Японские хрущевки и реновация (часть 3)
Часть 1
Часть 2
/Агентство городского ренессанса - так с 2004 года называется та Корпорация, которая начала троить данчи. Сейчас это что-то похожее на наши институты развития - по задачам это государственные органы, но при этом нацелены они на получение прибыли. Источниками доходов является арендная плата за квартиры (их по всей стране больше 700 тыс) и продажа излишков земли (они появляются в результате редевелопмента данчи).
/Реновация в "комфорт". Старые кварталы данчи постепенно приходят в негодность, их сносят и строят на этом же месте новое жилье. В основном, строят выше, чем было. Крупнейший квартал Matsubara, в котором было 324 здания превратили в 30 зданий по 6-14 этажей, причем поставили их поближе к метро. На высвободившейся земле смогли построиться коммерческие застройщики. Новые проекты на старой территории наследуют основное название, а сверху к ним приклеивают статус "comfort".
/Приглашали архитекторов. В Йокогаме проект реновации делал не кто-то там, а Кенго Кума. Квартал Yokodai был построен в 1970 году и включал в себя 3350 квартир. Перестраивали только многоэтажки, сделали большую общую зону между домами. У остальных домов проводили скорее капремонт. Но тоже получилось симпатично.
/И мебельную компанию. В 2012 году Агентство заключило соглашение с компанией MUJI, которая производит и продает товары для дома, мебель и мелкую электронику. Цель партнерства - предложить новый уровень комфорта в старых домах при помощи перепланировки и переобустройства пространства. MUJI разработали новые линейки мебели и систем хранения, подходящие именно для отдельных серий домов. В итоге получились довольно современные по дизайну квартиры, при этом без сноса и строительства заново.
/Кварталы в городской собственности сносят ради земли. Если Агентство еще может позволить себе красивые сюжеты про сохранение старых зданий и их реконструкцию, то у местных властей, которые тоже иногда владеют данчи логика другая. У них нет задачи долго и устойчиво это все сдавать и вообще сохранять, их задача простая и понятная - получить дополнительные бюджетные деньги за землю в центре города. Однако это история только про города с горячим рынком земли. В глухих районах все просто постепенно ветшает.
/Но соблюдают интересы местных жителей. Одним из примеров муниципального редевелопмента можно назвать проект Aoyama Co-creation в Токио. Квартал, застроенный когда-т муниципальным данчи, пошел под снос. Коммерческий застройщик выкупил землю, но согласно условиям договора построил отдельный дом для переселенцев. Формат дома "дружелюбный к любому возрасту". Так как среди переселенцев много людей пожилого возраста, то в доме есть большая зона для общения, медицинский центр, торговая галерея. Во всех квартирах есть сервис вызова экстренной помощи, в доме своя консьерж-служба и служба кейтеринга. Для семей с детьми - детский центр. Остальные дома - коммерческие. В целом получилось симпатично.
/Перепридумать жизнь хрущевок. Один из наиболее ярких проектов без сноса Chayamadai Danchi в Осаке. Квартал состоит из 30 домов по 5 этажей, половина жителей старше 65 лет. Сокращение населения потянуло за собой сжатие ритейла и вообще уличной активности. В квартале перезапустили общественную жизнь - с соседской библиотекой и кафе в одной из пустующих квартир. Разрешили проводить ремонт в квартирах (изначально это запрещено, так как из арендованную квартиру нужно вернуть городу в изначальном состоянии), но самое интересно - решил соединить квартиры попарно ради приемлемых размеров и возможности перепланировки. В эти квартиры сразу выстроилась очередь из семей с детьми. В общем - прямо молодцы.
/Пустые и ветхие. Не все проекты прошли процесс реновации. Построенные в удаленных местах, отдельные комплексы просто постепенно ветшают и остаются места охоты за красивыми фотографиями, не более того.
/Книга про данчи - горячо рекомендую книжку Татьяны Кнороз про данчи, и[ предысторию и современную судьбу. У нее выходило кстати много интервью на русском по этой же теме.
#жилье
Часть 1
Часть 2
/Агентство городского ренессанса - так с 2004 года называется та Корпорация, которая начала троить данчи. Сейчас это что-то похожее на наши институты развития - по задачам это государственные органы, но при этом нацелены они на получение прибыли. Источниками доходов является арендная плата за квартиры (их по всей стране больше 700 тыс) и продажа излишков земли (они появляются в результате редевелопмента данчи).
/Реновация в "комфорт". Старые кварталы данчи постепенно приходят в негодность, их сносят и строят на этом же месте новое жилье. В основном, строят выше, чем было. Крупнейший квартал Matsubara, в котором было 324 здания превратили в 30 зданий по 6-14 этажей, причем поставили их поближе к метро. На высвободившейся земле смогли построиться коммерческие застройщики. Новые проекты на старой территории наследуют основное название, а сверху к ним приклеивают статус "comfort".
/Приглашали архитекторов. В Йокогаме проект реновации делал не кто-то там, а Кенго Кума. Квартал Yokodai был построен в 1970 году и включал в себя 3350 квартир. Перестраивали только многоэтажки, сделали большую общую зону между домами. У остальных домов проводили скорее капремонт. Но тоже получилось симпатично.
/И мебельную компанию. В 2012 году Агентство заключило соглашение с компанией MUJI, которая производит и продает товары для дома, мебель и мелкую электронику. Цель партнерства - предложить новый уровень комфорта в старых домах при помощи перепланировки и переобустройства пространства. MUJI разработали новые линейки мебели и систем хранения, подходящие именно для отдельных серий домов. В итоге получились довольно современные по дизайну квартиры, при этом без сноса и строительства заново.
/Кварталы в городской собственности сносят ради земли. Если Агентство еще может позволить себе красивые сюжеты про сохранение старых зданий и их реконструкцию, то у местных властей, которые тоже иногда владеют данчи логика другая. У них нет задачи долго и устойчиво это все сдавать и вообще сохранять, их задача простая и понятная - получить дополнительные бюджетные деньги за землю в центре города. Однако это история только про города с горячим рынком земли. В глухих районах все просто постепенно ветшает.
/Но соблюдают интересы местных жителей. Одним из примеров муниципального редевелопмента можно назвать проект Aoyama Co-creation в Токио. Квартал, застроенный когда-т муниципальным данчи, пошел под снос. Коммерческий застройщик выкупил землю, но согласно условиям договора построил отдельный дом для переселенцев. Формат дома "дружелюбный к любому возрасту". Так как среди переселенцев много людей пожилого возраста, то в доме есть большая зона для общения, медицинский центр, торговая галерея. Во всех квартирах есть сервис вызова экстренной помощи, в доме своя консьерж-служба и служба кейтеринга. Для семей с детьми - детский центр. Остальные дома - коммерческие. В целом получилось симпатично.
/Перепридумать жизнь хрущевок. Один из наиболее ярких проектов без сноса Chayamadai Danchi в Осаке. Квартал состоит из 30 домов по 5 этажей, половина жителей старше 65 лет. Сокращение населения потянуло за собой сжатие ритейла и вообще уличной активности. В квартале перезапустили общественную жизнь - с соседской библиотекой и кафе в одной из пустующих квартир. Разрешили проводить ремонт в квартирах (изначально это запрещено, так как из арендованную квартиру нужно вернуть городу в изначальном состоянии), но самое интересно - решил соединить квартиры попарно ради приемлемых размеров и возможности перепланировки. В эти квартиры сразу выстроилась очередь из семей с детьми. В общем - прямо молодцы.
/Пустые и ветхие. Не все проекты прошли процесс реновации. Построенные в удаленных местах, отдельные комплексы просто постепенно ветшают и остаются места охоты за красивыми фотографиями, не более того.
/Книга про данчи - горячо рекомендую книжку Татьяны Кнороз про данчи, и[ предысторию и современную судьбу. У нее выходило кстати много интервью на русском по этой же теме.
#жилье
Госзакупки жилья
В Новой Зеландии вторую неделю работает весьма интересный механизм поддержки жилищного рынка. О результатах затеи говорить пока рано, но как минимум программа Residential development underwrite вступила в силу с 7 октября.
Вот что там происходит:
/Дорогие деньги, низкий спрос и сомневающиеся банкиры. В Новой Зеландии ставка по кредитам растет последние два года. В 2022 она была 1,3% в 2023 доросла почти до 5%. По нашим меркам - абсолютные показатели так себе. Хотя рост почти в 4 раза - выглядит внушительно. Кроме этого, есть еще одна проблема. По законам НЗ доступ к банковскому финансированию можно получить, только заключив определенный объем предпродаж жилья. И вот с ними как раз проблемы. И вот с этим как раз правительство хочет помочь.
/В чем суть программы? Государство планирует выкупать заранее жилье в некоторых проектах (давая зеленый свет банковскому кредитованию этих же проектов), если они сами не смогли на протяжении определенного периода это сделать. Выкупать будут чуть ниже рынка, чтобы девелоперы не расслаблялись. А дальше уже правительство продает самостоятельно - прежде всего в сегмент доступного и социального жилья, но и в рынок тоже.
/Откуда деньги? У правительства НЗ есть две жилищные программы, которые оказались на слишком эффективными - KiwiBuild и BuildReady Development Pathway. По сути новая программа - это деньги, не потраченные в рамках двух текущих.
/Поддержка не всем, а избранным. Для получения поддержки в проекте должно быть не менее 30 домов, девелопер должен быть собственником или долгосрочным арендатором земли. Кроме этого он должен иметь опыт реализации проектов подобного размера. Нужно иметь согласования по коммуникациям от муниципалитета. Поддержку окажут только тем, кто уже выходит на стройплощадку - проекты должны начаться максимум через год после подписания соглашения с Правительством.
/Это про большие города. Территориальных ограничений программа формально не имеет, но правительство не скрывает, что прежде всего она нацелена на крупные города - Окленд, Веллингтон, Крайстчерч и т.д.
/Объем выкупа фиксированный. По сути правительство выделило деньги на выкуп определенного количества домов. Чем быстрее они продадутся, тем быстрее освободятся деньги для новых госзакупок жилья.
В общем, интересный механизм, будем следить за развитием событий.
#жилье
В Новой Зеландии вторую неделю работает весьма интересный механизм поддержки жилищного рынка. О результатах затеи говорить пока рано, но как минимум программа Residential development underwrite вступила в силу с 7 октября.
Вот что там происходит:
/Дорогие деньги, низкий спрос и сомневающиеся банкиры. В Новой Зеландии ставка по кредитам растет последние два года. В 2022 она была 1,3% в 2023 доросла почти до 5%. По нашим меркам - абсолютные показатели так себе. Хотя рост почти в 4 раза - выглядит внушительно. Кроме этого, есть еще одна проблема. По законам НЗ доступ к банковскому финансированию можно получить, только заключив определенный объем предпродаж жилья. И вот с ними как раз проблемы. И вот с этим как раз правительство хочет помочь.
/В чем суть программы? Государство планирует выкупать заранее жилье в некоторых проектах (давая зеленый свет банковскому кредитованию этих же проектов), если они сами не смогли на протяжении определенного периода это сделать. Выкупать будут чуть ниже рынка, чтобы девелоперы не расслаблялись. А дальше уже правительство продает самостоятельно - прежде всего в сегмент доступного и социального жилья, но и в рынок тоже.
/Откуда деньги? У правительства НЗ есть две жилищные программы, которые оказались на слишком эффективными - KiwiBuild и BuildReady Development Pathway. По сути новая программа - это деньги, не потраченные в рамках двух текущих.
/Поддержка не всем, а избранным. Для получения поддержки в проекте должно быть не менее 30 домов, девелопер должен быть собственником или долгосрочным арендатором земли. Кроме этого он должен иметь опыт реализации проектов подобного размера. Нужно иметь согласования по коммуникациям от муниципалитета. Поддержку окажут только тем, кто уже выходит на стройплощадку - проекты должны начаться максимум через год после подписания соглашения с Правительством.
/Это про большие города. Территориальных ограничений программа формально не имеет, но правительство не скрывает, что прежде всего она нацелена на крупные города - Окленд, Веллингтон, Крайстчерч и т.д.
/Объем выкупа фиксированный. По сути правительство выделило деньги на выкуп определенного количества домов. Чем быстрее они продадутся, тем быстрее освободятся деньги для новых госзакупок жилья.
В общем, интересный механизм, будем следить за развитием событий.
#жилье
Лучшие в Таиланде
Продолжаю обозревать премию PropertyGuruAwards, которую вручают в разных азиатских странах за недвижимость. В прошлом выпуске были Филиппины, а сегодня - столь близкий русской душе Таиланд.
Так как победителей много, а я одна, выбрала на свой вкус.
/Среднеэтажное жилье - mekin HAUS. По понятным причинам Таиланд у нас ассоциируется с пляжными и не очень виллами, отелями и вот этим всем. Но там строят и вполне себе МКД. 7 этажей, 250 квартир по 35-90квм. Вся эта красота в глубине материка - в городе Chiang Mai. Из примечательного концепция "pet parent" - ориентация на любителей домашних животных. В придачу - 50метровый бассейн, фитнес-центр, коворкинг, общая зона для приготовления еды, площадка для выгула животных.
/Многоэтажное жилье - KingsQuare Residence. Те же 200+ квартир, но в формате жилой башни. 52 этажа, 222 квартиры 60-344 квм. Дополнительно - как обычно детская зона, бассейны, йога, фитнес, коворкинг, свой огород, зона для деловых встреч и т.д. Проект позиционируется как устойчивый, так что есть инфраструктура для электромобилей, солнечные панели на крыше. Благодаря всяким таким решениям выбросы от проекта будут ниже. Это даст возможность проекту еще и зарабатывать, продавая недоиспользованные эмиссионные квоты (права на загрязнение окружающей среды). Кроме этого, проект назван mixed-use, за это часть отвечает небольшой ТЦ (16 тыс квм), примыкающий к жилой башне.
/Плотное на пляже - The Title Serenity Naiyang. Вполне себе Пхукет, до пляжа 400 метров. Но 7 зданий по 6-7 этажей, 814 квартиры по 26-123 квм. В общем для любителей большого количества соседей)
/ Тайланд как он есть. Основная доля призов - у коттеджных поселков на любой вкус и цвет. Выделю тут только один проект, ибо у него аффилиация с архитектурным сообществом Владивостока.
#жилье
Продолжаю обозревать премию PropertyGuruAwards, которую вручают в разных азиатских странах за недвижимость. В прошлом выпуске были Филиппины, а сегодня - столь близкий русской душе Таиланд.
Так как победителей много,
/Среднеэтажное жилье - mekin HAUS. По понятным причинам Таиланд у нас ассоциируется с пляжными и не очень виллами, отелями и вот этим всем. Но там строят и вполне себе МКД. 7 этажей, 250 квартир по 35-90квм. Вся эта красота в глубине материка - в городе Chiang Mai. Из примечательного концепция "pet parent" - ориентация на любителей домашних животных. В придачу - 50метровый бассейн, фитнес-центр, коворкинг, общая зона для приготовления еды, площадка для выгула животных.
/Многоэтажное жилье - KingsQuare Residence. Те же 200+ квартир, но в формате жилой башни. 52 этажа, 222 квартиры 60-344 квм. Дополнительно - как обычно детская зона, бассейны, йога, фитнес, коворкинг, свой огород, зона для деловых встреч и т.д. Проект позиционируется как устойчивый, так что есть инфраструктура для электромобилей, солнечные панели на крыше. Благодаря всяким таким решениям выбросы от проекта будут ниже. Это даст возможность проекту еще и зарабатывать, продавая недоиспользованные эмиссионные квоты (права на загрязнение окружающей среды). Кроме этого, проект назван mixed-use, за это часть отвечает небольшой ТЦ (16 тыс квм), примыкающий к жилой башне.
/Плотное на пляже - The Title Serenity Naiyang. Вполне себе Пхукет, до пляжа 400 метров. Но 7 зданий по 6-7 этажей, 814 квартиры по 26-123 квм. В общем для любителей большого количества соседей)
/ Тайланд как он есть. Основная доля призов - у коттеджных поселков на любой вкус и цвет. Выделю тут только один проект, ибо у него аффилиация с архитектурным сообществом Владивостока.
#жилье
Дворец на 3 сотках
Нет наверное человека, интересующегося архитектурой или урбанистикой, кто бы не видел эти картинки с пустыми и весьма странными коттеджами в виде замков.
Я тут решила взять и разобраться, чего вдруг все так печально закончилось, и закончилось ли вообще.
Бурдж-Аль-Бабас: 7,5 га, 2011-2018, 732 виллы, торговый центр, отель и 2 конгресс-центра. Площадь участка - 3,24 сотки
/Неисчезнувший город. Этот чудо-поселок находится, естественно, не в чистом поле, а рядом с небольшим городом Мудурну (250 км от Стамбула). Судя по демографии, лучшие его годы пришлись на 1980-е, когда здесь работал крупный птицекомбинат (на 1000 человек). В 2000м завод закрылся и в принципе городу ничего особо не светило дальше.
/Как всегда туризм. Выходом из ситуации был признан туризм, и город начали потихоньку приводить в порядок, давать охранные статусы зданиям. Сейчас город позиционирует себя как место для "медленного туризма". В 2015 году Мудурну получил место в списке кандидатов в ЮНЕСКО, а позже обзавелся корпорацией развития, которая целится в туризм и восстановление исторических объектов.
/На воды. Инвестиционная активность в районе Мудурну началась в 2010-2012 годах. В основном - проекты про оздоровительный туризм. Недалеко от города есть источник с минеральной водой (Babas). Небольшой корпус был даже построен, но потом начались всякие разборки - кто кому за что должен платить. Сейчас все стоит закрытое, а сам источник в ведении муниципалитета.
/Четыре этапа большого пути. Инициатор чудо-поселка, корпорация Sarot, не впервые оказалась в этом районе Турции. В 25 км от будущего поселка они запустили в 2012 году вполне успешный большой акватермальный комплекс (на базе термального источника Сарот). А в 2019 еще один. Предполагалось, что будет еще поселок (о нем - ниже), а четвертая фаза будет дворцово-замковая. В общем, целились в эффект масштаба. Всего планировали 3000 единиц жилья наваять. В принципе логика строительства тут каких-то коттеджных поселков была. Источник с водой найден, опыт строительства есть, перспективы тоже.
/С 2013 началась активная фаза проекта. Про него начали писать и говорить. Первую виллу закончили в 2014 году. Ориентировались прежде всего на клиентов и деньги Персидского залива. Предполагалось, что это будут летние резиденции на время тамошней жары. А тут +23, водичка, горы и т.д.
/Варианты дворцов. Хотя от фотографий остается ощущение, что кто-то просто размножил один и тот же домик, предполагалось, что будет три комплектации - с садом, с бассейном, без всего. Источником "вдохновения" сами инвесторы называли совсем не замок в Диснейленде, а Галатскую и Девичью башни.
/Дизайн не сыграл роли. Хотя кажется, что провал случился из-за внешнего вида проекта, но это не так. К концу 2018 года, когда компания попыталась впервые оформить банкротство, 350 вилл уже были проданы товарищам из Катара, Бахрейна, Кувейта и т.д. Еще 200 вилл стояли свободными. Основной причиной кризиса стали неплатежи от покупателей (по мнению самой компании - из-за нестабильности в Турции в год выборов президента). Ко всем внутренним турецким проблемам добавились низкие цены на нефть. Тем не менее поначалу казалось, что проблема временная.
/Поселков на самом деле два. Дворцы - это четвертая фаза, но третью тоже успели построить, и стоит она тоже пустая, правда, не столь живописно) Дизайн там должен был быть аналогичный - немножко от дома для гномов, немножко от средневековых замков.
/Что сейчас с проектом? Решение о банкротстве было отменено в январе 2019 года, а уже в октябре компания снова подала на банкротство. С тех пор они не выходили из этого статуса, а если он вдруг заканчивался начинали заново. В этом году проект выкупила компания из США. В общем - не переключайтесь) В нашем непредсказуемом мире проект еще может оказаться успешным.
Для желающих посмотреть, как оно все было задумано - сайт живой.
#жилье
Нет наверное человека, интересующегося архитектурой или урбанистикой, кто бы не видел эти картинки с пустыми и весьма странными коттеджами в виде замков.
Я тут решила взять и разобраться, чего вдруг все так печально закончилось, и закончилось ли вообще.
Бурдж-Аль-Бабас: 7,5 га, 2011-2018, 732 виллы, торговый центр, отель и 2 конгресс-центра. Площадь участка - 3,24 сотки
/Неисчезнувший город. Этот чудо-поселок находится, естественно, не в чистом поле, а рядом с небольшим городом Мудурну (250 км от Стамбула). Судя по демографии, лучшие его годы пришлись на 1980-е, когда здесь работал крупный птицекомбинат (на 1000 человек). В 2000м завод закрылся и в принципе городу ничего особо не светило дальше.
/Как всегда туризм. Выходом из ситуации был признан туризм, и город начали потихоньку приводить в порядок, давать охранные статусы зданиям. Сейчас город позиционирует себя как место для "медленного туризма". В 2015 году Мудурну получил место в списке кандидатов в ЮНЕСКО, а позже обзавелся корпорацией развития, которая целится в туризм и восстановление исторических объектов.
/На воды. Инвестиционная активность в районе Мудурну началась в 2010-2012 годах. В основном - проекты про оздоровительный туризм. Недалеко от города есть источник с минеральной водой (Babas). Небольшой корпус был даже построен, но потом начались всякие разборки - кто кому за что должен платить. Сейчас все стоит закрытое, а сам источник в ведении муниципалитета.
/Четыре этапа большого пути. Инициатор чудо-поселка, корпорация Sarot, не впервые оказалась в этом районе Турции. В 25 км от будущего поселка они запустили в 2012 году вполне успешный большой акватермальный комплекс (на базе термального источника Сарот). А в 2019 еще один. Предполагалось, что будет еще поселок (о нем - ниже), а четвертая фаза будет дворцово-замковая. В общем, целились в эффект масштаба. Всего планировали 3000 единиц жилья наваять. В принципе логика строительства тут каких-то коттеджных поселков была. Источник с водой найден, опыт строительства есть, перспективы тоже.
/С 2013 началась активная фаза проекта. Про него начали писать и говорить. Первую виллу закончили в 2014 году. Ориентировались прежде всего на клиентов и деньги Персидского залива. Предполагалось, что это будут летние резиденции на время тамошней жары. А тут +23, водичка, горы и т.д.
/Варианты дворцов. Хотя от фотографий остается ощущение, что кто-то просто размножил один и тот же домик, предполагалось, что будет три комплектации - с садом, с бассейном, без всего. Источником "вдохновения" сами инвесторы называли совсем не замок в Диснейленде, а Галатскую и Девичью башни.
/Дизайн не сыграл роли. Хотя кажется, что провал случился из-за внешнего вида проекта, но это не так. К концу 2018 года, когда компания попыталась впервые оформить банкротство, 350 вилл уже были проданы товарищам из Катара, Бахрейна, Кувейта и т.д. Еще 200 вилл стояли свободными. Основной причиной кризиса стали неплатежи от покупателей (по мнению самой компании - из-за нестабильности в Турции в год выборов президента). Ко всем внутренним турецким проблемам добавились низкие цены на нефть. Тем не менее поначалу казалось, что проблема временная.
/Поселков на самом деле два. Дворцы - это четвертая фаза, но третью тоже успели построить, и стоит она тоже пустая, правда, не столь живописно) Дизайн там должен был быть аналогичный - немножко от дома для гномов, немножко от средневековых замков.
/Что сейчас с проектом? Решение о банкротстве было отменено в январе 2019 года, а уже в октябре компания снова подала на банкротство. С тех пор они не выходили из этого статуса, а если он вдруг заканчивался начинали заново. В этом году проект выкупила компания из США. В общем - не переключайтесь) В нашем непредсказуемом мире проект еще может оказаться успешным.
Для желающих посмотреть, как оно все было задумано - сайт живой.
#жилье
Жилье в пустыне
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.
Проект Sedra (девелопер Roshn)
/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.
P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".
#жилье
Битва с пустотой
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.
На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.
/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.
P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.
#жилье
Арендный бизнес по-техасски
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.
Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)
Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.
/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.
В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.
#жилье
Скандал на шанхайском балконе
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (и Спортлото) )) Суть письма - обвинение застройщика в снижении уровня комфорта, отделки и сервисов относительно заявленных при продаже. Там как раз и про балконы написали и про отсутствие замкнутого периметра проекта, снижение "зеленых" стандартов строительства, отсутствие солнцезащитных козырьков на фасадах и т.д. Поверх этого застройщика обвинили в отсутствии желания исправлять эти косяки и небрежном управлении проектом.
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.
/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".
В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.
Пожелаем ребятам терпения и сил, че....
#жилье
Отрицательная собственность
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
На днях имела довольно долгий разговор с одним девелопером про сжимающиеся города. Традиционно в этой связи привожу пример Японии, ибо уж кто как как не они знают, что такое сокращение населения и последствия этого процесса. Сегодня расскажу про тамошнее понятие "отрицательной собственности" и бизнесы с ней связанные.
/Отрицательная - в смысле не в плюс. Термин трактуется весьма прямолинейно - если у вас есть собственность, владение которой стоит больше, чем она может принести денег, то она называется "отрицательной". Если дословно - 負動産 - negative personal property. Обычное дело в Японии - получить в наследство домик в глуши, или с/х участок или вообще часть леса. И вот думай, что с этим добром делать.
/Отказ от наследования. До недавнего времени типичное поведение наследников было довольно простым. Если наследство не сулило ничего кроме проблем и затрат, права собственности просто не регистрировались. Иными словами - наследование было "по желанию". К началу 2020-х масштаб "бесхозности" стал таким, что в 2024 вступление в наследство стало обязательным в течение 3 лет после объявления завещания. Альтернатива - штраф до 100 тыс йен.
/Ударили налогом по заброшкам. Даже приняв в наследство нечто, японские собственники не торопились за этим делом следить и ухаживать. Но и тут государство с 2015 пытается выруливать куда надо. В Японии земля под жилыми домами облагается налогом. Считается налог от стоимости той самой земли, за вычетом скидки. Для участков до 200 квм - скидка - 83%. Если участок больше 200 квм - скидка 66%. Но если дом стоит заброшенный - земельный налог считается от полной стоимости земли. Статус "заброшенности" (читай - аварийности) может определить местная администрация.
/Примем в дар с доплатой. С апреля 2023 года государство начало принимать в дар унаследованную землю. Но - не всю и не просто так. Не возьмут землю с постройками над и под землей, с загрязнениями, имущественными спорами и т.д. Кроме этого, если даже землю готовы принять в государственную собственность, вместе с ней надо заплатить стоимость 10-летнего содержания этой самой земли и плату за оценку (суммарно в районе 24 тыс йен)
/Отрицательный бизнес. Про один из вариантов работы с брошенными домами я уже писала ранее (там придумали маркетплейс для иностранцев, желающих прикупить домик в глухом японском углу). Второй сюжет - про повышение стоимости недвижимости и перепродажу на рынке. Одна история тут про привлечение художников, чтобы они расписывали стены таких домов и объект получал дополнительную ценность. Другая история - про сопровождение таких объектов (оценка текущей стоимости, оценка возможностей по перестройке, улучшению инфраструктуры, перепродаже). Одним из выходов в случае невозможности продажи/строительства нового является как раз туристический бизнес - превращение домов в отели. Самый красивый пока сюжет я нашла вот тут - ребята выкупают "отрицательные" объекты, ремонтируют их и сдают в аренду, но не абы кому, а так, чтобы возникал синергетический эффект среди арендаторов.
#жилье
Девелоперы против зеленой диктатуры Торонто
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье
Последние три дня слежу за примечательным сюжетом из Канады - там девелоперы пытаются отменить Зеленый стандарт Торонто.
/Совет строителей жилья. Есть в Онтарио такая организация - RESCON, выступают рупором отрасли в диалоге с властями. Занимаются, как положено, комментированием выходящих нормативов и законов, вопросами охраны труда, помощью со всякими жилищными реформами, нормативами по затратам на строительство, обучением кадров и т.д.
/Быстро и зелено не получится. Уже несколько лет в Онтарио идет дискуссия о том, как строить много, дешево, но при этом без ущерба для окружающей среды. Ответ девелоперов простой - либо никак, либо долго и вообще мы не уверены, мы и так уже делаем что можем. Провинция пытается внедрять стандарты, девелоперы упираются и просят больших объемов ввода и доступных цен на жилье не ждать.
/Поперед региона в экологию. В провинции Онтарио действуют всяческие нормы и требования к экологичности строительства, они стали едиными еще в 1975 году. Однако город решил не останавливаться на этом и в 2006 году соорудил Toronto Green Standard . Хотя он имеет рекомендательный характер (кроме самых базовых положений), город на практике пытается вменить их всех и каждому. Более того, город пытается регулярно эти свои эко-рекомендации расширять, углублять и ужесточать. Например, "рекомендация" по повсеместной установке инфраструктуры для электротранспорта у города есть, а в региональном кодексе такого нет.
/Пошли ва-банк. Строители - люди решительные, мелочиться не стали. Они во вторник подали иск, пытаясь вообще запретить городу устанавливать требования относительно качества строительства и планирования. С формальной точки зрения эти вопросы - вне городских полномочий. Вот на это и напирают строители. Регулировать землепользование - всегда пожалуйста. Но в чужие вопросы совать свой нос и выписывать требования - забудьте.
/Вас тут не стояло. Не то чтобы застройщики отказывались выполнять какие-то эко-требования. Они как раз утверждают, что уже впереди планеты всей в плане устойчивости, прогрессивности, минимизации ущербов и всякого такого. Но город не может тут командовать, так что пусть постоит в сторонке. Кроме того, что это вне его полномочий, у него и экспертов таких нет, - утверждают в RESCON-е. А все эти самолично написанные стандарты только замедляют и удорожают процессы строительства.
Город пока молчит и изучает иск)
В общем запасаемся попкорном и тут....
#жилье