Первые. Корейские. Спальные.
Наткнулась тут на упражнения Сеула по усмирению цен на жилье. Пытаются расселить, перераспределить и сбалансировать. Пытаются уже 30 лет, но не сдаются.
/К середине 1980-х годов году жилищный дефицит в Корее был налицо. На выборах 1987 года будущий президент страны заявляет о своих планах построить 2 млн квартир за 5 лет. Так называемый "2-миллионный план" полностью был посвящен многоэтажному жилью.
/В ответ на дефицит был придуман проект "новые города" - Jungdong, Pyeongchon, Sanbon, Bundang , Ilsan. По сути этих городов не было ранее - это бывшие поля в Подсеулье, которые экстренно выкупались правительством и нарезались на куски под будущую стройку. Сейчас в 5 городах живет 1,17 млн человек (весь Сеул - 9 млн).
/Строили очень быстро - за 2 года 460 тыс квартир, за 1990 - 750 тыс. Квартиры варьировались по площади от 40 до 200 квм. Этажность менялась в пределах 15-30 этажей.
/Мощный строительный бум возник благодаря двум факторам. Обратно в Корею стал возвращаться строительный бизнес. С 1975 по 1985 годы корейцы много строили за рубежом - в основном на Ближнем Востоке. К концу 1980-х заказы сократились и бизнес начал возвращаться в страну - со всеми своими мощностями и людьми. Кроме этого, в 1989 году были введены налоговые послабления для жилищного строительства выше 15 этажей.
/Только один из 5 пригородов не стал спальником. Этот один - Bundand City. Здесь жилье даже не дешевеет. Дело в том, что к нему прилегает корейская Кремниевая Долина - Pangyo Techno Valley, где работает значительная часть населения района. Все остальные "новые города" не смогли обзавестись рабочими местами. Хотя предпринимались типичные усилия. Например, в Ilsan City построили самый большой выставочный центр Kintex. В итоге жители ездят в Сеул, тратя на дорогу по 1 - 1,5 часа в одну сторону.
/Сейчас это жилье массово реконструируется. Надстраиваются этажи, расширяются подземные парковочные места, соседние квартиры объединяются. За 20-30 лет строительная индустрия ушла далеко вперед и качество старых квартир тянет цены вниз. В итоге - жители заказывают проекты реконструкции.
/Второе поколение "новых городов" оказалось еще менее успешным. В начале 2000-х цены на жилье снова стали расти и власть ответила испытанным методом. Определила 10 новых локаций под жилое строительство. Правда, теперь на расстоянии 30-40 км от Сеула (первое поколение было в 20 км) и с еще меньшей транспортной доступностью. В общем, некоторые участки до сих пор не застроены, ибо никто не горит желанием жить там. Успешными и в этой когорте стали районы максимально близкие к Сеулу и крупным центрам приложения труда - все той же Pangyo Techno Valley. В 2018 году Сеул объявил о начале строительства третьей волны "новых городов" - поближе к центру и даже с транспортом в придачу.
Картиночки - ниже
В общем, история на заметку любителям спланировать какой-нибудь Новый Спутник, Новый Мурманск, Ново-Краснодар и т.д.
#корея #сеул #жилье
Наткнулась тут на упражнения Сеула по усмирению цен на жилье. Пытаются расселить, перераспределить и сбалансировать. Пытаются уже 30 лет, но не сдаются.
/К середине 1980-х годов году жилищный дефицит в Корее был налицо. На выборах 1987 года будущий президент страны заявляет о своих планах построить 2 млн квартир за 5 лет. Так называемый "2-миллионный план" полностью был посвящен многоэтажному жилью.
/В ответ на дефицит был придуман проект "новые города" - Jungdong, Pyeongchon, Sanbon, Bundang , Ilsan. По сути этих городов не было ранее - это бывшие поля в Подсеулье, которые экстренно выкупались правительством и нарезались на куски под будущую стройку. Сейчас в 5 городах живет 1,17 млн человек (весь Сеул - 9 млн).
/Строили очень быстро - за 2 года 460 тыс квартир, за 1990 - 750 тыс. Квартиры варьировались по площади от 40 до 200 квм. Этажность менялась в пределах 15-30 этажей.
/Мощный строительный бум возник благодаря двум факторам. Обратно в Корею стал возвращаться строительный бизнес. С 1975 по 1985 годы корейцы много строили за рубежом - в основном на Ближнем Востоке. К концу 1980-х заказы сократились и бизнес начал возвращаться в страну - со всеми своими мощностями и людьми. Кроме этого, в 1989 году были введены налоговые послабления для жилищного строительства выше 15 этажей.
/Только один из 5 пригородов не стал спальником. Этот один - Bundand City. Здесь жилье даже не дешевеет. Дело в том, что к нему прилегает корейская Кремниевая Долина - Pangyo Techno Valley, где работает значительная часть населения района. Все остальные "новые города" не смогли обзавестись рабочими местами. Хотя предпринимались типичные усилия. Например, в Ilsan City построили самый большой выставочный центр Kintex. В итоге жители ездят в Сеул, тратя на дорогу по 1 - 1,5 часа в одну сторону.
/Сейчас это жилье массово реконструируется. Надстраиваются этажи, расширяются подземные парковочные места, соседние квартиры объединяются. За 20-30 лет строительная индустрия ушла далеко вперед и качество старых квартир тянет цены вниз. В итоге - жители заказывают проекты реконструкции.
/Второе поколение "новых городов" оказалось еще менее успешным. В начале 2000-х цены на жилье снова стали расти и власть ответила испытанным методом. Определила 10 новых локаций под жилое строительство. Правда, теперь на расстоянии 30-40 км от Сеула (первое поколение было в 20 км) и с еще меньшей транспортной доступностью. В общем, некоторые участки до сих пор не застроены, ибо никто не горит желанием жить там. Успешными и в этой когорте стали районы максимально близкие к Сеулу и крупным центрам приложения труда - все той же Pangyo Techno Valley. В 2018 году Сеул объявил о начале строительства третьей волны "новых городов" - поближе к центру и даже с транспортом в придачу.
Картиночки - ниже
В общем, история на заметку любителям спланировать какой-нибудь Новый Спутник, Новый Мурманск, Ново-Краснодар и т.д.
#корея #сеул #жилье
Перекреативили или история про "деревню муралов" в Сеуле
Поучительный сюжет о том, как не стоит недооценивать туризм, силу креатива и местного сообщества
/Украшаем глухие районы в городах - так решили в Корее в 2006 году и запустили программу "Art in city". 11 пустеющих и потенциально интересных городских районов прошли через креативный апдейт.
/Про туризм никто не думал. Среди целей кампании - улучшение условий жизни в отдаленных кварталах, вовлечение местных в креативную деятельность, растягивание искусства из туристического центра. Ни про экономику, ни про туризм никто не планировал даже говорить.
/ Сеул как демонстрационная площадка. В столице выбрана была Ihwa village. Это квартал из 134 небольших старых домиков. За 4 месяца на улицах и стенах квартала появилась масса объектов - от фонарей и поручней до муралов и инсталляций. Было создано более 70 арт-объектов.
/ С жителями не договорились. Хотя вовлечение было заявлено как цель, его по факту не случилось. Сумбурное создание объектов шло без обсуждения, где что и зачем. Местные вообще думали, что это временная выставка - на пару месяцев. А уж кто должен следить за муралами, мозаиками и т.д. - вопрос до сих пор открытый.
/ Пятое по популярности место в Корее. Квартал стал известным сразу (поначалу не без помощи властей). В 2010 году здесь снимается эпизод популярного реалити-шоу про путешествия. После этого популярность места растет сама и очень быстро. В 2013 году город еще раз дает денег - уже на обновление всех объектов в квартале. К 2016 году этот район - один из самых востребованных среди китайского большинства туристов.
/"Квартирный вопрос" в основе всего. Примерно через два года после начала программы, с жителями квартала велись разговоры о редевелопменте. Вопрос стоял о застройке района новыми жилыми зданиями средней этажности. Так что к муралам на своих домах жители относились как к возможному препятствию на пути к новым квартирам. Естественно с притоком туристов на квартал обратили внимание инвесторы. Сначала - в формате выкупа небольших зданий и превращения их в музеи, кафе и галереи.
/ Жители уничтожают арт-объекты. Поток посетителей стал таким, что местные жители пришли к простому выводу. Если остановить поток нельзя - ликвидируем цель визита. Две самые известные инсталляция на лестницах - рыбки кои и цветы были замазаны краской. Поначалу они пытались просто внушать туристам, что мусорить, шуметь, заглядывать в окна и т.д. - не лучшая затея. Город тоже помогал - вешал всякие таблички, пытался объяснять туристам, как себя вести в этом месте. Но была и еще одна причина - незадолго до уничтожения самых заметных объектов жителям района были объявлены планы о редевелопменте территории. В результате - у части собственников возникала возможность использовать свои здания польностью в коммерческих нежилых целях. А у других - нет. За бортом оставалась та часть жителей квартала, которая и в текущую туристическую экономику не сильно вовлекалась. В итоге нашли выход в формате "не доставайся же ты никому".
P.S. Сейчас деревня все еще входит в туристические путеводители, магазины и кафе работают, но особо напряжение никто не снял. Лестницы так и стоят - покрытые серой краской, но особо никто кварталом не занимается.
#сеул #корея #креативныеотрасли #туризм
Поучительный сюжет о том, как не стоит недооценивать туризм, силу креатива и местного сообщества
/Украшаем глухие районы в городах - так решили в Корее в 2006 году и запустили программу "Art in city". 11 пустеющих и потенциально интересных городских районов прошли через креативный апдейт.
/Про туризм никто не думал. Среди целей кампании - улучшение условий жизни в отдаленных кварталах, вовлечение местных в креативную деятельность, растягивание искусства из туристического центра. Ни про экономику, ни про туризм никто не планировал даже говорить.
/ Сеул как демонстрационная площадка. В столице выбрана была Ihwa village. Это квартал из 134 небольших старых домиков. За 4 месяца на улицах и стенах квартала появилась масса объектов - от фонарей и поручней до муралов и инсталляций. Было создано более 70 арт-объектов.
/ С жителями не договорились. Хотя вовлечение было заявлено как цель, его по факту не случилось. Сумбурное создание объектов шло без обсуждения, где что и зачем. Местные вообще думали, что это временная выставка - на пару месяцев. А уж кто должен следить за муралами, мозаиками и т.д. - вопрос до сих пор открытый.
/ Пятое по популярности место в Корее. Квартал стал известным сразу (поначалу не без помощи властей). В 2010 году здесь снимается эпизод популярного реалити-шоу про путешествия. После этого популярность места растет сама и очень быстро. В 2013 году город еще раз дает денег - уже на обновление всех объектов в квартале. К 2016 году этот район - один из самых востребованных среди китайского большинства туристов.
/"Квартирный вопрос" в основе всего. Примерно через два года после начала программы, с жителями квартала велись разговоры о редевелопменте. Вопрос стоял о застройке района новыми жилыми зданиями средней этажности. Так что к муралам на своих домах жители относились как к возможному препятствию на пути к новым квартирам. Естественно с притоком туристов на квартал обратили внимание инвесторы. Сначала - в формате выкупа небольших зданий и превращения их в музеи, кафе и галереи.
/ Жители уничтожают арт-объекты. Поток посетителей стал таким, что местные жители пришли к простому выводу. Если остановить поток нельзя - ликвидируем цель визита. Две самые известные инсталляция на лестницах - рыбки кои и цветы были замазаны краской. Поначалу они пытались просто внушать туристам, что мусорить, шуметь, заглядывать в окна и т.д. - не лучшая затея. Город тоже помогал - вешал всякие таблички, пытался объяснять туристам, как себя вести в этом месте. Но была и еще одна причина - незадолго до уничтожения самых заметных объектов жителям района были объявлены планы о редевелопменте территории. В результате - у части собственников возникала возможность использовать свои здания польностью в коммерческих нежилых целях. А у других - нет. За бортом оставалась та часть жителей квартала, которая и в текущую туристическую экономику не сильно вовлекалась. В итоге нашли выход в формате "не доставайся же ты никому".
P.S. Сейчас деревня все еще входит в туристические путеводители, магазины и кафе работают, но особо напряжение никто не снял. Лестницы так и стоят - покрытые серой краской, но особо никто кварталом не занимается.
#сеул #корея #креативныеотрасли #туризм
koreatodo
Ihwa Mural Village: Walking Map & Nearest Subway | KoreaToDo
Ihwa Mural Village is an artistic landmark on the hillside in Seoul. Include walking map to key murals & sculptures, Naksan Park, Seoul City Wall to Dongdaemun and around Daehangno Town.
Офистель и апартель
Часто в статьях о Корее и тамошнем жилищном вопросе сталкиваюсь с красивым словом "офистель". Вот разбираюсь, что это за зверь такой.
/Отель+офис. Этот тип недвижимости официально закреплен в Строительном кодексе страны, а не в Жилищном, поскольку жильем оно формально не является. К тому же классу относятся общежития, дома престарелых и госивоны (про них напишу отдельно).
/Нарушение функционального зонирования. Фактически офистели выламываются из общей системы зонирования в корейских городах, где жилая функция располагается отдельно от офисной или торговой. А тут ни вашим ни нашим.
/Жанр возник в 1984 году. Я уже писала про жилищный кризис в Корее в 1980х. Офистели - ответ рынка на огромный дефицит жилья в центрах городов. Первый объект был построен как раз в центре города - внутри деловой зоны. С другой стороны - небольшие офисы с жилой функцией - привлекательный объект для малых инвесторов. Жанр оказался крайне удачным - официально проживают в сеульских офистелях 3% семей (220 тыс), сколько на самом деле - неясно, но точно больше.
/Нормативные качели. На законодательном уровне этот жанр не сразу был принят, но к 1988 встроился. Поначалу власти "закручивали гайки". Жилая функция - максимум 30% площади, санузел - максимум 1,5 квм. В 1990-х давление рынка и дефицит жилья стали такими, что нормы ослабили. В ответ количество офистелей, используемых преимущественно под жилье выросло за 15 лет в 60 раз (с 4 тыс в 1995 до 230 тыс в 2010). Власти еще несколько раз меняли нормативные требования, но по сути каждый раз итог был больше в пользу жилья, чем бизнес функции.
/Параметры на 2022 год: никаких балконов, в зданиях более 3 тыс квм жилая функция и офисная должны иметь разные входы, теплый пол - максимум на 85 квм, если в здании больше 16 этажей - расстояние от жилой зоны до лестницы - не более 40 м. Шумоизоляция - 45 дцб. На фоне ослабления контроля и поглощения офисов жильем возник новый термин - апартель. По сути это апартаменты+отель. Жилье без жилого статуса.
/Строим где, как и сколько хотим. Мало того, что офистели можно построить в нежилой зоне - деловой или торговой, так еще и плотность застройки участка можно применять не жилую, а офисную. Технические требования снижены относительно жилых зданий - акустика, безопасность, расстояние между зданиями.
/Налоговый подарок. С точки зрения налогов (и инвестиций) офистель - шикарный вариант. С одной стороны - не нужно платить всякие "жилищные" налоги - например, на школьный налог (на создание инфраструктуры). С другой стороны - офистель не идет в зачет как второе жилье и не облагается соответствующим налогом.
/ Архитектурная заметность. Благодаря своим инвестиционным прелестям, офистелями становятся заметные здания в Сеуле - Boutique Monaco, S-Trenue Tower, Lotte World Tower. При этом планы самих офистелей весьма разнообразны - от башни до блоков с внутренними дворами.
#корея #жилье
Часто в статьях о Корее и тамошнем жилищном вопросе сталкиваюсь с красивым словом "офистель". Вот разбираюсь, что это за зверь такой.
/Отель+офис. Этот тип недвижимости официально закреплен в Строительном кодексе страны, а не в Жилищном, поскольку жильем оно формально не является. К тому же классу относятся общежития, дома престарелых и госивоны (про них напишу отдельно).
/Нарушение функционального зонирования. Фактически офистели выламываются из общей системы зонирования в корейских городах, где жилая функция располагается отдельно от офисной или торговой. А тут ни вашим ни нашим.
/Жанр возник в 1984 году. Я уже писала про жилищный кризис в Корее в 1980х. Офистели - ответ рынка на огромный дефицит жилья в центрах городов. Первый объект был построен как раз в центре города - внутри деловой зоны. С другой стороны - небольшие офисы с жилой функцией - привлекательный объект для малых инвесторов. Жанр оказался крайне удачным - официально проживают в сеульских офистелях 3% семей (220 тыс), сколько на самом деле - неясно, но точно больше.
/Нормативные качели. На законодательном уровне этот жанр не сразу был принят, но к 1988 встроился. Поначалу власти "закручивали гайки". Жилая функция - максимум 30% площади, санузел - максимум 1,5 квм. В 1990-х давление рынка и дефицит жилья стали такими, что нормы ослабили. В ответ количество офистелей, используемых преимущественно под жилье выросло за 15 лет в 60 раз (с 4 тыс в 1995 до 230 тыс в 2010). Власти еще несколько раз меняли нормативные требования, но по сути каждый раз итог был больше в пользу жилья, чем бизнес функции.
/Параметры на 2022 год: никаких балконов, в зданиях более 3 тыс квм жилая функция и офисная должны иметь разные входы, теплый пол - максимум на 85 квм, если в здании больше 16 этажей - расстояние от жилой зоны до лестницы - не более 40 м. Шумоизоляция - 45 дцб. На фоне ослабления контроля и поглощения офисов жильем возник новый термин - апартель. По сути это апартаменты+отель. Жилье без жилого статуса.
/Строим где, как и сколько хотим. Мало того, что офистели можно построить в нежилой зоне - деловой или торговой, так еще и плотность застройки участка можно применять не жилую, а офисную. Технические требования снижены относительно жилых зданий - акустика, безопасность, расстояние между зданиями.
/Налоговый подарок. С точки зрения налогов (и инвестиций) офистель - шикарный вариант. С одной стороны - не нужно платить всякие "жилищные" налоги - например, на школьный налог (на создание инфраструктуры). С другой стороны - офистель не идет в зачет как второе жилье и не облагается соответствующим налогом.
/ Архитектурная заметность. Благодаря своим инвестиционным прелестям, офистелями становятся заметные здания в Сеуле - Boutique Monaco, S-Trenue Tower, Lotte World Tower. При этом планы самих офистелей весьма разнообразны - от башни до блоков с внутренними дворами.
#корея #жилье
나무위키
오피스텔
오피스텔( Office tel 원래는 없던 영단어이다. / Studio Apartment)은 오피스 와 호텔