Про брутальный "маленький Тайланд" в Сингапуре (ч.2)
/Жилье уступило офисам. В здании 16 этажей, и изначально предполагалось, что верхние 12 - это жилье, остальное - коммерция. Под конец жилья осталось 6 верхних этажей. Освободившиеся площади заняли офисы.
/Внутренняя торговая улица. На первых этажах изначально запланировала торговая галерея. Причем все 400 магазинов были проданы в собственность разным людям. Так пытались достигнуть разнообразия и невозможности дирижировать ритейлом.
/Признали ОКН и продали инвестору. В 2023 году здание признали объектом культурного наследия. И тут же определили правила игры для инвесторов - разрешили построить на месте многоэтажного паркинга 30 этажей нового объекта и продлили аренду земли на 99 лет. При этом надо сохранить основное здание, наклонный профиль и стилобат, а вот функционал здания можно поменять.
Здание в итоге продали, так что сейчас всех расселяют.
Как это выглядело и функционировало раньше, можно посмотреть, например, вот тут.
#одобреноджейн
/Жилье уступило офисам. В здании 16 этажей, и изначально предполагалось, что верхние 12 - это жилье, остальное - коммерция. Под конец жилья осталось 6 верхних этажей. Освободившиеся площади заняли офисы.
/Внутренняя торговая улица. На первых этажах изначально запланировала торговая галерея. Причем все 400 магазинов были проданы в собственность разным людям. Так пытались достигнуть разнообразия и невозможности дирижировать ритейлом.
/Признали ОКН и продали инвестору. В 2023 году здание признали объектом культурного наследия. И тут же определили правила игры для инвесторов - разрешили построить на месте многоэтажного паркинга 30 этажей нового объекта и продлили аренду земли на 99 лет. При этом надо сохранить основное здание, наклонный профиль и стилобат, а вот функционал здания можно поменять.
Здание в итоге продали, так что сейчас всех расселяют.
Как это выглядело и функционировало раньше, можно посмотреть, например, вот тут.
#одобреноджейн
Бамбуковый театр и культурный девелопер
То, что вы видите на картинках выше - театр, собранный за 2 недели 10 людьми в Гонконге. Собирали такую конструкцию всего 4 раза. 1800 квм, 800 мест. Восточный мега поп-ап.
/Продюсер-девелопер. Представьте, что вас назначили ответственным за создание на 40 га культурного центра Гонконга. При этом мастер-плана нет, чего конкретно строим - неясно. Уже пять лет все пытаются договориться, куда бежим, но пока безуспешно. В итоге через три года после начала вашей работы вроде как (с третьей попытки) возникает концепция развития. Но часики-то тикают, до первых капитальных объектов еще далеко, а делать что-то нужно же сейчас. Какой выход?
/Поп-ап театр на 800 мест. Вы вспоминаете про традиционное искусство (квартал же про культуру и креатив) и за две недели на пустой пока еще земле возводите бамбуковый театр площадью 1800 квм. Билеты на первые три дня раскуплены за полчаса, вы продлеваете программу еще на три дня (уже кино показываете), а потом разбираете эту штуку. Но успех такой, что вас сильно просят продолжать. Вот так 4 сезона на территории культурного квартала Западный Коулун возникал временный оперный бамбуковый театр.
/Жить на что-то надо. Изначально Администрация культурного квартала жила за счет бюджета Гонконга. Но не такие они там люди, чтобы не заставить экономику крутиться на пользу дела. Через год после утверждения мастер-плана территории (в 2012 году) Администрация согласовывает повышение плотности застройки тут на 15%. В 2017 Гонконг передает ей же права на строительство отелей, офисов и жилья в этом районе. Администрация должна выступать как заказчик и владелец земли. А в 2019 году Гонконг передает на 50 лет всю землю под кварталом (а это 40 га) Администрации за номинальную плату $1 тыс. Так что теперь Администрация - по сути гигантский землевладелец, инвестор, владелец газет, пароходов и т.д.
/Девелопмент ради культуры. В итоге на территории этого квартала сложился довольно интересный конструкт - культурно-ориетированный девелопмент. Администрация квартала - по сути государственный орган. Так что в конечном итоге задача всех его манипуляций с ценной землей и недвижимостью - содержание и развитие культурных активов на подконтрольной территории. Дополнительные источники доходов - это еда, парковки, сдача в аренду помещений в культурных центрах, фандрайзинг и т.д.
В итоге получается такой девелопер, работающий не ради собственной выгоды, а ради развития культурного центра Гонконга.
#cultureurban
То, что вы видите на картинках выше - театр, собранный за 2 недели 10 людьми в Гонконге. Собирали такую конструкцию всего 4 раза. 1800 квм, 800 мест. Восточный мега поп-ап.
/Продюсер-девелопер. Представьте, что вас назначили ответственным за создание на 40 га культурного центра Гонконга. При этом мастер-плана нет, чего конкретно строим - неясно. Уже пять лет все пытаются договориться, куда бежим, но пока безуспешно. В итоге через три года после начала вашей работы вроде как (с третьей попытки) возникает концепция развития. Но часики-то тикают, до первых капитальных объектов еще далеко, а делать что-то нужно же сейчас. Какой выход?
/Поп-ап театр на 800 мест. Вы вспоминаете про традиционное искусство (квартал же про культуру и креатив) и за две недели на пустой пока еще земле возводите бамбуковый театр площадью 1800 квм. Билеты на первые три дня раскуплены за полчаса, вы продлеваете программу еще на три дня (уже кино показываете), а потом разбираете эту штуку. Но успех такой, что вас сильно просят продолжать. Вот так 4 сезона на территории культурного квартала Западный Коулун возникал временный оперный бамбуковый театр.
/Жить на что-то надо. Изначально Администрация культурного квартала жила за счет бюджета Гонконга. Но не такие они там люди, чтобы не заставить экономику крутиться на пользу дела. Через год после утверждения мастер-плана территории (в 2012 году) Администрация согласовывает повышение плотности застройки тут на 15%. В 2017 Гонконг передает ей же права на строительство отелей, офисов и жилья в этом районе. Администрация должна выступать как заказчик и владелец земли. А в 2019 году Гонконг передает на 50 лет всю землю под кварталом (а это 40 га) Администрации за номинальную плату $1 тыс. Так что теперь Администрация - по сути гигантский землевладелец, инвестор, владелец газет, пароходов и т.д.
/Девелопмент ради культуры. В итоге на территории этого квартала сложился довольно интересный конструкт - культурно-ориетированный девелопмент. Администрация квартала - по сути государственный орган. Так что в конечном итоге задача всех его манипуляций с ценной землей и недвижимостью - содержание и развитие культурных активов на подконтрольной территории. Дополнительные источники доходов - это еда, парковки, сдача в аренду помещений в культурных центрах, фандрайзинг и т.д.
В итоге получается такой девелопер, работающий не ради собственной выгоды, а ради развития культурного центра Гонконга.
#cultureurban
Дельфтский архитектурный (ч.1)
Продолжаю обозревать урбан-факультеты по миру. И сегодня рассказ про крупнейший в Нидерландах и входящий в топ-4 по миру. Про архитектурный в TU Delft - Faculteit Bouwkunde.
/Самый известный выпускник или сотрудник. Их тут целая плеяда. Среди выпускников - Ван Эгерат, и все трое создателей MVRDV. Периодически почитывает лекции и ведет семинары Рем Колхас.
/Где факультет внутри ВУЗа? Архитектурный - один из 8 факультетов. Сами факультеты вполне оправдывают слово "технический" в названии ВУЗа - никаких гуманитарных сюжетов. Инженерия, космос, математика, IT. исключение - как раз архитектура и факультет управления/менеджмента
/Где еще в ВУЗе про урбанистику? Global Urban Lab - платформа для международных исследовательских проектов. Тематика обширная - от наводнений до доступного жилья. Еще есть проект по городской энергетике и транспортная лаборатория.
/Какие направления на факультете? Всего 4 кафедры: Архитектура, архитектурная инженерия, управление недвижимостью, урбанизм. Но у каждой кафедры множество направлений. У урбанистики они вот такие: дизайн, стратегическое планирование, ландшафт, экологический дизайн, урбан-дата. У архитектурной кафедры вообще 15 направлений. К архитектурному факeльтету относится Институт Берлаге и студия c MVRDV.
#урбанучеба
Продолжаю обозревать урбан-факультеты по миру. И сегодня рассказ про крупнейший в Нидерландах и входящий в топ-4 по миру. Про архитектурный в TU Delft - Faculteit Bouwkunde.
/Самый известный выпускник или сотрудник. Их тут целая плеяда. Среди выпускников - Ван Эгерат, и все трое создателей MVRDV. Периодически почитывает лекции и ведет семинары Рем Колхас.
/Где факультет внутри ВУЗа? Архитектурный - один из 8 факультетов. Сами факультеты вполне оправдывают слово "технический" в названии ВУЗа - никаких гуманитарных сюжетов. Инженерия, космос, математика, IT. исключение - как раз архитектура и факультет управления/менеджмента
/Где еще в ВУЗе про урбанистику? Global Urban Lab - платформа для международных исследовательских проектов. Тематика обширная - от наводнений до доступного жилья. Еще есть проект по городской энергетике и транспортная лаборатория.
/Какие направления на факультете? Всего 4 кафедры: Архитектура, архитектурная инженерия, управление недвижимостью, урбанизм. Но у каждой кафедры множество направлений. У урбанистики они вот такие: дизайн, стратегическое планирование, ландшафт, экологический дизайн, урбан-дата. У архитектурной кафедры вообще 15 направлений. К архитектурному факeльтету относится Институт Берлаге и студия c MVRDV.
#урбанучеба
Дельфтский архитектурный (ч.2)
Продолжаю обозревать урбан-факультеты по миру. И сегодня рассказ про крупнейший в Нидерландах и входящий в топ-4 по миру. Про архитектурный в TU Delft - Faculteit Bouwkunde.
/Как с экономикой? Все экономические вопросы и темы собраны на кафедре управления недвижимостью. Выделю два особо приглянувшихся мне курса. "Предпринимательство в архитектурной среде" - учат открывать и рулить своим бюро, компанией или чем-нибудь околоурбанистическим. А второй - "Выявление и использование ценности (value capturing)" - про то, как определять в проектах редевелопмента конечную ценность и выгоду и распределять ее между участниками.
/Куда и как поступать? Тут есть и бакалавриат и магистратура и аспирантура. Для желающих чего-то посвободнее и покороче - есть модульная 2,5 летняя программа для специалистов, есть 1,5-годичная программа в Берлаге.
/Где послушать лекции онлайн? У факультета обширная линейка онлайн-курсов. Можно бесплатно, можно за деньги и с дипломом. Некоторые лекции можно посмотреть в Youtube.
#урбанучеба
Продолжаю обозревать урбан-факультеты по миру. И сегодня рассказ про крупнейший в Нидерландах и входящий в топ-4 по миру. Про архитектурный в TU Delft - Faculteit Bouwkunde.
/Как с экономикой? Все экономические вопросы и темы собраны на кафедре управления недвижимостью. Выделю два особо приглянувшихся мне курса. "Предпринимательство в архитектурной среде" - учат открывать и рулить своим бюро, компанией или чем-нибудь околоурбанистическим. А второй - "Выявление и использование ценности (value capturing)" - про то, как определять в проектах редевелопмента конечную ценность и выгоду и распределять ее между участниками.
/Куда и как поступать? Тут есть и бакалавриат и магистратура и аспирантура. Для желающих чего-то посвободнее и покороче - есть модульная 2,5 летняя программа для специалистов, есть 1,5-годичная программа в Берлаге.
/Где послушать лекции онлайн? У факультета обширная линейка онлайн-курсов. Можно бесплатно, можно за деньги и с дипломом. Некоторые лекции можно посмотреть в Youtube.
#урбанучеба
4 сюжета за 100 лет - парк Неба в Сеуле
Нашла тут интересную корейскую историю про остров, который меньше, чем за век четырежды менял свою роль в городе и стал большим парком.
/Остров на границе города. Изначально территория этого парка была островом - Нанжидо. До 1949 года он даже не входил в черту Сеула и считался просто красивой природной территорией. Название Nanjido (난지도) переводится как "земля орхидей и лемонграсса".
/Послевоенная Республика ШКИД. Корейская война обернулась большим количеством сирот и всех их было решено собирать на острове в приюте. 4 года существовал приют, там обучались и жили 300 детей. к 1956 году и эта жизнь на острове закончилась, а в 1977 году его физически присоединили к ближайшему берегу.
/Мусорный полигон всея Сеул. В 1978 году на присоединенный уже остров начали вывозить мусор. За 15 лет насыпали кучу высотой в 90 метров. Свозили сюда мусор и из Сеула (примерно 80% всех городских отходов) и из близлежащих городов типа Инчхона. В 1993 года полигон закрыли. На полигоне жило в разное время от 400 до 900 мусорщиков, занимавшихся сортировкой и перепродажей ценных материалов. Перед закрытием полигона их переселили в арендные квартиры по разным городам страны.
/Чемпионат мира и парк. В 1998 году Сеул получил право на проведение ЧМ-2002. Северо-западная часть города и до этого была определена как стратегическое направление - в рамках мастер-плана к 600-летию города. А тут еще и ЧМ. Стадион решили строить рядом с полигоном и под это дело создать большой парк. Первые проектные работы начались почти сразу после закрытия - в 1993 году. Строительные начались спустя три года - в 1996 (все это время шло переселение людей с территории полигона). В мае 2002 парк открыли на всей территории полигона. Сейчас территория поделена на 5 тематических парков, два из которых находятся непосредственно поверх двух куч мусора.
/Польза от парка. Кроме очевидного экологического сюжета, в этой истории есть еще несколько интересных. Например, метан, который выделяется от лежащего внизу мусора используется в качестве топлива для обогрева самого стадиона, 16 тыс квартир и 36 офисных зданий вокруг парка. Наименее загрязненные территории полигона вычистили и застроили жильем. Один из пяти созданных парков - редкий для города парк на берегу реки с открытым бассейном. Еще на территории полигона сделали большой скалодром
Финансировалось все это дело за государственный счет. Сейчас что-то отбивается метаном, услугами парков. Но в целом - это вложения в экологию.
Подробное описание проекта (на корейском) - тут.
#industrialurban
Нашла тут интересную корейскую историю про остров, который меньше, чем за век четырежды менял свою роль в городе и стал большим парком.
/Остров на границе города. Изначально территория этого парка была островом - Нанжидо. До 1949 года он даже не входил в черту Сеула и считался просто красивой природной территорией. Название Nanjido (난지도) переводится как "земля орхидей и лемонграсса".
/Послевоенная Республика ШКИД. Корейская война обернулась большим количеством сирот и всех их было решено собирать на острове в приюте. 4 года существовал приют, там обучались и жили 300 детей. к 1956 году и эта жизнь на острове закончилась, а в 1977 году его физически присоединили к ближайшему берегу.
/Мусорный полигон всея Сеул. В 1978 году на присоединенный уже остров начали вывозить мусор. За 15 лет насыпали кучу высотой в 90 метров. Свозили сюда мусор и из Сеула (примерно 80% всех городских отходов) и из близлежащих городов типа Инчхона. В 1993 года полигон закрыли. На полигоне жило в разное время от 400 до 900 мусорщиков, занимавшихся сортировкой и перепродажей ценных материалов. Перед закрытием полигона их переселили в арендные квартиры по разным городам страны.
/Чемпионат мира и парк. В 1998 году Сеул получил право на проведение ЧМ-2002. Северо-западная часть города и до этого была определена как стратегическое направление - в рамках мастер-плана к 600-летию города. А тут еще и ЧМ. Стадион решили строить рядом с полигоном и под это дело создать большой парк. Первые проектные работы начались почти сразу после закрытия - в 1993 году. Строительные начались спустя три года - в 1996 (все это время шло переселение людей с территории полигона). В мае 2002 парк открыли на всей территории полигона. Сейчас территория поделена на 5 тематических парков, два из которых находятся непосредственно поверх двух куч мусора.
/Польза от парка. Кроме очевидного экологического сюжета, в этой истории есть еще несколько интересных. Например, метан, который выделяется от лежащего внизу мусора используется в качестве топлива для обогрева самого стадиона, 16 тыс квартир и 36 офисных зданий вокруг парка. Наименее загрязненные территории полигона вычистили и застроили жильем. Один из пяти созданных парков - редкий для города парк на берегу реки с открытым бассейном. Еще на территории полигона сделали большой скалодром
Финансировалось все это дело за государственный счет. Сейчас что-то отбивается метаном, услугами парков. Но в целом - это вложения в экологию.
Подробное описание проекта (на корейском) - тут.
#industrialurban
Архитекторы: между денежным и интересным.
На строительно-архитектурном факультете TUDelft не только здорово учат, но и отличные статьи пишут. Обнаружилась вот такая от 2019 года по весьма актуальной теме.
/Как архитектору монетизировать всю пользу? Основной вопрос исследования - как компании проектного типа умудряются облечь в деньги всю ту ценность, которую они наносят своему клиенту.
/Кого опрашивали? Провели интервью с 25 архитектурными компаниями из Нидерландов. Среди компаний - старые и новые, большие и малые. Кроме архитекторов опросили еще 15 клиентов и заказчиков у тех же архитектурных бюро. Проводили интервью в 2014 году.
/Какой бывает заработок у архитекторов? Авторы обозначают два вида - денежный и неденежный. С первым все понятно. Ко второму относят качество и красоту реализованного проекта (это повышает репутацию и известность компании), прирост экспертизы.
/Стратегия 1 - утром опыт, вечером - деньги. Стратегия заключается в том, чтобы на первых этапах просить денег немного, но зарабатывать неденежные плюшки. Если проект продолжается - то на последующих этапах просить уже денег больше, компенсируя свои денежные уступки в начале. Некоторые компании повышают свою часовую ставку по мере продвижения проекта или при достижении каких-то параметров (например, удалось выдать полезных площадей больше, чем планировалось изначально). Тем не менее в таких ситуация остается риск разрыва контракта с архитекторами на последующих стадиях. Это все респонденты признают и поэтому стремятся заключиться на весь проект целиком. Стратегия "откладывания" прибылей на более поздний срок - для устойчивых компаний, которые могут дотянуть до этих прибылей на собственных ресурсах.
/Стратегия 2 - кайф в одном месте, деньги - в другом. Это история про неприбыльные, но имиджевые или интересные проекты. Одни делаешь для души и портфолио, другие - ради денег. Иногда источником покрытия недополученной прибыли является накопленный денежный запас. Часто такой запас создается намеренно - чтобы участвовать в неприбыльных, но интересных проектах или инициировать проекты самостоятельно. Часто такие "имиджевые" проекты окупаются не сразу, а постепенно - за счет расширения портфолио. Участие в неприбыльных проектах заставляет компании быть более эффективными в денежных проектах, жестче торговаться, не уходить в переработки. При этом все респонденты признают, что у них есть целый ряд проектов, за которые они получают сильно больше денег, чем оно того стоит.
/Стратегия 3 - просто отказаться. Если архитектор ощущает потенциальный проигрыш - не в деньгах, а в репутации - то он часто отказывается. Например, когда заказчик не готов работать с архитекторами на протяжении всего проекта. В таких случаях респонденты опасались потери контроля над качеством результата. Некоторые компании выходят даже из текущих проектов, если заказчик ведет себя некорректно или проект уходит в какую-то кардинально неверную сторону. Основная причина отказов - низкая неденежная ценность. Если проект сильно расходится с идеологией компании и имидж ее скорее пострадает от такого проекта, даже если по деньгам все отлично - отказ. Однако респонденты из больших компаний реже говорили об отказах - кормить всех чем-то надо.
P.S. теперь вот размышляю - а в наших архитектурных ВУЗах вообще учат строить бизнес? Основы стратегии, менеджмента, маркетинга, управления ресурсами?
#внучкачитает
На строительно-архитектурном факультете TUDelft не только здорово учат, но и отличные статьи пишут. Обнаружилась вот такая от 2019 года по весьма актуальной теме.
/Как архитектору монетизировать всю пользу? Основной вопрос исследования - как компании проектного типа умудряются облечь в деньги всю ту ценность, которую они наносят своему клиенту.
/Кого опрашивали? Провели интервью с 25 архитектурными компаниями из Нидерландов. Среди компаний - старые и новые, большие и малые. Кроме архитекторов опросили еще 15 клиентов и заказчиков у тех же архитектурных бюро. Проводили интервью в 2014 году.
/Какой бывает заработок у архитекторов? Авторы обозначают два вида - денежный и неденежный. С первым все понятно. Ко второму относят качество и красоту реализованного проекта (это повышает репутацию и известность компании), прирост экспертизы.
/Стратегия 1 - утром опыт, вечером - деньги. Стратегия заключается в том, чтобы на первых этапах просить денег немного, но зарабатывать неденежные плюшки. Если проект продолжается - то на последующих этапах просить уже денег больше, компенсируя свои денежные уступки в начале. Некоторые компании повышают свою часовую ставку по мере продвижения проекта или при достижении каких-то параметров (например, удалось выдать полезных площадей больше, чем планировалось изначально). Тем не менее в таких ситуация остается риск разрыва контракта с архитекторами на последующих стадиях. Это все респонденты признают и поэтому стремятся заключиться на весь проект целиком. Стратегия "откладывания" прибылей на более поздний срок - для устойчивых компаний, которые могут дотянуть до этих прибылей на собственных ресурсах.
/Стратегия 2 - кайф в одном месте, деньги - в другом. Это история про неприбыльные, но имиджевые или интересные проекты. Одни делаешь для души и портфолио, другие - ради денег. Иногда источником покрытия недополученной прибыли является накопленный денежный запас. Часто такой запас создается намеренно - чтобы участвовать в неприбыльных, но интересных проектах или инициировать проекты самостоятельно. Часто такие "имиджевые" проекты окупаются не сразу, а постепенно - за счет расширения портфолио. Участие в неприбыльных проектах заставляет компании быть более эффективными в денежных проектах, жестче торговаться, не уходить в переработки. При этом все респонденты признают, что у них есть целый ряд проектов, за которые они получают сильно больше денег, чем оно того стоит.
/Стратегия 3 - просто отказаться. Если архитектор ощущает потенциальный проигрыш - не в деньгах, а в репутации - то он часто отказывается. Например, когда заказчик не готов работать с архитекторами на протяжении всего проекта. В таких случаях респонденты опасались потери контроля над качеством результата. Некоторые компании выходят даже из текущих проектов, если заказчик ведет себя некорректно или проект уходит в какую-то кардинально неверную сторону. Основная причина отказов - низкая неденежная ценность. Если проект сильно расходится с идеологией компании и имидж ее скорее пострадает от такого проекта, даже если по деньгам все отлично - отказ. Однако респонденты из больших компаний реже говорили об отказах - кормить всех чем-то надо.
P.S. теперь вот размышляю - а в наших архитектурных ВУЗах вообще учат строить бизнес? Основы стратегии, менеджмента, маркетинга, управления ресурсами?
#внучкачитает
Опрос для архитекторов - а какой стратегией вы пользуетесь?
Проверяю гипотезу исследования из TU Delft (см пост выше)
Проверяю гипотезу исследования из TU Delft (см пост выше)
Anonymous Poll
31%
Брали в начале проекта плату поменьше, компенсировали потери на последующих этапах
58%
Делали без прибыли проекты "для души", а зарабатывали на других проектах
35%
Отказывались от денежных проектов, если они казались рискованными для репутации