремонта общего канализационного стояка, который проходил в стене помещения. Труба находилась в аварийном состоянии и требовалась ее полная замена. Однако не было другой возможности провести ремонт, кроме как демонтировать кирпичную стену, в которой она проходила.

Стороны не сошлись во мнениях по поводу того, кто должен обеспечить демонтаж стены и ее последующее восстановление — спор перешел в суд. Там обратились к действующим Правилам оказания коммунальных услуг №354, которые обязывают собственника помещения обеспечивать доступ к общедомовым инженерным коммуникациям.

Минстрой России в своих разъяснениях от 16.01.2019 №794-АО/06 указал, что когда проведение капремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственника помещения, расходы на его возмещение должны быть включены в проектной документации на проведение капремонта. Поэтому собственники помещений не обязаны в таком случае нести расходы на демонтаж и последующий монтаж перегородок для доступа к общедомовому имуществу. Эти разъяснения суд также учел.

Однако указал, что в данном случае имеет место не капитальный ремонт, а устранение аварии в трубопроводе. Поэтому никаких расходов на получение доступа к общему имуществу дома в смете ТСЖ не заложено и возлагать их на него нельзя.

В результате спор разрешили так: ТСЖ обязано выполнить ремонт канализационного стояка в доме, а собственник обязан обеспечить ему доступ в свое помещение путем частичного демонтажа кирпичной стены. Восстанавливать помещение после такого ремонта придется также собственнику, за свой счет. Верховный суд РФ оставил это решение в силе (определение № 304-ЭС22-15226).

Таким образом, обеспечение доступа к инженерным коммуникациям дома должно осуществляться за счет собственника помещения (если только в качестве перегородки не выступает общедомовое имущество). Исключение из этого правила предусмотрено только для случаев капитального ремонта — здесь и проведение работ, и их оплата возлагаются на организацию, которая организует капремонт.

Подпишитесь на @dwellercity

​​​Почему избушку Бабы Яги окружают колья с черепами? Любопытная аналитика о наших русских корнях, так что поделюсь:

Дом — место силы для русского человека. И это место силы всячески старались нивелировать с отменой частной собственности. Вообще только в наши дни возможно такое безобразие, когда невестка просит свекровь разменять квартиру в угоду ей. Раньше невестка просто жила на территории свекрови до того момента, пока молодые или не построят собственное жилье, или свекровь не отойдёт от дел. Жила на территории свекрови и право голоса не имела. Потому что Хозяйка в доме была одна.

Место для строительства дома выбирали очень тщательно. Под домом не должно было быть источников воды и тем более подземных водяных жил. В подземные воды часто бьет молния, а так же земля в том месте иссушенная.

Чтобы получить от Предков благословение на строительство, хозяину надобно было принести с четырёх полей по камню. На месте предполагаемого дома камни нужно разложить квадратом со стороной 9 шагов. Встать в перекрещение диагоналей и попросить Благословения у Предков. Покинуть место нужно сразу же, не оборачиваясь. А через три дня вернуться и посмотреть, на том ли месте камни. Если камни не сдвинуты, дом строить можно.

Под стену дома закладывали либо молодое деревце, либо петуха, либо монеты. В новый же дом обязательно запускают кошку, чтобы она сняла на себя избыток энергии нового дома.

На ограду вокруг дома наши предки вешали черепа умерших животных для отпугивания нечистой силы. В наши дни этот обычай трансформировался в хранение перевёрнутых банок. В сказках же про Бабу Ягу звериные черепа для пущего устрашения трансформировались в черепа человеческие. Хотя как знать, как знать…

​Требование банка вернуть кредит досрочно может, по меньшей мере, поставить в тупик: редко кто окажется в состоянии сразу выплатить крупную сумму. Но не стоит паниковать раньше времени, получив подобную претензию от банка. Закон предусматривает ограниченный перечень оснований, по которым банк действительно может воспользоваться своим правом на расторжение кредитного договора и досрочный возврат долга.

Поэтому он не может ссылаться на какие-то иные случаи, помимо тех, что указаны в законе (об этом говорит Центробанк в своих разъяснениях — Письмо от 02.10.2019 № ИН-06-59/75).

Итак, если речь идет о потребительском кредите, то заемщика могут заставить вернуть его досрочно в трех случаях (Закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ):

1) Если договором предусмотрено, что возврат кредита обеспечивается страхованием, а заемщик в течение 30 дней так и не заключил договор со страховой компанией (п. 12 ст. 7 Закона № 353-ФЗ). Но если на такой случай банк в договоре оставил за собой право повысить процентную ставку по кредиту, то он не может из-за этого досрочно взыскать кредит. К отсутствию страховки приравнивается и та ситуация, когда гражданин воспользовался своим правом на отказ от договора страхования в «период охлаждения» (14 дней со дня заключения договора) и вернул себе деньги, уплаченные в счет страховой премии. Но обратите внимание, что банк не может досрочно взыскать кредит, если заемщик оформил договор страхования, но с другой компанией, нежели была предусмотрена договором кредитования (ВС РФ, определение № 49-КГ20-18-К6).

2) Если заемщик взял кредит на определенную цель (прямо обозначенную в договоре), но фактически потратил деньги не по целевому назначению (п. 13 ст. 7 Закона № 353-ФЗ). Например, гражданин взял льготный автокредит, а автомобиль так и не приобрел: переоформил на себя авто своего супруга и отдал ПТС в залог банку. Но, как правило, такие ситуации проверяются банком, когда происходит просрочка выплаты кредита. Чаще это основание для досрочного взыскания применяется по кредитам, выданным предпринимателям, т. к. именно здесь от цели использования кредита нередко зависит дальнейшая платежеспособность заемщика (если, к примеру, он берет деньги на развитие бизнеса, а тратит их фактически на личные нужды, то вряд ли его бизнес от этого улучшится и денег станет больше).

3) Если произошла просрочка по выплате кредита (ст. 14 Закона № 353-ФЗ). Это самое распространенное основание для досрочного взыскания долга. Но закон устанавливает рамки: банк может потребовать вернуть кредит обратно только, если:
- суммарно график выплаты кредита за последние 180 дней нарушался более чем на 60 дней (т. е., к примеру, в первый месяц на 10 дней, второй месяц — на 5 дней и т. д. - всего за полгода 61 день просрочки). И то в этом случае банк сначала должен направить заемщику предупреждение и предоставить ему не менее 30 дней для добровольной уплаты долга,
- если же кредит краткосрочный (выдавался не более чем на 60 дней), максимум просрочки для досрочного взыскания составляет 10 дней.

Если банк воспользовался своим правом и потребовал вернуть кредит досрочно, обратите внимание, что срок исковой давности для взыскания долга прерывается этим требованием. И 3 года для обращения в суд начинают отсчитываться со дня предъявления банком требования о досрочной выплате кредита (ВС РФ, определение № 66-КГ21-8-К8). Если банк подаст иск о взыскании кредита за пределами 3-летнего срока, заемщик может заявить о пропуске срока исковой давности — и суд откажет банку во взыскании. Подпишитесь на @dwellercity