💚 Торговая и складская недвижимость развиваются на юге России

💚290 тыс. кв. м складов по итогам 2024 года было построено на юге России. В 2024 году продолжилось смещение фокуса спроса на склады в регионах - 62% (это 3,8 млн кв. м) от всего объема сделок. Учитывая продолжающее проникновение онлайн ритейла и рост онлайн продаж, ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента и дальнейшая экспансия складских девелоперов в регионы.

💚Также в 2024 г. на Юге России открылось 46 тыс. кв. м торговых центров. В 2025 году ожидается рост ввода торговых центров до 58 тыс. кв. м, в частности новое строительство ритейл объектов сосредоточено в Краснодаре
и Сочи.

💚Офисный девелопмент активно развивается в Москве, нежели в регионах. Есть некая инициатива со стороны корпораций и госорганов, которые начинают присматриваться к разным регионам России и дислоцировать свои офисы из московского региона в пользу других городов. Это может повлиять на рост предложения и инвестиций в офисную недвижимость вне столицы.

💚Подробнее в эксклюзивном интервью РБК с Ириной Ушаковой, руководителем направления инвестиций и аналитики CORE.XP

#core_аналитика

💚Коммерческая недвижимость — защитный актив в условиях растущей инфляции

В декабре 2024 года инфляция поднялась до 9,5% г/г. Динамика ускорилась по сравнению с ноябрем, когда показатель составил 8,9% г/г.

💚 Вместе с тем, Банк России 20 декабря 2024 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. Сохранение ключевой ставки на фоне ускорения инфляции ведет к снижению реальной ставки (номинальная ставка, скорректированная на инфляцию), которая с 11,1% в ноябре 2024 года снизилась до 10,5% в декабре 2024 года.

В результате депозиты становятся менее привлекательными, а на первый план выходят классы активов, позволяющих защитить капитал от инфляционных рисков — акции и недвижимость, поскольку повышение цен на товары и услуги ведут к росту денежных потоков компаний и объектов недвижимости, вслед за которым увеличивается их капитализация.

При этом, в отличие от акций цены на недвижимость менее волатильные. В секторе коммерческой недвижимость ставки аренды обычно индексируются на уровень инфляции, что позволяет сохранить покупательную способность арендного потока.

Вслед за ростом арендного потока увеличивается и стоимость объекта недвижимости, сохраняя капитал от инфляции, которая ускорилась 💚

#core_аналитика

💚 Количество профильных застройщиков в сегменте Light Industrial продолжает расти

За период 2019-2024 гг. количество игроков увеличилось в 14 раз. На рынок этого сегмента вышли такие компании, как Level Group, Parametr, RBNA, Capital Group, Группа компаний «Самолёт» и другие.

#core_аналитика

💚 На юге России остался ограниченный объем офисных помещений

В Ростове-на-Дону и Краснодаре стремительно сокращается количество свободных офисных площадей. По данным CORE.XP, в марте 2025 года в Ростове свободно менее 2% офисов при общем объёме в 200 000 кв. м. Причём менее половины помещений относятся к классу «А». В Краснодаре ситуация чуть лучше — 3% свободных площадей.

Растёт и стоимость аренды: в Ростове за год цены увеличились на 25% для офисов класса «Б» (888 руб./кв. м) и на 20% для класса «А» (1450 руб./кв. м). В Краснодаре аренда также подорожала, достигнув 1305 руб./кв. м для «А» и 1150 руб./кв. м для «Б».

Аналитики CORE.XP связывают ситуацию с замедлением строительства новых бизнес-центров: высокие ставки по кредитам делают девелопмент рискованным и дорогостоящим. В результате спрос значительно превышает предложение, а арендаторам приходится либо платить больше, либо искать альтернативные варианты 💚

Подробнее 🔗

#core_аналитика

💚 Привлечение управляющей компании на этапе проектирования значительно снижает риск ошибок
 
Объекты с большим количеством собственников набирают популярность, что трансформирует подходы к управлению коммерческой недвижимостью, отметила Наталья Афанасова, директор отдела эксплуатации недвижимости компании CORE.XP, выступая на Всероссийском Жилищном Конгрессе 2025.

💚 Тренд связан с высоким спросом на офисы площадью 50–300 кв. м. По данным CORE.XP, в I квартале 2025 года такие сделки составили 75% рынка — 171 сделка общей площадью более чем 20 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2020 году таких сделок было всего 56, а их доля на рынке составила около 50%.

«Важно своевременно привлекать управляющие компании на этапе предэксплуатации для того, чтобы успеть скорректировать возможные ошибки будущего управления объектом. Как правило, это необходимо делать минимум за 6-8 месяцев. Еще лучше привлечение эксплуатации еще на этапе концепции и проектирования», — отметила Наталья Афанасова в ходе выступления.

 
Проработка ранней концепции проекта и далее в рамках стадийности П и Р, своевременный технический аудит документации со стороны эксплуатации и привлечение УК на самых ранних этапах помогает минимизировать риски застройщиков и девелоперов на этапе реализации проекта.
 

«Ключевые задачи управляющей компании — это работа с арендаторами, стратегия доходности, техническое обслуживание, маркетинг, контроль fit out и др. Такие компании не только обеспечивают эксплуатацию, но и комплексно управляют объектом. Опыт показывает: если застройщик не работал с форматами “нарезки”, риски для проекта возрастают. Подготовку к управлению важно начинать задолго до получения РнВ — это позволяет выстроить модель управления, сервисную концепцию, решить логистику, учесть проектные ошибки и сформировать обоснованный тариф и ОРЕХ», — поясняет эксперт.

#core_аналитика

💚 На рынке гибких офисов в 2025 году наблюдается спад
 
В 2025 году операторы гибких офисов планируют открыть в Москве 10 новых площадок общей площадью около 37 тыс. кв. м, рассчитанных на 6 тыс. рабочих мест — это минимальный показатель с 2020 года. Для сравнения, в 2024 году было введено в эксплуатацию 41 тыс. кв. м гибких офисов, что на 10% превышает ожидаемый объём текущего года.
 

Рынок гибких офисов сталкивается с трудностями в поиске новых площадок из-за ограниченного предложения традиционных офисных помещений и высоких арендных ставок. Операторы гибких офисов арендуют площади в бизнес-центрах и предлагают их в формате сервиса с дополнительными преимуществами для арендаторов.

 
Основные причины сокращения объема открытий гибких офисов:
💚 Дефицит доступного предложения: на конец I кв. 2024 г. доля свободных площадей в классических офисах составляла 6,5%, в то время как в I кв. 2025 г. данный показатель снизился до 3,7%.
💚 Рост стоимости отделки: на начало 2025 г. цена базовой отделки офиса выросла на 35% до 125 тыс. руб. за кв. м (без НДС) по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.
💚 Рост ставок аренды классических офисов: в классе А стоимость аренды офисного помещения внутри МКАДа за год увеличилась на 16% (на конец I кв. 2025 г. — 36 тыс. руб. за кв. м/год без НДС и операционных расходов), в классе В – на 23% (28 тыс. руб.за кв. м/год).

К апрелю 2025 года в Москве открыто 6,7 тыс. кв. м новых гибких офисов — 984 рабочих места. Доля свободных площадей выросла до 12% против 8,5% в конце 2024 года — в основном из-за открытия еще не заполненных объектов. Средняя ставка за фиксированное место достигла 48 000 руб./мес. с НДС, увеличившись на 11% с начала года.

С января по апрель основными арендаторами оставались IT-компании (33%), за ними следуют консалтинг и бизнес-услуги (22%) и транспортно-логистический сектор (17%) 💚
 
#core_аналитика