Про Центральный Парк и экономику (часть 1)

Кажется, не было у меня такой группы студентов, которая бы не попросила рассказать про экономические эффекты от парков. В рамках этих лекций я часто ссылаюсь на пример Центрального парка в НЙ - как на слишком разрекламированный и не очень обоснованный. Но обычно очень вскользь.
А теперь - подробно.

Для начала - история парка глазами экономиста.

1/ Парк - это про престиж города и стоимость недвижимости. Ну и про общественное благо, экологию и что там еще по списку. Цинично-девелоперского интереса к затее с большим парком никто и не скрывал. Все было в нью-йоркском стиле. Нам надо, чтобы было лучшее в мире, на пользу обществу и чтобы на этом можно было заработать. По первому вопросу разногласий не было. Второй и особенно третий оказались сложнее настолько, что исходная локация не была выбрана (Для любителей карты - это квадрат от 60 до 70- улицы и от Park Ave до берега). Судите сами - территория небольшая, бенефициаров получается немного, выкупать надо землю у ну очень непростых двух семей из своего же круга. В общем, дело встало.
2/ Нынешняя территория была выбрана тоже по экономическим соображениям. Там был очень сложный рельеф, болота, свинофермы, выпасы, а значит земля стоила дешевле. Купить ее и делать улицы, проезды и т.д. - получились бы золотые улицы для города. Этот участок был в 5 раз больше первого, а значит тех, кто сможет подзаработать на недвижке, будет в разы больше. Ну и вишенка на торте - собственниками земли были афроамериканцы, ирландцы и немцы. Все небогатые, без связей наверху.
3/ Спор о том, где делать парк, шел 3 года - типичный спор о будущих прибылях. Слишком большими деньгами пахло любое из решений для владельцев недвижимости. Даже изменение границы на один квартал. И по количеству интриг, неожиданных коалиций, поддельных подписей, ночных заседаний городских советов и т.д. - это минимум три серии в духе "Карточного домика". Для интересующихся - советую почитать вот это.
4/ Изымать недвижимость все равно пришлось. Правда, по заниженной стоимости. На момент принятия решения, не вся территория будущего парка принадлежала городу. Всего выселили примерно 1600 человек. Тут и афроамериканцы (Seneca Village), и ирландцы (Piggery District) и даже монашки-католички. Закон о принудительном изъятии работал как часы и тут его применили, правда, впервые в таком масштабе. И конечно спорить с предлагаемой суммой никто из местных жителей не стал. Никто не стал, кстати, нанимать афроамериканцев на строительные работы.
5/ Город сразу рассчитывал на будущие налоги. Компенсировать затраты на строительство предполагалось из увеличения налоговых поступлений. Это был первый такой проект в США - с таким размахом и таким уровнем ожиданий. Ежегодно Комиссия парка отчитывалась о налоговых поступлениях. В итоге возникла та самая мантра - вокруг парка растет стоимость недвижимости. (Спойлер - новые возможности статистики не позволяют нам сейчас повторять эту мантру дословно. Все-таки есть там много нюансов. Кто растет, как растет, почему, только ли из-за парка и т.д.).
6/ Это был один из первых примеров, когда город платил из своего кармана за улучшения. До сих пор все работы (строительство улиц, рытье каналов, освещение и т.д.) оплачивали те, кто в итоге получал от этого прибыль. Например, строительство улицы оплачивали владельцы прилегающих участков. Из общей стоимости земли под Парк, таким образом было оплачено 30%. Брать на себя 100% оплаты бюджет побоялся (да и не смог бы), дабы не создавать прецедент. Свою долю взял не прямо из бюджета (там столько не было), а выпускал облигации. Сначала под выкуп земли, потом под строительство.
7/ Общая стоимость парка в 4 раза превысила бюджет города за тот год, когда решение было принято. Стоимость земли - $7 млн, строительство - $8,8 млн. Если на нынешние деньги переводить, суммарная стоимость - $431,8 млн.

Про эффекты от парка - в следующей серии.

#лонгрид #нй

Про Центральный Парк и экономику. А был ли эффект?
(часть 2)

А теперь про то, откуда взялась мантра про парки и рост цены не надвижимость вокруг.

1/ Все началось с Великобритании) Там в 1847 году был открыт Birkenhead Park, первый в мире парк, профинансированный из публичного бюджета. Причем по очень хитрой схеме. Городу дали госзайм, он купил бросовую землю на окраине. Половину использовал под парк, а половину продал под дорогие виллы (нормативно разрешенная схема в Британии). В итоге стройка окупилась через 3 года после завершения, а сверху еще и капали налоги за землю и имущество. Естественно американцы следили за тем, как развивается парковая экономика в Европе и ориентировались на этот подход про окупаемость. Хотя прямо процитировать схему в США было нельзя. Кстати, Олмстед посетил этот парк 4 раза, пока строил ЦП. Найдите 10 отличий, как говорится.
2/ Архитектор Олмстед - самый ярый пропагандист идеи об экономике Парка... был главным подрядчиком по проектированию парков. Основывался он на собственных измерениях и измерениях муниципальной Комиссии (см. ниже). И логика была довольно простая. Все, что случилось хорошего вокруг парка - благодаря парку. Архитектурное бюро Олмстеда, а позже его сына на протяжении 100 лет успешно создавала парки в США по заказам городов и штатов. Делайте выводы сами.
3/ Муниципальная Комиссия Центрального парка фиксирует прирост стоимости за 16 лет - в 9 раз. Ежегодно (!) в течение 16 лет она отчитывалась об оценочной стоимости недвижимости по границе парка. Так стоимость недвижимости в трех районах города, куда входил парк, за 1856-1873 выросла в 9 раз. Все повышение стоимости Комиссия естественно приписывала парку. Уже через 4 года после начала мониторинга, был сделан вывод, о том, что это чуть не самое выгодное вложение бюджетных средств за всю историю города.
4/ НИКАКИХ других источников данных, кроме отчетов той самой Комиссии собственно говоря и нет. Пересчитать эффекты впервые попробовали в 1939 году. И не смогли, так как данные были очень скудные. Комиссия по сути и отвечала за трату бюджетных денег и была заинтересована в том, чтобы показывать эффект. Так что списывание всего удорожания на парк - очевидный bias.
5/ За те же 10-15 лет население 3 районов увеличилось на 230 тыс человек. Вряд ли все они переехали сюда из-за парка. А вот цены на недвижимость они точно вверх толкнули.
6/ Параллельно со строительством парка просто шло освоение этой части города. Строились и мостились улицы, сюда дотянулся общественный транспорт. В общем, все предпосылки для роста цен и без парка.
7/ Расцвет недвижимости класса "люкс" случился. Правда позже, чем отчиталась Комиссия. К концу 1890-х 5я Авеню действительно стала "улицей миллионеров". Тут поселились Вандербильты, Асторы, Рокфеллеры, Кларки и другие богатейшие семьи страны. Как мы помним, после ухода с поста Билл Клинтон тоже хотел во что бы то ни стало работать в офисе с видом на парк.
8/ Современные оценки первоначального эффекта от создания Парка таковы: ежегодный прирост налогов был на уровне $730 тыс. Комиссия заявляла о ежегодном приросте в $5,2млн. Выплаты по облигациям (выпущенным ради получения средств на выкуп земли и застройку) составлял $800 тыс. Так что уж заработать городу точно не получалось.

Ну и традиционно, в третьей части
про то, какие эффекты от Центрального парка все-таки зафиксированы непредвзятыми экономистами.

#лонгрид #нй

Про Центральный Парк и экономику. Эффекты (часть 3)

Как ни странно, но научных статей про эффекты от ЦП немного. Во многом, потому что раз в 6 лет всех снабжает цифрами Управляющая компания . Пока самый свежий их отчет за 2015 год.

А теперь к цифрам НЕ от УК.

1/ Повышение цены недвижимости из-за "вида".
По данным городских оценщиков вид из окна (на ЦП) повышает ценник на 10-25%. Кстати, рост цены с каждым следующим этажом - примерно1%. И естественно самая высокая премия в тех квартирах, где вид испортить нельзя (то есть невозможно его перекрыть новым зданием у вас перед носом). Премия за вид на парк - выше, чем премия за вид на воду. Но это чисто Манхэттенская фишка.
2/ Близость к парку все-таки дает премию к стоимости недвижимости
В 2010 году недвижимость, прилегающая к парку стоила на 20% дороже, чем на "второй линии" и на 40% дороже, чем на третьей. За 10 лет (1997-2007) она же росла на 73% быстрее в цене, чем на второй линии (при этом понятно, что никаких кардинальных уже изменений в этом районе не было, кроме самого парка).
3/ Экосистемные услуги городу на сумму $70 млн/га/год.
Подход через оценку всех возможных плюсов от зеленой территории (экосистемные услуги) провели в 2015 году ну очень оригинальным способом. Товарищи предположили, что раз ЦП не разделили на участки и не продали под застройку, значит держать его в текущем состоянии выгоднее. И обратным счетом определили, какую доходность эта территория должна приносить городу, чтобы парк оставался не менее целесообразным видом использования. В общем, экономический балет)
4/ Парк сам себя финансирует на примерно 75%. Примерно, потому что бывают разные годы, плюс Парк иногда берет на себя какие-то побочные затратные обязательства..
Это конечно не экономический эффект в чистом виде, но это значительное достижение (кто составлял бюджеты российских парков - поймут меня). Согласно текущему соглашению об управлении парком, УК обязана зарабатывать/получать пожертвования и т.д. минимум $7 млн в год. Если это случается, город докидывает еще минимум $2млн и еще 50% от концессионных платежей. Их получает город с территории парка (например, от ресторана Tavern on the Green). Для любителей цифр - тут аудиторский отчет за 2022 год по парку. А тут - отличный разбор от юристов из Гарварда, как устроена УК.


Цифры от УК (2015)
5/ Экономия затрат на здравоохранение и потери продуктивности благодаря спортивным занятиям в парке - оценили в $53 млн
6/ Суммарная премия от близости к парку - $26 млрд. Если переводить на ежегодные налоги от недвижимости в радиусе 500 метров от границы парка - это около $1 млрд в год дополнительно.
7/ за 2014 год 41 из 50 самых дорогих квартир в НЙ были проданы именно в районе ЦП.
8/ примерно половина от посетителей парка в 2015 году (22 млн) - это гости из других Штатов или стран. Вставлю свои пять копеек: честнее было бы выяснять, кто приехал в город именно ради парка. То есть при закрытом парке люди бы не приехали в НЙ.
9/ Траты посетителей парка дали работу прямо или косвенно 1800 людям с суммарной зарплатой $87,5 млн. Ну, тут тоже так себе логика. Эти же деньги туристы могли потратить в другом месте НЙ. Так что просто поперекладывали деньги из кармана в карман)

Отдельно скажу про неэкономические эффекты. Конечно ЦП - передовой парк по многим параметрам. И его большой вклад - это просто задавать тон и показывать пример, как делать тематические институции, придумать миллионы способов по привлечению финансирования, помогать двигать науку вперед.


P.S. Для интересующихся темой в принципе - материалов про эффекты от парков невероятное множество. Из свежего и про НЙ - отчет некоммерческой организации Trust for Public Land. Если в целом по стране, то в США крупнейший специалист по эффектам от парков - Джон Кромптон.

#лонгрид #нй