Японские хрущевки и реновация (часть 1)
Давно собиралась про этот феномен рассказать. Постараюсь уложиться в три серии.
/ Послевоенное бездомье. К концу Второй мировой войны в Японии было выжжено огромное количество жилья. В основном построенное из дерева, оно пало жертвой американских бомбардировок. В целом 15% жилья исчезло безвозвратно. Кроме этого с фронта и из плена возвращались массы солдат, их тоже надо было где-то селить. По примерным оценкам потребность была в 4,2 млн квартир. Спустя 10 лет дефицит все еще составлял 2,7 мн квартир.
/Жилищная корпорация. Первые 10 лет после окончания войны государство старалось лично не вмешиваться, но поддерживать участников рынка. Давало деньги местным властям, поддерживало частных застройщиков, даже давало льготные кредиты на строительство ИЖС. Сильно ситуация не менялась. В 1955 году процесс решили как-то оформить институционально и создали Японскую жилищную корпорацию. С тех пор и до текущего момента она отвечает за жилищное строительство в стране (правда сейчас уже под другим названием). В первый же год целились в 420 тыс квартир (удалось достичь этого темпа ближе к 1960-му году). Корпорация имела сразу национальный характер, так как местные администрации не обладали достаточными финансами. С землей внутри городов тоже были проблемы, так что Корпорация сразу целилась в большие территории за пределами старой застройки.
/Земельное перераспределение. Одним из результатов деятельности корпорации стало массовое применение land readjustment - схемы, при которой собственники крошечных и часто хаотично нарезанных участков получают их же обратно, но аккуратно нарезанными и даже с прибытком в виде собранных "лоскутов" в новый участок. У нас подобной схемы нет, но вот тут - подробно описана японская редакция (да, схема применяется в разных странах в разных редакциях).
/Аббревиатуры - наше все. Архитекторы в это же время пытались придумать, что будем строить. Многоэтажное - не очень умели, кроме этого семейный уклад "квартирного типа" должен был как-то отличаться от традиционного. Результатом планировочных изысканий стала 51С - типовая планировка квартиры, которую массово применяли в дальнейшем. Площади варьировались от 33 до 46 квм и такая квартира имела две комнаты и кухню. Другое название этой планировки - DK, то есть dining kitchen - кухня, на которой можно всем вместе пообедать. Это было непривычно для японского довоенного уклада. С тех пор все планировки в Японии так и маркируются - K, DK, LDK и т.д.
/Выше, но дороже. Кроме попыток удешевить планировки и оптимизировать площади квартир, мысль шла в сторону повышения высотности. В 1958 был введен 10-этажный дом в Токио и 11-этажный в Осаке. Получились проекты хорошие и удобные, но дорогие для массового строительства и не сильно богатого горожанина. Так что вернулись к малоэтажным проектам.
/Групповая земля. В середине 1950-х и появился основной тип микрорайонной массовой застройки в Японии - данчи (“danchi"), с японского это так и переводится "групповая земля". На общем участке земли (что было в принципе странно для довоенной Японии) строились среднеэтажные дома, жители которых пользовались какой-то общей инфраструктурой. В среднем площади квартир были в районе 40-50 квм.
/Не всегда все шло гладко. Например, при планировании Tokiwadaira Danchi в пригороде Токио фермеры не были согласны с оценкой изымаемых у них земель. Весь 1957-1958 год шло противостояние. Все дошло до демонстраций, пикетов и больших публичных конфликтов. В итоге государственная машина победила и тут появились 170 домов в 3-4 этажа, суммарно - почти 5 тыс квартир. Инфраструктуру строили сразу - торговые центры, общественные центры, больницу, школу. К 1962 году район полностью был заселен. Население квартала постепенно старело и пожилые люди к 2011 году составляли почти 40%. Тем не менее 180 домов так и стоят, пустеют, но стоят.
Большой ресурс с фоточками и описаниями разных проектов нашла вот тут.
продолжение следует
#жилье
Давно собиралась про этот феномен рассказать. Постараюсь уложиться в три серии.
/ Послевоенное бездомье. К концу Второй мировой войны в Японии было выжжено огромное количество жилья. В основном построенное из дерева, оно пало жертвой американских бомбардировок. В целом 15% жилья исчезло безвозвратно. Кроме этого с фронта и из плена возвращались массы солдат, их тоже надо было где-то селить. По примерным оценкам потребность была в 4,2 млн квартир. Спустя 10 лет дефицит все еще составлял 2,7 мн квартир.
/Жилищная корпорация. Первые 10 лет после окончания войны государство старалось лично не вмешиваться, но поддерживать участников рынка. Давало деньги местным властям, поддерживало частных застройщиков, даже давало льготные кредиты на строительство ИЖС. Сильно ситуация не менялась. В 1955 году процесс решили как-то оформить институционально и создали Японскую жилищную корпорацию. С тех пор и до текущего момента она отвечает за жилищное строительство в стране (правда сейчас уже под другим названием). В первый же год целились в 420 тыс квартир (удалось достичь этого темпа ближе к 1960-му году). Корпорация имела сразу национальный характер, так как местные администрации не обладали достаточными финансами. С землей внутри городов тоже были проблемы, так что Корпорация сразу целилась в большие территории за пределами старой застройки.
/Земельное перераспределение. Одним из результатов деятельности корпорации стало массовое применение land readjustment - схемы, при которой собственники крошечных и часто хаотично нарезанных участков получают их же обратно, но аккуратно нарезанными и даже с прибытком в виде собранных "лоскутов" в новый участок. У нас подобной схемы нет, но вот тут - подробно описана японская редакция (да, схема применяется в разных странах в разных редакциях).
/Аббревиатуры - наше все. Архитекторы в это же время пытались придумать, что будем строить. Многоэтажное - не очень умели, кроме этого семейный уклад "квартирного типа" должен был как-то отличаться от традиционного. Результатом планировочных изысканий стала 51С - типовая планировка квартиры, которую массово применяли в дальнейшем. Площади варьировались от 33 до 46 квм и такая квартира имела две комнаты и кухню. Другое название этой планировки - DK, то есть dining kitchen - кухня, на которой можно всем вместе пообедать. Это было непривычно для японского довоенного уклада. С тех пор все планировки в Японии так и маркируются - K, DK, LDK и т.д.
/Выше, но дороже. Кроме попыток удешевить планировки и оптимизировать площади квартир, мысль шла в сторону повышения высотности. В 1958 был введен 10-этажный дом в Токио и 11-этажный в Осаке. Получились проекты хорошие и удобные, но дорогие для массового строительства и не сильно богатого горожанина. Так что вернулись к малоэтажным проектам.
/Групповая земля. В середине 1950-х и появился основной тип микрорайонной массовой застройки в Японии - данчи (“danchi"), с японского это так и переводится "групповая земля". На общем участке земли (что было в принципе странно для довоенной Японии) строились среднеэтажные дома, жители которых пользовались какой-то общей инфраструктурой. В среднем площади квартир были в районе 40-50 квм.
/Не всегда все шло гладко. Например, при планировании Tokiwadaira Danchi в пригороде Токио фермеры не были согласны с оценкой изымаемых у них земель. Весь 1957-1958 год шло противостояние. Все дошло до демонстраций, пикетов и больших публичных конфликтов. В итоге государственная машина победила и тут появились 170 домов в 3-4 этажа, суммарно - почти 5 тыс квартир. Инфраструктуру строили сразу - торговые центры, общественные центры, больницу, школу. К 1962 году район полностью был заселен. Население квартала постепенно старело и пожилые люди к 2011 году составляли почти 40%. Тем не менее 180 домов так и стоят, пустеют, но стоят.
Большой ресурс с фоточками и описаниями разных проектов нашла вот тут.
#жилье
Японские хрущевки и реновация (часть 2)
/Как это было устроено в начале. На первых порах государство решало простую задачу - нужно много жилья на доступной земле. Большие куски выкупались у фермеров и застраивались фактически только жильем. В ту пору было не до инфраструктуры и разнообразного наполнения. Максимум, что возможно было организовать - автобусное или жд сообщение с центрами старых городов, небольшую торговлю в центре и зеленые зоны. Но урбанисты/архитекторы не дремали и толкали государство к более объемным моделям.
/Новые города. В начале 1960-х правительство выпускает корпус документов, посвященных новому подходу к освоению территорий. Теперь Корпорация должна заниматься не просто строительством жилья, но обустройством больших территорий, подведением туда коммуникаций. Основная цель - создание новых полноценных городов-спутников. Так как частная собственность на землю никуда не девалась и желание быстренько перепродать землю тоже, режим торговли землей и недвижимостью в таких спутниках был довольно строгим. Вводилось требование построить все, что запланировано на купленной земле в течение 5 лет. А перепродавать землю и недвижимость можно было только спустя 10 лет после покупки и только с согласия местной власти. Первый такой построили возле Осаки.
/Страна другая, проблемы те же. К середине 1970-х дефицит жилья удалось погасить. В 1973 году уже вакантность оценивалась на уровне 5%. Средняя площадь квартир постепенно росла - с 39,5 до 45,6 к 1973 году. Жилье в основном покупали, в конце 1960-х от всего жилфонда 60% было в собственности. Эта пропорция кардинально потом и не менялась, еще в районе 25% жилфонда - это частные арендные дома. Тем не менее у жилья в данчи были и недостатки - отсутствие центрального отопления, плохая шумоизоляция, недостаток рабочих мест и социальной инфраструктуры, плохая транспортная доступность крупных центров. Социальная изоляция, женская безработица также играли не на руку популярности такого жилья.
/Скорее исключение, чем правило. Для полноты картины нужно понимать, что государственное строительство жилья было не то что не ведущим, но вообще за первые 30 послевоенных лет смогло выдать на гора всего 35% ввода жилфонда. Остальные 65% вводились силами коммерческих застройщиков.
/От количества к качеству. В 1976 году Япония принимает очередной 5-летний план по строительству. И основнаая мысль в нем - "сохранить количество, улучшая качество". И на этом формально история данчи как инструмента решения жилищной проблемы заканчивается. Но не заканчивается, естественно история самих кварталов.
/Действительно временное. Данчи всегда строились и воспринимались как некий временный эпизод в жизни страны. С одной стороны, они обеспечивали устойчивую ступеньку в жилищной лестнице - от дешевого арендного жилья до собственного частного дома. С другой стороны, никто не видел в этих домах нечто, что должно стоять веками. Постепенно к этим зданиям интерес стал угасать, коммерческие застройщики шли дальше, предлагали лучше. А относительно стабильный экономический рост давал возможность постепенно улучшать жилье (для справки по опросам 2004 года 90% крупных компаний давали своим сотрудникам внутренний заём на покупку жилья).
/Закат эпохи. В 1990х годах экономический кризис оказался чувствительным для тех, кто не успел обзавестить собственным жильем, их покупательную способность откинуло на несколько уровней назад и они стали основными клиентами "арендных" частей данчи. Постепенно в кварталы стали переселяться пожилые люди, не готовые платить за частное арендное жилье, семьи с низкими доходами, мигранты.
А потом снова пришло государство.
Вот тут - еще один отличный сайт с фотографиями и описанием 100 данчи по всей стране.
Продолжение следует.
#жилье
/Как это было устроено в начале. На первых порах государство решало простую задачу - нужно много жилья на доступной земле. Большие куски выкупались у фермеров и застраивались фактически только жильем. В ту пору было не до инфраструктуры и разнообразного наполнения. Максимум, что возможно было организовать - автобусное или жд сообщение с центрами старых городов, небольшую торговлю в центре и зеленые зоны. Но урбанисты/архитекторы не дремали и толкали государство к более объемным моделям.
/Новые города. В начале 1960-х правительство выпускает корпус документов, посвященных новому подходу к освоению территорий. Теперь Корпорация должна заниматься не просто строительством жилья, но обустройством больших территорий, подведением туда коммуникаций. Основная цель - создание новых полноценных городов-спутников. Так как частная собственность на землю никуда не девалась и желание быстренько перепродать землю тоже, режим торговли землей и недвижимостью в таких спутниках был довольно строгим. Вводилось требование построить все, что запланировано на купленной земле в течение 5 лет. А перепродавать землю и недвижимость можно было только спустя 10 лет после покупки и только с согласия местной власти. Первый такой построили возле Осаки.
/Страна другая, проблемы те же. К середине 1970-х дефицит жилья удалось погасить. В 1973 году уже вакантность оценивалась на уровне 5%. Средняя площадь квартир постепенно росла - с 39,5 до 45,6 к 1973 году. Жилье в основном покупали, в конце 1960-х от всего жилфонда 60% было в собственности. Эта пропорция кардинально потом и не менялась, еще в районе 25% жилфонда - это частные арендные дома. Тем не менее у жилья в данчи были и недостатки - отсутствие центрального отопления, плохая шумоизоляция, недостаток рабочих мест и социальной инфраструктуры, плохая транспортная доступность крупных центров. Социальная изоляция, женская безработица также играли не на руку популярности такого жилья.
/Скорее исключение, чем правило. Для полноты картины нужно понимать, что государственное строительство жилья было не то что не ведущим, но вообще за первые 30 послевоенных лет смогло выдать на гора всего 35% ввода жилфонда. Остальные 65% вводились силами коммерческих застройщиков.
/От количества к качеству. В 1976 году Япония принимает очередной 5-летний план по строительству. И основнаая мысль в нем - "сохранить количество, улучшая качество". И на этом формально история данчи как инструмента решения жилищной проблемы заканчивается. Но не заканчивается, естественно история самих кварталов.
/Действительно временное. Данчи всегда строились и воспринимались как некий временный эпизод в жизни страны. С одной стороны, они обеспечивали устойчивую ступеньку в жилищной лестнице - от дешевого арендного жилья до собственного частного дома. С другой стороны, никто не видел в этих домах нечто, что должно стоять веками. Постепенно к этим зданиям интерес стал угасать, коммерческие застройщики шли дальше, предлагали лучше. А относительно стабильный экономический рост давал возможность постепенно улучшать жилье (для справки по опросам 2004 года 90% крупных компаний давали своим сотрудникам внутренний заём на покупку жилья).
/Закат эпохи. В 1990х годах экономический кризис оказался чувствительным для тех, кто не успел обзавестить собственным жильем, их покупательную способность откинуло на несколько уровней назад и они стали основными клиентами "арендных" частей данчи. Постепенно в кварталы стали переселяться пожилые люди, не готовые платить за частное арендное жилье, семьи с низкими доходами, мигранты.
А потом снова пришло государство.
Вот тут - еще один отличный сайт с фотографиями и описанием 100 данчи по всей стране.
#жилье
Сломанное колесо на воде
В последнее время как-то много вокруг проектов всяких марин и причалов (и магистерские про них и всякие другие проекты мимо пробегают). Так что решила рассказать про один интересный вариант "жилья на воде" с причалами - Het Brekkense Wiel.
/Чехарда с названием. Хотя прямой перевод названия - Het Brekkense Wiel - "сломанное колесо", на самом деле тут перемешано два названия. "de Brekken" - земля, изрезанная водой. Wiel - не только колесо, но и небольшое озеро на защищённой дамбой земле. De Brekken относится и к территории, где и расположен сам квартал, и ко многим локациям в этой части страны.
/Проекту 30 лет. Дома построены в основном в 1991-1995 годах. Площадь участков - 170 квм, дома - 95-110 квм. В каждом - 3-4 спальни. Все дома типовые - двухэтажные, чертежи - тут.
/12 соседей на полуострове - каждый такой полукруг поделен на 12-16 участков с собственной причальной линией. Всего 230 участков. Ещё есть 59 причалов без жилья. Общая площадь территории - 11 га. Создан ТСЖ из 289 собственников. Забавные схемки кадастрового деления - тут.
/Что с коммуникациями? Ко всем участкам подведено электричество и вода, канализация тоже есть. Все это централизованное. При желании можно завести газ на участок.
/Контроль и учет. Параметры пергол, парковок для велосипедов, цвет заборов, даже размер окон в ванной - все это зарегламентировано.
/Lemmer-Frieslandpark - так формально называется этот район города. Lemmer - один из крупнейших центров водных видов спорта в Фрисландии (север Нидерландов). По соседству с "Колесом" есть ещё один узорчатый проект - Aquaronde.
/600 домов на воде - рядом с этими полукруглыми домами располагается и еще более плотное жиле на воде - Chaletpark de Brekken. Там можно арендовать небольшой домик с причалом. Там же - всякие развлечения для путешествующих по воде (ресторан, мини-гольф, зимнее хранение и т.д.).
/Очень большая дамба. Все эти территории расположены в акватории Эйсселмера - огромного пресного озера, которое возникло всего лишь в 1932 году. Часть Северного моря перегородили дамбой (32 км на 60 метров) и получили внутреннее озеро.
/Что с зимой? Это конечно не наши морозы (тут средняя температура января +2,7) , но каналы замерзают. Зимой люди катаются на коньках и ходят по этому льду.
Если вдруг кто-то хочет тут пожить, то вот - объявления об аренде.
#жилье
В последнее время как-то много вокруг проектов всяких марин и причалов (и магистерские про них и всякие другие проекты мимо пробегают). Так что решила рассказать про один интересный вариант "жилья на воде" с причалами - Het Brekkense Wiel.
/Чехарда с названием. Хотя прямой перевод названия - Het Brekkense Wiel - "сломанное колесо", на самом деле тут перемешано два названия. "de Brekken" - земля, изрезанная водой. Wiel - не только колесо, но и небольшое озеро на защищённой дамбой земле. De Brekken относится и к территории, где и расположен сам квартал, и ко многим локациям в этой части страны.
/Проекту 30 лет. Дома построены в основном в 1991-1995 годах. Площадь участков - 170 квм, дома - 95-110 квм. В каждом - 3-4 спальни. Все дома типовые - двухэтажные, чертежи - тут.
/12 соседей на полуострове - каждый такой полукруг поделен на 12-16 участков с собственной причальной линией. Всего 230 участков. Ещё есть 59 причалов без жилья. Общая площадь территории - 11 га. Создан ТСЖ из 289 собственников. Забавные схемки кадастрового деления - тут.
/Что с коммуникациями? Ко всем участкам подведено электричество и вода, канализация тоже есть. Все это централизованное. При желании можно завести газ на участок.
/Контроль и учет. Параметры пергол, парковок для велосипедов, цвет заборов, даже размер окон в ванной - все это зарегламентировано.
/Lemmer-Frieslandpark - так формально называется этот район города. Lemmer - один из крупнейших центров водных видов спорта в Фрисландии (север Нидерландов). По соседству с "Колесом" есть ещё один узорчатый проект - Aquaronde.
/600 домов на воде - рядом с этими полукруглыми домами располагается и еще более плотное жиле на воде - Chaletpark de Brekken. Там можно арендовать небольшой домик с причалом. Там же - всякие развлечения для путешествующих по воде (ресторан, мини-гольф, зимнее хранение и т.д.).
/Очень большая дамба. Все эти территории расположены в акватории Эйсселмера - огромного пресного озера, которое возникло всего лишь в 1932 году. Часть Северного моря перегородили дамбой (32 км на 60 метров) и получили внутреннее озеро.
/Что с зимой? Это конечно не наши морозы (тут средняя температура января +2,7) , но каналы замерзают. Зимой люди катаются на коньках и ходят по этому льду.
Если вдруг кто-то хочет тут пожить, то вот - объявления об аренде.
#жилье
Японские хрущевки и реновация (часть 3)
Часть 1
Часть 2
/Агентство городского ренессанса - так с 2004 года называется та Корпорация, которая начала троить данчи. Сейчас это что-то похожее на наши институты развития - по задачам это государственные органы, но при этом нацелены они на получение прибыли. Источниками доходов является арендная плата за квартиры (их по всей стране больше 700 тыс) и продажа излишков земли (они появляются в результате редевелопмента данчи).
/Реновация в "комфорт". Старые кварталы данчи постепенно приходят в негодность, их сносят и строят на этом же месте новое жилье. В основном, строят выше, чем было. Крупнейший квартал Matsubara, в котором было 324 здания превратили в 30 зданий по 6-14 этажей, причем поставили их поближе к метро. На высвободившейся земле смогли построиться коммерческие застройщики. Новые проекты на старой территории наследуют основное название, а сверху к ним приклеивают статус "comfort".
/Приглашали архитекторов. В Йокогаме проект реновации делал не кто-то там, а Кенго Кума. Квартал Yokodai был построен в 1970 году и включал в себя 3350 квартир. Перестраивали только многоэтажки, сделали большую общую зону между домами. У остальных домов проводили скорее капремонт. Но тоже получилось симпатично.
/И мебельную компанию. В 2012 году Агентство заключило соглашение с компанией MUJI, которая производит и продает товары для дома, мебель и мелкую электронику. Цель партнерства - предложить новый уровень комфорта в старых домах при помощи перепланировки и переобустройства пространства. MUJI разработали новые линейки мебели и систем хранения, подходящие именно для отдельных серий домов. В итоге получились довольно современные по дизайну квартиры, при этом без сноса и строительства заново.
/Кварталы в городской собственности сносят ради земли. Если Агентство еще может позволить себе красивые сюжеты про сохранение старых зданий и их реконструкцию, то у местных властей, которые тоже иногда владеют данчи логика другая. У них нет задачи долго и устойчиво это все сдавать и вообще сохранять, их задача простая и понятная - получить дополнительные бюджетные деньги за землю в центре города. Однако это история только про города с горячим рынком земли. В глухих районах все просто постепенно ветшает.
/Но соблюдают интересы местных жителей. Одним из примеров муниципального редевелопмента можно назвать проект Aoyama Co-creation в Токио. Квартал, застроенный когда-т муниципальным данчи, пошел под снос. Коммерческий застройщик выкупил землю, но согласно условиям договора построил отдельный дом для переселенцев. Формат дома "дружелюбный к любому возрасту". Так как среди переселенцев много людей пожилого возраста, то в доме есть большая зона для общения, медицинский центр, торговая галерея. Во всех квартирах есть сервис вызова экстренной помощи, в доме своя консьерж-служба и служба кейтеринга. Для семей с детьми - детский центр. Остальные дома - коммерческие. В целом получилось симпатично.
/Перепридумать жизнь хрущевок. Один из наиболее ярких проектов без сноса Chayamadai Danchi в Осаке. Квартал состоит из 30 домов по 5 этажей, половина жителей старше 65 лет. Сокращение населения потянуло за собой сжатие ритейла и вообще уличной активности. В квартале перезапустили общественную жизнь - с соседской библиотекой и кафе в одной из пустующих квартир. Разрешили проводить ремонт в квартирах (изначально это запрещено, так как из арендованную квартиру нужно вернуть городу в изначальном состоянии), но самое интересно - решил соединить квартиры попарно ради приемлемых размеров и возможности перепланировки. В эти квартиры сразу выстроилась очередь из семей с детьми. В общем - прямо молодцы.
/Пустые и ветхие. Не все проекты прошли процесс реновации. Построенные в удаленных местах, отдельные комплексы просто постепенно ветшают и остаются места охоты за красивыми фотографиями, не более того.
/Книга про данчи - горячо рекомендую книжку Татьяны Кнороз про данчи, и[ предысторию и современную судьбу. У нее выходило кстати много интервью на русском по этой же теме.
#жилье
Часть 1
Часть 2
/Агентство городского ренессанса - так с 2004 года называется та Корпорация, которая начала троить данчи. Сейчас это что-то похожее на наши институты развития - по задачам это государственные органы, но при этом нацелены они на получение прибыли. Источниками доходов является арендная плата за квартиры (их по всей стране больше 700 тыс) и продажа излишков земли (они появляются в результате редевелопмента данчи).
/Реновация в "комфорт". Старые кварталы данчи постепенно приходят в негодность, их сносят и строят на этом же месте новое жилье. В основном, строят выше, чем было. Крупнейший квартал Matsubara, в котором было 324 здания превратили в 30 зданий по 6-14 этажей, причем поставили их поближе к метро. На высвободившейся земле смогли построиться коммерческие застройщики. Новые проекты на старой территории наследуют основное название, а сверху к ним приклеивают статус "comfort".
/Приглашали архитекторов. В Йокогаме проект реновации делал не кто-то там, а Кенго Кума. Квартал Yokodai был построен в 1970 году и включал в себя 3350 квартир. Перестраивали только многоэтажки, сделали большую общую зону между домами. У остальных домов проводили скорее капремонт. Но тоже получилось симпатично.
/И мебельную компанию. В 2012 году Агентство заключило соглашение с компанией MUJI, которая производит и продает товары для дома, мебель и мелкую электронику. Цель партнерства - предложить новый уровень комфорта в старых домах при помощи перепланировки и переобустройства пространства. MUJI разработали новые линейки мебели и систем хранения, подходящие именно для отдельных серий домов. В итоге получились довольно современные по дизайну квартиры, при этом без сноса и строительства заново.
/Кварталы в городской собственности сносят ради земли. Если Агентство еще может позволить себе красивые сюжеты про сохранение старых зданий и их реконструкцию, то у местных властей, которые тоже иногда владеют данчи логика другая. У них нет задачи долго и устойчиво это все сдавать и вообще сохранять, их задача простая и понятная - получить дополнительные бюджетные деньги за землю в центре города. Однако это история только про города с горячим рынком земли. В глухих районах все просто постепенно ветшает.
/Но соблюдают интересы местных жителей. Одним из примеров муниципального редевелопмента можно назвать проект Aoyama Co-creation в Токио. Квартал, застроенный когда-т муниципальным данчи, пошел под снос. Коммерческий застройщик выкупил землю, но согласно условиям договора построил отдельный дом для переселенцев. Формат дома "дружелюбный к любому возрасту". Так как среди переселенцев много людей пожилого возраста, то в доме есть большая зона для общения, медицинский центр, торговая галерея. Во всех квартирах есть сервис вызова экстренной помощи, в доме своя консьерж-служба и служба кейтеринга. Для семей с детьми - детский центр. Остальные дома - коммерческие. В целом получилось симпатично.
/Перепридумать жизнь хрущевок. Один из наиболее ярких проектов без сноса Chayamadai Danchi в Осаке. Квартал состоит из 30 домов по 5 этажей, половина жителей старше 65 лет. Сокращение населения потянуло за собой сжатие ритейла и вообще уличной активности. В квартале перезапустили общественную жизнь - с соседской библиотекой и кафе в одной из пустующих квартир. Разрешили проводить ремонт в квартирах (изначально это запрещено, так как из арендованную квартиру нужно вернуть городу в изначальном состоянии), но самое интересно - решил соединить квартиры попарно ради приемлемых размеров и возможности перепланировки. В эти квартиры сразу выстроилась очередь из семей с детьми. В общем - прямо молодцы.
/Пустые и ветхие. Не все проекты прошли процесс реновации. Построенные в удаленных местах, отдельные комплексы просто постепенно ветшают и остаются места охоты за красивыми фотографиями, не более того.
/Книга про данчи - горячо рекомендую книжку Татьяны Кнороз про данчи, и[ предысторию и современную судьбу. У нее выходило кстати много интервью на русском по этой же теме.
#жилье
Госзакупки жилья
В Новой Зеландии вторую неделю работает весьма интересный механизм поддержки жилищного рынка. О результатах затеи говорить пока рано, но как минимум программа Residential development underwrite вступила в силу с 7 октября.
Вот что там происходит:
/Дорогие деньги, низкий спрос и сомневающиеся банкиры. В Новой Зеландии ставка по кредитам растет последние два года. В 2022 она была 1,3% в 2023 доросла почти до 5%. По нашим меркам - абсолютные показатели так себе. Хотя рост почти в 4 раза - выглядит внушительно. Кроме этого, есть еще одна проблема. По законам НЗ доступ к банковскому финансированию можно получить, только заключив определенный объем предпродаж жилья. И вот с ними как раз проблемы. И вот с этим как раз правительство хочет помочь.
/В чем суть программы? Государство планирует выкупать заранее жилье в некоторых проектах (давая зеленый свет банковскому кредитованию этих же проектов), если они сами не смогли на протяжении определенного периода это сделать. Выкупать будут чуть ниже рынка, чтобы девелоперы не расслаблялись. А дальше уже правительство продает самостоятельно - прежде всего в сегмент доступного и социального жилья, но и в рынок тоже.
/Откуда деньги? У правительства НЗ есть две жилищные программы, которые оказались на слишком эффективными - KiwiBuild и BuildReady Development Pathway. По сути новая программа - это деньги, не потраченные в рамках двух текущих.
/Поддержка не всем, а избранным. Для получения поддержки в проекте должно быть не менее 30 домов, девелопер должен быть собственником или долгосрочным арендатором земли. Кроме этого он должен иметь опыт реализации проектов подобного размера. Нужно иметь согласования по коммуникациям от муниципалитета. Поддержку окажут только тем, кто уже выходит на стройплощадку - проекты должны начаться максимум через год после подписания соглашения с Правительством.
/Это про большие города. Территориальных ограничений программа формально не имеет, но правительство не скрывает, что прежде всего она нацелена на крупные города - Окленд, Веллингтон, Крайстчерч и т.д.
/Объем выкупа фиксированный. По сути правительство выделило деньги на выкуп определенного количества домов. Чем быстрее они продадутся, тем быстрее освободятся деньги для новых госзакупок жилья.
В общем, интересный механизм, будем следить за развитием событий.
#жилье
В Новой Зеландии вторую неделю работает весьма интересный механизм поддержки жилищного рынка. О результатах затеи говорить пока рано, но как минимум программа Residential development underwrite вступила в силу с 7 октября.
Вот что там происходит:
/Дорогие деньги, низкий спрос и сомневающиеся банкиры. В Новой Зеландии ставка по кредитам растет последние два года. В 2022 она была 1,3% в 2023 доросла почти до 5%. По нашим меркам - абсолютные показатели так себе. Хотя рост почти в 4 раза - выглядит внушительно. Кроме этого, есть еще одна проблема. По законам НЗ доступ к банковскому финансированию можно получить, только заключив определенный объем предпродаж жилья. И вот с ними как раз проблемы. И вот с этим как раз правительство хочет помочь.
/В чем суть программы? Государство планирует выкупать заранее жилье в некоторых проектах (давая зеленый свет банковскому кредитованию этих же проектов), если они сами не смогли на протяжении определенного периода это сделать. Выкупать будут чуть ниже рынка, чтобы девелоперы не расслаблялись. А дальше уже правительство продает самостоятельно - прежде всего в сегмент доступного и социального жилья, но и в рынок тоже.
/Откуда деньги? У правительства НЗ есть две жилищные программы, которые оказались на слишком эффективными - KiwiBuild и BuildReady Development Pathway. По сути новая программа - это деньги, не потраченные в рамках двух текущих.
/Поддержка не всем, а избранным. Для получения поддержки в проекте должно быть не менее 30 домов, девелопер должен быть собственником или долгосрочным арендатором земли. Кроме этого он должен иметь опыт реализации проектов подобного размера. Нужно иметь согласования по коммуникациям от муниципалитета. Поддержку окажут только тем, кто уже выходит на стройплощадку - проекты должны начаться максимум через год после подписания соглашения с Правительством.
/Это про большие города. Территориальных ограничений программа формально не имеет, но правительство не скрывает, что прежде всего она нацелена на крупные города - Окленд, Веллингтон, Крайстчерч и т.д.
/Объем выкупа фиксированный. По сути правительство выделило деньги на выкуп определенного количества домов. Чем быстрее они продадутся, тем быстрее освободятся деньги для новых госзакупок жилья.
В общем, интересный механизм, будем следить за развитием событий.
#жилье
Лучшие в Таиланде
Продолжаю обозревать премию PropertyGuruAwards, которую вручают в разных азиатских странах за недвижимость. В прошлом выпуске были Филиппины, а сегодня - столь близкий русской душе Таиланд.
Так как победителей много, а я одна, выбрала на свой вкус.
/Среднеэтажное жилье - mekin HAUS. По понятным причинам Таиланд у нас ассоциируется с пляжными и не очень виллами, отелями и вот этим всем. Но там строят и вполне себе МКД. 7 этажей, 250 квартир по 35-90квм. Вся эта красота в глубине материка - в городе Chiang Mai. Из примечательного концепция "pet parent" - ориентация на любителей домашних животных. В придачу - 50метровый бассейн, фитнес-центр, коворкинг, общая зона для приготовления еды, площадка для выгула животных.
/Многоэтажное жилье - KingsQuare Residence. Те же 200+ квартир, но в формате жилой башни. 52 этажа, 222 квартиры 60-344 квм. Дополнительно - как обычно детская зона, бассейны, йога, фитнес, коворкинг, свой огород, зона для деловых встреч и т.д. Проект позиционируется как устойчивый, так что есть инфраструктура для электромобилей, солнечные панели на крыше. Благодаря всяким таким решениям выбросы от проекта будут ниже. Это даст возможность проекту еще и зарабатывать, продавая недоиспользованные эмиссионные квоты (права на загрязнение окружающей среды). Кроме этого, проект назван mixed-use, за это часть отвечает небольшой ТЦ (16 тыс квм), примыкающий к жилой башне.
/Плотное на пляже - The Title Serenity Naiyang. Вполне себе Пхукет, до пляжа 400 метров. Но 7 зданий по 6-7 этажей, 814 квартиры по 26-123 квм. В общем для любителей большого количества соседей)
/ Тайланд как он есть. Основная доля призов - у коттеджных поселков на любой вкус и цвет. Выделю тут только один проект, ибо у него аффилиация с архитектурным сообществом Владивостока.
#жилье
Продолжаю обозревать премию PropertyGuruAwards, которую вручают в разных азиатских странах за недвижимость. В прошлом выпуске были Филиппины, а сегодня - столь близкий русской душе Таиланд.
Так как победителей много,
/Среднеэтажное жилье - mekin HAUS. По понятным причинам Таиланд у нас ассоциируется с пляжными и не очень виллами, отелями и вот этим всем. Но там строят и вполне себе МКД. 7 этажей, 250 квартир по 35-90квм. Вся эта красота в глубине материка - в городе Chiang Mai. Из примечательного концепция "pet parent" - ориентация на любителей домашних животных. В придачу - 50метровый бассейн, фитнес-центр, коворкинг, общая зона для приготовления еды, площадка для выгула животных.
/Многоэтажное жилье - KingsQuare Residence. Те же 200+ квартир, но в формате жилой башни. 52 этажа, 222 квартиры 60-344 квм. Дополнительно - как обычно детская зона, бассейны, йога, фитнес, коворкинг, свой огород, зона для деловых встреч и т.д. Проект позиционируется как устойчивый, так что есть инфраструктура для электромобилей, солнечные панели на крыше. Благодаря всяким таким решениям выбросы от проекта будут ниже. Это даст возможность проекту еще и зарабатывать, продавая недоиспользованные эмиссионные квоты (права на загрязнение окружающей среды). Кроме этого, проект назван mixed-use, за это часть отвечает небольшой ТЦ (16 тыс квм), примыкающий к жилой башне.
/Плотное на пляже - The Title Serenity Naiyang. Вполне себе Пхукет, до пляжа 400 метров. Но 7 зданий по 6-7 этажей, 814 квартиры по 26-123 квм. В общем для любителей большого количества соседей)
/ Тайланд как он есть. Основная доля призов - у коттеджных поселков на любой вкус и цвет. Выделю тут только один проект, ибо у него аффилиация с архитектурным сообществом Владивостока.
#жилье
Дворец на 3 сотках
Нет наверное человека, интересующегося архитектурой или урбанистикой, кто бы не видел эти картинки с пустыми и весьма странными коттеджами в виде замков.
Я тут решила взять и разобраться, чего вдруг все так печально закончилось, и закончилось ли вообще.
Бурдж-Аль-Бабас: 7,5 га, 2011-2018, 732 виллы, торговый центр, отель и 2 конгресс-центра. Площадь участка - 3,24 сотки
/Неисчезнувший город. Этот чудо-поселок находится, естественно, не в чистом поле, а рядом с небольшим городом Мудурну (250 км от Стамбула). Судя по демографии, лучшие его годы пришлись на 1980-е, когда здесь работал крупный птицекомбинат (на 1000 человек). В 2000м завод закрылся и в принципе городу ничего особо не светило дальше.
/Как всегда туризм. Выходом из ситуации был признан туризм, и город начали потихоньку приводить в порядок, давать охранные статусы зданиям. Сейчас город позиционирует себя как место для "медленного туризма". В 2015 году Мудурну получил место в списке кандидатов в ЮНЕСКО, а позже обзавелся корпорацией развития, которая целится в туризм и восстановление исторических объектов.
/На воды. Инвестиционная активность в районе Мудурну началась в 2010-2012 годах. В основном - проекты про оздоровительный туризм. Недалеко от города есть источник с минеральной водой (Babas). Небольшой корпус был даже построен, но потом начались всякие разборки - кто кому за что должен платить. Сейчас все стоит закрытое, а сам источник в ведении муниципалитета.
/Четыре этапа большого пути. Инициатор чудо-поселка, корпорация Sarot, не впервые оказалась в этом районе Турции. В 25 км от будущего поселка они запустили в 2012 году вполне успешный большой акватермальный комплекс (на базе термального источника Сарот). А в 2019 еще один. Предполагалось, что будет еще поселок (о нем - ниже), а четвертая фаза будет дворцово-замковая. В общем, целились в эффект масштаба. Всего планировали 3000 единиц жилья наваять. В принципе логика строительства тут каких-то коттеджных поселков была. Источник с водой найден, опыт строительства есть, перспективы тоже.
/С 2013 началась активная фаза проекта. Про него начали писать и говорить. Первую виллу закончили в 2014 году. Ориентировались прежде всего на клиентов и деньги Персидского залива. Предполагалось, что это будут летние резиденции на время тамошней жары. А тут +23, водичка, горы и т.д.
/Варианты дворцов. Хотя от фотографий остается ощущение, что кто-то просто размножил один и тот же домик, предполагалось, что будет три комплектации - с садом, с бассейном, без всего. Источником "вдохновения" сами инвесторы называли совсем не замок в Диснейленде, а Галатскую и Девичью башни.
/Дизайн не сыграл роли. Хотя кажется, что провал случился из-за внешнего вида проекта, но это не так. К концу 2018 года, когда компания попыталась впервые оформить банкротство, 350 вилл уже были проданы товарищам из Катара, Бахрейна, Кувейта и т.д. Еще 200 вилл стояли свободными. Основной причиной кризиса стали неплатежи от покупателей (по мнению самой компании - из-за нестабильности в Турции в год выборов президента). Ко всем внутренним турецким проблемам добавились низкие цены на нефть. Тем не менее поначалу казалось, что проблема временная.
/Поселков на самом деле два. Дворцы - это четвертая фаза, но третью тоже успели построить, и стоит она тоже пустая, правда, не столь живописно) Дизайн там должен был быть аналогичный - немножко от дома для гномов, немножко от средневековых замков.
/Что сейчас с проектом? Решение о банкротстве было отменено в январе 2019 года, а уже в октябре компания снова подала на банкротство. С тех пор они не выходили из этого статуса, а если он вдруг заканчивался начинали заново. В этом году проект выкупила компания из США. В общем - не переключайтесь) В нашем непредсказуемом мире проект еще может оказаться успешным.
Для желающих посмотреть, как оно все было задумано - сайт живой.
#жилье
Нет наверное человека, интересующегося архитектурой или урбанистикой, кто бы не видел эти картинки с пустыми и весьма странными коттеджами в виде замков.
Я тут решила взять и разобраться, чего вдруг все так печально закончилось, и закончилось ли вообще.
Бурдж-Аль-Бабас: 7,5 га, 2011-2018, 732 виллы, торговый центр, отель и 2 конгресс-центра. Площадь участка - 3,24 сотки
/Неисчезнувший город. Этот чудо-поселок находится, естественно, не в чистом поле, а рядом с небольшим городом Мудурну (250 км от Стамбула). Судя по демографии, лучшие его годы пришлись на 1980-е, когда здесь работал крупный птицекомбинат (на 1000 человек). В 2000м завод закрылся и в принципе городу ничего особо не светило дальше.
/Как всегда туризм. Выходом из ситуации был признан туризм, и город начали потихоньку приводить в порядок, давать охранные статусы зданиям. Сейчас город позиционирует себя как место для "медленного туризма". В 2015 году Мудурну получил место в списке кандидатов в ЮНЕСКО, а позже обзавелся корпорацией развития, которая целится в туризм и восстановление исторических объектов.
/На воды. Инвестиционная активность в районе Мудурну началась в 2010-2012 годах. В основном - проекты про оздоровительный туризм. Недалеко от города есть источник с минеральной водой (Babas). Небольшой корпус был даже построен, но потом начались всякие разборки - кто кому за что должен платить. Сейчас все стоит закрытое, а сам источник в ведении муниципалитета.
/Четыре этапа большого пути. Инициатор чудо-поселка, корпорация Sarot, не впервые оказалась в этом районе Турции. В 25 км от будущего поселка они запустили в 2012 году вполне успешный большой акватермальный комплекс (на базе термального источника Сарот). А в 2019 еще один. Предполагалось, что будет еще поселок (о нем - ниже), а четвертая фаза будет дворцово-замковая. В общем, целились в эффект масштаба. Всего планировали 3000 единиц жилья наваять. В принципе логика строительства тут каких-то коттеджных поселков была. Источник с водой найден, опыт строительства есть, перспективы тоже.
/С 2013 началась активная фаза проекта. Про него начали писать и говорить. Первую виллу закончили в 2014 году. Ориентировались прежде всего на клиентов и деньги Персидского залива. Предполагалось, что это будут летние резиденции на время тамошней жары. А тут +23, водичка, горы и т.д.
/Варианты дворцов. Хотя от фотографий остается ощущение, что кто-то просто размножил один и тот же домик, предполагалось, что будет три комплектации - с садом, с бассейном, без всего. Источником "вдохновения" сами инвесторы называли совсем не замок в Диснейленде, а Галатскую и Девичью башни.
/Дизайн не сыграл роли. Хотя кажется, что провал случился из-за внешнего вида проекта, но это не так. К концу 2018 года, когда компания попыталась впервые оформить банкротство, 350 вилл уже были проданы товарищам из Катара, Бахрейна, Кувейта и т.д. Еще 200 вилл стояли свободными. Основной причиной кризиса стали неплатежи от покупателей (по мнению самой компании - из-за нестабильности в Турции в год выборов президента). Ко всем внутренним турецким проблемам добавились низкие цены на нефть. Тем не менее поначалу казалось, что проблема временная.
/Поселков на самом деле два. Дворцы - это четвертая фаза, но третью тоже успели построить, и стоит она тоже пустая, правда, не столь живописно) Дизайн там должен был быть аналогичный - немножко от дома для гномов, немножко от средневековых замков.
/Что сейчас с проектом? Решение о банкротстве было отменено в январе 2019 года, а уже в октябре компания снова подала на банкротство. С тех пор они не выходили из этого статуса, а если он вдруг заканчивался начинали заново. В этом году проект выкупила компания из США. В общем - не переключайтесь) В нашем непредсказуемом мире проект еще может оказаться успешным.
Для желающих посмотреть, как оно все было задумано - сайт живой.
#жилье
Жилье в пустыне
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
Битва с пустотой
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
Арендный бизнес по-техасски
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
Скандал на шанхайском балконе
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (и Спортлото) )) Суть письма - обвинение застройщика в снижении уровня комфорта, отделки и сервисов относительно заявленных при продаже. Там как раз и про балконы написали и про отсутствие замкнутого периметра проекта, снижение "зеленых" стандартов строительства, отсутствие солнцезащитных козырьков на фасадах и т.д. Поверх этого застройщика обвинили в отсутствии желания исправлять эти косяки и небрежном управлении проектом.
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
Отрицательная собственность
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
Девелоперы против зеленой диктатуры Торонто
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Ванкувер отменяет виды
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
Ремонт как большой бизнес
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
Квартира на два ключа
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Нью-Йорк разрешил не строить парковки (и много чего другого разрешил)
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальныеквартиры кухни. В ПЗЗ НЙ нет требований к минимальной площади квартиры. Есть требование к средней площади квартиры в доме ( dwelling unit factor) . Вот их как раз снизили. Основная цель - дать девелоперам возможность строить маленькие квартиры и квартиры с общей кухней и санузлом.
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальные
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
Не нужен вам берег испанский, канадский, датский и т.д.
На днях пришла новость из Испании, где премьер-министр решил успокоить цены на жилье весьма замысловатым способом. В сухом остатке премьер предлагает не-гражданам ЕС заплатить за купленное жилье дважды - сначала продавцу, а потом столько же в виде налога.
В общем, решила разобраться, что к чему.
/Что там происходило? В прошлый понедельник проходил форум под названием "Жилье, как опора социального государства". Формулировка эта не новая - ее премьер Санчес продвигает с 2022 года. Тогда он выступал с проектами по повышению доступности жилья для молодежи. И вот - настал момент для национальной политики, о ней премьер двинул пламенную речь.
/Двенадцать санчесовских ударов. Хотя возбудились все по поводу налогов для иностранцев, это - лишь один из дюжины пунктов, предложенных Санчесом для улучшения ситуации с жильем. Среди других - обнуление подоходного налога от сдачи квартир, если ставка аренды не превышает справочные цены. Еще есть про приравнивание доходов от сдачи квартир туристам к обычной экономической деятельности (и обычным подоходным налогам). Предложена всяческая помощь тем, кто превращает свои пустующие объекты в доступное арендное жилье минимум на 5 лет. При продаже земли приоритет планируется отдавать компаниям, которые строят социальное жилье. Ну и далее в том же духе. Отдельный сюжет про реформу SAREB - банк "плохих земель" ( я про него писала). В целом - нормальный такой заход.
/Канадский опыт. Собственно заградительный налог на покупку жилья для иностранцев - далеко не новость и не такой уж жесткий запрет на фоне мировых практик. В конце концов, если уж очень захочется, можно и двойную цену заплатить. А вот в Канаде - нельзя вообще, никак. Там с января 2023 года действует запрет на продажу жилья не-гражданам и товарищам без ВНЖ. Правда только на жилье - летний домик на природе купить можно. В феврале 2024 вроде даже заикнулись о продлении запрета, но с учетом ухода тов. Трюдо (это был его предвыборный лозунг) - вряд ли продлят. Экономисты заявляют, что толку в запрете особо нет и на доступность жилья он не повлиял.
/И не только канадский. Справедливости ради назову и других участников забега в сторону "запретить и не пущать". Ветераном тут можно считать Новую Зеландию - там полный запрет действует с 2018 года. Исключение - только для австралийцев и сингапурцев. Но и НЗ подумывает об ослаблении запрета. Далее - страны с разной степенью строгости в отношении пришлых. В Дании - купить можно, но с кучей условий, оговорок и получением одобрения от официальных лиц. В Швейцарии людям не из ЕС можно купить, но не все, не везде и вообще на всю страну 1500 единиц в год продается. Мальта, Аландские острова в Финляндии - тут тоже есть особые требования и правила. В общем - запретить или почти запретить - дело нехитрое и весьма популярное.
Посмотрим, чего в итоге в Испании решат)
P.S. просто женский оффтоп - какие же красивые премьеры бывают... да еще и про жилищный сектор так эмоционально рассуждают....
#жилье
На днях пришла новость из Испании, где премьер-министр решил успокоить цены на жилье весьма замысловатым способом. В сухом остатке премьер предлагает не-гражданам ЕС заплатить за купленное жилье дважды - сначала продавцу, а потом столько же в виде налога.
В общем, решила разобраться, что к чему.
/Что там происходило? В прошлый понедельник проходил форум под названием "Жилье, как опора социального государства". Формулировка эта не новая - ее премьер Санчес продвигает с 2022 года. Тогда он выступал с проектами по повышению доступности жилья для молодежи. И вот - настал момент для национальной политики, о ней премьер двинул пламенную речь.
/Двенадцать санчесовских ударов. Хотя возбудились все по поводу налогов для иностранцев, это - лишь один из дюжины пунктов, предложенных Санчесом для улучшения ситуации с жильем. Среди других - обнуление подоходного налога от сдачи квартир, если ставка аренды не превышает справочные цены. Еще есть про приравнивание доходов от сдачи квартир туристам к обычной экономической деятельности (и обычным подоходным налогам). Предложена всяческая помощь тем, кто превращает свои пустующие объекты в доступное арендное жилье минимум на 5 лет. При продаже земли приоритет планируется отдавать компаниям, которые строят социальное жилье. Ну и далее в том же духе. Отдельный сюжет про реформу SAREB - банк "плохих земель" ( я про него писала). В целом - нормальный такой заход.
/Канадский опыт. Собственно заградительный налог на покупку жилья для иностранцев - далеко не новость и не такой уж жесткий запрет на фоне мировых практик. В конце концов, если уж очень захочется, можно и двойную цену заплатить. А вот в Канаде - нельзя вообще, никак. Там с января 2023 года действует запрет на продажу жилья не-гражданам и товарищам без ВНЖ. Правда только на жилье - летний домик на природе купить можно. В феврале 2024 вроде даже заикнулись о продлении запрета, но с учетом ухода тов. Трюдо (это был его предвыборный лозунг) - вряд ли продлят. Экономисты заявляют, что толку в запрете особо нет и на доступность жилья он не повлиял.
/И не только канадский. Справедливости ради назову и других участников забега в сторону "запретить и не пущать". Ветераном тут можно считать Новую Зеландию - там полный запрет действует с 2018 года. Исключение - только для австралийцев и сингапурцев. Но и НЗ подумывает об ослаблении запрета. Далее - страны с разной степенью строгости в отношении пришлых. В Дании - купить можно, но с кучей условий, оговорок и получением одобрения от официальных лиц. В Швейцарии людям не из ЕС можно купить, но не все, не везде и вообще на всю страну 1500 единиц в год продается. Мальта, Аландские острова в Финляндии - тут тоже есть особые требования и правила. В общем - запретить или почти запретить - дело нехитрое и весьма популярное.
Посмотрим, чего в итоге в Испании решат)
P.S. просто женский оффтоп - какие же красивые премьеры бывают... да еще и про жилищный сектор так эмоционально рассуждают....
#жилье
Прачечные в МКД
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
Общага не общага
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (привет дорогущим квартирам в MIT-е) и близко к кампусу. Хотя есть и минусы в виде в довольного буйного студенческого контингента. Я в итоге все равно снимала мансарду в частном доме на другом конце Кэмбриджа, хехе.
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье