Ангольская "Новая Москва"

В 2008 году в ходе предвыборной кампании президент де Сантос пообещал построить миллион новых квартир до 2012 года. Для этого в стране был создан проект "новые города" - фактически выделена земля под cпутники на окраинах крупнейших городов. Пилотным проектом стал Nova Cidade de Kilamba (Новый город Киламба) - в 30 км к югу от Луанды

(карта)

1/ Проект был реализован за 18 месяцев (с 2011 до 2012) китайской компанией CITIC. Все было построено по схеме "нефть взамен на инфраструктуру", так что весь объем построенного перешел в собственность государства.
2/ Государство 1,5 года подстраивалось под рынок, чтобы все продать и заселить. За первый год не продали почти ничего. (тогда мировые СМИ заявили о городе-призраке, но поторопились). Затем снизили цены на квартиры. Самая маленькая квартира (3 комнаты, 110 квм) стала стоить не $125 тыс, а $70 тыс. За первый же, 2013 год, разбирают все трешки и 4-комнатные квартиры. Дальше процесс снова замедляется, потому как 5-комнатные квартиры по 150 квм мало кому нужны и мало кому по карману.
3/ После снижения цен, запустили схему rent-to-own. Теперь покупатель платит ежемесячную плату (примерно 30% от зп), эти платежи являются выкупными. Условия выкупа - ежегодная ставка "квази-кредита" - 3%, а срок - 20 лет. Тем кому больше 40 - срок выкупа сокращали до 15 лет.
4/ Основная проблема - сбор платежей за аренду и за содержание домов. Сначала проблемы были с курсом - платежи были в долларах, а местная валюта падала, потом меняли управляющую компанию и некому было платить. В итоге - вопрос долгов, их закрытия, роста стоимости ЖКХ - одна больная тема для квартала. Жильцы создали Ассоциацию, которая теперь воюет в судах с управляющей компанией. Сама УК постепенно расторгает контракты за неуплату аренды (правда, только с теми, кто, например, предоставил недостоверные сведения при получении жилья), так как право собственности возникает не в начале, а в конце.
5/ Рабочих мест в квартале мало, особенно для госслужащих. В итоге - получился спальный квартал, откуда люди с трудом добираются до работы по пробкам.
6/ Самоуправление обещали, но не завезли. На заре проекта президент де Сантос пообещал, что даст права самоуправления жителям города. Но все пошло по накатанному - мэра и совет назначает правительство страны.
7/ Проект был реализован полностью китайскими подрядчиками. Что как устроено, какие где недоделки, что вообще не построено хотя должно было быть, как управлять инфраструктурой на территории и т.д. - со всем этим с нуля пришлось разбираться местным после ухода строителей. О качестве строительства говорит уже то, что в среднем люди перебирали 3-4 квартиры, прежде чем где-то осесть. Воду до сих пор дают с перебоями.

Масштаб проекта:
В сумме это 710 жилых домов, 100 магазинов, 20 тыс квартир, высотность 4-12 этажей. 24 детских сада, 17 школ. Планировали вроде колледж туризма и сервиса строить, но кажется, дело так и не дошло до этого. Предполагаемое население - 100 тыс человек. Минимальная квартира - 3 комнаты. Площади квартир 110-150 квм

Вот тут можно на сами квартиры посмотреть. T3 - это три спальни и гостиная, T4 - четыре спальни и т.д.

#ангола #луанда #африка #жилье

Зоны вместо кластеров. Как Лондон организовывает свои креативные территории.

С 2018 года Большой Лондон дает деньги на создание и развитие Зон креативного предпринимательства.
Требования к потенциальным зонам следующие:
Обычно это небольшие зоны со сформированными креативными индустриями. Районы могут регулировать ставки на жилые и рабочие пространства для представителей отрасли, но не за счет других отраслей.

В итоге сейчас в Лондоне действует 9 таких зон. Про каждую можно почитать вот тут.

Я же выделю те кейсы, которые мне лично больше всего нравятся:
/креативные пространства в торговых центрах: где-то это поп-ап магазин/галерея локальных художников, дизайнеров и т.д. Где-то - арт-центр с выставочными площадями.
/ офисные пространства внутри театра, которые можно арендовать
/использование складских помещений под жилье и мастерские - в 2015 г законодательно закрепили возможность превращать (правда временно - на 3 года) складские помещения в жилье (в городе есть даже профильные риэлторские компании). Однако и до этой нормативной новеллы район Харингей, например, славился своим арт/жилым бывшим складским кварталом Manor
/ поп-ап кластер из грузовых контейнеров на муниципальном пустыре. Проект существует уже 8 лет, хотя за все это время не смог рассчитаться с кредиторами. Тем не менее, район его поддерживает и продлевает аренду участка.
/По каждой зоне сделали неплохие интерактивные карты - тут отмечены все худо-бедно креативные деятели района, локации, институции и т.д.
/маркетплейсы помещений под креативные функции - от театральных залов до студий звукозаписи
/временное использование пустующих административных зданий под креативный хаб. Моя любимая история, которая подходит к концу в 2023 году. Из International House в Брикстоне выезжали два департамента районной администрации. На ближайшие 5 лет особых планов относительно здания не было и его полностью отдали в управление компании, специализирующейся на ревитализации площадей под социальные и около социальные нужды. Самое интересное - как они организовали пространство. Схема называется BuyGiveWork. 5 этажей сдаются за деньги по рыночным ставкам. Еще 5 - либо бесплатно, либо по очень низким. Финмодели не видела, но оно там вполне крутилось 5 лет.

#лондон #креативныеотрасли

P.S. В моем волшебном воображаемом мире объявление о новом гранте для городов/районов выглядит вот так. А не вот это зубодробительное "Постановление об утверждении правил предоставления субсидий кому-нибудь на финансовое обеспечение затрат на что-нибудь"

Черная дыра в бюджете Гамбурга. Про Хафен-сити. Часть 2.

Продолжаю изучать опыт ХС. Тут - первая часть.

Сегодня речь про самое известное здание в комплексе - Филармонию Гамбурга.
Сама по себе история строительства - уже вполне тянет на урбо-политический сериал (лучше читать немецкий вариант статьи на Вики, там больше подробностей). Включая проектирование, вся работа заняла 13 лет (2004-2017), а смета выросла в 4,6 раз. Для городского бюджета стоимость проекта выросла в 10 раз.

Что мне показалось поучительным и интересным:
1/ никакого архитектурного конкурса не было. В силу частной инициативы и даже частного софинансирования (на изначальном этапе из 186 млн евро 60% предполагалось собрать с частников), выбор проекта был выбором инициаторов.
2/ Проект был "продан" городу как самоокупаемый. Предполагалось, что город передаст частной стороне здание склада. Внутри него будут концертные площади, а содержаться (и окупаться) все будет за счет коммерческих элементов - отеля, ресторанов, жилья. Стройку частники планировали взять на себя. В итоге - город должен был не потратиться, но получить концертный зал и архитектурный шедевр.
3/ Инициаторы проекта вышли из него до начала реализации. Все 13 лет проект вел город. Инициаторы считают, что город решил просто взять все в свои руки. Город - что инициаторы не смогли привлечь финансирование и отказались создавать совместную управляющую компанию. В итоге город остался в одиночестве.
4/ Тендер на поиск генерального подрядчика был объявлен до завершения архитектурного проекта и инженерных изысканий. Те самые Herzog de Meuron просили город отложить тендер на полгода, так как не закончили даже черновые варианты проекта. Но город очень торопился успеть начать стройку к следующим выборам. В итоге были два претендента, один из которых сам отказался от участия по причине невозможности адекватно оценить масштабы работ.
5/ Когда был заложен первый камень на стройплощадке, проектирование было в самом разгаре. Более того, проект сильно менялся. В итоге, что строить и как было не очень ясно, из-за чего смета начала расти с первого дня строительства. Доходило до того, что строители ждали чертежей, сидя на площадке.
6/ за первые полтора года стройки смета выросла в 1,5 раза и все говорили, что это не предел. А параллельно шла борьба между архитекторами, проектировщиками и строителями. Каждый винил другого, стройка буксовала. Дело дошло до того, что мэр города выступал переговорщиком между сторонами.
7/ Спустя 4 года после начала строительства оно остановилось на полтора года. Исполнитель не был уверен в сложной конструкции крыши. Архитекторы (и город) настаивали, что все спроектировано и посчитано верно. Началась "битва экспертиз" и взаимных упреков. И уже традиционный поток жалоб друг на друга при растущем чеке. Под угрозой разрыва контракта подрядчик начал монтировать крышу.
8/ Архитекторы, планировщики и строители договорились между собой - кто за что отвечает и как работать вместе - через 6 лет после начала стройки. И это под диким давлением со стороны города, уже федерального правительства (которое вело в это время расследование о росте сметы) и общественности.
9/ В итоге получился муниципальный объект. Город ничего не продал, кроме апартаментов. Филармония осталась городской, 45 апартаментов передали квази-муниципальной компании (которая уже продавала их). Площади отеля, ресторанов и парковки на 20 лет (до 2037) остались муниципальными и сдаются в аренду. После чего город получает право это продать.
10/ Хотя объект называется "филармония", она занимает 25% площади. Еще 22% - это отель, 19% - парковка, 10% - жилье, рестораны - 4%. Филармония обслуживает в основном местных жителей. 60% билетов на концерты покупаются по подписке горожанами. Еще около 10% - это жители Германии. Так что вполне себе локальный объект получился. (к вопросу о том, что это точно НЕ аналог музея в Бильбао).

#порт

Как в Париже моду поддерживают и не только ее

Решила посмотреть, как оно у них так ловко получается - с креативом и модой в частности.

В 2006 году в городе создается Бюро по дизайну, моде и художественным профессиям. Фактически это муниципальное учреждение, которое курирует отрасль.

Кроме традиционных призов, курсов и т.д. вот что интересное они делают:
/дают дешевые площади в инкубаторе молодым брендам. Для этого в распоряжении Бюро есть два здания (раз, два) в районе Площади Бастилии. В этих зданиях 30 молодых брендов (моложе 3 лет) могут по низким ставкам арендовать мастерские (10-35 квм). 6-16 евро за квм в месяц Также можно получить кураторство от ведущих экспертов 6 встреч за год с самыми разными экспертами (коммуникация, стратегическое позиционирование, фандрайзинг, менеджмент, юридические условия, оптовые поставки). 125 евро в месяц с человека - за сами услуги инкубатора.
Своих резидентов инкубатор поддерживает как платформа - на сайте, на мероприятиях, на маркетах.
/дают стипендию "Перенять ноу-хау" - 10 тыс евро выдается тем, кто хочет стать практикантом на настоящем креативном производстве, расположенном в Париже или пригородах. Стипендиаты должны найти себе базу для практики и в течение года поработать на всех этапах создания продукта - от бухгалтерии и маркетинга до непосредственного созидания. В 2023 году дали 23 стипендии (только 7 из них за счет бюджета города, остальное - частные компании).
/вручают звание "Сделано в Париже" Это такая премия/статус, который присуждает жюри парижским компаниям в 4 номинациях - еда, мода, домашние товары и услуги, производство. Вместе со званием можно получить небольшую премию. Но важнее сам статус и значок, который можно повесить на витрину. Трактуются категории довольно широко: дом быта, привлекающий на работу людей с нарушениями здоровья, систему доставки чистящих средств на дом при помощи замены пустых бутылок на новые
/привлекают будущих заказчиков и покупателей в качестве спонсоров. У Бюро есть фонд, собирающий дополнительные средства. И самое интересное, что спонсорами тут выступают, например, магазины уровня Галерея Лафайетт, 19M, девелоперы VINCI и отельеры. Предположу, что они присматриваются к будущим звездам, подрядчикам и поставщикам. Пожертвования, кстати, дают право на налоговые льготы (НДФЛ или налог на прибыль). 60% от пожертвования засчитывает в уплату налога.

#париж #креативныеотрасли

Креативные пространства в Москве_ советуют профессионалы

Мои студенты не дадут соврать, когда я рассказываю про креативные кластеры и площадки, всегда показываю отличную книжку про российский опыт. И рассказываю про Яна Ярмощука, который знает про это дело, кажется, все. А еще он помогает найти пристанище всяким креативным компаниям, подбирая для них помещения. И вот тут Ян поделился полезным.

4 градации цен на аренду помещений в арт-пространствах Москвы

Именно столько ценовых категорий мы выделяем в арендных ставках.
800 — 1.300₽ за м² в месяц (заводы, мастерские, площади без ремонта)
1.800 — 2.400₽ за м² в месяц (офисы, кластеры с управлением и маркетингом)
2.500 — 4.000₽ за м² в месяц (модные места, торговые коридоры, центр-центр)
% от оборота. стрит-ретейл, ради трафика готов на любую цену за квадрат

Первая, самая востребованная, но при этом и самая неустойчивая категория
800 — 1.300₽ за м2 в месяц (заводы, мастерские, площади без ремонта)

Сюда относятся
Электрозавод
ЦТИ Фабрика
Кристалл
Милютинский сквот
Электрические мастерские
Авиатор арт-пространство
Дача в Измайлово
Красный Богатырь
Экспериментальный оптико-механический завод
Nazavod
и другие

Про объекты, ставки и вообще про всякое практическое можно смотреть на канале у Яна: CreativeSpace Hunter

#креативныеотрасли

Кто заведует парижскими мастерскими, фаблабами, инкубаторами и даже стрит-ритейлом?

Нашла тут три интересные муниципальные структуры, помогающие развивать производство, креативные отрасли и несетевой ритейл.

RIVP - Régie immobilière de la ville de Paris - дословно "Управление недвижимостью города Парижа". Сейчас принадлежит мэрии Парижа. Структура создана 100 лет назад для строительства и управления муниципальным жилым фондом. С 2007 года RIVP начал заниматься еще и нежилыми помещениями - так называемыми "отелями для компаний", инкубаторами и яслями для стартапов. Площади некоторых объектов доходят до 14 тыс квм. Всего агентство оперирует 200 тыс квм нежилья

Кооператив "Коммерция Парижа" - в оригинале groupement d'intérêt économique Paris Commerces. В 2017 году три парижских государственных/муниципальных фонда объединили свои активы на первых этажах зданий. В итоге сформировался пул стрит-ритейла, который предоставляется для всяких полезных с точки зрения городского развития дел. В феврале 2023 года помогли открыться 1000-му ритейлеру - книжному магазину. Под их управлением - примерно 10% стрит-ритейла в Париже. И помогают они, конечно, не Диору или Сефоре, а малышам - книжным, продуктовым, мастерским, даже клиникам.

Paris&Co - оператор/акселератор городских стартапов. Вот тут - неплохо обзор 2018 года их деятельности, включая описание отраслевых инкубаторов (мой фаворит - спортивный под названием "Трамплин", расположенный внутри стадиона). Располагаются эти инкубаторы как раз в помещениях, которыми владеет RIVP. Выпускников у инкубаторов уже много и вполне серьезных.

Ну, и естественно, для всех этих разношерстных площадок сделан единый маркетплейс от мэрии города.

#париж #стритритейл #креативныеотрасли

Индустриальные отели: как Париж в 1980-е боролся за сохранение производства внутри старого города

Что это такое? По сути - многоэтажное индустриальное здание, построенное ради этих целей. Это не заводы, это именно отели - с умеренной высотой потолка, внутренним двором для разгрузки.
Где они расположены? Вполне себе в центре города. От Нотр-Дама до ближайшего - чуть больше 1,5 км. Нет их только в самом-самом центре и в западных округах.
Сколько таких штук в городе? Всего их построили 36. Суммарная площадь - 275 тыс квм. (сейчас примерно 15 тыс занятых) Вроде выглядит несерьезно, но, учитывая плотность застройки и постепенно исчезающие промзоны, они дают примерно треть производственных площадей в городе (я тут именно про город, который "внутри стен")
Какие они бывают и кто там сидит? по площади - от 700 квм (в районе Площади Бастилии) до 70 тыс квм (CAP 18). В плане этажности - здания тоже самые разные - от 2 этажей до 9 этажного Berlier.
Cамые распространенные виды арендаторов - типографии, производство косметики и медицинских товаров (протезы, парики, парфюмерия и т.д.), образовательные услуги, ремесленные производства.
Кто этим управляет? 19 отелями управляет муниципальное бюро RIVP, еще 5 - в руках другого муниципального бюро, и 11 вполне себе частные. Вакантность в таких объектах - около 8% в среднем по городу. Так что не пустуют. Присмотреть себе площадь можно, например, вот тут
Какие условия? Арендовать помещения можно на 3-6-9 лет. Ставка аренды (на 2020 год) варьируется от 190 до 330 евро/квм/год. При этом в других производственных помещениях (например, старые фабричные цеха) в тех же районах - 200-680 евро/квм/год. Единственный минус - сложная административная процедура, чтобы заключить аренду.
Как это возникло в Париже? В 1970-х годах во Франции шла борьба относительно деиндустриализации. Центральная власть в лице президента Помпиду заявляла о необходимости разгрузить города от заводов. А новый мэр столицы Жак Ширак думал иначе. И не просто думал, а в 1977 году внес поправки в тогдашние ПЗЗ - повысил допустимую плотность индустриальной застройки (до FAR 3,5) , и понизил плотность офисной (до FAR 1). В следующем году землю под "индустриальными отелями" стали выдавать бесплатно или за минимальную плату на 70 лет. Еще через 4 года отменили повышенные налоги на промышленность, занимающую более 500 квм (была такая норма).
Какой самый большой? CAP18 - территория бывшего газохранилища. Он же и самый первый - построен в 1984 году. Общая площадь - 70 тыс квм, которые до сих пор работают как большой индустриальный парк/отель - примерно 150 компаний на 2100 рабочих мест. Даже несмотря на планы по модернизации района вокруг, сам комплекс планируется сохранить.

P.S. Тем, кому хочется подробнее и с картинками - тут есть хорошая работа про ИО (на итальянском)

#париж #промка