Любопытный исторический материал коллег. Если вы начинали инвестировать в голландские облигации в 1517 году, то могли неплохо на этом поднять денег))
Forwarded from Канал Макро был взломан ботом
Цены на недвижимость с 1890 года
Многие считают недвижимость хорошим инвестиционным инструментом.
Действительно, земля – ресурс ограниченный, население растет, а его благосостояние из-за технического прогресса постоянно повышается. Соответственно, должны расти и цены на недвижимость. Но многие не учитывают и обратную сторону технического прогресса, также влияющую на стоимость недвижимости.
График ниже – Индекс реальных цен на недвижимость Шиллера-Кейса (недвижимость американская, но цены на нее в разных странах достаточно сильно коррелируют).
Сфокусируемся пока что на первой половине графика. Видно, что еще до Первый мировой войны цены имели тенденцию к снижению. Одним из объяснений этому может являться технический прогресс, снизивший транспортные расходы, что привело к резкому увеличению предложения земли. Вторым – цикл повышения процентных ставок, когда они выросли с 3 до 5%.
Резкое падение цен во время войны можно объяснить как самой войной, так и пандемией Испанки, от которого погибло в 5 раз больше людей, чем от самой войны. Последующему восстановлению помешала начавшаяся Великая депрессия, а резкий взлет цен во время Второй мировой объясняется масштабными субсидиями ветеранам на покупку недвижимости, а также всеобщей послевоенной эйфорией.
Но в итоге цены просто вернулись на довоенное значение, а с 1950 опять обозначили курс на снижение вплоть до 1975. Возможно, это была просто тенденция возврата к единице в реальных ценах, возможно, из-за очередного цикла повышения ставок (но мы не беремся однозначно утверждать это).
Ближе к концу 90-х начался бум на рынке жилья, цены выросли больше, чем в полтора раза. Шиллер объясняет это появлением большого количества информации в прессе о различных пузырях, подогревающих ажиотаж спекулянтов, но в этот раз спекулирующих уже не акциями, а недвижимостью.
Вывод
При прочих равных цены на недвижимость всегда стремились к росту не больше, чем на уровень инфляции. И это без учета налогов и расходов на обслуживание! Так себе инвестиция.
Но даже если за последние 20 лет что-то поменялась, то грядущая транспортная революция (автопилотизация и сращивание личного и общественного транспорта) резко расширит зону комфортного проживания и увеличит предложение земли. Безусловно, не завтра и не послезавтра, но в горизонте 10-20 лет, думаем, это вполне вероятно. Плюс новый цикл роста ставок удорожит обслуживание ипотечных кредитов.
И вопрос для нашего чата👇🏻 – как вы думаете, с чем связан сильный рост цен на недвижимость в Москве и других крупных городах в 2000-х?
Следствие централизации финансовых потоков страны или, может, корреляция с растущими ценами на недвижимость в других странах?
Важно личное мнение каждого подписчика канала, ведь все мы, так или иначе, либо владельцы недвижимости, либо думаем однажды ими стать.
#Недвижимость #Yield_history
Source: K. Knoll, M. Schularick, T. Steger “No Price Like Home”, R. Shiller “Irrational Exuberance”
@finfeed
Многие считают недвижимость хорошим инвестиционным инструментом.
Действительно, земля – ресурс ограниченный, население растет, а его благосостояние из-за технического прогресса постоянно повышается. Соответственно, должны расти и цены на недвижимость. Но многие не учитывают и обратную сторону технического прогресса, также влияющую на стоимость недвижимости.
График ниже – Индекс реальных цен на недвижимость Шиллера-Кейса (недвижимость американская, но цены на нее в разных странах достаточно сильно коррелируют).
Сфокусируемся пока что на первой половине графика. Видно, что еще до Первый мировой войны цены имели тенденцию к снижению. Одним из объяснений этому может являться технический прогресс, снизивший транспортные расходы, что привело к резкому увеличению предложения земли. Вторым – цикл повышения процентных ставок, когда они выросли с 3 до 5%.
Резкое падение цен во время войны можно объяснить как самой войной, так и пандемией Испанки, от которого погибло в 5 раз больше людей, чем от самой войны. Последующему восстановлению помешала начавшаяся Великая депрессия, а резкий взлет цен во время Второй мировой объясняется масштабными субсидиями ветеранам на покупку недвижимости, а также всеобщей послевоенной эйфорией.
Но в итоге цены просто вернулись на довоенное значение, а с 1950 опять обозначили курс на снижение вплоть до 1975. Возможно, это была просто тенденция возврата к единице в реальных ценах, возможно, из-за очередного цикла повышения ставок (но мы не беремся однозначно утверждать это).
Ближе к концу 90-х начался бум на рынке жилья, цены выросли больше, чем в полтора раза. Шиллер объясняет это появлением большого количества информации в прессе о различных пузырях, подогревающих ажиотаж спекулянтов, но в этот раз спекулирующих уже не акциями, а недвижимостью.
Вывод
При прочих равных цены на недвижимость всегда стремились к росту не больше, чем на уровень инфляции. И это без учета налогов и расходов на обслуживание! Так себе инвестиция.
Но даже если за последние 20 лет что-то поменялась, то грядущая транспортная революция (автопилотизация и сращивание личного и общественного транспорта) резко расширит зону комфортного проживания и увеличит предложение земли. Безусловно, не завтра и не послезавтра, но в горизонте 10-20 лет, думаем, это вполне вероятно. Плюс новый цикл роста ставок удорожит обслуживание ипотечных кредитов.
И вопрос для нашего чата👇🏻 – как вы думаете, с чем связан сильный рост цен на недвижимость в Москве и других крупных городах в 2000-х?
Следствие централизации финансовых потоков страны или, может, корреляция с растущими ценами на недвижимость в других странах?
Важно личное мнение каждого подписчика канала, ведь все мы, так или иначе, либо владельцы недвижимости, либо думаем однажды ими стать.
#Недвижимость #Yield_history
Source: K. Knoll, M. Schularick, T. Steger “No Price Like Home”, R. Shiller “Irrational Exuberance”
@finfeed
