Как говорят застройщики, сейчас любые меры по снижению ипотечных ставок актуальны. "Самый важный фактор принятия решения о приобретении квартиры — это величина ежемесячного платежа. Комфортный платёж для семейных квартир составляет до 20 000 рублей в месяц. Если дополнительные меры поддержки сделают приобретение таких квартир более выгодным, чем вложение в студии и однокомнатные квартиры, то да, безусловно, застройщики будут стараться пересмотреть свои проекты", — говорит эксперт.

Впрочем, ждать моментального изменения квартирографии о которой мы писали выше не стоит. "В моменте это сделать всё равно сложно, но для тех проектов, которые готовятся к старту в текущем году, небольшие изменения вполне возможны", — говорит она.

Понимаем, что эксперт лукавит: если какие-то изменения в большую сторону возможны, то в премиальных или близких к ним по классу проектах - массовый застройщик продолжает делать ставку на бетонную сетчатую клетку. Не слишком высокого качества бетона. Хотя государству обязательно надо участвовать в выработке мер влияния не в пользу банков, а именно человека - решение жилищного вопроса с точки зрения качества жизни и повышения рождаемости это задача, поставленная Президентом. #рейтингкачестважизни

Подпишитесь на @dwellercity

​Активное затоваривание рынка масштабными проектами в 2018-2019 гг. и переход на проектное финансирование замедлили вывод на рынок новых проектов в 2020-2021 гг. Рекордные объемы ввода и раскрытие эскроу-счетов позволили девелоперам накопить земельный банк и инвестировать средства в новые проекты. Как итог — в 2022 г. в Санкт-Петербурге в продажу вышло 55 новых проектов.

Однако из-за повышенной неопределенности девелоперы выводят на рынок ограниченное количество корпусов, особенно в составе проектов комплексного освоения территорий. Как итог — объем нового предложения, пополнившего рынок в 2022 г., составил 56 тыс. квартир (2,5 млн кв. м), что на 26% меньше показателя 2021 г.

Традиционно доминирующая доля объема нового предложения была сформирована проектами комфорт-класса — 77%, или 43,2 тыс. квартир. Количество квартир, пополнивших рынок, снизилось на 23%, что связано с тенденцией на более сдержанный подход в части вывода нового предложения на рынок, особенно в составе крупных проектов массового сегмента.

На фоне низкой базы и запуска ряда новых проектов в премиальных сегментах локальными нишевыми игроками, в сегменте бизнес произошло оживление: по сравнению с 2021 г. количество квартир увеличилось на 30%. Бизнес (19%) и премиум (3%) составили больше пятой части в объеме нового предложения, или 10,8 и 1,9 тыс. квартир соответственно.

Подпишитесь на @dwellercity

По мнению аналитиков Россельхозбанка, наиболее популярным типом недвижимости в ипотечных сделках в 2023 году будет вторичная недвижимость. Она стабильно занимает около 2/3 от объема сделок. Основное преимущество – доступность и широта выбора.

В 2022 году доля вторичной недвижимости на ипотечном рынке, по предварительным данным, снизилась с 66,9% за 2021 год до 57%. Произошло это, в основном, благодаря программам льготной ипотеки: процентные ставки этих программ не реагировали на скачок ставок в первой половине года, в то время как ставки и условия по вторичному жилью сильно ужесточались в первой половине года.

В начавшемся году благодаря общему снижению ставок, условия ипотечных программ будут сближаться, и доля вторичной недвижимости снова возрастет, в том числе благодаря росту доли сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья. Этот показатель вырос с 2019 по 2021 год на 7 п.п. и достиг 45%, но снизился по итогам 2022 года до 36%. Аналогичный показатель на первичном рынке составляет 70%.

Подпишитесь на @dwellercity

​"Безусловно, такие меры нужны и, в случае разработки и принятия законопроекта, будут более адресно направлены именно на расширение жилой площади. По действующей семейной программе квартира может быть приобретена в том числе как инвестиционный актив или “на вырост” для детей — в этом случае приоритет отдаётся малогабаритным студиям и однокомнатным лотам", — рассказал эксперт. По его мнению, снижение ставки до уровня 3% даст необходимую поддержку семьям и послужит драйвером развития рынка. Кроме того, программа должна действовать длительный период.

Коммерческий директор крупного застройщика также считает, что, для того чтобы инициатива о снижении ипотечной ставки на квартиры большой площади оказала воздействие на рынок, ставку надо снижать радикально. "Снижение ставки на 0,5% будет скорее формальностью по результатам влияния на спрос. На квартирографию решение не повлияет, поскольку средний метраж определяется покупательной способностью и является результатом тенденций 2–3 лет. В наших проектах комфорт–класса сейчас 24% квартир больше 55 м2. И на данный момент это оптимальная доля, если исходить из реалий спроса", — резюмирует он.

Похожие цифры приводит директор по маркетингу и аналитике Группы "Аквилон". "На текущий момент в линейке нашего предложения доля квартир метражом от 55 м2 составляет 22%. И по данным спроса прошлого года, мы видим тенденцию повышения внимания покупателей к комфортному метражу. Так, в общем объёме продаж по итогам 2022 года доля студий и однокомнатных квартир осталась практически неизменной, даже немного сократилась — примерно на 2%. В то время как доля евротрёшек (средней площадью 63 м2) выросла на 5%", — говорит она.

То есть, у Аквилона лишь пятая часть квартир не клетушки. О каком качестве жизни можно тогда говорить? Вспоминаем свои публикации о качестве бетона, фальшивых обещаниях и передергивании в рендерах этой компании и понимаем, что все нами сказанное не случайность, а обнаруженный системный подход этих деятелей - «выжимай из лоха максимум».

Подпишитесь на @dwellercity

​ЦБ снова сохранил ключевую ставку: ипотека может подорожать.

Хотя ЦБ в декабре 2022 года сохранил ставку на уровне 7,5%, в январе 2023 года российские банки повысили ставки по ипотеке. По данным «ДомРФ», с 1 по 13 января средневзвешенная рыночная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в России выросла на 0,25 п.п., до 11,09% годовых, на готовое жилье — на 0,34 п.п., до 11,2%. После чего произошло небольшое снижение — в пределах 0,01 п.п.

В пятницу, 10 февраля, ЦБ вновь оставил ключевую ставку неизменной — на уровне 7,5% годовых. Это третье подряд решение регулятора сохранить ее на текущем уровне. Как это скажется на ипотечных ставках и спросе на жилье — разбираемся вместе с экспертами по тегу #СтавкаИпотека.

Ипотека будет дорожать

Несмотря на сохранение ключевой ставки, эксперты прогнозируют в ближайшей перспективе увеличение ставок по ипотеке от 0,25 до 0,5 п.п. «ЦБ дал «ястребиный» сигнал на будущее. В частности, регулятор повысил на 2023 год прогноз по средней ключевой ставке до 7–9% с 6,5–8,5% ранее», — отметил аналитик «Финам». «На этом фоне ипотечные ставки, которые последний месяц были достаточно стабильными, могут опять пойти в рост и прибавить 0,2–0,3 п.п. в ближайшие несколько недель», — допустил он.

Согласна с коллегой директор группы рейтингов финансовых институтов. «Банки продолжат повышать ставки по ипотеке. Но значительных изменений ждать не стоит — не более 25–50 б.п. на горизонте одного-двух месяцев», — отметила она. По ее словам, кредитные организации будут ориентироваться на свою собственную статистику дефолтов, динамику цен на недвижимость и скорость реализации заложенных по ипотеке объектов.

Аналитики тоже допускают удорожание ипотеки, но в долгосрочной перспективе. «На фоне сохранения ставки в феврале 2023 года мы ожидаем, что пока не будет наблюдаться изменения стоимости ипотечных кредитов в ближайшее время, однако на более длительном горизонте динамика может быть как восходящей, так и нисходящей», — пояснила директор по банковским рейтингам.

Подпишитесь на @dwellercity

Вице-губернатор Станислав @skaz_spb Казарин на «Прямой линии» об автоматизированной городской системе распознавания нарушений правил парковки во дворах (!!!) жилых домов и всех вопросов связанных с мусором (контейнерные площадки для сбора ТБО).