Эксклюзивно для Домостроя: Петр Манин о переходе стройотрасли на ТИМ.
Пытливо поговорили с участником технического комитета по стандартизации ТК 505 "Информационное моделирование" Минстроя РФ, топовым отраслевым экспертом, к.т.н., Петром Маниным о насущной теме перехода строительных компаний на ТИМ.
Что же такое ТИМ простыми словами?
Начнём с того, что во главе угла стоит информационная модель (BIM, Building Information Model). Если по-простому, это трёхмерный цифровой прототип строительного объекта, который кроме визуального представления помогает автоматически выгрузить чертежи, документацию, сделать точные расчеты стоимости, материалов, сроков работ, а также ускорить проектные работы, повысить их качество, исключая человеческий фактор. Требования к BIM определены в стандарте ISO серии 19650.
Теперь о понятии ТИМ. В России технологию информационного моделирования решили описать и внести в ГОСТы и своды правил в 2010-х годах. Так получилось, что в определение ключевого термина закралась серьёзная ошибка.
В Градостроительном кодексе (ст. 57.5) информационная модель определяется как совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте в электронном виде. Получилось, что информационная модель у нас – это некий контейнер данных о строительном объекте в различных форматах, в том числе отсканированные чертежи в формате PDF. При этом трёхмерная модель строительного объекта по стандарту ISO 19650 (или какому-то другому) не определена, как обязательный элемент ТИМ.
Некоторое время у нас действовало Постановление Правительства (№331), по которому застройщикам было необходимо формировать и вести информационную модель здания в обязательном порядке (с 1 января 2022). Но после сопротивления участников рынка в Постановление внесли изменения и срок перенесли, фактически отменив какие-либо требования в принципе.
Продолжение в следующем посте.
#интервью
Пытливо поговорили с участником технического комитета по стандартизации ТК 505 "Информационное моделирование" Минстроя РФ, топовым отраслевым экспертом, к.т.н., Петром Маниным о насущной теме перехода строительных компаний на ТИМ.
Что же такое ТИМ простыми словами?
Начнём с того, что во главе угла стоит информационная модель (BIM, Building Information Model). Если по-простому, это трёхмерный цифровой прототип строительного объекта, который кроме визуального представления помогает автоматически выгрузить чертежи, документацию, сделать точные расчеты стоимости, материалов, сроков работ, а также ускорить проектные работы, повысить их качество, исключая человеческий фактор. Требования к BIM определены в стандарте ISO серии 19650.
Теперь о понятии ТИМ. В России технологию информационного моделирования решили описать и внести в ГОСТы и своды правил в 2010-х годах. Так получилось, что в определение ключевого термина закралась серьёзная ошибка.
В Градостроительном кодексе (ст. 57.5) информационная модель определяется как совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте в электронном виде. Получилось, что информационная модель у нас – это некий контейнер данных о строительном объекте в различных форматах, в том числе отсканированные чертежи в формате PDF. При этом трёхмерная модель строительного объекта по стандарту ISO 19650 (или какому-то другому) не определена, как обязательный элемент ТИМ.
Некоторое время у нас действовало Постановление Правительства (№331), по которому застройщикам было необходимо формировать и вести информационную модель здания в обязательном порядке (с 1 января 2022). Но после сопротивления участников рынка в Постановление внесли изменения и срок перенесли, фактически отменив какие-либо требования в принципе.
Продолжение в следующем посте.
#интервью
Продолжение интервью Петра Манина о переходе на ТИМ. Начало в предыдущем посте.
В итоге получился шаг назад, когда застройщики понимают, что регулятор не требует BIM-модель. А учитывая, что ПО в целом не дешевое, и большая его часть недоступна сейчас в РФ, или компании находятся под санкциями, добровольно информационное моделирование используют только те, кто прежде всего повышает эффективность своей внутренней работы и процессов и развивает цифровизацию, например, большие застройщики и их экосистемы.
Получается, что в следующем году никаких жестких и новых требований для застройщиков при переходе на ТИМ вводиться не будет?
Да, фактически с застройщиков будет требоваться только выгружать сканы чертежей и документации в нужное место, делать выгрузки в определенных форматах (например, XML). Для этого не требуется создание BIM-модели и может использоваться утилитарное ПО (плагины).
Понятно, что в текущем виде такая методология кардинально не способствует реальной цифровизации строительства (скорее наводится первичный порядок). Но подчеркну, что крупные застройщики и так уже все работают с «правильными» информационными моделями и готовы обеспечить их передачу в экспертизу или регулятору в случае появления таких требований или корректировки текущих.
Каким программным обеспечением (ПО) для моделирования пользуются российские девелоперы, и как быть с санкциями?
Нужно понимать, что ПО бывает для разных задач и чаще всего говорится про создание модели проекта (Revit, Rengа, Аrchicad и другие), так как это основополагающий процесс. Для разработки российского ПО с нуля требуются десятилетия работы и миллионы человеко-часов команд программистов. Задача догнать западный софт тут очень сложная – ведущие отраслевые продукты развивались более 20 лет. Renga или, например, продукты линейки Model Studio находятся на середине пути, их уже используют для отдельных проектов, но нельзя сказать, что через 1 или 2 года они будут полностью готовы.
Девелоперы, которые давно и успешно работают, например, на Revit, вряд ли перейдут с него, т.к. было затрачено много денег на внедрение, и все процессы заточены под него. По моей оценке, около 60-70% коммерческих компаний используют западные продукты и не собираются в скором времени их замещать.
Правда работать на зарубежном софте российские компании могут только с помощью «трофейных лицензий». Другой вариант, если компании купили постоянный доступ к ПО (не переходили на подписку) и работают на нем, но без возможности обновления. Таких около 15-20%, по моей экспертной оценке. Некоторые покупают лицензии в странах СНГ, но это временный шаг, и он противоречит лицензионному договору.
Минцифры готовит новые инициативы по отчислению за использование лицензий западных вендоров в специальный фонд, но пока все на уровне разговоров и проработки. Пользователи и особенно наши вендоры недовольны требованием платить за «трофейные лицензии» государству, т.к. считают, что эти деньги не дойдут как до реальных разработчиков, так и до отечественных, в то время как бюджеты уже будут потрачены.
Представитель НОТИМ в своей презентации озвучил среднюю стоимость цифровизации стройки в 50 млн рублей. Это действительно так дорого стоит?
Смотря для какой компании. Текущие требования по ТИМ предполагают сдачу данных о строительном объекте в цифровых форматах. Сделать скан чертежа или написать плагин для конвертации таблиц данных в формат, который потребует регулятор, точно столько не стоит.
Но даже если бы ТИМ подразумевал формирование цифровой модели здания в обязательном порядке, это не стоило бы 50 млн руб. для компаний малого и среднего бизнеса. Давайте прикинем: в компании 100 проектировщиков, нужно купить 50 конкурентных лицензий для моделирования и еще 25 для других задач. Пусть их стоимость по 150 тыс. рублей за единицу. Итого: около 11 млн. Плюс еще примерно 1/3 на обучение, внедрение и сопутствующие затраты, то есть в сумме до 15 млн. или менее 150 тыс. на человека, что существенно меньше обозначенных цифр. Наверно, НОТИМ имел в виду крупные проекты или департаменты корпораций.
#интервью
В итоге получился шаг назад, когда застройщики понимают, что регулятор не требует BIM-модель. А учитывая, что ПО в целом не дешевое, и большая его часть недоступна сейчас в РФ, или компании находятся под санкциями, добровольно информационное моделирование используют только те, кто прежде всего повышает эффективность своей внутренней работы и процессов и развивает цифровизацию, например, большие застройщики и их экосистемы.
Получается, что в следующем году никаких жестких и новых требований для застройщиков при переходе на ТИМ вводиться не будет?
Да, фактически с застройщиков будет требоваться только выгружать сканы чертежей и документации в нужное место, делать выгрузки в определенных форматах (например, XML). Для этого не требуется создание BIM-модели и может использоваться утилитарное ПО (плагины).
Понятно, что в текущем виде такая методология кардинально не способствует реальной цифровизации строительства (скорее наводится первичный порядок). Но подчеркну, что крупные застройщики и так уже все работают с «правильными» информационными моделями и готовы обеспечить их передачу в экспертизу или регулятору в случае появления таких требований или корректировки текущих.
Каким программным обеспечением (ПО) для моделирования пользуются российские девелоперы, и как быть с санкциями?
Нужно понимать, что ПО бывает для разных задач и чаще всего говорится про создание модели проекта (Revit, Rengа, Аrchicad и другие), так как это основополагающий процесс. Для разработки российского ПО с нуля требуются десятилетия работы и миллионы человеко-часов команд программистов. Задача догнать западный софт тут очень сложная – ведущие отраслевые продукты развивались более 20 лет. Renga или, например, продукты линейки Model Studio находятся на середине пути, их уже используют для отдельных проектов, но нельзя сказать, что через 1 или 2 года они будут полностью готовы.
Девелоперы, которые давно и успешно работают, например, на Revit, вряд ли перейдут с него, т.к. было затрачено много денег на внедрение, и все процессы заточены под него. По моей оценке, около 60-70% коммерческих компаний используют западные продукты и не собираются в скором времени их замещать.
Правда работать на зарубежном софте российские компании могут только с помощью «трофейных лицензий». Другой вариант, если компании купили постоянный доступ к ПО (не переходили на подписку) и работают на нем, но без возможности обновления. Таких около 15-20%, по моей экспертной оценке. Некоторые покупают лицензии в странах СНГ, но это временный шаг, и он противоречит лицензионному договору.
Минцифры готовит новые инициативы по отчислению за использование лицензий западных вендоров в специальный фонд, но пока все на уровне разговоров и проработки. Пользователи и особенно наши вендоры недовольны требованием платить за «трофейные лицензии» государству, т.к. считают, что эти деньги не дойдут как до реальных разработчиков, так и до отечественных, в то время как бюджеты уже будут потрачены.
Представитель НОТИМ в своей презентации озвучил среднюю стоимость цифровизации стройки в 50 млн рублей. Это действительно так дорого стоит?
Смотря для какой компании. Текущие требования по ТИМ предполагают сдачу данных о строительном объекте в цифровых форматах. Сделать скан чертежа или написать плагин для конвертации таблиц данных в формат, который потребует регулятор, точно столько не стоит.
Но даже если бы ТИМ подразумевал формирование цифровой модели здания в обязательном порядке, это не стоило бы 50 млн руб. для компаний малого и среднего бизнеса. Давайте прикинем: в компании 100 проектировщиков, нужно купить 50 конкурентных лицензий для моделирования и еще 25 для других задач. Пусть их стоимость по 150 тыс. рублей за единицу. Итого: около 11 млн. Плюс еще примерно 1/3 на обучение, внедрение и сопутствующие затраты, то есть в сумме до 15 млн. или менее 150 тыс. на человека, что существенно меньше обозначенных цифр. Наверно, НОТИМ имел в виду крупные проекты или департаменты корпораций.
#интервью
Поговорили с экспертом Артемом Зиборовым, основателем компании MrNadzor и автором одноименного телеграм-канала, который занимается частным технадзором и приемкой квартир.
Эксперт рассказал о своем отношении к "потребительскому терроризму", особенностях проверки квартир, среднем чеке претензий к застройщику и дал пару советов.
Что такое "потребительский терроризм" в понимании эксперта? Может быть покупатели перегибают в своих запросах к жилью?
Считаю, что само понятие "потребительский терроризм" придумано застройщиками, чтобы минимизировать свои затраты. Издержки есть в любом процессе, а также есть закон. Если продукт не соответствует заявленным критериям, а покупатель хочет получить качественный продукт, почему это терроризм?
Как вы оцениваете рынок приемки квартир в Москве? Действительно ли он угрожает застройщикам?
За последнее время в эту нишу пытаются попасть все кому не лень: ремонтные компании, дизайнеры, продавцы строительных услуг. Это самая первая точка входа взаимодействия с клиентом, поэтому будьте внимательны и выбирайте проверенных специалистов. Застройщикам оценка квартир не угрожает, а только стимулирует к более качественному выполнению работ.
Госдума готовится к чтению законопроекта о борьбе с "терроризмом потребителей" при приеме квартир. Поможет ли досудебное разбирательство?
Если застройщиков заставят качественно исправлять замечания клиентов в досудебном порядке, то от этого выиграют все, кроме юристов. На текущий момент всего лишь 30% собственников обращаются за помощью по приему квартир.
Заметно ли за последнее время улучшение качества строительства в столичных новостройках?
Да, есть улучшения. ПИК стал значительно лучше делать отделку за последние полтора года, а MR Group наоборот, качество их whitebox стало намного хуже. Больше всего у любого застройщика страдают окна и двери, если их не защищать.
ТОП-5 замечаний к застройщику при приеме квартиры. На что стоит обратить пристальное внимание?
• Промерзание примыканий оконных блоков
• Царапины и окалины на стеклах
• Регулировка оконных блоков и дефекты уплотнительных резинок
• Протечки
• Проблемы с электрикой
• Не работающая система вентиляции
Максимально стоит уделить внимание инженерным коммуникациям. У застройщиков есть гарантия на отделку, но потом никому не хочется жить в затопленной квартире.
Какой средний чек претензий к застройщику от клиента?
В среднем приемка квартиры экономит собственнику от 50 тыс. рублей. Бывали случаи, когда приемка сэкономила 500 тыс. рублей и более.
#интервью
Эксперт рассказал о своем отношении к "потребительскому терроризму", особенностях проверки квартир, среднем чеке претензий к застройщику и дал пару советов.
Что такое "потребительский терроризм" в понимании эксперта? Может быть покупатели перегибают в своих запросах к жилью?
Считаю, что само понятие "потребительский терроризм" придумано застройщиками, чтобы минимизировать свои затраты. Издержки есть в любом процессе, а также есть закон. Если продукт не соответствует заявленным критериям, а покупатель хочет получить качественный продукт, почему это терроризм?
Как вы оцениваете рынок приемки квартир в Москве? Действительно ли он угрожает застройщикам?
За последнее время в эту нишу пытаются попасть все кому не лень: ремонтные компании, дизайнеры, продавцы строительных услуг. Это самая первая точка входа взаимодействия с клиентом, поэтому будьте внимательны и выбирайте проверенных специалистов. Застройщикам оценка квартир не угрожает, а только стимулирует к более качественному выполнению работ.
Госдума готовится к чтению законопроекта о борьбе с "терроризмом потребителей" при приеме квартир. Поможет ли досудебное разбирательство?
Если застройщиков заставят качественно исправлять замечания клиентов в досудебном порядке, то от этого выиграют все, кроме юристов. На текущий момент всего лишь 30% собственников обращаются за помощью по приему квартир.
Заметно ли за последнее время улучшение качества строительства в столичных новостройках?
Да, есть улучшения. ПИК стал значительно лучше делать отделку за последние полтора года, а MR Group наоборот, качество их whitebox стало намного хуже. Больше всего у любого застройщика страдают окна и двери, если их не защищать.
ТОП-5 замечаний к застройщику при приеме квартиры. На что стоит обратить пристальное внимание?
• Промерзание примыканий оконных блоков
• Царапины и окалины на стеклах
• Регулировка оконных блоков и дефекты уплотнительных резинок
• Протечки
• Проблемы с электрикой
• Не работающая система вентиляции
Максимально стоит уделить внимание инженерным коммуникациям. У застройщиков есть гарантия на отделку, но потом никому не хочется жить в затопленной квартире.
Какой средний чек претензий к застройщику от клиента?
В среднем приемка квартиры экономит собственнику от 50 тыс. рублей. Бывали случаи, когда приемка сэкономила 500 тыс. рублей и более.
#интервью
Эксклюзивно для Домостроя Михаил Хорьков: прогнозы, ожидания, выводы.
Собрали все самые наболевшие вопросы стройотрасли за последние полгода и задали их руководителю комитета по аналитике РГУД Михаилу Хорькову, который по совместительству ведет аналитический канал Reburg.
Нужно ли ввести потолок цен на кв. м?
Если наш путь Госплан – да. Но для рынка это тупиковый вариант развития. Государство может формировать рамки для реализации социальных проектов – это отдельное направление работы. Но опыт шаблонного стимулирования всего рынка через льготную ипотеку показывает, что система не способна на тонкую настройку. Любые ценовые рамки очень быстро приведут к качественным и объемным диспропорциям и не решат проблему доступности.
Льготная ипотека – зло или спасение для рынка?
Льготные программы на рынке жилья многогранны, а эффекты на разных этапах развития контрастны. Льготная ипотека была запущена в 2020 году на опережение. Серьёзного падения продаж еще не произошло, а спрос уже поддержали. Важный момент – это позволило избежать кризиса доверия. Дальше последовала череда продлений и корректировок льготных программ, и инструмент перестал быть управляемым. В итоге рынок стал полностью зависим от льготной ипотеки. Простых сценариев возврата к рыночным условиям функционирования рынка уже нет. И теперь это не проблемы девелоперов, а риски банковской сферы.
Сложившаяся модель первичного рынка жилья требует серьезной корректировки, и чем раньше будет сформулирована стратегия решения этой проблемы, тем лучше. Худший сценарий – тянуть до лета 2024.
#интервью
Собрали все самые наболевшие вопросы стройотрасли за последние полгода и задали их руководителю комитета по аналитике РГУД Михаилу Хорькову, который по совместительству ведет аналитический канал Reburg.
Нужно ли ввести потолок цен на кв. м?
Если наш путь Госплан – да. Но для рынка это тупиковый вариант развития. Государство может формировать рамки для реализации социальных проектов – это отдельное направление работы. Но опыт шаблонного стимулирования всего рынка через льготную ипотеку показывает, что система не способна на тонкую настройку. Любые ценовые рамки очень быстро приведут к качественным и объемным диспропорциям и не решат проблему доступности.
Льготная ипотека – зло или спасение для рынка?
Льготные программы на рынке жилья многогранны, а эффекты на разных этапах развития контрастны. Льготная ипотека была запущена в 2020 году на опережение. Серьёзного падения продаж еще не произошло, а спрос уже поддержали. Важный момент – это позволило избежать кризиса доверия. Дальше последовала череда продлений и корректировок льготных программ, и инструмент перестал быть управляемым. В итоге рынок стал полностью зависим от льготной ипотеки. Простых сценариев возврата к рыночным условиям функционирования рынка уже нет. И теперь это не проблемы девелоперов, а риски банковской сферы.
Сложившаяся модель первичного рынка жилья требует серьезной корректировки, и чем раньше будет сформулирована стратегия решения этой проблемы, тем лучше. Худший сценарий – тянуть до лета 2024.
#интервью
Продолжение интервью Михаила Хорькова. Начало в предыдущем посте.
Прогноз на 2024 год: чего ждать на рынке недвижимости?
Весной 2024 года исполнится четыре года "льготной ипотеке", и можно ожидать, что первая половина года пройдет под знаком торга за её продление. От того как будет проходить этот торг, и какое решение будет принято, во многом будут зависеть настроения участников рынка. Ключевая проблема этого вопроса – неопределенность. У девелоперов в последние годы была устойчивая вера в последовательное продление "льготных программ", но не было четких ориентиров даже на один инвестиционный цикл. Нет их и сейчас. Что будет с доступной ипотекой на новостройки через семь месяцев никто не знает. В похожей ситуации и покупатели, которым сложно планировать свои личные стратегии в условиях постоянных анонсов "отмены льготной ипотеки". Хотелось бы, чтобы 2024 год принес ясную стратегию и принципы развития отрасли на 3-5 лет, но судя по всему "американские горки" продолжатся. Мы ждем контрастного и непоследовательного движения рынка с широкой амплитудой числа сделок.
Как вы относитесь к инвестициям в недвижимость? В 2023 году это еще актуально?
Инвестиции всегда актуальны. Но инвестор должен учитывать те возможности, которые дает ему рынок, и видеть альтернативы. В секторе недвижимости всегда было много покупателей, которые предполагали, что не они, а рынок заработает для них прибыль. Этот период прошел.
Насколько опасно снижение РНС?
На основании этих цифр можно оценивать общий девелоперский настрой. И тут мы возвращаемся к тому, что у профессиональных участников нет четкого видения контуров рынка на следующие 2-3 года. Это большая проблема.
С другой стороны, динамика рынка в отдельных городах очень контрастная. Пока одни города (Екатеринбург, Тюмень, Воронеж, Пермь, Волгоград) на ипотечных стимулах наращивали объем строительства, другие (Санкт-Петербург, Челябинск, Уфа, Красноярск) – сокращали инвестиции в новые проекты. Локальные рынки подошли к текущему моменту с очень разными показателями по предложению. Поэтому данные по объему выдачи надо оценивать на местном уровне. Для одного города снижение РНС – это логичное выравнивание рыночного баланса, для другого – сокращение ассортимента и предпосылки дефицитного рынка в будущем.
Ожидать ли поэтапное раскрытие эскроу-счетов в следующем непростом году, и поможет ли это застройщикам?
Текущая система продаж на рынке жилья сложилась и отработана. Участникам рынка понятна практика проектного финансирования и наполнения эскроу-счетов. В этих условиях можно обсуждать частичное раскрытие на конечных этапах реализации при хорошем уровне покрытия долга. Принципиально это не изменит ситуацию, но может сделать систему финансирования более логичной и справедливой. При этом радикально менять сложившуюся практику рано.
#интервью
Прогноз на 2024 год: чего ждать на рынке недвижимости?
Весной 2024 года исполнится четыре года "льготной ипотеке", и можно ожидать, что первая половина года пройдет под знаком торга за её продление. От того как будет проходить этот торг, и какое решение будет принято, во многом будут зависеть настроения участников рынка. Ключевая проблема этого вопроса – неопределенность. У девелоперов в последние годы была устойчивая вера в последовательное продление "льготных программ", но не было четких ориентиров даже на один инвестиционный цикл. Нет их и сейчас. Что будет с доступной ипотекой на новостройки через семь месяцев никто не знает. В похожей ситуации и покупатели, которым сложно планировать свои личные стратегии в условиях постоянных анонсов "отмены льготной ипотеки". Хотелось бы, чтобы 2024 год принес ясную стратегию и принципы развития отрасли на 3-5 лет, но судя по всему "американские горки" продолжатся. Мы ждем контрастного и непоследовательного движения рынка с широкой амплитудой числа сделок.
Как вы относитесь к инвестициям в недвижимость? В 2023 году это еще актуально?
Инвестиции всегда актуальны. Но инвестор должен учитывать те возможности, которые дает ему рынок, и видеть альтернативы. В секторе недвижимости всегда было много покупателей, которые предполагали, что не они, а рынок заработает для них прибыль. Этот период прошел.
Насколько опасно снижение РНС?
На основании этих цифр можно оценивать общий девелоперский настрой. И тут мы возвращаемся к тому, что у профессиональных участников нет четкого видения контуров рынка на следующие 2-3 года. Это большая проблема.
С другой стороны, динамика рынка в отдельных городах очень контрастная. Пока одни города (Екатеринбург, Тюмень, Воронеж, Пермь, Волгоград) на ипотечных стимулах наращивали объем строительства, другие (Санкт-Петербург, Челябинск, Уфа, Красноярск) – сокращали инвестиции в новые проекты. Локальные рынки подошли к текущему моменту с очень разными показателями по предложению. Поэтому данные по объему выдачи надо оценивать на местном уровне. Для одного города снижение РНС – это логичное выравнивание рыночного баланса, для другого – сокращение ассортимента и предпосылки дефицитного рынка в будущем.
Ожидать ли поэтапное раскрытие эскроу-счетов в следующем непростом году, и поможет ли это застройщикам?
Текущая система продаж на рынке жилья сложилась и отработана. Участникам рынка понятна практика проектного финансирования и наполнения эскроу-счетов. В этих условиях можно обсуждать частичное раскрытие на конечных этапах реализации при хорошем уровне покрытия долга. Принципиально это не изменит ситуацию, но может сделать систему финансирования более логичной и справедливой. При этом радикально менять сложившуюся практику рано.
#интервью
Эксклюзивно для Домостроя: Максим Горинский о переходе стройотрасли на РИМ.
Поговорили о всей боли отечественных сметчиков и об острой теме перехода на ресурсно-индексный метод (РИМ) госстройки с президентом Ассоциации развития смет и ТИМ (АРСИТИМ) и автором Телеграм-канала "Просто о сметах" Максимом Горинским.
Почему это будет интересно не только чиновникам Минстроя:
• Подробный ликбез о том, как формируются цены в стройотрасли, почему это важно для госбюджета и кто за этим стоит
• Несовершенство прорывной информационной системы ФГИС ЦС и трудности ее использования
• Возможности нашего отечественного ПО по разработке сметной документации впечатляют даже китайских товарищей, которым нас тут совершенно точно не догнать
• Почему специалисты-сметчики занимаются "волшебством"
• Отрасль созрела к переменам и ждет важных решений от Минстроя
• Как повлияет внедрение РИМ на цены стройматериалов.
Как к переходу на РИМ относятся застройщики?
Если вы про девелоперов, то никак. Не открою ничего нового, но вдруг кто-то еще не знает: они вне системы государственного ценообразования. Т.е. относятся "параллельно" – не пересекаются.
Просто вдумайтесь: в стране 90% жилья сегодня строится по льготной ипотеке с господдержкой, цены разогнались так, что теперь их лихорадочно пытаются притормозить, и все это в собственной системе координат застройщиков и банков, не подчиняясь никакому РИМу! Следите за руками: государственное (бюджетное) ценообразование – отдельно, вот с этими всеми ФСНБ-2022, ФГИС ЦС, методиками, мучениями сметчиков, которых даже на работу к застройщику не берут! Системы и сметы в бюджете и коммерции разные. Застройщики, которые до сих пор не могут посчитать себестоимость квадратного метра (или не хотят?), отдельно!
Полный текст интервью читайте по ссылке.
#интервью
Поговорили о всей боли отечественных сметчиков и об острой теме перехода на ресурсно-индексный метод (РИМ) госстройки с президентом Ассоциации развития смет и ТИМ (АРСИТИМ) и автором Телеграм-канала "Просто о сметах" Максимом Горинским.
Почему это будет интересно не только чиновникам Минстроя:
• Подробный ликбез о том, как формируются цены в стройотрасли, почему это важно для госбюджета и кто за этим стоит
• Несовершенство прорывной информационной системы ФГИС ЦС и трудности ее использования
• Возможности нашего отечественного ПО по разработке сметной документации впечатляют даже китайских товарищей, которым нас тут совершенно точно не догнать
• Почему специалисты-сметчики занимаются "волшебством"
• Отрасль созрела к переменам и ждет важных решений от Минстроя
• Как повлияет внедрение РИМ на цены стройматериалов.
Как к переходу на РИМ относятся застройщики?
Если вы про девелоперов, то никак. Не открою ничего нового, но вдруг кто-то еще не знает: они вне системы государственного ценообразования. Т.е. относятся "параллельно" – не пересекаются.
Просто вдумайтесь: в стране 90% жилья сегодня строится по льготной ипотеке с господдержкой, цены разогнались так, что теперь их лихорадочно пытаются притормозить, и все это в собственной системе координат застройщиков и банков, не подчиняясь никакому РИМу! Следите за руками: государственное (бюджетное) ценообразование – отдельно, вот с этими всеми ФСНБ-2022, ФГИС ЦС, методиками, мучениями сметчиков, которых даже на работу к застройщику не берут! Системы и сметы в бюджете и коммерции разные. Застройщики, которые до сих пор не могут посчитать себестоимость квадратного метра (или не хотят?), отдельно!
Полный текст интервью читайте по ссылке.
#интервью
Forwarded from Законы стройки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Эксклюзивно для Домостроя: Сергей Пахомов о резонансных законопроектах.
Поговорили с депутатом Госдумы Сергеем Пахомовым, который возглавляет комитет по строительству и ЖКХ, о поправках в 214-ФЗ и дальнейшей судьбе апартаментов.
Почему последние поправки в 214-ФЗ написаны в интересах застройщиков, а не граждан? Например, вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".
Перенос всех норм в один закон позволил установить единообразный подход к определению размера финансовой ответственности застройщика. Стороны договора строительного подряда будут действовать, не злоупотребляя законом. Убраны двойные санкции за одни и те же нарушения и, соответственно, двойная финансовая нагрузка.
В законе о долевом строительстве консолидируется не только исчерпывающий перечень применяемых к застройщику неустоек, пеней, штрафов, процентов, связанных с заключением, исполнением, изменением или прекращением договора участия в долевом строительстве. Туда же перенесена и норма о возмещении участнику долевого строительства морального вреда. Определяется размер такого вреда также судом.
Чем руководствовался комитет Госдумы, когда уменьшал гарантийный срок на новые МКД с нынешних пяти лет до трех? Практика показывает, что этот срок недостаточен для того, чтобы, например, выявить проблемы с коммуникациями.
Будем честны, в подавляющем большинстве случаев причиной гарантийных требований после трёх лет эксплуатации является не конструктив здания и некачественное строительство — существенные недоделки выявляются уже в первые год-два эксплуатации после испытаний осадками, ветром и морозами.
После этого срока речь идёт непосредственно об эксплуатации и чаще всего сводится к нарушениям первоначального проекта жилого дома, допущенным в результате перепланировок или плохо выполненных ремонтных работ уже в помещениях.
Излишне увеличенный срок не защищает покупателя, а лишь приводит к необоснованным спорам между застройщиками и небольшой частью дольщиков, что приводит по цепочке к проблемам в содержании и обслуживании для всего многоквартирного дома.
Кроме того, нужно особенно подчеркнуть, что под объектом долевого строительства и гарантийными обязательствами мы в договоре понимаем не весь многоквартирный дом в целом, а лишь квартиру или нежилое помещение, которые должны быть переданы дольщику после завершения строительства.
Сегодня Гражданский кодекс, по общему правилу (ст. 477), устанавливает гарантию всего в два года. Мы же решили синхронизировать параметры гарантийной ответственности на инженерные коммуникации (сейчас это три года) и на конструктив (было пять лет) и установить единый срок в три года.
Продолжение интервью в следующем посте.
#интервью
Поговорили с депутатом Госдумы Сергеем Пахомовым, который возглавляет комитет по строительству и ЖКХ, о поправках в 214-ФЗ и дальнейшей судьбе апартаментов.
Почему последние поправки в 214-ФЗ написаны в интересах застройщиков, а не граждан? Например, вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей".
Перенос всех норм в один закон позволил установить единообразный подход к определению размера финансовой ответственности застройщика. Стороны договора строительного подряда будут действовать, не злоупотребляя законом. Убраны двойные санкции за одни и те же нарушения и, соответственно, двойная финансовая нагрузка.
В законе о долевом строительстве консолидируется не только исчерпывающий перечень применяемых к застройщику неустоек, пеней, штрафов, процентов, связанных с заключением, исполнением, изменением или прекращением договора участия в долевом строительстве. Туда же перенесена и норма о возмещении участнику долевого строительства морального вреда. Определяется размер такого вреда также судом.
Чем руководствовался комитет Госдумы, когда уменьшал гарантийный срок на новые МКД с нынешних пяти лет до трех? Практика показывает, что этот срок недостаточен для того, чтобы, например, выявить проблемы с коммуникациями.
Будем честны, в подавляющем большинстве случаев причиной гарантийных требований после трёх лет эксплуатации является не конструктив здания и некачественное строительство — существенные недоделки выявляются уже в первые год-два эксплуатации после испытаний осадками, ветром и морозами.
После этого срока речь идёт непосредственно об эксплуатации и чаще всего сводится к нарушениям первоначального проекта жилого дома, допущенным в результате перепланировок или плохо выполненных ремонтных работ уже в помещениях.
Излишне увеличенный срок не защищает покупателя, а лишь приводит к необоснованным спорам между застройщиками и небольшой частью дольщиков, что приводит по цепочке к проблемам в содержании и обслуживании для всего многоквартирного дома.
Кроме того, нужно особенно подчеркнуть, что под объектом долевого строительства и гарантийными обязательствами мы в договоре понимаем не весь многоквартирный дом в целом, а лишь квартиру или нежилое помещение, которые должны быть переданы дольщику после завершения строительства.
Сегодня Гражданский кодекс, по общему правилу (ст. 477), устанавливает гарантию всего в два года. Мы же решили синхронизировать параметры гарантийной ответственности на инженерные коммуникации (сейчас это три года) и на конструктив (было пять лет) и установить единый срок в три года.
Продолжение интервью в следующем посте.
#интервью
Продолжение интервью Сергея Пахомова, председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Законопроект об апартаментах разрабатывается комитетом по строительству и ЖКХ с 2021 года. Обсудить правовой статус подобных объектов планировали в 2022 году, но закон до сих пор не написан, а вопрос отложили в долгий ящик. Будут ли какие-то подвижки в законопроекте? Если да, то когда его ждать и какой статус получат апартаменты, какие нововведения ожидать?
Для начала надо понимать, что уже построенные так называемые апартаменты не получат статус жилья. Это не зависит от наших решений, это просто невозможно с технической точки зрения. Жильё защищает Жилищный кодекс, который потребует существенной реконструкции нежилых зданий, не говоря уже о строительстве социальной инфраструктуры на территориях, где построить её физически негде. Это если коротко.
Помешать строить жилые помещения под видом нежилых, то есть перестать вводить в заблуждение покупателя, может только строгий контроль со стороны регионов и компетентных органов за соблюдением застройщиками норм действующего законодательства. Сегодня регионам передан большой объём полномочий в части градостроительных регламентов и нормативов, отрегулировать этот вопрос не так сложно. Пример Москвы показывает, как это работает.
При этом, согласен, что мы должны дать покупателю чёткое понимание, что конкретно он покупает на рынке. А стройкомплексу — чёткие правила строительства продукта, раз он востребован на рынке.
Остальное — право выбора. Апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.
Например, буквально недавно обсуждали с представителями профильной ассоциации правовое регулирование апарт-отелей, как части этого сегмента рынка. Они заинтересованы в чётких правилах. Апарт-отели появляются в бывших жилых домах в исторической части наших городов, в южных регионах такие объекты строятся целыми кварталами, при этом желающих приобрести или арендовать такую недвижимость меньше не становится.
Это так называемые сервисные апартаменты, используемые как объекты временного проживания туристов. То есть мы вместе подумаем о законодательном регулировании этого сегмента коммерческой недвижимости, и если найдём оптимальное решение, то предложим его на более широкое обсуждение. Это хороший пример, когда профильная ассоциация выходит с подобной инициативой.
Конечно, апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья, и вопрос более четкого законодательного регулирования с повестки дня не снят. При этом, не могу сказать, что этот вопрос стоит сейчас слишком остро.
#интервью
Законопроект об апартаментах разрабатывается комитетом по строительству и ЖКХ с 2021 года. Обсудить правовой статус подобных объектов планировали в 2022 году, но закон до сих пор не написан, а вопрос отложили в долгий ящик. Будут ли какие-то подвижки в законопроекте? Если да, то когда его ждать и какой статус получат апартаменты, какие нововведения ожидать?
Для начала надо понимать, что уже построенные так называемые апартаменты не получат статус жилья. Это не зависит от наших решений, это просто невозможно с технической точки зрения. Жильё защищает Жилищный кодекс, который потребует существенной реконструкции нежилых зданий, не говоря уже о строительстве социальной инфраструктуры на территориях, где построить её физически негде. Это если коротко.
Помешать строить жилые помещения под видом нежилых, то есть перестать вводить в заблуждение покупателя, может только строгий контроль со стороны регионов и компетентных органов за соблюдением застройщиками норм действующего законодательства. Сегодня регионам передан большой объём полномочий в части градостроительных регламентов и нормативов, отрегулировать этот вопрос не так сложно. Пример Москвы показывает, как это работает.
При этом, согласен, что мы должны дать покупателю чёткое понимание, что конкретно он покупает на рынке. А стройкомплексу — чёткие правила строительства продукта, раз он востребован на рынке.
Остальное — право выбора. Апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.
Например, буквально недавно обсуждали с представителями профильной ассоциации правовое регулирование апарт-отелей, как части этого сегмента рынка. Они заинтересованы в чётких правилах. Апарт-отели появляются в бывших жилых домах в исторической части наших городов, в южных регионах такие объекты строятся целыми кварталами, при этом желающих приобрести или арендовать такую недвижимость меньше не становится.
Это так называемые сервисные апартаменты, используемые как объекты временного проживания туристов. То есть мы вместе подумаем о законодательном регулировании этого сегмента коммерческой недвижимости, и если найдём оптимальное решение, то предложим его на более широкое обсуждение. Это хороший пример, когда профильная ассоциация выходит с подобной инициативой.
Конечно, апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья, и вопрос более четкого законодательного регулирования с повестки дня не снят. При этом, не могу сказать, что этот вопрос стоит сейчас слишком остро.
#интервью
Forwarded from Законы стройки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM