​​Цены на недвижимость с 1890 года

Многие считают недвижимость хорошим инвестиционным инструментом.
Действительно, земля – ресурс ограниченный, население растет, а его благосостояние из-за технического прогресса постоянно повышается. Соответственно, должны расти и цены на недвижимость. Но многие не учитывают и обратную сторону технического прогресса, также влияющую на стоимость недвижимости.

График ниже – Индекс реальных цен на недвижимость Шиллера-Кейса (недвижимость американская, но цены на нее в разных странах достаточно сильно коррелируют).
Сфокусируемся пока что на первой половине графика. Видно, что еще до Первый мировой войны цены имели тенденцию к снижению. Одним из объяснений этому может являться технический прогресс, снизивший транспортные расходы, что привело к резкому увеличению предложения земли. Вторым – цикл повышения процентных ставок, когда они выросли с 3 до 5%.
Резкое падение цен во время войны можно объяснить как самой войной, так и пандемией Испанки, от которого погибло в 5 раз больше людей, чем от самой войны. Последующему восстановлению помешала начавшаяся Великая депрессия, а резкий взлет цен во время Второй мировой объясняется масштабными субсидиями ветеранам на покупку недвижимости, а также всеобщей послевоенной эйфорией.
Но в итоге цены просто вернулись на довоенное значение, а с 1950 опять обозначили курс на снижение вплоть до 1975. Возможно, это была просто тенденция возврата к единице в реальных ценах, возможно, из-за очередного цикла повышения ставок (но мы не беремся однозначно утверждать это).
Ближе к концу 90-х начался бум на рынке жилья, цены выросли больше, чем в полтора раза. Шиллер объясняет это появлением большого количества информации в прессе о различных пузырях, подогревающих ажиотаж спекулянтов, но в этот раз спекулирующих уже не акциями, а недвижимостью.

Вывод
При прочих равных цены на недвижимость всегда стремились к росту не больше, чем на уровень инфляции. И это без учета налогов и расходов на обслуживание! Так себе инвестиция.
Но даже если за последние 20 лет что-то поменялась, то грядущая транспортная революция (автопилотизация и сращивание личного и общественного транспорта) резко расширит зону комфортного проживания и увеличит предложение земли. Безусловно, не завтра и не послезавтра, но в горизонте 10-20 лет, думаем, это вполне вероятно. Плюс новый цикл роста ставок удорожит обслуживание ипотечных кредитов.

И вопрос для нашего чата👇🏻 – как вы думаете, с чем связан сильный рост цен на недвижимость в Москве и других крупных городах в 2000-х?
Следствие централизации финансовых потоков страны или, может, корреляция с растущими ценами на недвижимость в других странах?
Важно личное мнение каждого подписчика канала, ведь все мы, так или иначе, либо владельцы недвижимости, либо думаем однажды ими стать.

#Недвижимость #Yield_history
Source: K. Knoll, M. Schularick, T. Steger “No Price Like Home”, R. Shiller “Irrational Exuberance”

@finfeed

#стройка
Коллеги совершенно правы: когда 2/3 инвестиций идет не в развитие а в недвижимость - это сигнал о том, что продуктивные идеи закончились и народ избавляется от наличности чтобы купить хоть что-то. У нас, собственно говоря, та же проблема, поэтому бетон дорожает как не в себя, несмотря на стагнирующие доходы населения.
Но насчет депрессии на рынке недвижимости - вопрос сложный. Высокая инфляция не даст рынку уж слишком застояться: номинальный рост будет все равно, хотя в реальном выражении вложения могут и обесцениваться.

#вестисполейАрмагеддонщины
Похоже домино падает, только очень медленно. И пока это главное отличие от кризиса 2008 года. Всё уже решили что опасность миновала, а на самом деле просто скорости другие.

#визионеры_мамкины
Вот обещанный ранее эпический разговор с крипто-срачем ближе к финалу. Вообще, на троих по-моему веселее получилось. Или как? Просьба проголосовать👇

#независимая_аналитика
Пока вы спите или валяетесь на пляже лучшие умы пивбара разбирают Сбербанк. И, кстати говоря, не намерены на достигнутом останавливаться, тем более что коллега Волков забыл рассказать анекдот (следите за эфирами).
Если подобный формат интересен продолжим в том же духе. Просьба проголосовать👇

Наконец-то мы записали с коллегами Тихоновым и Волковым что-то не про биток. Хотя без крипты богомерзкой не обошлось, но это в самом конце и немного.
В общем расово правильное видео, всем рекомендую.

⚠️🇺🇸#банки #недвижимость #сша #warning
10 публично торгующихся на биржах банков с высокой концентрацией кредитов в секторе коммерческой недвижимости. Проблемы на этом рынке могут сильно ударить по этим банкам: #SFBS #DCOM #VLY #COLB #WAFD #AX #OZK #SFNC #INDB #MBIN — данные SP Global | BBG
————————
только что Fitch понизило рейтинг банка NYCB (того самого) до "мусорного", прогноз негативный

среди мировых управляющих растут опасения по поводу системного риска из-за коммерческой недвижимости — подробнее