#стройка
На таких ожиданиях, я думаю, народ будет копить бабки к 2026 году и затем тарить бетон. Плюя (слюной) на фондовый рынок и прочее чуждые явления.
Имеющиеся 46,4 трлн. депозитов при ставке в 18% дают нам 8,3 трлн. руб. в год. Ну хорошо, не у всех такие вкусные ставки, пусть 5 или 6 трлн. Если даже 20% от этой суммы пойдет в рынок недвижимости, это будет гарантированный перехай, несмотря на объективные сложности с ипотекой. Но даже если ипотечное плечо зарядить не удастся, всегда можно сколотить ПИФ/ЗПИФ и накупить инвестиционной недвиги в складчину, хоть жилой, хоть коммерческой.
Тем более что операция "повышение налогов" видимо не завершена (завтра Эксперт РА обещал рассказать что думает на эту тему, отчет опубликуем) и соответственно с дивидендами у многих компаний будут проблемы. Да и инфляцию ЦБ все таки разгонит я думаю, зря что-ли Набиуллина говорила про опасность стагфляции в пятницу. Кому опасность, а кому и KPI как известно.
Так что недвига будет как та демократия у Черчилля: безусловно, худший вариант вложений, если не брать в расчет все остальные.
На таких ожиданиях, я думаю, народ будет копить бабки к 2026 году и затем тарить бетон. Плюя (слюной) на фондовый рынок и прочее чуждые явления.
Имеющиеся 46,4 трлн. депозитов при ставке в 18% дают нам 8,3 трлн. руб. в год. Ну хорошо, не у всех такие вкусные ставки, пусть 5 или 6 трлн. Если даже 20% от этой суммы пойдет в рынок недвижимости, это будет гарантированный перехай, несмотря на объективные сложности с ипотекой. Но даже если ипотечное плечо зарядить не удастся, всегда можно сколотить ПИФ/ЗПИФ и накупить инвестиционной недвиги в складчину, хоть жилой, хоть коммерческой.
Тем более что операция "повышение налогов" видимо не завершена (завтра Эксперт РА обещал рассказать что думает на эту тему, отчет опубликуем) и соответственно с дивидендами у многих компаний будут проблемы. Да и инфляцию ЦБ все таки разгонит я думаю, зря что-ли Набиуллина говорила про опасность стагфляции в пятницу. Кому опасность, а кому и KPI как известно.
Так что недвига будет как та демократия у Черчилля: безусловно, худший вариант вложений, если не брать в расчет все остальные.
Telegram
Мозоль от каски (Чорный саморез)
Цены на первичку в Москве упадут до 250 тысяч за квадрат к 2026 году после отмены льготной ипотеки. В целом по стране аналитики НРА прогнозируют падение ценников на 2-7%. При этом строительство домов продолжит дорожать — на 10-15% за 1,5 года. @retailrus
#стройка
АртемСергеич негодует на тему того, что народ не распробовал ПИФ недвижимости и вообще неправильно понимает ситуацию. Я в целом согласен, но тут надо иметь в виду следующие обстоятельства:
🖌 У нас с конца 1990-х основной вариант инвестиций в недвижимость - это разнообразные спекуляции. Конечно есть узкий слой интеллигенции который у себя на кухне занимаетсясамогоноварением созданием собственного REIT и сложных залоговых продуктов, но в 99% случаев - это "купи на котловане продай на заселении", или флипперство на вторичке. Обширного класса инвесторов, которые бы уверенно различали рентный и девелоперский доход просто еще не сложилось.
🖊. Как следствие из сказанного, а также в связи с тем, что спекуляции на дефицитном рынке очень долгое время давали хороший доход (да и сейчас дают неплохой - тот же Mr Flip выходил с ЦФА по 21% нормально расплатился, теперь так понимаю хочет ещё) долгосрочное владение активом пока остается не очень популярным. Поэтому народ искренне не понимает зачем ему ПИФ недвижимости, тем более коммерческой, даже если там написано что он с обеспечением.
На зрелом рынке (а мы с вами дорогие друзья, именно на пороге такого рынка и находимся) действуют три основных правила:
1. Недвижки много, дефицит если и возникает, то временный и структурный (в одном сегменте густо, в другом пусто) и перекосы быстро устраняются, потому что банки под залог её деньги дают, арбитраж возможен.
2. Недвижка дорогая, но 80% объектов в коммерческой недвижимости владельцы не будут продавать в рынок ни при каком падении цен. Потому что они как правило богатые люди, смогут пересидеть любую рецессию а купить на высвобожденные средства все равно нечего - инфляция так и так сожрёт, а в бетоне она хоть как-то отбивается. Продажи могут идти от банков (залоги), мелких держателей, государства (потому что дан приказ) ну либо выморочное наследство и пр.
3. Рентный доход по недвижке будет почти всегда меньше ОФЗ, но девелоперский - почти всегда больше самого доходного инвестгрейда и на уровне репектабельных ВДО (исходя из п.2).
Из этого следует, что ПИФ надо брать именно что на ранней стадии (АртемСергеич тут прав абсолютно), сидеть долго и не жужжать. Если угадал с управляющим, то будет как в ПНК Рентал - вполне достойно и со вкусом.
Либо же, если на месте не сидится, то ловить истории связанные с тем, что у девелопера припекает. Он либо нашел земельный участок который надо срочно брать, либо наоборот из-за подорожания материалов или иных приключений не хватает денег на достройку объекта и он готов давать премию к рынку ("последняя миля", то есть "последняя стяжка"). Но и в том и в другом случае хорошо бы понимать предметную область, чтобы лапши на уши вешали поменьше.
Собственно на долговом рынке я сейчас вижу две очевидные истории с премиями: "Легенда" на ранней стадии, "Гарант-Инвест" - на поздней. Обе кстати "зеленые", если это еще кого-то волнует))
АртемСергеич негодует на тему того, что народ не распробовал ПИФ недвижимости и вообще неправильно понимает ситуацию. Я в целом согласен, но тут надо иметь в виду следующие обстоятельства:
🖌 У нас с конца 1990-х основной вариант инвестиций в недвижимость - это разнообразные спекуляции. Конечно есть узкий слой интеллигенции который у себя на кухне занимается
🖊. Как следствие из сказанного, а также в связи с тем, что спекуляции на дефицитном рынке очень долгое время давали хороший доход (да и сейчас дают неплохой - тот же Mr Flip выходил с ЦФА по 21% нормально расплатился, теперь так понимаю хочет ещё) долгосрочное владение активом пока остается не очень популярным. Поэтому народ искренне не понимает зачем ему ПИФ недвижимости, тем более коммерческой, даже если там написано что он с обеспечением.
На зрелом рынке (а мы с вами дорогие друзья, именно на пороге такого рынка и находимся) действуют три основных правила:
1. Недвижки много, дефицит если и возникает, то временный и структурный (в одном сегменте густо, в другом пусто) и перекосы быстро устраняются, потому что банки под залог её деньги дают, арбитраж возможен.
2. Недвижка дорогая, но 80% объектов в коммерческой недвижимости владельцы не будут продавать в рынок ни при каком падении цен. Потому что они как правило богатые люди, смогут пересидеть любую рецессию а купить на высвобожденные средства все равно нечего - инфляция так и так сожрёт, а в бетоне она хоть как-то отбивается. Продажи могут идти от банков (залоги), мелких держателей, государства (потому что дан приказ) ну либо выморочное наследство и пр.
3. Рентный доход по недвижке будет почти всегда меньше ОФЗ, но девелоперский - почти всегда больше самого доходного инвестгрейда и на уровне репектабельных ВДО (исходя из п.2).
Из этого следует, что ПИФ надо брать именно что на ранней стадии (АртемСергеич тут прав абсолютно), сидеть долго и не жужжать. Если угадал с управляющим, то будет как в ПНК Рентал - вполне достойно и со вкусом.
Либо же, если на месте не сидится, то ловить истории связанные с тем, что у девелопера припекает. Он либо нашел земельный участок который надо срочно брать, либо наоборот из-за подорожания материалов или иных приключений не хватает денег на достройку объекта и он готов давать премию к рынку ("последняя миля", то есть "последняя стяжка"). Но и в том и в другом случае хорошо бы понимать предметную область, чтобы лапши на уши вешали поменьше.
Собственно на долговом рынке я сейчас вижу две очевидные истории с премиями: "Легенда" на ранней стадии, "Гарант-Инвест" - на поздней. Обе кстати "зеленые", если это еще кого-то волнует))
Telegram
Артем Тузов. Финансы и инвестиции
👆👆👆30% годовых. Фонд недвижимости Рентал ПРО.
Когда они объявили размещение, я считал что это будет самая легкая сделка года, как для эмитента так и для организатора. Успешную историю ПНК рентал все знают. И тут залететь в фонд на старте - это супер возможность.…
Когда они объявили размещение, я считал что это будет самая легкая сделка года, как для эмитента так и для организатора. Успешную историю ПНК рентал все знают. И тут залететь в фонд на старте - это супер возможность.…
#стройка
Обсуждение предыдущего поста 👆 а также непрерывные думы о судьбах Отечества, натолкнуло меня на мысль о необходимости создать отдельный портфель инвестиций в недвижимость.
И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.
Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.
В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.
Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇
Обсуждение предыдущего поста 👆
И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.
Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.
В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.
Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇
#стройка
Ввиду того, что предыдущий пост по Газпрому вызвал нездоровый ажиотаж, приношу свои извинения и предлагаю несколько сменить тематику
——————-
Рассуждения о том, что ставки по ипотеке в России снова превышают скорость и, судя по всему, им за это ничего не будет, натолкнули на размышления о других cпособах финансирования покупки жилья.
И первое, что представилось логичным, рассрочки. Тем более сейчас, когда ставки по депозитам высоки. Можно часть денег продержать на вкладе и подзаработать на ту же самую квартиру. А многие, как выясняется, выплатив в рассрочку половину долга, потом берут ипотеку на оставшуюся часть. В таком случае, кстати, можно и на льготную ипотеку претендовать, которая ограничена по суммам. Если, конечно, для этого есть основания.
Рассрочки предлагают многие девелоперы. Первоначальные условия разные. Так, ПИК предлагает беспроцентную на полгода, «Самолет» - с первым взносом от 10%. В премиальном сегменте рассрочки тоже есть. У Донстрой, например, основная схема: первый взнос 一 30%, потом в течение 6 месяцев после покупки 一 по 10% раз в квартал, и ещё через квартал оставшиеся 50%. Желающих воспользоваться много во всех проектах.
С учетом полного затишья на рынке вторичной недвижимости рассрочки на новостройки выглядят особенно привлекательно. Вопрос только в том, какие условия наиболее подходят большинству.
Просьба высказаться ниже в комментариях👇
Ввиду того, что предыдущий пост по Газпрому вызвал нездоровый ажиотаж, приношу свои извинения и предлагаю несколько сменить тематику
——————-
Рассуждения о том, что ставки по ипотеке в России снова превышают скорость и, судя по всему, им за это ничего не будет, натолкнули на размышления о других cпособах финансирования покупки жилья.
И первое, что представилось логичным, рассрочки. Тем более сейчас, когда ставки по депозитам высоки. Можно часть денег продержать на вкладе и подзаработать на ту же самую квартиру. А многие, как выясняется, выплатив в рассрочку половину долга, потом берут ипотеку на оставшуюся часть. В таком случае, кстати, можно и на льготную ипотеку претендовать, которая ограничена по суммам. Если, конечно, для этого есть основания.
Рассрочки предлагают многие девелоперы. Первоначальные условия разные. Так, ПИК предлагает беспроцентную на полгода, «Самолет» - с первым взносом от 10%. В премиальном сегменте рассрочки тоже есть. У Донстрой, например, основная схема: первый взнос 一 30%, потом в течение 6 месяцев после покупки 一 по 10% раз в квартал, и ещё через квартал оставшиеся 50%. Желающих воспользоваться много во всех проектах.
С учетом полного затишья на рынке вторичной недвижимости рассрочки на новостройки выглядят особенно привлекательно. Вопрос только в том, какие условия наиболее подходят большинству.
Просьба высказаться ниже в комментариях👇
#стройка
Все ринулись в новомодный флиппинг — это задёшево купить убитую квартиру, вложиться в капремонт и обстановку, а потом задорого продать. Пока флипперы по-дельфиньи свистят о своих доходах, поищем подводные камни. Итак, нужны свободные бабки и оборотистая рембригада с дизайнером. Плюс выход на опт мебели и бытовой техники. Тогда полный цикл — где-то полгода, а профит — до 20%. Но! Надо быть ИП, а лучше ООО, иначе рискуешь получить штраф за непостановку на учёт в налоговой. Потому что физлицо, владеющее недвижимостью менее пяти лет, обязано уплатить 13% с разницы между ценами покупки и продажи.
Вывод: проще взять квартиру с отделкой от девелопера и радостно её сдавать — арендаторов после отмены льготной ипотеки по Москве толпы бродят. Главное — транспортная доступность и богатая инфраструктура. Плюс собственная зелёная зона с детскими площадками и прочие экомульки. Вот как в Лефортово — там Донстрой возводит новые кварталы «Символа» с ландшафтным парком и топовой школой в одной остановке метро от Таганки. Инджойте.
Все ринулись в новомодный флиппинг — это задёшево купить убитую квартиру, вложиться в капремонт и обстановку, а потом задорого продать. Пока флипперы по-дельфиньи свистят о своих доходах, поищем подводные камни. Итак, нужны свободные бабки и оборотистая рембригада с дизайнером. Плюс выход на опт мебели и бытовой техники. Тогда полный цикл — где-то полгода, а профит — до 20%. Но! Надо быть ИП, а лучше ООО, иначе рискуешь получить штраф за непостановку на учёт в налоговой. Потому что физлицо, владеющее недвижимостью менее пяти лет, обязано уплатить 13% с разницы между ценами покупки и продажи.
Вывод: проще взять квартиру с отделкой от девелопера и радостно её сдавать — арендаторов после отмены льготной ипотеки по Москве толпы бродят. Главное — транспортная доступность и богатая инфраструктура. Плюс собственная зелёная зона с детскими площадками и прочие экомульки. Вот как в Лефортово — там Донстрой возводит новые кварталы «Символа» с ландшафтным парком и топовой школой в одной остановке метро от Таганки. Инджойте.
#стройка #анонс #ЦФА
Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://yangx.top/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.
Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.
Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.
Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!
Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://yangx.top/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.
Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.
Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.
Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!
#стройка #анонс #ЦФА
Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.
Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.
Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.
Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.
—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин(админ был пьян и сломал ноутбук) переносится на более позднее время.
Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.
Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.
Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.
Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.
—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин
#стройка
Ключ рванул вверх на целый процент, инвесторы забыли про старый добрый бетон и чемоданами понесли деньги на банковские депозиты. Рынок столичной первички затаился в ожидании скидок, акций и рассрочек от застройщиков — мол, никуда не денутся, будут снижать цены. Но! Есть одно очень важное «Но!». А именно: в Москве имеются новые престижные локации, где спрос на квадраты будет расти всегда, независимо от поведения регулятора. Взять хотя бы те же Раменки: под боком не только ведущие вузы, но и инновационный кластер «Ломоносов» с хайтек-стартапами, да ещё и Яндекс свой гигантский офис на Воробьёвых строит.
И где все эти интеллектуалы будут покупать и снимать жильё? Правильно, поблизости, чтобы не мотаться по три часа в день на работу и обратно. К примеру, в кварталах «События», которые Донстрой возводит рядом с природным заповедником на берегу реки Раменки. Тут вам и огромный парк, и транспортная доступность, и богатая инфраструктура. Кстати, государство подумывает о льготной ипотеке для молодых учёных, так что уже можно подбирать варианты.
Ключ рванул вверх на целый процент, инвесторы забыли про старый добрый бетон и чемоданами понесли деньги на банковские депозиты. Рынок столичной первички затаился в ожидании скидок, акций и рассрочек от застройщиков — мол, никуда не денутся, будут снижать цены. Но! Есть одно очень важное «Но!». А именно: в Москве имеются новые престижные локации, где спрос на квадраты будет расти всегда, независимо от поведения регулятора. Взять хотя бы те же Раменки: под боком не только ведущие вузы, но и инновационный кластер «Ломоносов» с хайтек-стартапами, да ещё и Яндекс свой гигантский офис на Воробьёвых строит.
И где все эти интеллектуалы будут покупать и снимать жильё? Правильно, поблизости, чтобы не мотаться по три часа в день на работу и обратно. К примеру, в кварталах «События», которые Донстрой возводит рядом с природным заповедником на берегу реки Раменки. Тут вам и огромный парк, и транспортная доступность, и богатая инфраструктура. Кстати, государство подумывает о льготной ипотеке для молодых учёных, так что уже можно подбирать варианты.
#стройка
Как повысили ключевую ставку, так бегают все кругами, руки заламывают и вопрошают трагически: куда, куда же вкладываться-то?!.. А я вам так скажу: не куда, а как — с умом и трезвым расчётом, исходя из актуальных потребностей живого человека. Соображаем. Во-первых, всё больше людей хотят жить посреди парка и у воды. Поэтому жилая недвижимость в границах старой Москвы, где есть зелёные зоны и вода, стабильно дорожает — только за последние пять лет на 150%. Во-вторых, береговая линия длиннее не становится — скоро застроят всю. А желающих меньше не станет, ибо тренд.
Вот и поглядываю в связи с этим, к примеру, на «Остров» в Мнёвниковской пойме. Здесь Донстрой реализует проект сразу в двух востребованных концепциях: 15-минутный город, когда всё нужное под рукой, и дом–двор–парк с плавным переходом из резиденции в природный заказник на берегу Москвы-реки. И со всеми новомодными фишками — натуральные материалы, энергосберегающие инженерные системы, «умные» лифты и 5g-покрытие, эргономичные планировки, окна в пол, потолки в космос, фонтаны, камины, террасы и всего-то 15 минут до Садового.
Вопросы есть? Нет, да? Вы свободны, товарищ Новосельцев.
Как повысили ключевую ставку, так бегают все кругами, руки заламывают и вопрошают трагически: куда, куда же вкладываться-то?!.. А я вам так скажу: не куда, а как — с умом и трезвым расчётом, исходя из актуальных потребностей живого человека. Соображаем. Во-первых, всё больше людей хотят жить посреди парка и у воды. Поэтому жилая недвижимость в границах старой Москвы, где есть зелёные зоны и вода, стабильно дорожает — только за последние пять лет на 150%. Во-вторых, береговая линия длиннее не становится — скоро застроят всю. А желающих меньше не станет, ибо тренд.
Вот и поглядываю в связи с этим, к примеру, на «Остров» в Мнёвниковской пойме. Здесь Донстрой реализует проект сразу в двух востребованных концепциях: 15-минутный город, когда всё нужное под рукой, и дом–двор–парк с плавным переходом из резиденции в природный заказник на берегу Москвы-реки. И со всеми новомодными фишками — натуральные материалы, энергосберегающие инженерные системы, «умные» лифты и 5g-покрытие, эргономичные планировки, окна в пол, потолки в космос, фонтаны, камины, террасы и всего-то 15 минут до Садового.
Вопросы есть? Нет, да? Вы свободны, товарищ Новосельцев.
#стройка
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.
Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_порфтель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.
Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.
Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.
Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.
Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_порфтель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.
Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.
Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.
Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.
#гнетущее_ДКП
#партизанская_макроаналитика
#стройка
Часть третья. Драматическая, с далеко идущими выводами.
Одна из самых яркий коллизий в последние 15 лет - это конечно история с экономическим обоснованием строительства платных скоростных автодорог, особенно М11.
Обоснование по ней делалось в 2008-2009 годах и потом еще пару раз пересматривалось. Это были времена, когда у ЦБ не было никакого таргета (да-да, дети я не вру, такое действительно было), но политическое решение о финансировании проекта уже приняли, назад пути нет.
В итоге, (1) инфляцию в ТЭО заложили низкую, (2) нельзя было показывать высокую стоимость проезда, (3) плюс со-фиансирующим проект банкам надо было сохранить лицо, потому что при той смете которую выставил концессионер и той стоимости проезда которую хотело видеть правительство экономика не сходилась категорически.
Поэтому в ТЭО нарисовали завышенный трафик, который был достигнут только пост-ковидному времени. То есть 12 лет из 31 года по дороге ехало явно меньше транспорта чем планировалось, но цены поднимали раза четыре, если я ничего не путаю.
Мораль из этого длинного текста простая: нереалистичный таргет мало что бесполезен, но и местами и вреден. Он скорее дестимулирует долгосрочные инвестиции, потому что занижает показатели эффективности проекта и у банков есть все основания сказать - да ну вас с вашим реальным сектором, мы лучше валютой поспекулируем.
Поэтому, мое сугубо частное и ни на что не претендующее мнение состоит в том, что:
🖊 цели по инфляции лучше ставить на основе средних значений за 10 лет,
🖊 ключевую ставку можно держать чуть повыше инфляции, но не более 1,2.
То есть в нынешних условиях: инфляция по Росстату - 9-10%, КС от ЦБ - 10-12%. И в этом коридоре манипулировать ставкой сколько душе угодно, если руки занять нечем.🙊
#партизанская_макроаналитика
#стройка
Часть третья. Драматическая, с далеко идущими выводами.
Одна из самых яркий коллизий в последние 15 лет - это конечно история с экономическим обоснованием строительства платных скоростных автодорог, особенно М11.
Обоснование по ней делалось в 2008-2009 годах и потом еще пару раз пересматривалось. Это были времена, когда у ЦБ не было никакого таргета (да-да, дети я не вру, такое действительно было), но политическое решение о финансировании проекта уже приняли, назад пути нет.
В итоге, (1) инфляцию в ТЭО заложили низкую, (2) нельзя было показывать высокую стоимость проезда, (3) плюс со-фиансирующим проект банкам надо было сохранить лицо, потому что при той смете которую выставил концессионер и той стоимости проезда которую хотело видеть правительство экономика не сходилась категорически.
Поэтому в ТЭО нарисовали завышенный трафик, который был достигнут только пост-ковидному времени. То есть 12 лет из 31 года по дороге ехало явно меньше транспорта чем планировалось, но цены поднимали раза четыре, если я ничего не путаю.
Мораль из этого длинного текста простая: нереалистичный таргет мало что бесполезен, но и местами и вреден. Он скорее дестимулирует долгосрочные инвестиции, потому что занижает показатели эффективности проекта и у банков есть все основания сказать - да ну вас с вашим реальным сектором, мы лучше валютой поспекулируем.
Поэтому, мое сугубо частное и ни на что не претендующее мнение состоит в том, что:
🖊 цели по инфляции лучше ставить на основе средних значений за 10 лет,
🖊 ключевую ставку можно держать чуть повыше инфляции, но не более 1,2.
То есть в нынешних условиях: инфляция по Росстату - 9-10%, КС от ЦБ - 10-12%. И в этом коридоре манипулировать ставкой сколько душе угодно, если руки занять нечем.🙊