Итоги недели. Без особых изменений.
В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.
Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.
Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.
Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.
Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.
Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.
На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.
@yeltsovm
В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.
Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.
Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.
Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.
Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.
Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.
На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.
@yeltsovm
Судя аналитике Дом РФ рынок аренды жилья РФ достиг к пика предложения. Как и в Петербурге в целом по стране в дальнейшем можно ожидать снижение числа объектов в рекламе, ставки аренды прекратят снижаться и, возможно, начнут расти (но совсем не такими темпами как год-полтора назад).
Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.
Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.
Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.
Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.
При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.
@yeltsovm
Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.
Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.
Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.
Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.
При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.
@yeltsovm
Опубликован список городов в которых будет действовать семейная ипотека ипотека на вторичном рынке.
Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).
А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.
@yeltsovm
Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).
А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.
@yeltsovm
Напомню что сегодня ожидается решение по ключевой ставке. Похоже никто особо не переживает. Нет былого драматизма и напряженности.
Наверняка ставку сохранят.
И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.
@yeltsovm
Наверняка ставку сохранят.
И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.
@yeltsovm
Вместе с Собакой ру разбирались запретят ли строить квартиры площадью менее 28 метров и как это отразится на рынке.
Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.
Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….
Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
@yeltsovm
Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.
Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….
Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
@yeltsovm
Собака.ru
Квартиры меньше 28 метров могут перестать строить! Почему? Как это скажется на рынке недвижимости в Петербурге и области?
И что будет с ценами?
Ключ - 21%
Комментарий ЦБ:
- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;
- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;
- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;
- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.
И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».
@yeltsovm
Комментарий ЦБ:
- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;
- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;
- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;
- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.
И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».
@yeltsovm
Борьба с «наливайками» (заведениями, где круглосуточно продают алкоголь продолжается).
31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.
Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.
Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.
Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.
Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.
Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.
Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.
@yeltsovm
31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.
Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.
Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.
Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.
Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.
Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.
Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.
@yeltsovm
Итоги недели
Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.
Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.
При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.
По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.
Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.
На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.
Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.
На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).
@yeltsovm
Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.
Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.
При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.
По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.
Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.
На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.
Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.
На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).
@yeltsovm
Цены на новостройки. Квантовая запутанность.
По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.
Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.
Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.
А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.
@yeltsovm
По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.
Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.
Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.
А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.
@yeltsovm
IRN: Цены на готовое жилье в Москве в марте выросли на 0,4%. Средняя цена составила чуть более 276 тыс. руб. за метр.
И вот опять волшебство статистики. Все зависит от того как трактовать.
За квартал цены выросли на 1,3%. Не много. Но это больше чем за весь прошлый год.
Ещё можно сказать что цены топчутся на месте. Динамики нет. Зато если вспомнить какие были опасения по поводу возможного падения цен на фоне кризиса и высокой ключевой ставки….
А ещё стоит напомнить какая драма скрывается за этими «стабильными» показателями. Реальные цены сделок из-за дисконтов в мае-июне 2024 года запросто уходили ниже рекламных цен на 5-7%.
@yeltsovm
И вот опять волшебство статистики. Все зависит от того как трактовать.
За квартал цены выросли на 1,3%. Не много. Но это больше чем за весь прошлый год.
Ещё можно сказать что цены топчутся на месте. Динамики нет. Зато если вспомнить какие были опасения по поводу возможного падения цен на фоне кризиса и высокой ключевой ставки….
А ещё стоит напомнить какая драма скрывается за этими «стабильными» показателями. Реальные цены сделок из-за дисконтов в мае-июне 2024 года запросто уходили ниже рекламных цен на 5-7%.
@yeltsovm
Готовлюсь к Жилконгрессу, который пройдет в Сочи с 7 по 11 апреля. В прошлый раз зарекся выступать на секциях больше 1-2 раз.
Ну и… конечно же опять те же грабли. Готовлюсь выступать на 4-х секциях. Как это происходит - не понимаю. Ладно, это все лирика.
Собираю статистику для выступления на клубе Ипотечных брокеров. Вот, например, интересная табличка. Она ярко характеризует текущее состояние рынка ипотеки (ну и отчасти - ситуации с продажей недвижимости).
За неполные 3 месяца текущего года выдача рыночной ипотеки (это которая без господдержки) упала на 61%. Выдача ипотеки в целом снизилась на 42% в деньгах и на 50% в штуках.
На Сбер, ВТБ и Альфа-банк приходится 78% всего ипотечного рынка. Слово «рынок» весьма условное, к рыночной экономике прямого отношения не имеет.
@yeltsovm
Ну и… конечно же опять те же грабли. Готовлюсь выступать на 4-х секциях. Как это происходит - не понимаю. Ладно, это все лирика.
Собираю статистику для выступления на клубе Ипотечных брокеров. Вот, например, интересная табличка. Она ярко характеризует текущее состояние рынка ипотеки (ну и отчасти - ситуации с продажей недвижимости).
За неполные 3 месяца текущего года выдача рыночной ипотеки (это которая без господдержки) упала на 61%. Выдача ипотеки в целом снизилась на 42% в деньгах и на 50% в штуках.
На Сбер, ВТБ и Альфа-банк приходится 78% всего ипотечного рынка. Слово «рынок» весьма условное, к рыночной экономике прямого отношения не имеет.
@yeltsovm
А между тем остатки средств на счетах физлиц в феврали возобновили рост - плюс 1,9%, достигнув 57,6 трлн руб. В январе остатки снизились на 0,8%, но это сезонный фактор. Средняя ставка по данным дом рф ~21% на конец февраля.
Темпы накопления денежного навеса будут сохраняться пока не начнется снижение ключевой ставки (это без учета внезапных сюрпризов стрессовых сценариев снятия денег с депозитов).
Очень грубо годовой процентный доход (18% среднегодовая ставка и 50 трлн. руб. среднегодовые остатки) составит 9 трлн. руб. Благодатная почва для размышлений на что и когда может быть потрачена эта круглая сумма.
Например совокупные остатки на эскроу счетах застройщиков на конец 2024 года составляли 6,4 трлн. руб. Затраты федерального бюджета текущего года на оборону - 13,5 трлн. руб. На образование 1,6 трлн. руб. В общем интересное упражнение.
@yeltsovm
Темпы накопления денежного навеса будут сохраняться пока не начнется снижение ключевой ставки (это без учета внезапных сюрпризов стрессовых сценариев снятия денег с депозитов).
Очень грубо годовой процентный доход (18% среднегодовая ставка и 50 трлн. руб. среднегодовые остатки) составит 9 трлн. руб. Благодатная почва для размышлений на что и когда может быть потрачена эта круглая сумма.
Например совокупные остатки на эскроу счетах застройщиков на конец 2024 года составляли 6,4 трлн. руб. Затраты федерального бюджета текущего года на оборону - 13,5 трлн. руб. На образование 1,6 трлн. руб. В общем интересное упражнение.
@yeltsovm
Сбербанк и ВТБ синхронно снизили ставки по рыночной ипотеке на 1,1-2%. Минимальная ставка в Сбере на уровне 26%. В ВТБ базовая ставка на жилье теперь 27,7%.
Снижение ставок - это хорошо. Направление обнадеживающее. Но на спросе не скажется. Если взять в кредит 10 млн. руб. при ставке 26% на 20 лет, то переплата составит 42,3 млн. руб.
И снижение ставки за комиссию тоже не будет работать. Удорожание квартиры будет неадекватным.
Значимый ипотечный спрос появится при ключевой ставке на уровне 16-18%.
@yeltsovm
Снижение ставок - это хорошо. Направление обнадеживающее. Но на спросе не скажется. Если взять в кредит 10 млн. руб. при ставке 26% на 20 лет, то переплата составит 42,3 млн. руб.
И снижение ставки за комиссию тоже не будет работать. Удорожание квартиры будет неадекватным.
Значимый ипотечный спрос появится при ключевой ставке на уровне 16-18%.
@yeltsovm
Вакансия. Наша команда ищет Менеджера по работе с клиентами. Направление - квартирный трейд-ин. Ключевой проект для нашей компании ПИА Недвижимость.
Работа с «горячими» запросами клиентов от ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти. Простроенные бизнес-процессы. Объемное и системное обучение. Скучно точно не будет.
Из доп преимуществ - классная амбициозная команда, приличный доход (120 000 до 300 000 руб).
Подробности тут.
Буду признателен за рекомендации.
@yeltsovm
Работа с «горячими» запросами клиентов от ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти. Простроенные бизнес-процессы. Объемное и системное обучение. Скучно точно не будет.
Из доп преимуществ - классная амбициозная команда, приличный доход (120 000 до 300 000 руб).
Подробности тут.
Буду признателен за рекомендации.
@yeltsovm
piaspb.ru
Агентство недвижимости, покупка, продажа квартир, ипотека
Первое ипотечное агентство недвижимости - ипотечный брокер и профессиональный консультант на рынке инвестиций и недвижимости в Санкт-Петербурге.
Итоги недели.
По итогам марта объем предложения на вторичном рынке жилья в спальных районах Петербурга плюс Мурино/Кудрово вырос на 1,3% (за неделю прибавка составила 1,1%).
Пока тренд на слабое увеличение предложения сохраняется; важно посмотреть, что будет в ближайшую пару недель: показатели нередко искажаются из-за перехода от месяца к месяцу.
Из текущего объема сделок и интенсивности звонков следует, что спрос продолжает плавно ослабевать. В отсутствие каких-то значимых стимулов или тревожных сигналов покупатели ведут себя достаточно спокойно, в сделки входят крайне осторожно. За последние пару недель мы увидели достаточно большое количество расторжений и развалившихся сделок, в том числе - на финальном этапе. Передумали покупать, засомневались, получили скидку на другой объект и т. д.
При этом выбор у покупателей не становится сильно богаче: новых объектов по адекватным ценам на рынке крайне мало.
Так что даже при слабом спросе цены в рекламе могут понемногу расти. В отсутствие четких сигналов (снижение КС, реальное ослабление геополитической напряженности) правильнее говорить про хрупкое равновесие.
При этом вторичный рынок полностью адаптировался к отсутствию рыночной ипотеки. Лишнее подтверждение - Сбербанк подсчитал, что 55% сделок с недвижимостью проходит за собственные средства граждан. И эти 55% - не наличные деньги. Львиная доля приходится на обменные сделки на вторичке и рассрочку в новостройках.
Новостройки. Темпы выдачи семейной ипотеки остаются на прежнем уровне; на 27 марта выдано, по данным Дом.РФ, 164 млрд рублей; по итогам марта будет выдано около 186 млрд. Вполне достойный результат, на уровне октября-декабря 2024-го. Но и поводов для роста выдачи (а значит - продаж) также нет.
У застройщиков плавно снижается распроданность домов. Если в начале прошлого года в среднем было продано 80% жилья в сданных домах, то сейчас - 75%. Не зря девелоперы отдельно фокусируются на продаже уже готовых квартир. После сдачи дома непроданные квартиры становятся «зависшей» чистой прибылью.
Стоимость и ценность денег в этих активах резко возрастает. Особенно если сопоставить с упущенными процентами при размещении на депозитах. Это определяет стратегию реализации таких квартир. Благо, они же подходят под программы «трейд-ин» и обмена на имеющуюся недвижимость.
На рынке аренды ожидаемо ускоряется снижение объемов предложения. За последнюю неделю выбыло 4,8% предложения по ЦИАН, минус 4,5% - по Авито. Неожиданно ранняя хорошая погода торопит туристический сезон, усиливает спрос на посуточную аренду. Объем предложения в долгосрочке будет снижаться, ставки вырастут.
@yeltsovm
По итогам марта объем предложения на вторичном рынке жилья в спальных районах Петербурга плюс Мурино/Кудрово вырос на 1,3% (за неделю прибавка составила 1,1%).
Пока тренд на слабое увеличение предложения сохраняется; важно посмотреть, что будет в ближайшую пару недель: показатели нередко искажаются из-за перехода от месяца к месяцу.
Из текущего объема сделок и интенсивности звонков следует, что спрос продолжает плавно ослабевать. В отсутствие каких-то значимых стимулов или тревожных сигналов покупатели ведут себя достаточно спокойно, в сделки входят крайне осторожно. За последние пару недель мы увидели достаточно большое количество расторжений и развалившихся сделок, в том числе - на финальном этапе. Передумали покупать, засомневались, получили скидку на другой объект и т. д.
При этом выбор у покупателей не становится сильно богаче: новых объектов по адекватным ценам на рынке крайне мало.
Так что даже при слабом спросе цены в рекламе могут понемногу расти. В отсутствие четких сигналов (снижение КС, реальное ослабление геополитической напряженности) правильнее говорить про хрупкое равновесие.
При этом вторичный рынок полностью адаптировался к отсутствию рыночной ипотеки. Лишнее подтверждение - Сбербанк подсчитал, что 55% сделок с недвижимостью проходит за собственные средства граждан. И эти 55% - не наличные деньги. Львиная доля приходится на обменные сделки на вторичке и рассрочку в новостройках.
Новостройки. Темпы выдачи семейной ипотеки остаются на прежнем уровне; на 27 марта выдано, по данным Дом.РФ, 164 млрд рублей; по итогам марта будет выдано около 186 млрд. Вполне достойный результат, на уровне октября-декабря 2024-го. Но и поводов для роста выдачи (а значит - продаж) также нет.
У застройщиков плавно снижается распроданность домов. Если в начале прошлого года в среднем было продано 80% жилья в сданных домах, то сейчас - 75%. Не зря девелоперы отдельно фокусируются на продаже уже готовых квартир. После сдачи дома непроданные квартиры становятся «зависшей» чистой прибылью.
Стоимость и ценность денег в этих активах резко возрастает. Особенно если сопоставить с упущенными процентами при размещении на депозитах. Это определяет стратегию реализации таких квартир. Благо, они же подходят под программы «трейд-ин» и обмена на имеющуюся недвижимость.
На рынке аренды ожидаемо ускоряется снижение объемов предложения. За последнюю неделю выбыло 4,8% предложения по ЦИАН, минус 4,5% - по Авито. Неожиданно ранняя хорошая погода торопит туристический сезон, усиливает спрос на посуточную аренду. Объем предложения в долгосрочке будет снижаться, ставки вырастут.
@yeltsovm