Жилье в пустыне
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
👍37❤24🔥5😁5😱2
Битва с пустотой
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
👍35😁15❤11🔥8
Арендный бизнес по-техасски
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
❤37🔥30👍5
Скандал на шанхайском балконе
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (и Спортлото) )) Суть письма - обвинение застройщика в снижении уровня комфорта, отделки и сервисов относительно заявленных при продаже. Там как раз и про балконы написали и про отсутствие замкнутого периметра проекта, снижение "зеленых" стандартов строительства, отсутствие солнцезащитных козырьков на фасадах и т.д. Поверх этого застройщика обвинили в отсутствии желания исправлять эти косяки и небрежном управлении проектом.
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
👍81❤36🔥33😁8😐4
Отрицательная собственность
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
👍69🔥22❤16👏6😁4😱2
Девелоперы против зеленой диктатуры Торонто
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
🔥43👍23❤13🎉6😁4😱2
Ванкувер отменяет виды
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
Жилищный кризис - не тетка, под его давлением даже очень "правильные" города начинают сдавать назад и жертвовать чем-то ради строительства жилья.
Сегодня - про Ванкувер, который снял часть ограничений на застройку видовых зон.
/Видовые конусы - так называются у Ванкувера видовые коридоры или зоны, где ограничена высотность строительства ради сохранения картинки. Такими зонами была накрывалась с 1989 приличная часть города, включая самый центр. В основном это делалось ради сохранения вида на горы и не только.
/Три года шатаний. Впервые о "проблеме видовых зон" заговорили еще в 2021 году. Тогда выкатили первую редакцию так называемого Broadway Plan - стратегии уплотнения центра, иными словами "повыше, побольше и побыстрее". Возникла очевидная проблема - надо строить повыше и в центре, а тут вроде как видовые ограничения.
/Экономика против вида. Дискуссия все эти годы шла примерно в таком ключе "нужно сохранить виды и облик города" - "это здорово, но нам не хватает жилья, офисов и много чего, так что видами пожертвуем".
/Ущербы от зон. Чтобы не рубить с плеча, в прошлом году начали оценивать потенциальные "недостроенные" квадратные метры в связи с каждой зоной, а заодно и все зоны на предмет актуальности. Цель упражнения выявить самые устаревшие ограничения с максимальным потенциалом. Одна из частых причин устаревания зоны - подросшие деревья, которые и так уже закрыли охраняемый обзор.
/Мэрию не жалко. Первые зоны отменили еще в 2023 году. Они, правда, к природным видами не иели отношения и защищали видимость мэрии с 1976 года. Но мэрия себя не пожалела и отменила 7 из 9 охраняемых видовых коридоров. Вот что значит - самоотверженность муниципалов)
/Урезали зоны, но создали потенциал застройки. В июле 2024 городской совет Ванкувера принял-таки решение о сокращении списка зон. Урезают количество зон, часть зон меняют по степени строгости, сокращают охраняемые точки обзора. По оценкам местных аналитиков такое решение распечатало примерно 750 тыс квм застройки до 2055 г. Соответственно каждый 10-й участок под исчезнувшими зонами ждет реновация в ближайшие 30 лет.
P.S. Надо отметить, что на этом город не остановился и снимает высотные ограничения другого характера массово и кучно. Об этом - следующих выпусках.
#жилье
😱19👍16😐13🔥12❤6🎉3👏1
Ремонт как большой бизнес
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
Что делать девелоперам в стране, у которой население давно не растет, а имеющееся стареет? где в принципе жилья достаточно и строится довольно мало? Например, развивать "сопутствующий" бизнес - ремонт квартир.
Сегодня расскажу про японскую версию этого сюжета.
/Игра для взрослых. Ремонтом в Японии не брезгуют не то что крупные, но даже очень крупные компании. Например, Sumitomo - великий и занимающийся всем подряд конгломерат (от строительства и производства удобрений, до черной металлургии и банков). Вполне себе имеют в девелоперском дивизионе компанию по ремонту и реновации квартир и домов.
/Откуда спрос? Купить землю для строительства дома, особенно в центральных частях страны - довольно сложно. А вот старый дом - вполне. Ну и, соответственно, возникает запрос на переустройство домов под нынешние нужны. Еще один сюжет - родители уехавших детей. Большой дом уже не нужен, платить и следить за ним - сложно, так что дома сжимаются, сносятся верхние этажи. С квартирами такие же сюжеты - уменьшить, утеплить, создать кладовки и т.д. Часто квартиры покупают "под ремонт".
/Реновация скелета - так у Sumitomo называется наиболее масштабный формат со сносом всех ненесущих перегородок и строительством новых. В рамках этого сюжета обычно переносят кухню (очень популярны островного типа) и санузел, объединяют комнаты, выделяют мелкие помещения под кладовки или кабинеты для зума.
/Временное жилье. Будучи крупным застройщиком Sumitomo предоставляет в своих же домах временное арендное жилье на период капитального ремонта в квартире. Без всяких депозитов, естественно. Еще помогут с переездом, дадут склад (у них свои по всей стране) под временно ненужные вещи, в новую квартиру помогут купить мебель.
/Гарантия на ванну. Всякую базовую технику (кухня, с/у) компания устанавливает с 10-летней гарантией. Причем сама эта гарантия идет поверх гарантии производителя. Просто за свой счет. Просто потому что могут. Кроме этого, представители компании делают "контрольные визиты" - через месяц, через 3 и через год после заезда в отремонтированное жилье.
/Ремонтируют свое же. Одно из традиционных предложений - ремонт в своем же доме, то есть построенном той же компанией, но много лет назад. Кто как не строитель знает, где там трубы, из чего на самом деле сделаны стены и как проводка куда подсоединяется)
/Чес по стране. Ремонт в квартире - дело чувствительное и даже эмоциональное. И компании не экономят на том, чтобы "достучаться до каждого". Устраивают выездные демонстрации кейсов, бесплатные осмотры и консультации по ремонту, привозят даже выставки с модельными квартирами.
/Как у себя дома. Кстати модельные квартиры (типовые варианты с проведенным капремонтом) можно посмотреть прямо в офисах крупных игроков. Эдакий шоурум внутри офиса. Причем показывают не только итоговые результаты, но и квартиру в момент ремонта) Там же проводят консультации. А еще водят экскурсии по текущим проектам.
/И Panasonic тоже. Имея свою строительную компанию и производство всевозможной техники - сложно было товарищам не зайти на этот рынок. Набор услуг - примерно такой же. Тоже есть шоурумы с консультациями, тоже массово ремонтируют ими же построенные квартиры. У них мне понравились названия концепций "реновация для второй жизни" (когда дети выросли и родители начинаю жить заново), "жилье для двух поколений" (если пожилые родители переезжают к детям), "детская реформа" (когда появляются дети/внуки в квартире), "простая домашняя работа" (перепланировка с учетом эргономики для ведения дома) и т.д.
Есть на этом рынке и другие крупные строители (типа Mitsui Fudosan) и игроки помельче. Например, магазин товаров для дома LIXIL играет в маркетплейс по подбору подрядчиков на ремонт квартир (естественно с использованием собственных стройматериалов и техники). Вот тут еще много кейсов.
В общем, на стартап затею не тянет) а тянет на хорошую такую отрасль для специфических рынков.
#Жилье
❤38👍36🎉9🔥3
Квартира на два ключа
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
Недавно наткнулась на интересный жилищный продукт в Сингапуре - dual-key unit. Звучало уж слишком странно, так что решила разобраться.
Что там за "двойной ключ":
/Один титул два жилья. Основная суть продукт заключается в том, что это как бы сдвоенная квартира с одним входом, двумя полностью (или не совсем) автономными квартирами, но одним титулом. То есть формально квартира одна, а физических их как бы две.
/Что общего? Обычно общий у двух частей вход и прихожая, иногда бывает и кухня. Остальные части, включая санузлы - дублируется на каждую квартиру индивидуально.
/Как это придумали? Изначально затея родилась в Сингапуре еще в 1987 году и называлась "multi-generation flats". Тогда попробовали строить большие квартиры (около 150 квм). По сути это была комбинация из трешки и 4-комнатной, было 2 кухни, 3 санузла. Но затея не взлетела. Было построено всего 7 домов. Потом идею забросили, а в 2009 году девелопер Fraser Centrepoint Homes выкатил концепцию "двойного ключа" в проекте Caspian. Они придумали приклеить студию к двушке и к 4-комнатной. И оно взлетело так, что стало отдельным типом жилья.
/Гибкое жилье. Местный риэлторы и консультанты описывают этот продукт как эталон гибкости. Хочешь - живи сам и снеси перегородку, хочешь - посели родственников (чаще всего пожилых родителей), хочешь - подросших детей, можно просто сдавать вторую часть. Площади в моменте варьируются от 71 квм до 136 квм. Хотя бывают и больше.
/Про парковки. Важная история связана с нормативами на парковки в таких домах. Если они считаются по количеству квартир, а не полуквартир, то получается вполне себе экономия. В итоге строишь 40 штук сдвоенных квартир. У тебя условно 40 машиномест должно быть, хотя по факту есть 80 единиц пригодных для проживания.
/Тонкости. Половинки не всегда равного размера, обычно одна поменьше и вообще больше студию напоминает. Так что большую семью туда не поселишь. Счета на коммуналку нужно как-то делить на две части, формально-то это одна квартира. В общем с соседями нужно будет договариваться (если сдавать в рынок эту половинку). Еще сингапурские товарищи пишут, что такой продукт чуть сложнее продавать, чем обычные квартиры.
/Была одна, стало две. Отдельный жанр в Сингапуре - переделывать большие квартиры в двойные блоки. Чаще всего второй блок - под сдачу.
/Где оно встречается? Массово - в Сингапуре и Малайзии, еще такое есть в Австралии (там своя долгая история двойного жилья), Вьетнаме и Новой Зеландии.
#жилье
👍67❤19🔥19👏9🎉4👎1🥰1
Нью-Йорк разрешил не строить парковки (и много чего другого разрешил)
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальныеквартиры кухни. В ПЗЗ НЙ нет требований к минимальной площади квартиры. Есть требование к средней площади квартиры в доме ( dwelling unit factor) . Вот их как раз снизили. Основная цель - дать девелоперам возможность строить маленькие квартиры и квартиры с общей кухней и санузлом.
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
Еще одна новость из прошлого года - НЙ утвердил-таки свою программу "Город согласия с жилищными возможностями" (мой кривой перевод изящного City of Yes for Housing Opportunity). В сухом остатке - это даже не программа, а понятным языком описанные поправки к городским ПЗЗ для стимулирования жилищного строительства.
Вступило в силу в начале декабря 2024, так что буквально "муха не сидела"
/Замах на 15 лет. Цель поправок простая и понятная - расшить узкие места и стимулировать возникновение 80 тыс квартир за ближайшие 15 лет.
/От зоны к зоне. Так как это по сути поправки в ПЗЗ, то все затеи делятся на три кучки - для зон с низкой плотность, для зон со средней/высокой плотностью, для всего города разом.
Для всего города разрешили вот такое:
/Отмена требований к внеуличным парковкам. Это, кажется, одно из главных нововведений. Объясняет город свои решения весьма просто - парковки повышают бюджет строительства, съедают площадь, портят атмосферу и пейзаж. По сути "строить парковки или нет" - остается на совести застройщика и кошельке покупателя. Со своей стороны предоставить всем парковки на улицах город никогда и не обещался. Так что как говорится "думайте сами, решайте сами - иметь или не иметь".
/Ударим жильем по пустой недвижке. Тема для НЙ не новая, переделывать в жилье можно было и раньше, но меру довели до максимума. Раньше можно было затеваться только в центре и только со зданиями до 1977 года. Теперь сдвинули до 1991 года и по всему городу (главное, чтобы воообще можно было в этом районе жилье строить). Еще одна новость - можно устраивать любые форматы жилья, включая общежития, коливинги и т.д. Главные надежды города связаны с пустующими офисами.
/Коммунальные
/Жилье на полянке. На некоторых открытых территориях (типа церковных дворов или дворов между домами) площадью от 6 тыс квм разрешено строительство жилья. Застроить разрешается теперь половину от такой территории и в соответствии с местными нормами по высотности и плотности.
Для двух типов зон разрешили вот такое:
/Пропавшая середина. В районах с малой плотностью теперь можно надстраивать 1-3 жилых этажа даже на "торговых улицах". Формат магазин+жилые этажи был допустим в городе до 1950-х годов. Потом как-то все свернули. Теперь вот разворачивают обратно.
/Дома повыше, транспорт поближе. Еще одна история для зон с малой плотностью - разрешение строить вверх. Но не сильно и не везде - только в радиусе 800 метров от метро или жд станции и на участках от 450 квм, и на широкой улице. С этажностью тоже не размахнешься, но 3-5 этажей разрешат.
/Маленький домик в саду. Владельцам ИЖС разрешили пристраивать к домам жилые блоки, строить небольшие жилые домики в саду, обустраивать дополнительное жилье в подвалах и переделывать под жилье гаражи. Максимальная площадь такого допжилья - 75квм.
/Больше только доступное. В зонах с высокой и средней плотностью старое правило "можете построить побольше но есть моменты" теперь избавили почти от всех моментов. Раньше в НЙ такое в основном делали с жильем для людей пожилого возраста. Его можно было строить поверх всех норм высотности и плотности. Сейчас осталось только одно условие - доступность навсегда. За это - дополнительные 20% плотности.
P.S.
/Нейминг и картинки. Мои отдельные восхищения по поводу обертки. Это вам не "Программа по внесению изменений в постановление NNNN". Хотя это все есть. Но на обывателя вынесено яркое название, доступные гайды, отдельный сайт и шикарные иллюстрации. Город не поскупился и даже нанял художника-архитектора.
#жилье
👍58🔥40❤21😐5
Не нужен вам берег испанский, канадский, датский и т.д.
На днях пришла новость из Испании, где премьер-министр решил успокоить цены на жилье весьма замысловатым способом. В сухом остатке премьер предлагает не-гражданам ЕС заплатить за купленное жилье дважды - сначала продавцу, а потом столько же в виде налога.
В общем, решила разобраться, что к чему.
/Что там происходило? В прошлый понедельник проходил форум под названием "Жилье, как опора социального государства". Формулировка эта не новая - ее премьер Санчес продвигает с 2022 года. Тогда он выступал с проектами по повышению доступности жилья для молодежи. И вот - настал момент для национальной политики, о ней премьер двинул пламенную речь.
/Двенадцать санчесовских ударов. Хотя возбудились все по поводу налогов для иностранцев, это - лишь один из дюжины пунктов, предложенных Санчесом для улучшения ситуации с жильем. Среди других - обнуление подоходного налога от сдачи квартир, если ставка аренды не превышает справочные цены. Еще есть про приравнивание доходов от сдачи квартир туристам к обычной экономической деятельности (и обычным подоходным налогам). Предложена всяческая помощь тем, кто превращает свои пустующие объекты в доступное арендное жилье минимум на 5 лет. При продаже земли приоритет планируется отдавать компаниям, которые строят социальное жилье. Ну и далее в том же духе. Отдельный сюжет про реформу SAREB - банк "плохих земель" ( я про него писала). В целом - нормальный такой заход.
/Канадский опыт. Собственно заградительный налог на покупку жилья для иностранцев - далеко не новость и не такой уж жесткий запрет на фоне мировых практик. В конце концов, если уж очень захочется, можно и двойную цену заплатить. А вот в Канаде - нельзя вообще, никак. Там с января 2023 года действует запрет на продажу жилья не-гражданам и товарищам без ВНЖ. Правда только на жилье - летний домик на природе купить можно. В феврале 2024 вроде даже заикнулись о продлении запрета, но с учетом ухода тов. Трюдо (это был его предвыборный лозунг) - вряд ли продлят. Экономисты заявляют, что толку в запрете особо нет и на доступность жилья он не повлиял.
/И не только канадский. Справедливости ради назову и других участников забега в сторону "запретить и не пущать". Ветераном тут можно считать Новую Зеландию - там полный запрет действует с 2018 года. Исключение - только для австралийцев и сингапурцев. Но и НЗ подумывает об ослаблении запрета. Далее - страны с разной степенью строгости в отношении пришлых. В Дании - купить можно, но с кучей условий, оговорок и получением одобрения от официальных лиц. В Швейцарии людям не из ЕС можно купить, но не все, не везде и вообще на всю страну 1500 единиц в год продается. Мальта, Аландские острова в Финляндии - тут тоже есть особые требования и правила. В общем - запретить или почти запретить - дело нехитрое и весьма популярное.
Посмотрим, чего в итоге в Испании решат)
P.S. просто женский оффтоп - какие же красивые премьеры бывают... да еще и про жилищный сектор так эмоционально рассуждают....
#жилье
На днях пришла новость из Испании, где премьер-министр решил успокоить цены на жилье весьма замысловатым способом. В сухом остатке премьер предлагает не-гражданам ЕС заплатить за купленное жилье дважды - сначала продавцу, а потом столько же в виде налога.
В общем, решила разобраться, что к чему.
/Что там происходило? В прошлый понедельник проходил форум под названием "Жилье, как опора социального государства". Формулировка эта не новая - ее премьер Санчес продвигает с 2022 года. Тогда он выступал с проектами по повышению доступности жилья для молодежи. И вот - настал момент для национальной политики, о ней премьер двинул пламенную речь.
/Двенадцать санчесовских ударов. Хотя возбудились все по поводу налогов для иностранцев, это - лишь один из дюжины пунктов, предложенных Санчесом для улучшения ситуации с жильем. Среди других - обнуление подоходного налога от сдачи квартир, если ставка аренды не превышает справочные цены. Еще есть про приравнивание доходов от сдачи квартир туристам к обычной экономической деятельности (и обычным подоходным налогам). Предложена всяческая помощь тем, кто превращает свои пустующие объекты в доступное арендное жилье минимум на 5 лет. При продаже земли приоритет планируется отдавать компаниям, которые строят социальное жилье. Ну и далее в том же духе. Отдельный сюжет про реформу SAREB - банк "плохих земель" ( я про него писала). В целом - нормальный такой заход.
/Канадский опыт. Собственно заградительный налог на покупку жилья для иностранцев - далеко не новость и не такой уж жесткий запрет на фоне мировых практик. В конце концов, если уж очень захочется, можно и двойную цену заплатить. А вот в Канаде - нельзя вообще, никак. Там с января 2023 года действует запрет на продажу жилья не-гражданам и товарищам без ВНЖ. Правда только на жилье - летний домик на природе купить можно. В феврале 2024 вроде даже заикнулись о продлении запрета, но с учетом ухода тов. Трюдо (это был его предвыборный лозунг) - вряд ли продлят. Экономисты заявляют, что толку в запрете особо нет и на доступность жилья он не повлиял.
/И не только канадский. Справедливости ради назову и других участников забега в сторону "запретить и не пущать". Ветераном тут можно считать Новую Зеландию - там полный запрет действует с 2018 года. Исключение - только для австралийцев и сингапурцев. Но и НЗ подумывает об ослаблении запрета. Далее - страны с разной степенью строгости в отношении пришлых. В Дании - купить можно, но с кучей условий, оговорок и получением одобрения от официальных лиц. В Швейцарии людям не из ЕС можно купить, но не все, не везде и вообще на всю страну 1500 единиц в год продается. Мальта, Аландские острова в Финляндии - тут тоже есть особые требования и правила. В общем - запретить или почти запретить - дело нехитрое и весьма популярное.
Посмотрим, чего в итоге в Испании решат)
P.S. просто женский оффтоп - какие же красивые премьеры бывают... да еще и про жилищный сектор так эмоционально рассуждают....
#жилье
❤41🔥10😱7👍4🥰4
Прачечные в МКД
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
👍73❤30🔥11👏4👎1
Общага не общага
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (привет дорогущим квартирам в MIT-е) и близко к кампусу. Хотя есть и минусы в виде в довольного буйного студенческого контингента. Я в итоге все равно снимала мансарду в частном доме на другом конце Кэмбриджа, хехе.
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье
🔥50👍26👏7❤4👎2😱2😐1
Здесь будет город-сад
Есть у нас в урбанистике такой раздел про "город-сад" и всякие связанные с ним теории и кейсы. Большинство из них относятся к 19-20 векам. А вот британцы (вот что значит - чтить традиции) возобновили затею, причем на государственном уровне. Суть затеи - достаточно крупные малоэтажные поселки со своей инфраструктурой вне крупных агломераций.
/От Говарда до наших дней. Отец "города-сада" Эбенизер Говард создал в 1899 году в Великобритании Ассоциацию городов-садов. Постепенно она переросла в Town and Country Planning Association. Несмотря на возраст, структура живее всех живых. В общем-то с ее подачи все и возобновилось в 2011 году. Товарищи выпустили знаковую работу про актуальность идеи города-сада. С тех пор так и катится.
/Даешь дома стране. Прошлым летом правительство заявило, что построит 1,5 млн новых домов за 5 лет. В конце 2024 года в UK вышла новая версия Национальной политики по планированию территорий. Основная затея - стимулировать планировочными мерами объемы ввода жилья в стране. В рамках этой политики перед местными властями поставили KPI по вводу жилья на 5 лет (привет местному самоуправлению, ага). За 3 месяца власти должны были определить локации, где такие объемы построить. И вот тут деревни-сады и города-сады сильно пригодились.
/Госрегулирование садов. На уровне национального правительства "садовая" история началась в 2018 году. Тогда определили первые 14 деревень и 9 городов, которые предполагались как модельные (суммарно - 300 тыс домов). Не все они были начаты даже в 2023 году. Правительство к "садам" не просто внимательно - оно дает на них деньги. В 2022 году дали 15 млн фунтов - в основном на тяжелые случаи. Где-то нужно из бывшего взлетного поля сделать пригодную территорию под застройку, где-то на осушение территорий.
/Деревня или город? Хотя все эти "garden village" в названиях проектов смахивают скорее на маркетинг, на самом деле все довольно четко зафиксировано. Если построено будет больше 10 тыс домов - это garden town. Если планируют от 1,5 тыс до 10 тыс - это еще village. Деревни чаще всего строятся не в чистом поле, а пристраиваются к существующим локациям.
/Кто это строит? так как проектов много, то и действующих лиц хватает. Есть как вполне рыночные - типа Vistry group, есть и конгломераты с участием госструктур. Такой создали в прошлом сентябре - как раз для развития городов-садов.
/25 модельных дизайн-кодов. В Англии выбрано 25 проектов, к которым разрабатываются дизайн-коды. Их предполагается дальше использовать как методички для других садовых деревень. Этот документ разрабатывают не девелоперы, а местные власти при участии жителей территории. Пример такого документа - вот.
/Не только жилье. Затеи наплодить спальных кварталов изначально не было, само правительство ориентировалось на 300 тыс домов и 200 тыс раб мест в границах этих "садов". В качестве не-жилья встречаются производственно-складские комплексы, коммерческие кварталы с офисами, light-industry. Многие дома тоже планируются сразу с зонами для удаленной работы. Поверх этого - школы, больницы, детсады и т.д. - в зависимости от размера проекта.
/Большие и очень большие. Площади этих проектов впечатляющие. Welborne garden village - это 180 га, Otterpool Park - 700 га. Огромные куски делят потом на помельче. Например, Skerningham garden village (487 га) начали реализовывать с проекта в 65 га.
/Один из многих. Дабы не быть голословной, расскажу про один такой кейс - Amington Garden Village. 30 км до Бирмингема, общая площадь - 60 га. Когда-то это были муниципальные гольф-поля. Теперь девелопер Redrow строит тут поселок на 1 тыс домов. Строят они с 2016 года, закончить должны в 2026. За первые 5 лет построили 400 домов. В качестве сопутствующей инфраструктуры сам девелопер построил учебный центр для каменщиков (большинство домов из кирпича). Должны построить еще началку и расширить среднюю школу - девелопер тут платит часть денег. За свой счет он еще сделал благоустройство и привел в порядок всякие зеленые зоны.
#жилье
Есть у нас в урбанистике такой раздел про "город-сад" и всякие связанные с ним теории и кейсы. Большинство из них относятся к 19-20 векам. А вот британцы (вот что значит - чтить традиции) возобновили затею, причем на государственном уровне. Суть затеи - достаточно крупные малоэтажные поселки со своей инфраструктурой вне крупных агломераций.
/От Говарда до наших дней. Отец "города-сада" Эбенизер Говард создал в 1899 году в Великобритании Ассоциацию городов-садов. Постепенно она переросла в Town and Country Planning Association. Несмотря на возраст, структура живее всех живых. В общем-то с ее подачи все и возобновилось в 2011 году. Товарищи выпустили знаковую работу про актуальность идеи города-сада. С тех пор так и катится.
/Даешь дома стране. Прошлым летом правительство заявило, что построит 1,5 млн новых домов за 5 лет. В конце 2024 года в UK вышла новая версия Национальной политики по планированию территорий. Основная затея - стимулировать планировочными мерами объемы ввода жилья в стране. В рамках этой политики перед местными властями поставили KPI по вводу жилья на 5 лет (привет местному самоуправлению, ага). За 3 месяца власти должны были определить локации, где такие объемы построить. И вот тут деревни-сады и города-сады сильно пригодились.
/Госрегулирование садов. На уровне национального правительства "садовая" история началась в 2018 году. Тогда определили первые 14 деревень и 9 городов, которые предполагались как модельные (суммарно - 300 тыс домов). Не все они были начаты даже в 2023 году. Правительство к "садам" не просто внимательно - оно дает на них деньги. В 2022 году дали 15 млн фунтов - в основном на тяжелые случаи. Где-то нужно из бывшего взлетного поля сделать пригодную территорию под застройку, где-то на осушение территорий.
/Деревня или город? Хотя все эти "garden village" в названиях проектов смахивают скорее на маркетинг, на самом деле все довольно четко зафиксировано. Если построено будет больше 10 тыс домов - это garden town. Если планируют от 1,5 тыс до 10 тыс - это еще village. Деревни чаще всего строятся не в чистом поле, а пристраиваются к существующим локациям.
/Кто это строит? так как проектов много, то и действующих лиц хватает. Есть как вполне рыночные - типа Vistry group, есть и конгломераты с участием госструктур. Такой создали в прошлом сентябре - как раз для развития городов-садов.
/25 модельных дизайн-кодов. В Англии выбрано 25 проектов, к которым разрабатываются дизайн-коды. Их предполагается дальше использовать как методички для других садовых деревень. Этот документ разрабатывают не девелоперы, а местные власти при участии жителей территории. Пример такого документа - вот.
/Не только жилье. Затеи наплодить спальных кварталов изначально не было, само правительство ориентировалось на 300 тыс домов и 200 тыс раб мест в границах этих "садов". В качестве не-жилья встречаются производственно-складские комплексы, коммерческие кварталы с офисами, light-industry. Многие дома тоже планируются сразу с зонами для удаленной работы. Поверх этого - школы, больницы, детсады и т.д. - в зависимости от размера проекта.
/Большие и очень большие. Площади этих проектов впечатляющие. Welborne garden village - это 180 га, Otterpool Park - 700 га. Огромные куски делят потом на помельче. Например, Skerningham garden village (487 га) начали реализовывать с проекта в 65 га.
/Один из многих. Дабы не быть голословной, расскажу про один такой кейс - Amington Garden Village. 30 км до Бирмингема, общая площадь - 60 га. Когда-то это были муниципальные гольф-поля. Теперь девелопер Redrow строит тут поселок на 1 тыс домов. Строят они с 2016 года, закончить должны в 2026. За первые 5 лет построили 400 домов. В качестве сопутствующей инфраструктуры сам девелопер построил учебный центр для каменщиков (большинство домов из кирпича). Должны построить еще началку и расширить среднюю школу - девелопер тут платит часть денег. За свой счет он еще сделал благоустройство и привел в порядок всякие зеленые зоны.
#жилье
👍58❤12🔥12👏6😁4👎1😍1
Корейский коливинг
Сегодня расскажу про сеть коливингов, работающую в Корее. Называется она Mangrove.
/Соло-жильцы. В Южной Корее около 35% семей состоят из одного человека. Однако типология жилья в основном ориентирована на семью, причем из 3-4 человек. Так возникает спрос на комфортные коливинги для микро-семей. В Mangrove сделана попытка очень четко разделить пространства на личные и общие, чтобы скомбинировать разные сценарии пользования.
/Какие объекты в сети? Началось все в 2020 году с небольшого 6-этажного здания в Сеуле. Сейчас в сети 6 зданий, 4 - в Сеуле, один в курортной зоне на побережье и еще один - на острове Чеджудо. Здания разные - от 4 этажей до 20. Одно здание - перестроенный отель. По структуре объекты идентичные - первые и последние 1-2 этажа отданы под общие функции, посередине - жилье. В более свежих объектах этот жилой массив начали разбавлять встроенными общими зонами.
/Как устроен Mangrove? Каждый объект состоит из индивидуальных комнат и общей зоны. Общая зона - это самые разные объекты: коворкинги, зоны для самостоятельной работы "тихие комнаты", кинозоны, библиотеки, прачечные и т.д. Питание можно организовать несколькими способами - можно готовить самому на кухне (в некоторых объектах есть 3 кухни под разные типы мировых кухонь), можно питаться в столовой, можно - в кафе, еще есть сетевой магазин. Коливинги предоставляют и сервисы - например, аренда инструментов для ремонта в комнатах, уборка, аренда велосипедов. Я насчитала 35 типов сервисов/удобств по всей сети.
/Какие бывают комнаты. Грубо говоря, комнаты делятся на 2 типа - с собственным санузлом и с вынесенным на этаж. В первой группе бывают как комнаты на 1-го, так и довольно большие квартиры, а еще есть двойные/тройные блоки - когда на 2-3 спальни один санузел. Вторая группа - это типичные комнаты в хостеле, они бывают и на одного и на 4 человек. Кроме этого в некоторых объектах комнаты делятся по сроку проживания - есть для короткого (до 3 месяцев) и для длительного (от 1 года). В комнатах есть мебель, всю ее можно переставить исходя из вкусов пользователя.
/Как за это платят? С жильцов взимается ежемесячная плата (исходя из типа комнаты), поверх этого - оплата за управление домом и отдельно по счетчикам - коммуналка. Все процедуры по оплате, заключению контрактов и т.д. автоматизированные - у собственника коливингов есть своя операционная система для этого.
/За чей счет банкет? За проектом стоит компания MGRV. Кроме сети коливингов у нее ничего нет, так как она по сути - специальная проектная компания, созданная большим инвестором HGI. У того - множество проектов в основном в жанре "impact investment". MGRV называет себя импакт-девелоперов, так как нацелена не просто не получение прибыли, но и на "решение жилищной проблемы для соло-пользователей (без семьи или партнера)". У ребят из MGRV все хорошо - в конце января они договорились с канадским CPP Investments о создании совместной компании в области арендного жилья в Корее.
#жилье
Сегодня расскажу про сеть коливингов, работающую в Корее. Называется она Mangrove.
/Соло-жильцы. В Южной Корее около 35% семей состоят из одного человека. Однако типология жилья в основном ориентирована на семью, причем из 3-4 человек. Так возникает спрос на комфортные коливинги для микро-семей. В Mangrove сделана попытка очень четко разделить пространства на личные и общие, чтобы скомбинировать разные сценарии пользования.
/Какие объекты в сети? Началось все в 2020 году с небольшого 6-этажного здания в Сеуле. Сейчас в сети 6 зданий, 4 - в Сеуле, один в курортной зоне на побережье и еще один - на острове Чеджудо. Здания разные - от 4 этажей до 20. Одно здание - перестроенный отель. По структуре объекты идентичные - первые и последние 1-2 этажа отданы под общие функции, посередине - жилье. В более свежих объектах этот жилой массив начали разбавлять встроенными общими зонами.
/Как устроен Mangrove? Каждый объект состоит из индивидуальных комнат и общей зоны. Общая зона - это самые разные объекты: коворкинги, зоны для самостоятельной работы "тихие комнаты", кинозоны, библиотеки, прачечные и т.д. Питание можно организовать несколькими способами - можно готовить самому на кухне (в некоторых объектах есть 3 кухни под разные типы мировых кухонь), можно питаться в столовой, можно - в кафе, еще есть сетевой магазин. Коливинги предоставляют и сервисы - например, аренда инструментов для ремонта в комнатах, уборка, аренда велосипедов. Я насчитала 35 типов сервисов/удобств по всей сети.
/Какие бывают комнаты. Грубо говоря, комнаты делятся на 2 типа - с собственным санузлом и с вынесенным на этаж. В первой группе бывают как комнаты на 1-го, так и довольно большие квартиры, а еще есть двойные/тройные блоки - когда на 2-3 спальни один санузел. Вторая группа - это типичные комнаты в хостеле, они бывают и на одного и на 4 человек. Кроме этого в некоторых объектах комнаты делятся по сроку проживания - есть для короткого (до 3 месяцев) и для длительного (от 1 года). В комнатах есть мебель, всю ее можно переставить исходя из вкусов пользователя.
/Как за это платят? С жильцов взимается ежемесячная плата (исходя из типа комнаты), поверх этого - оплата за управление домом и отдельно по счетчикам - коммуналка. Все процедуры по оплате, заключению контрактов и т.д. автоматизированные - у собственника коливингов есть своя операционная система для этого.
/За чей счет банкет? За проектом стоит компания MGRV. Кроме сети коливингов у нее ничего нет, так как она по сути - специальная проектная компания, созданная большим инвестором HGI. У того - множество проектов в основном в жанре "impact investment". MGRV называет себя импакт-девелоперов, так как нацелена не просто не получение прибыли, но и на "решение жилищной проблемы для соло-пользователей (без семьи или партнера)". У ребят из MGRV все хорошо - в конце января они договорились с канадским CPP Investments о создании совместной компании в области арендного жилья в Корее.
#жилье
👍66🔥30❤4👏3😁2👎1
Рельсы плюс недвижимость.
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
👍41🔥20❤5🥰2😱2👎1😐1
Жить над складом
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
❤25👍21🔥13😱2👎1
Городские деревни Сан-Хосе
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (о, ужас, даже не мастер-план...) на период до 2040. Там впервые появилась концепция "городской деревни". Цель - уплотнить и разнообразить застройку в определенных местах города для активизации там жизни. Это именно новые центры, не усиление старых.
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
👍22❤14🔥1
Уксус вместо Сохо
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
👍31❤9