​Запуск программы льготной ипотеки под 6,5% серьезно помог строительной отрасли. Десятки застройщиков спокойно продолжили начатые проекты, а тысячи семей смогли позволить себе купить квартиру. Но стоит ли продлевать программу или она уже выполнила свою роль?

Об этом спросили президента Фонда "Институт экономики города", руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.

Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?

Надежда Косарева: Единственный "плюс" этой программы, которым воспользовались застройщики, - льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование. Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций - и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей). Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры - ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве - на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.

Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке. Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов. Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.

Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.

#Ипотека #Аналитика #Интервью Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity

​На рынке новостроек можно встретить квартиры не только от застройщиков, но и от дольщиков, физических или юридических лиц, перепродающих строящееся жилье. Стоит ли рассматривать такой вариант? Как оформить сделку по переуступке? Какие нюансы учесть?

Зачем дольщики перепродают квартиры до сдачи дома в эксплуатацию?

Дольщиком, то есть покупателем квартиры в новостройке может быть как физическое, так и юридическое лицо. И в первом и во втором случае возможна перепродажа квартиры в новостройке, то есть уступка прав требования к новому участнику долевого строительства.

Напомним, что строящееся жилье оформляется на покупателя через подписание и регистрацию ДДУ (договора долевого участия). Право собственности на недвижимость может быть оформлено только после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщики-физлица могут перепродавать ранее приобретенную квартиру по многим причинам. Так как строительство дома занимает несколько лет, в семье или личной жизни человека за это время происходят перемены. Например, рождение ребенка - повод рассмотреть возможность покупки жилья большей площади, а новая работа - необходимость переезда в другой район, город или даже страну.

Юридические лица, то есть компании, выставляющие на продажу свои лоты в новостройках, чаще всего являются подрядчиками - организациями, которые предоставляют услуги, выполняют работы или поставляют материалы для застройщиков. Девелоперы, в свою очередь, часто расплачиваются с партнерами квадратными метрами с некоторым дисконтом.

Как оформляются сделки по перепродаже?

Перепродажа квартиры в строящемся доме требует оформления договора уступки прав требования по договору долевого участия. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре также, как в случае с простым ДДУ - через личное обращение или центр госуслуг «Мои документы» (МФЦ).

Срок регистрации составляет до 7 рабочих дней.

Для регистрации сделки не требуется согласия застройщика, но его может потребовать банк, если покупатель использует ипотечные средства. В строительной компании необходимо лишь запросить справку о полной оплате цены за квартиру по договору долевого участия в строительстве.

Необходимые документы для оформления переуступки:

- справка о полной или частичной оплате, произведенной застройщику первоначальным дольщиком (может быть выдана девелопером или банком, который принимал платежи).- заявления от всех участников сделки,
- договор об уступке прав требований по ДДУ (3 экземпляра),
- удостоверенные нотариусом доверенности от всех сторон (при необходимости),

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Да, оформить ипотеку при покупке квартиры в новостройке по соглашению о переуступке прав по ДДУ можно. Но стоит учесть очень важный момент: льготная ипотека по ставке 6,5% годовых на весь срок действует только при переуступке от юридического лица, подрядчика. Банк не сможет согласовать ставку по госпрограмме, если строящееся жилье приобретается у дольщика-физлица.

Почему квартиры в новостройках по переуступке часто дешевле, чем от застройщика?

Если продавец физлицо, то он, скорее всего, продает свою квартиру в новостройке дешевле чем застройщик по следующим причинам:

- квартиру требуется продать быстро.- жилье приобреталось на начальном этапе строительства по относительно низкой цене,

В случае с подрядчиками застройщики, как правило, предоставляют дисконт при неденежном расчете. Обе стороны заинтересованы в оперативной реализации «метров», так как от этого зависит баланс оборотных средств компании и отсутствие задержек в дальнейшей работе на стройплощадке. Для этого требуется, что бы квартиры от подрядчика были выгоднее лотов от отдела продаж.

Via. Подпишитесь на @dwellercity

​Продолжаем разговор об ипотеке, который начали вчера в 11 часов утра. #Ипотека #Аналитика #Интервью

Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?

Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас - 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.

У нас достаточно низкий процент плохих кредитов - по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.

Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков - около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства

Надежда Косарева: "Пузырь" - это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов. Среди них - потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита - не естественная ситуация. Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск "пузыря" просто по определению. Как с этим можно спорить?

Чем "пузырь" плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену. А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство. Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.

Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.

Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?

Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности. А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье. Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.

Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве. Столица представляет сочетание людей совершенно разных - от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.

Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity

​Очень хорошее мнение об отношении к деньгам и сделке прочли. Согласны с ним и поделимся. Берите на вооружение:

Искренне не понимаю, зачем торопиться при покупке дорогих товаров и услуг. «Дорогих» не только в абсолютных цифрах, но и относительно каждого отдельного человека.

Квартира за 3, 5 или 15 000 000 рублей для одного может быть покупкой всей его жизни, а для другого – «просто пристроить очередную премию по итогам года». Какая бы ни была сумма будущей покупки, если она для вас значительная (по вашим же критериям и ощущениям) торопиться точно не надо. Наоборот, надо притормозить. Остановиться. И очень крепко подумать над некоторыми вопросами.

Причины покупки

Почему я покупаю конкретно эту недвижимость? Что в ней такого?

Зачем мне эти квадратные метры?

Какие причины заставляют меня вложить такую большую сумму в эту квартиру?

В спешке приобрести заветные квадратные метры можно спокойно "закопать" часть своих денег, переплатив за такую желанную квартиру

О цене продажи

Переплачиваю ли я, если смотреть по средним ценам в рекламе квартир-аналогов в этом районе и в похожем состоянии? Если да, то действительно есть за что переплачивать? Или цену «надули» только ради меня? Как эта покупка укладывается в мой бюджет? Точно ли готов я ее потянуть сейчас и в дальнейшем эта покупка не приведет меня к снижению моего уровня жизни?

Если цена продажи ниже той, на которую вы рассчитывали

Почему так дешево? Все ли мне известно об истории перехода права собственности на эту квартиру и всех лицах, проживающих в ней с даты постройки дома или с 1991 года? И главное – все ли меня устраивает в этих данных?

Все ли в порядке с продавцами?

Не было ли каких кровавых, странных и прочих историй в этой квартире до моего появления?

Если вас торопят продавцы, риэлторы продавца или даже ваш агент по недвижимости:

Почему меня так торопят те, кто не будет жить в этой квартире? Какую выгоду они получат, если я прямо сейчас куплю именно эту недвижимость?

Когда кто-то или что-то подталкивает вас с скорейшей покупке - отойдите в сторону и спокойно подумайте
Когда кто-то или что-то подталкивает вас с скорейшей покупке - отойдите в сторону и спокойно подумайте.

Вопросы на интуицию и о делах потусторонних.

Уютно ли мне быть в квартире? Не давит ли на меня что-то непонятное и неприятное?

Хотелось ли мне остаться в квартире или побыстрее выйти на этаж или вообще из подъезда?

Что я испытывал, когда выходил из квартиры после просмотра – подъем эмоций или облегчение?

Хотелось ли мне после просмотра снять стресс сигаретой, бокалом вина или кружкой пива?

Какие ощущения от квартиры у меня были на следующее утро? Такими же как и во время и после просмотра? Если ощущения поменялись, то в какую сторону?

Главное правило: Когда все вокруг вас кричат: «Надо брать скорее, а то уйдет/подорожает!» в 99,99% случаев стоит поступить ровно наоборот: отойти в сторону, найти тихое место, посидеть за чашкой чая или кофе.

И самому себе честно ответить на вышеприведенные вопросы. Деньги ваши значит, и решение должно быть только ваше. Потому как в дальнейшем все риски владения этой квартиры тоже ваши и больше ничьи.

Подпишитесь на @dwellercity

​Завершаем разговор об ипотеке, который ведём два дня в утренних постах. #Ипотека #Аналитика #Интервью

До 20% покупателей по льготной ипотеке - инвесторы. Инвестиции с господдержкой - это хорошо?

Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств - 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий. И в этой ситуации все "игры", в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем. Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.

Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы. Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно.

Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке. Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, - до 40% ВВП.

Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?

Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий - если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей. Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.

Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, - то, что случилось в 2020 году. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%. В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.

Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.

Наша базовая ошибка - что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.

Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.

Источник. Подпишитесь на @dwellercity

⚡️ Собственники апартаментов после урегулирования их статуса не будут получать субсидий и компенсаций на оплату жилья и ЖКХ, сказал РИА Новости глава сенатского комитета.

​Словно в продолжение новости о потрясшем рынок старте продаж в проекте Legenda «Малоохтинский, 68» увидели большую и подробную публикацию коллег про этот объект.

Отметим несколько нюансов. Верно, что «Легенда отталкивается от планировок. Сначала рисует их, а уже затем вписывает дом на участок. У многих застройщиков все наоборот» - и в случае с Малоохтинским все так и произошло, подсказывает нам источник. Внешний вид проекта от AAG, который компания купила, не поменялся, а вот планировки полностью заменили на свои, фирменные. Уже полюбившиеся.

Уточняют и по ценам: за несколько дней от старта продаж они приблизились к 300 тысячам рублей за метр и ожидается, что к концу весны на 90% объект будет распродан. Думаем, что постараемся пробраться и на него в рамках своего тега #ОбещалиПостроили, как только это станет возможным.

Подпишитесь на @dwellercity

​Федеральные каналы отмечают, что у застройщика Seven Sun Development начались проблемы с московским проектом по строительству у ж/д платформы Лианозово на севере столицы ЖК «В стремлении к свету».

Москомстройинвест подал иск к застройщику проекта «Эверест трейд» (дочка Seven Sun), пытаясь заблокировать привлечение средств дольщиков. Первым на этот иск обратил внимание @novostroyman В декабре 2020 года эта «дочка» Seven Sun получила сразу несколько исков от департамента имущества Москвы, взыскивающего с застройщика просрочки по арендным платежам за участки, а налоговики подали заявление о банкротстве «Эверест трейда», следует из базы суда. У Seven Sun в Москве проблемы и с другим проектом – застройкой площадкой у нацпарка «Лосиный остров», что вызвало скандал. Впрочем, и на домашнем рынке у девелопера достаточно проблем с площадками.

Учитывайте это при выборе квартир или объектов недвижимости в «долевке». Подпишитесь на @dwellercity.

​Квартиры россиян проверят — в стране начались рейды по жилым домам. Цель — выявить незаконные перепланировки, сообщили на днях целый ряд СМИ. По их данным, массовые проверки жилья проводят сотрудники жилинспекций. Инспекторы обходят дома, интересуясь прежде всего любыми несогласованными изменениями.

Первой информацию о массовых проверках в квартирах опровергла Мосжилинспекция: "Информация о массовых проверках квартир на предмет выявления незаконной перепланировки недостоверна. Это выдумка. Невозможно провести какой-то рейд, поскольку мы не обладаем полномочиями для проникновения в квартиру".

"Основанием для проверки служит обращение граждан о случаях самовольной перепланировки. Также жалобы поступают от органов исполнительной власти и управляющих компаний. Попасть в квартиру мы можем только с согласия собственника помещения либо по решению суда", - напомнили в ведомстве.

Более того, юрист обратил внимание на то, что рейды ни в коем случае не бывают внезапными, и жилищная инспекция обязана заблаговременно извещать владельцев квартир о планируемом обследовании. Если собственник квартиры в указанную дату и повторно не пускает инспекторов, то они будут вынуждены обратиться в суд и уже после этого с судебными приставами прийти в квартиру.

Другой юрист напоминает, что штраф за незаконную перепланировку предусмотрен частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ и составляет для граждан от 2 до 2,5 тысячи рублей, для должностных лиц - 4-5 тысяч рублей, а для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч рублей. А как узаконить мы писали здесь.

Верховный суд РФ уже не раз пояснял, как перепланировать жилой фонд и как оформлять переделанные площади. Лишение права собственности – кардинальный метод, к которому прибегают, чтобы навести порядок в хаосе незаконных переустройств квартир.

Его стали использовать с конца 2018 года, когда появился новый проект закона. Согласно ему, можно будет забирать единственную, но роскошную жилплощадь за долги (по процедуре банкротства). Причем в зоне риска – все должники.

В документе акцентируется внимание на том, что сменить оценку дома либо квартиры с целью признания их роскошными можно только по решению суда. Если сумма долга – 1 млн. руб. и меньше либо если она составляет до 5% от стоимости самой жилплощади, суд может отказать в иске.

#Перепланировка Подпишитесь на @dwellercity

Доброй ночи! Не можем не поделиться уникальным миксом «Дворца в Геленджике» и цыганского барокко со сложнейшими потолками с Каменноостровского. Смотрим, стараемся не бояться и - подпишитесь на @dwellercity

​​Как обычно, читаем аналитические публикации, которые показались нам стоящими внимания, вычеркиваем из них проплаченную рекламу и оставляем главное. Вот пару дней назад «Фонтанка» дала отличное:

Долгосрочные прогнозы по развитию рынка строящегося жилья с цифрами эксперты делать пока опасаются: сегодня на ситуацию на первичном рынке оказывают влияние слишком много нерыночных факторов таких как пандемия.

Тем не менее, можно констатировать, что чем больше будет на рынке объектов с эскроу, тем выше будет средняя цена. По данным на конец декабря 2020-го доля объектов, где используется проектное финансирование, в Петербурге и области составляла 35%. Процент их будет постоянно расти. Застройщики будут все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними. И их ценовая политика будет меняться.

«Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому такого же взрывного роста в 2021-м мы не ожидаем. Однако сейчас мы не видим причин для изменения тренда, на который влияют такие факторы, как сократившееся предложение, вывод новых объектов по высоким стартовым ценам и стабильный спрос, — считает эксперт издания. — Возможны незначительные колебания цен, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста цены».

Вывод на рынок новых объектов в 2021 году, вероятно, превысит низкие показатели прошлого года: застройщики активно анонсировали новинки. Но в Петербурге есть ряд вопросов, которые тормозят начало строительства многих жилых комплексов. Это, например, изменение процедуры общественных слушаний, а также нежелание городских властей утверждать уже готовые и подготовленные проекты, которые пока «зависли» у ряда девелоперов.

Все это совпадает с тем, что писали мы, говоря об эскроу или особенностях застройки в Петербурге. Мониторим вместе. Подпишитесь на @dwellercity

​В правительстве России хотят разрешить рассматривать деревянные дома как объекты залога и распространить на них ипотеку. Эксперты о том, какие преграды стоят на пути этой инициативы.

«Мы прорабатываем с экономическим блоком, с Центробанком соответствующие меры для того, чтобы деревянный дом был полноправным участником ипотечных кредитов», — сообщила в эфире телеканала НТВ вице-премьер России Виктория Абрамченко. По ее словам, в стране планируется также развивать деревянное домостроение. Сейчас производством домокомплектов в России занимается 65 компаний, но только 3% их продукции собирается в стране. Абрамченко уверена, что разрешение брать ипотеку на такой дом поспособствует увеличению спроса на них.

Ирина Радченко напомнила, что инициативу о введении ипотеки под 6% на деревянные дома обсуждают на государственном уровне на протяжении 10 лет. По ее словам, банки давно готовы расширить свою кредитную линию. Однако несмотря на то, что загородная недвижимость находится в тренде, в России сейчас отсутствует правое регулирование этой отрасли. Таким образом, введение так называемой «деревянной ипотеки» с использованием деревянных брусьев несет определенные риски, в том числе она может привести к краже денежных средств.

Эксперт добавила, что в России только навели порядок с кражей денег на рынке строительства многоэтажных домов. Что касается деревянных домов, то здесь девелоперы значительно меньше по размерам. И пока непонятно, как контролировать их работу. «Пока в России не устранят правовые преграды для развития деревянного домостроения и контроля рынка, ситуация с мертвой точки не сойдет», — заключила Радченко.

Другой эксперт сообщил, что ипотека на деревянные дома позволит решить жилищные проблемы россиян. По его словам, возможность жить в частном доме получила особую популярность на фоне пандемии коронавируса. Кроме того, ипотека на деревянные дома востребована в регионах, в частности, в Дагестане, где не особо развито строительство многоквартирных домов. Однако, по его словам, преградой для реализации идеи может стать экономическая ситуация в стране.

Еще одной проблемой в сфере ипотечного кредитования ИЖС является то, что банки не считают возможным использовать земельный участок под частным домом в качестве залога. Об этом в прошлом году говорил депутат Госдумы Александр Якубовский. Логичным путем развития рынка ИЖС депутат считает строительство домов так называемым индустриальным способом. Сейчас, по его словам, большая часть таких домов строится по нетиповым проектам и не обеспечена должной инфраструктурой. По этой причине банки неохотно кредитуют их.

По словам ещё одного коллеги, ипотека на строящийся деревянный дом на текущий момент в России невозможна. И основная сложность в случае с кредитом на строительство деревянного дома возникает именно с определением предмета залога. Так, домокомплект сам по себе не может быть предметом залога, так как его стоимость обычно не превышает 10% всей необходимой для строительства суммы и такой кредит будет мало кому интересен. Кроме того, домокомплект — это только часть дома. Таким образом, банк в случае неплатежей не сможет его забрать у заемщика и перепродать.

Подпишитесь на @dwellercity

​Застройщик Аквилон рекламирует скидки при 100% оплате своих строящихся еще комплексов. Математика улыбает: за «квартиру» площадью 34 метра просят 4,955 млн рублей, а при 100% оплате обещают скидку в 104 тыс. Это в лучшем случае 2%. Но деньги заплатить просят сразу, а квартиры еще через несколько лет.

Сопровождаются все эти предложения новыми рендерами. Еще скромнее тех, которые мы критиковали. И по поводу которых нам на почту писала пресс-служба застройщика, спрашивая - откуда у нас такие именно рендеры, потому как они их постоянно меняют. Письмо мы не стали публиковать, пожалели девушку хорошую. Но можем, если потребуется.

Тут же дело вот в чем: когда застройщик меняет рендеры - он вводит в заблуждения покупателя. Который и так уже повелся на его обещания, понёс ему деньги (глупенькие сразу, другие частями). А тут ему еще и переодевают что-то в картинках. И никогда ведь в сторону увеличения, вот ведь в чем дело. А еще раньше мы писали о том, как #Аквилон передергивает и в другом. Это вообще нехорошо.

Рекомендовали бы мы жить в предлагаемых этим застройщиком локациях? Лет двадцать точно нет. Но может кому нравится... Все равно, лучше знать. Подпишитесь на @dwellercity

​Жители домов, попавшие под программу реновации в московских Кузьминках, остались недовольны предложенными квартирами. Некоторым дали квартиры, в которых ширина коридора 80 сантиметров. Там не только нельзя поставить тумбочку для обуви, но даже невозможно внести мебель.

По словам одного из жильцов, на которого ссылается подмосковный телеканал 360, это была первая квартира, которую предложили его семье. Письмо о возможности посмотреть помещение пришло после Нового года. Он во время осмотра пытался выставить узкий коридор как недостаток. Однако сотрудники фонда реновации ответили, что «все по нормам», а если что-то не устраивает, нужно писать отказ и ждать другого варианта квартиры.

В тот же день смотреть квартиры приходили соседи из реновационного дома. В их квартирах был нормальный коридор. Так и выяснилось, что узкий коридор только в помещениях с 17 по 20 этаж.

«Я сказал, что мы не отказываемся от квартиры. Сказал, что мы не можем въехать, потому что нет возможности внести мебель. <…> Они сказали: «Значит, пишите отказ, и значит, у вас неправильная мебель, раз вы не можете ее внести», говорит жилец.

Председатель РОО «Общественный градостроительный совет» Максим Козловский объяснил «360», что по нормам ширина коридоров в квартирах должна быть не менее 1,2 метра и не более 1,5 метра. При этом допускается сужение до 0,85 метра. По словам специалиста, эти нормы рекомендательные, а тенденции в жилищном строительстве в последние годы «очень нехорошие».

«Отменяются полностью или становятся необязательными нормы, влияющие на качество жизни. Все планировочные решения диктуются архитекторам застройщиками с целью получения максимально ликвидных площадей», - говорит Максим Козловский. И добавляет: «Реновация — это не для людей. Просто они об этом еще не знают».

Если такое происходит в Москве, значит в Петербурге будет еще грустнее. Знаем из опыта.

Подпишитесь на @dwellercity

​«Коммерсант» утверждает, что «Баркли» Леонида Казинца и «РКС Девелопмент» семьи финансиста Игоря Сагиряна планируют подписать с «Почтой России» соглашение о сотрудничестве. По словам источника газеты, госкомпания передаст девелоперам в управление ряд своих объектов, которые будут перестроены. Среди первых объектов — штаб-квартира «Почты России» на Варшавском шоссе, 37, на юге Москвы и здание в Мрузовском переулке, 12, в районе арт-пространства «Винзавод» в центре города, сообщает @ria_realty. Новость интересна в первую очередь тем, что отработанный в Москве механизм ускорит движение с мертвой точки аналогичный проект в Петербурге, где целый квартал в районе Почтамтской улицы и набережной реки Мойки ожидает своей реконструкции уже несколько лет.

О реконструкции зданий, принадлежащих почтовому оператору, стало известно больше года назад на Петербургском международном экономическом форуме. «Почтовый квартал» обозначен как территория, ограниченная Ново-Адмиралтейским каналом, набережной Мойки, Большой Морской, Исаакиевской площадью и Галерной улицей. Политическое решение есть, а с практическим пока ничего. Для города же решение этой проблемы не только создало мощнейший кластер общественных пространств в самом центре, но и увеличило бы в разы стоимость квартир в старом фонде вокруг. Подтолкнув девелоперов к системной реконструкции жилья в центре быстрее, чем они сами планируют.

Интересное происходит, следим, рассказываем. Подпишитесь на @dwellercity

​На днях рассказывали о визуальном аде на Каменноостровском проспекте. Замечательные впечатления остались. Но даже находясь под впечатлением удалось нам найти вариант не хуже и - в Москве: Таганский район, 2-комнат. квартира, 65 кв.м. Продаётся за 20 млн. Сталинка. Просто посмотрите на то, что способны сделать с квартирой тяга к прекрасному и доступ к широкоформатному плоттеру. Это не цыганский дизайн, это уже искусство.

Подпишитесь на @dwellercity

​Почему растут цены на вторичном рынке недвижимости? И когда это закончится? Логическое объяснение очень интересное нашли, «на пальцах»

Начнем с объяснения, когда цены на недвижимость падают. Цены начинают падать в период, когда в экономике «вялая стабильность» - нет отраслей-драйверов по доходам. И количество покупателей на рынке начинает снижаться. Снижается спрос, растёт неуверенность и цена снижается.

И наоборот, цены на недвижимость начинают расти, когда на общем фоне стагнации появляются реально быстрорастущие сегменты рынка. Появляются новые драйверы и заработки в этих сферах в короткое время вырастают в разы.

Для примера возьмите службы доставки, где доходы выросли в несколько раз, или IT-сфера и интернет-торговля, и многие другие направления человеческой деятельности в сфере экономики.

Работники этих компаний и дали «пинок» рынку недвижимости, а ускорение добавило правительство в виде льготной ипотеки, плюс снижение ключевой ставки и снижение доходности по банковским депозитам, плюс снижение курса рубя по отношению к доллару, - столько пинков одновременно заставили рынок недвижимости, точнее цены на нем, рвануть вперёд так, что никто и представить не мог.

Но первый пинок сделали реальные люди, которые научились в кризис зарабатывать, остальные пинки начались потом.

А рынок вторички работает удивительно. Это практически замкнутая экосистема. Человек продает одну недвижимость и тут же покупает другую, его продавец поступает так же. И получаются, что деньги со вторичного рынка практически не уходят. И сотня покупателей, заработавших в коронокризис, создают предпосылки и условия для проведения нескольких сотен, а то и тысяч сделок с недвижимостью на вторичке.

Рынок недвижимости в нашей стране очень четко реагирует на увеличение доходов у части населения и мгновенно начинает подстраиваться под эту категорию граждан. Делая жильё для всех остальных недоступным.

Можно сидеть в своих «норках» неэффективных экономических моделей и жаловаться, что жильё подорожало. А можно сменить вектор своей деятельности, развернув его, как флюгер по ветру, увеличить доходы в несколько раз и купить не такое уж и дорогое для вас, нового, жильё.

У других же получилось, значит и у Вас получится. Любой кризис - это время больших возможностей. И для вас тоже.

А если вы просто хотите ждать когда цены упадут, вы непременно этого дождётесь, если экономика снова сползёт в застой. Если наступит опять «вялая стабильность», рано или поздно цены на недвижимость непременно пойдут вниз ,но и ваши доходы, а значит и покупательная способность, тоже пойдут вниз. И вы все равно ничего не купите, даже на подешевевшем рынке.

Подпишитесь на @dwellercity

​Необходимость появления термина "жилье второго класса" в законопроекте о легализации статуса апартаментов связано с тем, что уже построенные такие объекты недвижимости слишком сложно перевести в жилой фонд, а в будущих проектах сделать их полноценным жильем также будет невозможно, считают опрошенные РИА Недвижимость юристы.

В прошлую пятницу стало известно, что в законопроекте о легализации статуса апартаментов, разработанном в Совете Федерации, предлагается называть их жилыми помещениями "второго класса" с отдельным правовым регулированием.
"Второй класс, полагаю, будет своего рода юридическим термином, объединяющим под собой все те объекты недвижимости, которые не во всем соответствуют жилью, но во многом на него похожи, то есть те же апартаменты", - считает адвокат Вячеслав Голенев.

Юрист компании "Генезис" Татьяна Мацукова полагает, что разделение жилья на классы потребовалось в связи с тем, что перевести апартаменты в жилой фонд слишком сложно.

"Суть в том, что жилье имеет кучу требований по инсоляции, по санитарным нормам, которые в нежилых помещениях соблюдать нет необходимости (либо они иные). Разнится налогообложение, отсутствуют для нежилых помещений налоговые льготы, которые можно применить в отношении жилых помещений. Все это и есть причины для разработки отдельного регулирования апартаментов", - добавляет Голенев.

Застройщики строили апартаменты на земельных участках, где город не предполагал строительство жилья, напоминает управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков.

"Поэтому то, что уже построено и будет строиться в таких местах, оно не будет отвечать всем требованиям для жилья. Для этого законодатель и предлагает назвать апартаменты "жильем второго класса", при этом планируя дать их владельцам возможность постоянной регистрации в них. Но все равно это будут "недоквартиры", - подытожил он.

Короче, в итоге понятно, что с апартаментами ничего непонятно. Но быстрее всех сориентировались банки. Которые уже по разным причинам либо существенно сократили объемы, либо подняли процент по кредитам на строительство апартаментов. У этих все быстро происходит. Подпишитесь на @dwellercity

​С 10 января текущего года вступили в силу многочисленные поправки в так называемый «антиотмывочный» закон ФЗ-115. С его помощью банки уже несколько лет непрерывно «кошмарят» весь российский бизнес, от мала до велика. Чего бояться и ждать от этих нововведений простым гражданам – участникам рынка недвижимости?

Мало кто из собственников или покупателей недвижимости знал об этом раньше, но на самом деле информация о сделках купли-продажи собирается государством в лице Федеральной службы по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) уже давно. Это было предусмотрено пунктом 1.1 статьи 6 закона ФЗ-115 изначально. Нотариусы и риэлторы были обязаны ежеквартально передавать в контрольное ведомство данные о каждой сделке, в результате которой осуществлялся переход права собственности на объект недвижимости. Сдавать нужно было даже нулевые отчеты, когда подобных операций не проходило.

В регулярные отчеты вносились все операции с недвижимостью, стоимость которой начиналась от 3 миллионов рублей. Этот минимальный порог сохранился и после внесения новых поправок. Однако для профильных организаций существует обязанность немедленно докладывать обо всех подозрительных сделках вне зависимости от суммы. Например, о попытке реализовать объект недвижимости, находящийся под обременением. Или когда завышается/занижается стоимость недвижимости по сравнению с рыночной. Также под контролем многократная продажа одного объекта, частые покупки недвижимости одним человеком и другие подозрительные операции.

Поправками отменена необходимость установления момента перехода права собственности по сделкам с недвижимым имуществом. Поэтому теперь под внимание контролирующих органов попадают все операции с недвижимостью дороже 3 миллионов рублей, включая аренду, найм, а также ипотеку. По-прежнему особое внимание будет уделяться сделкам по объектам с заниженной стоимостью и многократным перепродажам. Но сейчас к ним добавятся ситуации, когда покупатель или арендатор, не имеющий задекларированных доходов или сбережений, достает необходимую для сделки сумму буквально из «ниоткуда».

По той же причине вопросы возникнут и к так называемым «номиналам» – формальным владельцам недвижимого имущества. Теперь им придется объяснять источник происхождения средств, потраченных на покупку. Возможно, таким способом будут пойманы некоторые коррумпированные чиновники, получающие взятки и откаты с помощью оформленной на подставных лиц недвижимости.

Обязанности докладывать об источниках происхождения денежных средств непосредственно перед сделкой ни у кого нет. Но в случае, если у Росфинмониторинга возникнут какие-либо подозрения на этот счет, он может запросить необходимую информацию для уточнения, в том числе в налоговой инспекции и МВД, а также приостановить сделку на срок до 30 дней. Впрочем, законопослушным гражданам, несколько раз в жизни совершающих сделки с недвижимостью и регулярно платящих налоги, бояться нечего. Действие закона в первую очередь направлено на предотвращение легализации денежных средств, полученных преступным путем. И внимание контролирующих органов будет приковано к подозрительным потокам денежных средств.

Если совсем просто, то для обывателя ничего не поменяется. Подпишитесь на @dwellercity

​«...нет премий, которые не дают за деньги, которые не становятся предметом торга, объектом политического давления или инструментом коммерческой борьбы. В этом, простите, вся природа премии», пишет канал «Беспощадный пиарщик». И рассказывает удивительную по своей простоте и няшности историю получения премии ДЖОЙ от ассоциации профессионалов рынка недвижимости РЕПА некими Яной Максимовой и Олегом Быковым из пиар-агентства Maximova&Bykov Consulting имени себя самих.

«Эти люди, — цитирует канал письмо, — были пиарщиками печально известной Urban Group. В последние месяцы жизни компании, когда её крах уже был очевиден, они продолжали всем врать, что всё хорошо. Люди им верили и продолжали покупать квартиры. А последние недели перед крахом Яна и вовсе была коммерческим директором и принимала решения».

Мы не завидуем получению премии Джой этими умелыми людьми. Более того, до этого момента мы не знали ни о премии Джой, ни об этих пиарщиках. Знали про РЕПА и про банкротство Urban Group. Так что в целом не удивлены. И напоминаем, что по отношению у премии Urban Awards, о которой мы регулярно рассказываем по тегу #ОбещалиПостроили, мы настроены так же. И обязательно продолжим наши истории больших обманов покупателей в масштабе всей страны (а это сотни миллионов и миллиарды рублей одни, разрушенная судьба другим).

Подпишитесь на @dwellercity