Про Центральный Парк и экономику (часть 1)

Кажется, не было у меня такой группы студентов, которая бы не попросила рассказать про экономические эффекты от парков. В рамках этих лекций я часто ссылаюсь на пример Центрального парка в НЙ - как на слишком разрекламированный и не очень обоснованный. Но обычно очень вскользь.
А теперь - подробно.

Для начала - история парка глазами экономиста.

1/ Парк - это про престиж города и стоимость недвижимости. Ну и про общественное благо, экологию и что там еще по списку. Цинично-девелоперского интереса к затее с большим парком никто и не скрывал. Все было в нью-йоркском стиле. Нам надо, чтобы было лучшее в мире, на пользу обществу и чтобы на этом можно было заработать. По первому вопросу разногласий не было. Второй и особенно третий оказались сложнее настолько, что исходная локация не была выбрана (Для любителей карты - это квадрат от 60 до 70- улицы и от Park Ave до берега). Судите сами - территория небольшая, бенефициаров получается немного, выкупать надо землю у ну очень непростых двух семей из своего же круга. В общем, дело встало.
2/ Нынешняя территория была выбрана тоже по экономическим соображениям. Там был очень сложный рельеф, болота, свинофермы, выпасы, а значит земля стоила дешевле. Купить ее и делать улицы, проезды и т.д. - получились бы золотые улицы для города. Этот участок был в 5 раз больше первого, а значит тех, кто сможет подзаработать на недвижке, будет в разы больше. Ну и вишенка на торте - собственниками земли были афроамериканцы, ирландцы и немцы. Все небогатые, без связей наверху.
3/ Спор о том, где делать парк, шел 3 года - типичный спор о будущих прибылях. Слишком большими деньгами пахло любое из решений для владельцев недвижимости. Даже изменение границы на один квартал. И по количеству интриг, неожиданных коалиций, поддельных подписей, ночных заседаний городских советов и т.д. - это минимум три серии в духе "Карточного домика". Для интересующихся - советую почитать вот это.
4/ Изымать недвижимость все равно пришлось. Правда, по заниженной стоимости. На момент принятия решения, не вся территория будущего парка принадлежала городу. Всего выселили примерно 1600 человек. Тут и афроамериканцы (Seneca Village), и ирландцы (Piggery District) и даже монашки-католички. Закон о принудительном изъятии работал как часы и тут его применили, правда, впервые в таком масштабе. И конечно спорить с предлагаемой суммой никто из местных жителей не стал. Никто не стал, кстати, нанимать афроамериканцев на строительные работы.
5/ Город сразу рассчитывал на будущие налоги. Компенсировать затраты на строительство предполагалось из увеличения налоговых поступлений. Это был первый такой проект в США - с таким размахом и таким уровнем ожиданий. Ежегодно Комиссия парка отчитывалась о налоговых поступлениях. В итоге возникла та самая мантра - вокруг парка растет стоимость недвижимости. (Спойлер - новые возможности статистики не позволяют нам сейчас повторять эту мантру дословно. Все-таки есть там много нюансов. Кто растет, как растет, почему, только ли из-за парка и т.д.).
6/ Это был один из первых примеров, когда город платил из своего кармана за улучшения. До сих пор все работы (строительство улиц, рытье каналов, освещение и т.д.) оплачивали те, кто в итоге получал от этого прибыль. Например, строительство улицы оплачивали владельцы прилегающих участков. Из общей стоимости земли под Парк, таким образом было оплачено 30%. Брать на себя 100% оплаты бюджет побоялся (да и не смог бы), дабы не создавать прецедент. Свою долю взял не прямо из бюджета (там столько не было), а выпускал облигации. Сначала под выкуп земли, потом под строительство.
7/ Общая стоимость парка в 4 раза превысила бюджет города за тот год, когда решение было принято. Стоимость земли - $7 млн, строительство - $8,8 млн. Если на нынешние деньги переводить, суммарная стоимость - $431,8 млн.

Про эффекты от парка - в следующей серии.

#лонгрид #нй

Про Центральный Парк и экономику. А был ли эффект?
(часть 2)

А теперь про то, откуда взялась мантра про парки и рост цены не надвижимость вокруг.

1/ Все началось с Великобритании) Там в 1847 году был открыт Birkenhead Park, первый в мире парк, профинансированный из публичного бюджета. Причем по очень хитрой схеме. Городу дали госзайм, он купил бросовую землю на окраине. Половину использовал под парк, а половину продал под дорогие виллы (нормативно разрешенная схема в Британии). В итоге стройка окупилась через 3 года после завершения, а сверху еще и капали налоги за землю и имущество. Естественно американцы следили за тем, как развивается парковая экономика в Европе и ориентировались на этот подход про окупаемость. Хотя прямо процитировать схему в США было нельзя. Кстати, Олмстед посетил этот парк 4 раза, пока строил ЦП. Найдите 10 отличий, как говорится.
2/ Архитектор Олмстед - самый ярый пропагандист идеи об экономике Парка... был главным подрядчиком по проектированию парков. Основывался он на собственных измерениях и измерениях муниципальной Комиссии (см. ниже). И логика была довольно простая. Все, что случилось хорошего вокруг парка - благодаря парку. Архитектурное бюро Олмстеда, а позже его сына на протяжении 100 лет успешно создавала парки в США по заказам городов и штатов. Делайте выводы сами.
3/ Муниципальная Комиссия Центрального парка фиксирует прирост стоимости за 16 лет - в 9 раз. Ежегодно (!) в течение 16 лет она отчитывалась об оценочной стоимости недвижимости по границе парка. Так стоимость недвижимости в трех районах города, куда входил парк, за 1856-1873 выросла в 9 раз. Все повышение стоимости Комиссия естественно приписывала парку. Уже через 4 года после начала мониторинга, был сделан вывод, о том, что это чуть не самое выгодное вложение бюджетных средств за всю историю города.
4/ НИКАКИХ других источников данных, кроме отчетов той самой Комиссии собственно говоря и нет. Пересчитать эффекты впервые попробовали в 1939 году. И не смогли, так как данные были очень скудные. Комиссия по сути и отвечала за трату бюджетных денег и была заинтересована в том, чтобы показывать эффект. Так что списывание всего удорожания на парк - очевидный bias.
5/ За те же 10-15 лет население 3 районов увеличилось на 230 тыс человек. Вряд ли все они переехали сюда из-за парка. А вот цены на недвижимость они точно вверх толкнули.
6/ Параллельно со строительством парка просто шло освоение этой части города. Строились и мостились улицы, сюда дотянулся общественный транспорт. В общем, все предпосылки для роста цен и без парка.
7/ Расцвет недвижимости класса "люкс" случился. Правда позже, чем отчиталась Комиссия. К концу 1890-х 5я Авеню действительно стала "улицей миллионеров". Тут поселились Вандербильты, Асторы, Рокфеллеры, Кларки и другие богатейшие семьи страны. Как мы помним, после ухода с поста Билл Клинтон тоже хотел во что бы то ни стало работать в офисе с видом на парк.
8/ Современные оценки первоначального эффекта от создания Парка таковы: ежегодный прирост налогов был на уровне $730 тыс. Комиссия заявляла о ежегодном приросте в $5,2млн. Выплаты по облигациям (выпущенным ради получения средств на выкуп земли и застройку) составлял $800 тыс. Так что уж заработать городу точно не получалось.

Ну и традиционно, в третьей части
про то, какие эффекты от Центрального парка все-таки зафиксированы непредвзятыми экономистами.

#лонгрид #нй

Про Центральный Парк и экономику. Эффекты (часть 3)

Как ни странно, но научных статей про эффекты от ЦП немного. Во многом, потому что раз в 6 лет всех снабжает цифрами Управляющая компания . Пока самый свежий их отчет за 2015 год.

А теперь к цифрам НЕ от УК.

1/ Повышение цены недвижимости из-за "вида".
По данным городских оценщиков вид из окна (на ЦП) повышает ценник на 10-25%. Кстати, рост цены с каждым следующим этажом - примерно1%. И естественно самая высокая премия в тех квартирах, где вид испортить нельзя (то есть невозможно его перекрыть новым зданием у вас перед носом). Премия за вид на парк - выше, чем премия за вид на воду. Но это чисто Манхэттенская фишка.
2/ Близость к парку все-таки дает премию к стоимости недвижимости
В 2010 году недвижимость, прилегающая к парку стоила на 20% дороже, чем на "второй линии" и на 40% дороже, чем на третьей. За 10 лет (1997-2007) она же росла на 73% быстрее в цене, чем на второй линии (при этом понятно, что никаких кардинальных уже изменений в этом районе не было, кроме самого парка).
3/ Экосистемные услуги городу на сумму $70 млн/га/год.
Подход через оценку всех возможных плюсов от зеленой территории (экосистемные услуги) провели в 2015 году ну очень оригинальным способом. Товарищи предположили, что раз ЦП не разделили на участки и не продали под застройку, значит держать его в текущем состоянии выгоднее. И обратным счетом определили, какую доходность эта территория должна приносить городу, чтобы парк оставался не менее целесообразным видом использования. В общем, экономический балет)
4/ Парк сам себя финансирует на примерно 75%. Примерно, потому что бывают разные годы, плюс Парк иногда берет на себя какие-то побочные затратные обязательства..
Это конечно не экономический эффект в чистом виде, но это значительное достижение (кто составлял бюджеты российских парков - поймут меня). Согласно текущему соглашению об управлении парком, УК обязана зарабатывать/получать пожертвования и т.д. минимум $7 млн в год. Если это случается, город докидывает еще минимум $2млн и еще 50% от концессионных платежей. Их получает город с территории парка (например, от ресторана Tavern on the Green). Для любителей цифр - тут аудиторский отчет за 2022 год по парку. А тут - отличный разбор от юристов из Гарварда, как устроена УК.


Цифры от УК (2015)
5/ Экономия затрат на здравоохранение и потери продуктивности благодаря спортивным занятиям в парке - оценили в $53 млн
6/ Суммарная премия от близости к парку - $26 млрд. Если переводить на ежегодные налоги от недвижимости в радиусе 500 метров от границы парка - это около $1 млрд в год дополнительно.
7/ за 2014 год 41 из 50 самых дорогих квартир в НЙ были проданы именно в районе ЦП.
8/ примерно половина от посетителей парка в 2015 году (22 млн) - это гости из других Штатов или стран. Вставлю свои пять копеек: честнее было бы выяснять, кто приехал в город именно ради парка. То есть при закрытом парке люди бы не приехали в НЙ.
9/ Траты посетителей парка дали работу прямо или косвенно 1800 людям с суммарной зарплатой $87,5 млн. Ну, тут тоже так себе логика. Эти же деньги туристы могли потратить в другом месте НЙ. Так что просто поперекладывали деньги из кармана в карман)

Отдельно скажу про неэкономические эффекты. Конечно ЦП - передовой парк по многим параметрам. И его большой вклад - это просто задавать тон и показывать пример, как делать тематические институции, придумать миллионы способов по привлечению финансирования, помогать двигать науку вперед.


P.S. Для интересующихся темой в принципе - материалов про эффекты от парков невероятное множество. Из свежего и про НЙ - отчет некоммерческой организации Trust for Public Land. Если в целом по стране, то в США крупнейший специалист по эффектам от парков - Джон Кромптон.

#лонгрид #нй

Куда деваются украденные велосипеды?

Ежегодно в Амстердаме крадут около 45 тыс велосипедов (оценки варьируются от 11 до 80 тыс). На фоне общего количества в 850 тыс - это немного, но сильно портит настроение и имидж. Куда уходит такой поток велосипедов, было не очень понятно, и основная гипотеза была про серый экспорт.
Однако эксперимент 2021 года дал противоположные результаты. Исследователи расставили по городу 100 велосипедов с геометками. Украдено было 70. При этом 68 так и не покинули пределов города - они были проданы либо в официальных сэконд-хэндах либо на черных рынках. Свежая статья от родного MIT.

Тут - красивая графика по эксперименту от Senseable City Lab


В общем, амстердамская полиция взяла на карандаш...

#амстердам #велосипеды

Эффект кобры: крысы в Ханое, машины в Мехико, кобры в Дели

В 1902 году в ещё французском Ханое развернулась борьба с крысами. Администрация города решила платить деньги населению за каждый крысиный хвост. Эффект получился обратным. На окраинах города возникли крысиные фермы, откуда горожане несли сдавать хвосты.

В 1989 году Мехико, пытаясь улучшить качество воздуха, вводит расписание для автомобилистов. Теперь в зависимости от номера а/м можно ездить по городу в определенные дни. В ответ на это горожане накупили себе автомобилей с разными номерами.
(Сейчас все работает, но по более сложной схеме).

В экономике это называется "эффектом кобры" - в честь сюжета из истории колониального Дели, описанной немецким экономистом Хорстом Зибелем. Власти города пытались бороться с кобрами путем выплат за принесенную единицу. В ответ на это население просто начало разводить змей.

Мораль: запреты и премии - ну очень дорогая штука. Уж слишком хитрая сущность - человек)

#поведенческаяэкономика #урбанистории

Какие налоговые льготы дает Генуя владельцам недвижимости?

Обнаружила тут налоговый "рай" в Европе, а заодно - красивый пример борьбы с сжатием города.

/50%-65% стоимости повышения энергоэффективности недвижимости вернут в течение 10 лет после подачи заявки. Можно вернуть деньги за установку оборудования, получение энерго-сертификата, обслуживание оборудования.
/50% стоимости крупных ремонтных работ вернут в течение 10 лет - за ремонт/реконструкцию несущих конструкций, проведение коммуникаций, реставрацию исторических частей здания.
/110% стоимости можно вернуть (я не ошиблась - это называется Superbonus) за теплоизоляцию ограждающих конструкций, демонтаж индивидуальных обогревателей/кондиционеров в общих зонах зданий (подключение к централизованным системам), установку солнечных батарей, установку оборудования для подзарядки электромобилей. Вернуть можно затраты в течение 5 лет - равными траншами.
/65% стоимости установки нового бойлера можно вернуть, если бойлер современный и энергоэффективный.
/70-85% за повышение сейсмоустойчивости (Sismabonus). Причем за многоквартирный дом возвраты выше, чем за индивидуальное жилье.

Особо интересное:
/60% за фасадные работы в части восстановления декора, балконов, орнаментов, чистки фасадов и покраски их.

Важно то, что все эти бонусы работают на местную экономику. Вернуть деньги может не просто сам заказчик работ (это намеренно сделано в виде долгих 5-10 летних схем), но и передать право на налоговые вычеты подрядчикам (а те в свою очередь - сокращают стоимость своих работ). В результате в городе открывается куча компаний по производству, установке всяких бойлеров, изоляций и т.д.

Напомню, что Генуя теряет население, не прекращая с 1970-х годов. Например, последние 20 лет - по 2,5 тыс в год. Было на пике 800 тыс, сейчас - 560.

#генуя #наследие #льготы #shrinkingcities

Исторические магазины, традиционные предприятия и "памятники коммерции" в Генуе и не только

С 2011 года в городе существует статус "Исторический магазин" и "Место традиций". Город ведет реестр этих локаций, каждый год организуется конкурс, куда можно подать заявку на статус.

Требования для получения статуса "исторический магазин":
- не менее 50 лет деятельности, признанной Комиссией конкурса исторические значимой для города
- иметь не менее 3 из 5 признаков:
/ архитектурные элементы интерьера или фасадов старше 50 лет (сохранившиеся не менее чем на 70%)
/ меблировка старше 50 лет, непосредственно связанная с сохраняемой деятельностью (столы, прилавки, книжные полки, светильники и т.д.) - с сохранность не менее 70%
/ оборудование для торговли с теми же требованиями (банки, весы, кассовые аппараты и т.д.)
/ документы, подтверждающие непрерывность деятельности на протяжении более 50 лет
/ сохраненный городской контекст (застройка, фасады и т.д.)
Понятие "магазин" трактуется довольно широко, так что тут и магазины в чистом виде, бары, и вполне себе рестораны.

Требования для получения статуса "Место традиций"
- не менее 50 лет деятельности, признанной Комиссией конкурса исторические значимой для города
- сохранение традиций в работе.
В эту категорию чаще всего попадают магазины-мастерские и рестораны/бары.

Эта практика в Италии - довольно распространенная. Законодательство об исторических магазинах, предприятиях, брендах существуют как на региональном уровне (например - вот закон Ломбардии об исторических магазинах и предприятиях), так и в городах (Милан, Рим, Флоренция и т.д.). Минимальный возрастной ценз везде разный. От 100 лет (в Неаполе) до 40 лет - в Ломбардии.

Поддержка от городов выражается по-разному. Где-то только информационная история с картами и табличками, где-то дают немножко денег, где-то гарантируют предоставление дешевого помещения при невозможности оставаться на старом месте, где-то снижение налогов, где-то предоставляют возможность обучения.


По этому поводу два размышления.
1/ Вот так строго говоря - чтобы с 1973 года да не менялся функционал, да чтобы внутри все осталось как было, да чтобы прилавки старые... это даже в Москве поискать (придумала пока Книжную лавку писателей на Кузнецком мосту). В Питере тоже - Лавка писателей, может какое-то из "Северов". В Казани мне рассказывали про цветочный магазин очень старый и Дом татарской кухни. В Челябинске - Детский мир с бельчонком?

2/ Из правовых инструментов - защита от перепрофилирования мне известна только одна - Книга учета знаковых мест Санкт‑Петербурга. Если есть еще практика в стране - буду благодарна примерам.

#италия #ритейл #наследие

Дирижирование ритейлом и дизайн-код в историческом центре Генуи

Не люблю прямые запреты на виды бизнеса в центре города. Но всегда интересно поглядеть, кто как придумал порулить ритейлом.
В Генуе (да, я все еще копаюсь с ней) в 2018 году отрегулировали кусочек исторического центра в масштабе основных пешеходных улиц. С 2019 года постепенно расширяют зону регулирования.

Что придумали:
- определили бизнесы, которые нельзя запустить внутри красной зоны (по факту это основные туристические улицы в историческом центре). Например, мясные лавки из неитальянских продуктов, копировальные центры, прачечные, общепит с приготовлением из полуфабрикатов, дискотеки, ритейл площадью более 150 квм с зоной общепита, массажные салоны - и таких 18 пунктов). Не уверена, что кто-то стал бы без этого запрета открывать прачечную на самой центральной улице города. Но видимо, им так спокойнее.
- определили, чем можно заниматься в красной зоне (продавать местные и просто качественные продукты питания, кормить приготовленной свежей едой, продавать предметы традиционных ремесел, одежду и т.д) Для парикмахерских и салонов красоты еще жестче ограничения - нельзя открыть на первом этаже основных улиц внутри красной зоны.

Внешний вид улиц и магазинов тоже регулируется:
- в витринах товары должны быть выложены по порядку))))
- на улицу выставлять товар можно только при помощи специального оборудования (витрины, манекены и т.д.)
- лайтбоксы запрещены
- никаких наклеек на окнах, листовок, проспектов. Кроме чего-то общего и официального (переезд магазина, изменение режима работы)

Следит за результатами и мониторит ситуацию специальная Комиссия из города, региона и представителей бизнеса.

В Антверпене находила нечто подобное, но там все как-то демократичнее. Не запрещают "нежелательные" виды деятельности, а скорее следят, чтобы их не становилось слишком много.

P.S. Что из этого получилось в Генуе - не могу сказать, не была. Вряд ли бы плохую практику расширяли. Но если кто-то из читателей был недавно или живет, расскажите, пжлст. Как там центре - без прачечных-то...

#ритейл #генуя

Стратегии убывающего города: Генуя

Любимая тема экспертов и крайне нелюбимая у мэров и разного уровня чиновников.

Я почему Генуей так заинтересовалась. Она сокращается уже 50 лет подряд. Скорость сокращения по российским меркам не самая большая - около 0,6% в год. У нас такие крупные города, (в Генуе сейчас 560 тыс, было - 810 тыс.) быстро не сокращаются. Так что аналоги пришлось искать среди городов поменьше. Так вот скорость сокращения - примерно как в Брянске или Тамбове. Но масштаб сокращений - значительный. Город потерял уже треть от своего исторического максимума (а он случился в 1970-х). Ну, то есть это по масштабу где-то в районе Архангельска, хотя еще не Мурманск, конечно.

Полезла я читать, чего там они пишут в своих стратегиях на тему демографии, сжатия, поиска нового пути, Генуя - "столица чего-нибудь" и т.д.


Структура документов стратегического планирования у них такая.
Есть Стратегия города до 2050 года. Сделана в 2019 году.
Есть План действий, он сделан в 2021. Стратегию будут обновлять раз в 5 лет, план действий - раз в 2 года.
Оперативные документы тоже есть, но там двухлетками: свод всех мероприятий из мунпрограмм с деньгами и план капитальных вложений.

Что по поводу демографии и сжатия:
/ про демографию пишут крайне аккуратно, БЕЗ ПРОГНОЗОВ И KPI (о, ужас!!) скорее через "увеличение сроков жизни"
/ Демографический - один из трёх главных трендов, на которые должна ответить стратегия. но его просто перечисляют и на него ссылаются.
/ про людей разного возраста пишут во всех разделах - как про группы потребителей разных сервисов и услуг города со своими уникальными запросами. Еще говорят про устойчивое сообщество горожан, в котором интересы разных групп учитываются и по возможности удовлетворяются.
/ экономическая подоплека убывания (перемещение традиционных для города индустрий в другие локации) - отмечается как важный тренд, но не более. Никакой трагедии никто не видит в этом. Об этом говорится как о соц-экономическом динамизме, который наоборот - может привлекать новые компании и инвесторов из новых отраслей
/ сокращение населения впрямую не комментируется. Но, например, направление связанное с инфраструктурой города - оно почти все про устойчивость к изменениям, повышение эффективности и адаптивности
/проекты в Плане действий (а проектов всего 12) раскиданы по трендам, на которые они отвечают, в том числе соотнесены с демографическим.
/ система мониторинга (170 показателей) описана, но опять же без всяких там целевых значений. И там есть количество населения, плотность расселения, доступность здравоохранения, занятость.

Экономическую политику они описывают исключительно в формулировках "устойчивая к изменениям" и "создающая комфорт для нынешних и будущих участников экономики города". И опять же - никаких апокалиптических прогнозов и (упаси господи) цифр с kpi. Выделяют для себя 4 направления развития экономики:
- серебряная
- голубая/морская
- циркулярная
- hi-tech

В общем, то ли я не нашла тот-самый-документ, то ли мы как эксперты слишком эмоционально к этому относимся. То ли у Генуи больше опыта сжатия, они словили дзен и пытаются не бороться, а добиваться ситуативного комфорта и процветания для тех, кто все-таки остается с ними.

#сжатиегородов #генуя

P.S. Моя гипотеза из разряда "за чашкой чая поболтать" - если посмотреть на демографическую историю Генуи, то там и всякие напасти и -25% за 10 лет и всякое было. Может, просто это опыт?

И швец и жнец и с инвесторами игрец - муниципальное агенство Каунаса

Давно гадаю, зачем так много около муниципальных сущностей? одни про туристов (привет - ТИЦам), другие - про привлечение инвестиций, про продвижение города на всяких выставках. Третьи про привлечение в город киносъемок. Вроде бы все здорово...но. Турист вполне может оказаться потенциальным жителем/инвестором для города. Те, кто снимают кино, могут привести в город инвесторов, расширить турпродукт и т.д. Комбинации могут быть разными, а при фрагментарном подходе можно потерять клиента в зазоре между агентствами и ведомствами.

Нашла тут интересный кейс в литовском Каунасе. Там муниципальное агентство - про внешние (и не только) связи на 360 градусов. Они и с туристами работают (вплоть до продажи сувениров и открыток), и оказывают помощь при релокации. А еще и кинокомиссия. А еще и маркетинговое агентство по продвижению, сервис поддержки инвесторов и т.д. Не нашла их отчетность, но кажется, что при такой синергии можно ставить сложные цели. Не просто количество туристов, но количество туристов, которые после посещения подумывают переехать или переехали в течение 2-3 лет (например).. Что-то подобное встречалось мне в Копенгагене. Там тоже перестали просто выставки устраивать ради выставок. А пытаются поглубже затянуть гостей в экономику города.

В общем, циркулярность - наше все

P.S. Отдельно отмечу, что товарищи спокойно выделяют 6 секторов, в которых инвестиции наиболее интересны для города. И никто не пытается охватить весь перечень ОКВЭД сразу.

#циркулярность #муниципалитет #каунас