ПЛАНЫ НА МАЙ

#контент

Май - месяц специфический, зачастую «отпускной», поэтому не буду брать повышенных обязательств, хотя ближайшее время - у московского «станка». Вот несколько тем, которые планирую раскрыть в ближайший месяц:

▪️Напишу про Luzhniki Collection и Бадаевсакий. Недавний опрос остановил выбор именно на этих новостройках. Напоминаю, что обзоры стараюсь делать с субъективно-экспертной позиции - как вижу эти комплексы с точки зрения покупки для «себя» или «инвестиции», а также с точки зрения оценки сильных и слабых сторон объектов.

▪️Хочу сделать подборку интересных квартир и апартаментов в новых, уже сданных домах, или в тех комплексах, которые вводятся в эксплуатацию в течение ближайших 3-4 месяцев. Например - Artisan, Turandot, Cloud Nine, The Resedences Mandarin Oriental Moscow, Золотой, Большая Дмитровка IX. Список не финальный.

▪️Мониторинг и аналитика цен и предложения по 28 новостройкам ЦАО. Последний срез был в январе. Общие тенденции уже комментировал по отчету NF Group за первый квартал, но конкретика по ЦАО и отдельным комплексом неплохо иллюстрирует сухие сводные цифры.

▪️Анонсирую дебют аналитики по вторичному рынку Хамовников - в мае сделаю новый срез по 35 домам района. Посмотрим, что с ценами и предложением по сравнению с февралем.

▪️Также хотел закруглить дискуссию более чем полугодовой давности «Что будет с рынком». Все отчеты по первому кварталу уже есть, вполне можно сверить часы - с прогнозами полугодовой давности (в том числе моими).

▪️Открываю новую рубрику с рабочим названием #вгостях (у Замоскворечника) - буду приглашать экспертов с комментариями по актуальным темам. Первый гость - Артем Цогоев, - один из лучших экспертов в сфере инвестиций в недвижимость.

▪️Давно хотел написать про корпус «А» в Балчуг Резиденс н Садовнической - если успею подготовлю материал. Корпус стоял где один год неприкаянный в бетоне и за пару лет существенно преобразился.

▪️Апартаменты, стоимость в диапазоне от 400 до 700.000 руб. м2 на окраинах и подступах к ЦАО - есть что сказать.

▪️В плане - полезные посты для покупателей и собственников недвижимости. Ну и как всегда, незапланированные материалы, которые подбрасывает работа в полях Замоскворечья и ЦАО.

Всегда приветствую пожелания по темам от подписчиков - @zamoskvorechnik

МИНУС 2.6 МЛН В АКВАМАРИНЕ

Цена снижена до 86.9 млн. руб. Запись на презентацию квартиры - @zamoskvorechnik

#продажи

​ТРИ СПАЛЬНИ В АКВАМАРИНЕ

#продажа

В Замоскворечье всего 14 предложений с метражом 130-150 м2 и ценой за метр менее 700 тысяч рублей. Из них - 3 апартамента в «бетоне».
Вычеркиваем еще 2 варианта без подземного паркинга.

Из оставшихся девяти лотов с только две квартиры с тремя спальнями, одна из которых в доме 1997 года.
Вторая квартира - в Аквамарине, на Озерковской набережной.

Именно эту квартиру и предлагаю потенциальным покупателям в соответствии с договором на исключительное право продажи.
136,9 метров, 3 изолированные спальни и 36-метровая кухня-гостиная. Два санузла, гардеробная. Вид - во двор и в переулок, второй этаж. Эркерные окна, подоконники - 70 см.

Цена за квадратный метр более чем адекватна - 650.000 руб., учитывает ремонт 2013 года и отсутсвие видов на кремлевские звезды.
Квартира - не только метры, это район и дом, в данном случае предложение более чем привлекательно.
Итого: 89,5 млн. руб.

Записывайтесь на презентацию квартиры, ближайший день показов - вторник, 11 апреля. Ставьте «+» в комментариях, в личные сообщения направлю информацию в pdf.

@zamoskvorechnik

​АПАРТАМЕНТЫ 400-700К РУБ/М2. ПРОДАЖИ И ПЕРСПЕКТИВЫ.

#аналитика

Стартовавшие пару недель назад продажи в Deco Residence на Малой Тульской подсветили актуальную проблематику продаж апартаментов.
Ценовой сегмент бизнес-премиум в диапазоне 400-700.000 руб/м2 вызывает наибольший интерес.
NB По ходу пьесы нашел название для сегмента - «бизнес-премиум» - не обижающее девелоперов, позиицонирующих объекты как премиум, являющиеся часто, на самом деле, бизнес-плюсом (или даже бизнес-классом).

Прошлый год был для продаж апартаментов провальным, падение в февраль к февралю - около 65%, правда в марте наметилось некое оживление. Сейчас не настолько важно, в каких абсолютных цифрах и процентах выражено падение данного сегмента рынка, - нужно понять причины и перспективы.

▪️Deco Residence - комплекс, который послужил причиной сегодняшнего поста. Цены - 430.000 в бетоне и 650.000 руб/м2 с отделкой (не входит мягкая мебель и встроенные шкафы). Сдача - 2 кв. 2024 года.Tashir не открывал продажи целый год - вполне разумно, но не ожидаю «взлета» продаж. Посмотрим.

▪️В соседнем Logos, расположенном по диагонали через площадь, за первый квартал было продано всего 10 лотов. Средняя цена апартаментов с вайтбоксом - 500-520.000 руб/м2, сдача 3 кв. 2024 года.
При этом из присутствующих на рынке объектов, Logos - был одним из самых продаваемых и наиболее ликвидных. Если бы не СВО, с большой вероятностью весь дом был бы продан еще в прошлом году.
На рынке - около 10 переуступок по 470-500.000 руб/м2

▪️Lunar на Ленинском проспекте - 650-670.000 руб./м2 с чистовой отделкой; за первый квартал продано всего 4 лота. Нераспроданный объем очень большой, а сдача в эксплуатацию в этом году. Перспективы - так себе.

▪️Residence Hall - в некоторой степени неожиданно продано 8 апартаментов. Несмотря на официальный прайс в 750-800 руб/м2, есть все основания предположить, что цена сделок было не выше 600-650.000 руб./м2, о чем свидетельствуют предложения по перуступке в этом диапазоне. Гипотеза о больших скидках подкрепляется официальными скидками не менее 15% на протяжении всего 22 года.

▪️Vernissage - продажи более чем скромные (3 лота за год), несмотря на то, что дом вполне интересный. Но местоположение подкачало и нанесло мощный удар в поддых проекту. Цена - около 650.000 руб./м2

Можно прокомментировать каждый проект, представленный в таблице продаж первого квартала (данные предоставлены партнером Или Или). Но всех их объединяет 2 факта: это апартаменты и они крайне плохо продаются.
Более-менее на этом депрессивном фоне смотрится комплекс N’Ice Loft с ценой около 300.000 руб/м2, не тянущий даже на полноценный бизнес-класс.

Почему такой драматический провал в продажах даже в относительно демократичном цензовом диапазоне (400-700К) по объектам, которые пользовались повышенным спросом до 24 февраля? Об этом - в следующем тексте, завтра утром.

@zamoskvorechnik

АПАРТАМЕНТЫ 400-700К РУБ/М2. ПРОДАЖИ И ПЕРСПЕКТИВЫ - 2

#комментарий

Подвожу резюме по вчерашнему тексту про продажи апартаментов в ценовом диапазоне 400-700.000 руб/м2
Итого: субъективно-экспертное мнение, почему апартаменты в указанном ценовом сегменте не продаются и перспективы восстановления продаж маловероятны:

1️⃣Существенная доля покупок апартаментов до начала СВО - инвестиции, в том числе под позитивный инвест-прогноз в начале 2022 года. Как только прогноз стал резко-негативным, продажи встали. И даже умеренно-негативный фон, с появляющимися точеными сигналами сдержанно-позитивного сценария, тенденцию переломить не сможет. Арбитражные инвестиции в этом сегменте - малореальны в обозримой перспективе.

2️⃣В медиа-пространстве 2022 год - весьма негативный для апартаментов в целом. Апартаменты так и не получили четкого и ясного юридического статуса. Часто этот статус далеко не всем нужен, но слабая юридическая грамотность, стереотипы и общий негатив в сухом остатке дали рынку отрицательный сигнал. Владельцы апартаментов «осознанно» поняли, что актив крайне неликвиден. Многие собственники понимают, что даже с дисконтом 15-20% данный «инвест-актив» не продать.

3️⃣Третий фактор актуален и для рынка жилья (квартир): цены на этапе строительства зачастую сопоставимы, с ценами на аналогичные лоты в свежих домах вторичного рынка. Например, зачем покупать апартаменты на этапе стойки за 630.000 руб/м2 в Deco Residence или Lumin, если по такой или почти по такой цене можно взять апартаменты в обжитых комплексах на Балчуге - Balchug Residence или Wine House.

❗️Резюме: потенциальный спрос на апартаменты среднего ценового диапазона (400-700К) в текущий момент и на ближайшую перспективу - крайне ограничен, за счет «отвала» покупателей- неквалифицированных инвесторов и снижения ликвидности формата. Таким образом, в проектах с большой долей «нераспроданности» можно ожидать значительные скидки. Цена, как известно все лечит.

Почему акцентирую внимание на «данном цензовом диапазоне»? Потому что апартаменты более высокого ценового сегмента «живут» несколько по иным правилам, максимально приближенным к жилому (квартирному) формату. Но это уже отдельный текст.

#апартаменты

@zamoskvorechnik

​UPD: ПРОДАЖИ АПАРТАМЕНТОВ В I КВ 2023

Зоркий глаз PR-службы Coldy заметил неточность в таблице, опубликованной вчера: был упомянут комплекс Taller в Жуковом проезде, который является сугубо офисным (не апартаменты). Кроме того, в таблице ошибочно указано, что продажи за первый квартал в Taller - нулевые. На самом деле продано 3500 м2. Приношу извинения за ошибку и спасибо коллегам за сигнал. Ниже - корректная таблица.
Уважаемые читатели, видите ошибку, неточность - сообщайте, оперативно исправлю. Так же приветствуются комментарии, ремарки и конструктивная критика.

@zamoskvorechnik

СAPITAL TOWERS

#новостипроектов

Получено разрешение на ввод в эксплуатацию. В комплексе 830 квартир и 1300 машиномест. После ввода в эксплуатацию жилой части, еще продолжатся работы в стилобатной части комплекса.
Фото сделал вчера с площадки Бадаевского, о котором скоро опубликую обзор.
@zamoskvorechnik

​БАДАЕВСКИЙ. РАСПОЛОЖЕНИЕ

#новостройки

Недавно изучил площадку проекта на местности. В целом, очень понравилось. Местоположение практически идеально для любителей локации Кутузовский - набережная Тараса Шевченко или для тех, кто не привязан к конкретному району, но ценит окружение, близость центра и «большой» воды.

Проблема большинства элитных комплексов Москвы - окружение: практически «под окнами» может оказаться АЗС или непонятное «инфрастуктурное» строение с колючей проволокой, образовательное учреждение или старый фонд с жителями, недовольными появлением «во дворе» нового дома, перекрывшего виды/солнечный свет.

В случае Бадаевского - все «как доктор прописал». Судите сами: комплекс «ограничен» с одной стороны «тупиковой» набережной Тараса Шевченко (заканчивается у Башни -2000). Со стороны Кутузовского проспекта - второй линией жилых домов. Между условно «второй линией» и двумя корпусами на колоннах самого комплекса - восстановленные исторические здания Бадаевского пивзавода. Вдоль исторических построек запланирован бульвар.

Насыщенная инфраструктура расположена как раз в восстановленных исторических постройках и закрывает все потребности пирамиды Маслоу (и Икроу): спрот-клуб, бассейн, банный комплекс, гастрономический рынок, рестораны, ритейл на набережной и на бульваре, пивоварня, пространство для лекций etc.

Как сказал классик недостатки - это продолжение преимуществ. Безусловно инфраструктура Бадаевского станет новой точкой притяжения трафика и уровень тишины и спокойствия между сталинскими домами и Москвой рекой не будет таким, как прежде. Важным моментом станет грамотный подбор арендаторов/собственников нежилых помещений и управление всем кластером, чтобы атмосфера была «правильной» и не напрягала жителей комплекса.

Даже высокие этажи и колонны не спасут от «неформального» шума и активностей гостей инфраструктуры.
Напомню, квартиры на 1-м этаже, каждого из 2-х корпусов комплекса, находятся на уровне «стандартного» 10-го этажа. Дом «парит» на 35-метровых колоннах.

Тем не менее, по местоположению ставлю Бадаевскому жирный плюс. Продолжение следует.

#бадаевский

@zamoskvorechnik

​БАДАЕВСКИЙ: КОГДА И СКОЛЬКО?

#новостройки

В предыдущей заметке дал высокую оценку расположению Бадаевскому. Дорогая недвижимость - это место, место, еще раз место. Естественно, качественные параметры должны соответствовать: архитектура, материалы и качество исполнения.

Архитектура Бабаевского - на пять с плюсом. Не разбрасываюсь словами: можно констатировать - проект знаковый.
С одной стороны - это дополнительная эмоциональная составляющая покупки: покупаю не просто «элитные метры», но нечто особенное, уникальное, ликвидное и актуальное не только через 10 но и 30 лет. Потенциально у проекта есть все, чтобы каждая квартира (не говорю о лучших видовых лотах) стала коллекционной.

С другой стороны уникальность подкреплена реальной фактурой - архитектура, расположение.
Вопрос в реализации и управлении этим комплексом.

Сдача в эксплуатацию - в конце 25 и 26 гг. Оптимистично определим выдачу ключей середина 26 и 27 год. Все квартиры - без отделки. Накидываем 5 лет.
Таким образом, 2031-32 годы комплекс заживет той жизнью, которая изображена на рендерах девелопера.
При условии, что соответствие рендеров и реальности будет 100%.

Это классические риски при покупке новостройки на этапе котлована. Чем больший «замах» девелопера, тем риски выше.
Если задуманная маркетологами и архитекторами концепция не воплотится в жизнь, ни о какой коллецкионности речи идти не будет, а эмоции покупателей будут с другим знаком.

Что же по конкретным лотам - насколько цена учитывает «коллекционность» и риски?
Cтоимость м2 варьируется от 750.000 до 2.000.000 руб. По ценам и планировкам - в следующей заметке.

@zamoskvorechnik

PS на фото вид на Сити со стороны Бадаевского

​БАДАЕВСКИЙ: ЦЕНЫ И ПЛАНИРОВКИ

#новостройки

Итак, как писал уже писал на этой неделе, местоположение и архитектура комплекса создают потенциал для уникальности и «коллекционности»комплекса.
Сможет ли потенциальная энергия проекта перейти в кинетическую энергию продаж, в том числе через несколько лет и на вторичном рынке? Смотрим цены и планировки тех предложений, которые уже представлены в открытых продажах.

▪️Однокомнатные квартиры от 50 до 70 млн. руб., метраж - от 48 м2.
Пример: 1К 62 м2 - 61.380.000 руб., высокий 12-й этаж (соответствует 22-му).
Из планировки следует, что это скорее студия с 34,5-метровой кухней-гостиной и 11,9 метровым балконом. Т.е. «Чистая « площадь» - 50 м2.
Планировка - специфическая с «кухонным блоком» посередине кухни-гостиной.
Все представленные на ЦИАН лоты имеют аналогичную «струкутру»: студия с кухней, разделяющей пространство пополам на гостиную зону спальни.

▪️Двухкомнатные квартиры: от 61 до 180 млн. руб., от 60 м2.
Среди них есть евро-2 и классические двухкомнатные квартиры.
Например, 77,2 м2, 11 этаж, 69.49 млн. руб.: две комнаты 18,7 и 16,4 м2 + кухня 11,2 м2. Площади небольшие, возможно при аналогичном метраже более привлекательно смотрится
Евро2: 78,6 м2 71,4 млн. руб., кухня-гостиная 30,7 м2 + спальня 19,1 м2.

▪️Трехкомнатные: от 94 м2., 80 - 290 млн. руб.
Вот здесь появляется больше нюансов.
✔️маленькие площади комнат 18+10+13 м2 или
✔️слишком вытянутые формы некоторых спален или
✔️в метражах более 130-140 м2 - расположенные в центре самых больших помещений мокрые точки, делящие пространство на непропорционально вытянутую гостиную и лишние коридорное пространства.

Скорее всего, это издержки архитектурного проекта: колонада нижней части дома превращает излишнюю концентрацию мокрых точек в «мокрые пятна» на планировках (см. пример 169,8 м2). Это спорный момент, - возможно грамотный дизайнер удачно обыграет специфику, и потеря 15-20 м2 будет не столь очевидна. К тому же это можно считать платой за «коллекционность» объекта.

❗️Резюме
▪️По планировкам: много вводных, продиктованных спецификой архитектурного проекта.
Каждая планировка требует очень внимательного анализа, лучше с дизайнером/архитектором, который будет «строить» квартиру.
▪️По ценам: для детального анализа нужно смотреть каждый конкретный лот, но «средние» квартиры - около 1 млн. руб. м2, интересные, с «изюминкой» - от 1.4-1.5 млн. руб.

В итоге выбор может оказаться не таким простым, как кажется на первый взгляд. Даже при наличии соответствующего бюджета риск «промахнуться» с покупкой присутствует.

@zamoskvorechnik