Очень интересный проект. По неподтвержденной информации, цены - от 3-3,5 млн руб., планируется финишная отделка. Беру на контроль.

НУЖНО ЛИ ЗВОНИТЬ В ОТДЕЛ ПРОДАЖ ЗАСТРОЙЩИКА?

#покупателю
#новостройки

Перед Новым годом было несколько консультаций для покупателей, которые хотели или сравнить несколько уже отобранных объектов или убедиться в правильности уже сделанного выбора перед выходом на сделку. Нормальные, рабочие ситуации, но все их объединял один общий нюанс: эти покупатели уже позвонили/сходили в соотвествующие отделы продаж (ОП) девелоперов, а некоторые даже получили коммерческие предложения.

Что это означает с точки зрения эффективности консультации для покупателя уже после общения с застройщиком?
Покупатель получит объективную оценку выбранных вариантов.
Но, если есть шанс существенно улучшить условия сделки (бОльшая скидка, более выгодная рассрочка, лучшая планировка, вид etc) - здесь возникает проблема. Реализация лучших условий была бы возможной и бесплатной для покупателя, если бы он уже не был зафиксирован в отделе продаж в анализируемом проекте.

Девелопер платит хорошую комиссию агентам за приведенного покупателя, но только в том случае, если этот покупатель еще не зафиксирован у него в клиентской базе. Позвонили застройщику (вас зафиксировали) - в этом комплексе ни один агент Вам уже не поможет улучшить условия сделки. Кто-то честно об этом скажет, а кто-то - представит этот комплекс в невыгодном свете, чтобы переключить на другие объекты, где еще можно «зауникалить» покупателя.

Поэтому, если хотите получить максимальные условия и лучшие лоты - обращайтесь сначала к эксперту.
Если он вас разочарует, пойдете напрямую. Но хочу обратить внимание на один важный момент: если вы покупаете объект без агента у застройщика, не думайте, что вам дадут скидку за счет сэкономленной агентской комиссии.

Эта иллюзия часто играет злую шутку с покупателями. Скидку покупатель получает из одного бюджета, а агент комиссию - из другого. Поэтому на прямом клиенте застройщик просто сэкономит маркетинговый бюджет. Хотя рассказать покупателю может что угодно.

В итоге покупатель думает, что получил доп скидку, выбрал самый лучший вариант. На самом деле - доп скидку точно не получил; не факт что лучшие условия по сделке и лучший лот. Застройщику нет смысла давать самые лучшие условия и предлагать «жемчужины» из резерва, если покупатель возьмет, то «что дают».

Хорошо, если речь о каком-то одном доме, в выборе которого покупатель на 100% уверен. А если покупатель обзвонил/обошел несколько комплексов и ему нужно выбрать между двумя-тремя? А может быть он что-то упустил? А если есть отличный вариант в уже готовом доме на вторичном рынке? Чтобы исключить «а если…» нужен системный профессиональный и независимый подход.
Так что лучше сначала проконсультируйтесь с экспертом, - «сыграть» самостоятельно всегда успеете, а вот провернуть обратно «фарш звонка застройщику» - вряд ли.

@zamoskvorechnik

ПРО КОНСУЛЬТАЦИИ

#админ

По итогам анализа проведенных в прошлом году консультаций, решил в одном тексте зафиксировать
подход к консультированию на 2025-й год.

Область моих компетенций:

▪️Продажа объектов элитной недвижимости на вторичном рынке (работа с собственниками).
▪️Покупка (поиск) элитной недвижимости (работа с покупателями).
▪️Оценка инвестиций в элитную недвижимость.

❗️По вопросам загородной, офисной недвижимости и ритейла не консультирую, но могу порекомендовать проверенных партнеров.

Стандартная консультация: 1,5 часа, онлайн (Telegram, Zoom).
Например, в рамках такой консультации можно:

▪️Сравнить 2-3 комплекса для принятия решения о покупке.
▪️Сделать первичный обзор определенного сегмента рынка (с учетом цены и локации) для дальнейшей проработки/поиска.
▪️Провести аудит продажи объекта недвижимости.
▪️Оценить инвестиционную стратегию при покупке недвижимости.
▪️Рассказать, как действовать, чтобы продать свою недвижимость по максимальной цене в разумный срок.

Стоимость - 25.000 руб. Возможен формат оффлайн.

Решение более сложных задач требует индивидуального расчета.
Например, наиболее популярный запрос со стороны собственников - оценка стоимости недвижимости.
Здесь старт - от 50.000 руб. А оценка уникальных, штучных объектов может стоить на порядок больше.

Для записи на консультацию пишите @zamoskvorechnik. Согласуем время и формат, а также уточним задачу.

PS Не забудьте представиться (имя и телефон) - с анонимами в деловое общение не вступаю😉.

❗️UPD Важное добавление для покупателей недвижимости. Чтобы не исключать для себя возможность получения максимально выгодных условий покупки выбранной в итоге недвижимости, настоятельно не рекомендую звонить в отделы продаж застройщиков до записи на консультацию. Почему - об этом подробно написал здесь.

@zamoskvorechnik

#админ

👆Повторная публикация связана с важным дополнением в тексте для покупателей недвижимости; этой теме вчера посвятил отдельный объемный пост

Уважаемые читательницы, с Праздником! 🌹🍾🌹

PS Всегда поздравляю именно этой открыткой, дизайн - «очень и очень» (с).
Автор - Сергей Пронин

СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ

#новостройки
#февраль25

Сегмент дороге недвижимости раскачивается быстрее, чем в прошлом году.
Об этом свидетельствуют продажи и в январе и в феврале.
В абсолютном выражении немного - 26 сделок за 2 месяца, но тем не менее.
За прошедший месяц посетил:

▪️Никитский 6
▪️Levenson
▪️LUCE

Материалы в работе, впечатлениями и фактурой обязательно поделюсь.

@zamoskvorechnik

СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ

#новостройки
#февраль25

Премиум сегмент, в части самых ликвидных проектов прошлого года (первые 8 в таблице) показывают очень достойные результаты.
Исключение, пожалуй, - Luzhniki Collection с пятью сделками.
В Бадаевском и Доме Франка - просто выдающиеся результаты.
Должен «раскочегариться» и Vesper Kутузовский - познакомился на прошлой неделе с комплексом,
в марте планирую опубликовать обзор.

Интересуют подробности по домам в таблице или по тем, которых там нет - пишите @zamoskvorechnik

ВИДОВАЯ ТЕРРАСА 200 М2

#пентхаусы

Немного о пентхаусе Большой Дмитровки IX,
с террасы которого вчера записал видео:

▪️6 этаж
▪️Высота потолка - 4,5 м
▪️2 спальни с санузлами и гардеробными
▪️Площадь (без учета террас) - 213,1 м2
▪️Терраса (у кухни)- 26 м2
▪️Терраса (в гостиной) - 69,7 м2
▪️Терраса (на крыше) - 198,7 м2
▪️Виды - см. сторис.
▪️Общая площадь - 493,3 м2
▪️Стоимость с финишной отделкой - 1,614 млрд руб.

В чем изюминка данного лота - 3 террасы, каждая из которых действительно удобна и функциональна, причем две из них - на уровне кухни-гостиной.

❗️Двухсотметровая терраса действительно жемчужина этого апартамента:

▪️Вид на три стороны света.
▪️Хорошая и удобная геометрия, полная приватность.
▪️Высота и обзорность - достаточная, чтобы открывающуюся панораму со стороны Б. Дмитровки называть «видом», что в центре Москвы встречается нечасто.

Трофейная недвижимость, цена соответствующая: с финишной отделкой - 1.614 млрд.

Детали, презентация и планировка - пишите @zamoskvorechnik

ОТДЕЛКА В ARMANI/CASA

#дома
#замоскворечье

Вчера неудачно записал «кружок» во дворе Armani/Casa Moscow Residences но - шум ветра заглушил все сказанное.
Дублирую - воочию оценил финишную отделку комплекса: общественных пространств и, прежде всего, квартир.

Уровень не разочаровал: полы, стены, кухня со встроенной техникой и санузлы с сантехникой - все выполнено на высоком уровне, вполне соответствующем ценам на оставшиеся лоты.
Не секрет, что отделка такого уровня далеко не всегда удается девелоперам, да и вообще мало кто рискует браться за «финишную» в делюксе - по пальцам можно пересчитать. Здесь - зачет.

Несмотря на текущий прайс, считаю комплекс несколько недооцененным - многие покупатели не торопились входить в сделку, не «пощупав», какова будет реализация на выходе. Прогнозирую, что при уровне готовности комплекса на 100% (сейчас 95%) оставшиеся лоты будут не долго в продажах. А в апреле должны уже заехать первые жители.

Напомню, по состоянию на сегодня, минимальный вход в проект - 2,4 млн руб./м2 для квартиры с тремя спальнями площадью 217 м2 на втором этаже. Лично мне понравился лот 158 м2 на 5 этаже (2 спальни), но м2 там уже чуть больше 4 млн руб.
Ниже - несколько фотографий интерьера от девелопера, соответствие которых действительности подтверждаю.

Подробности, планировки, запись на экскурсию для потенциальных покупателей - @zamoskvorechnik

WINE HOUSE: СДЕЛКИ, ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ФЕЙКИ

#ценысделок
#собственнику

За прошлый год в Wine House продано 2 квартиры, 2 апартамента и коммерческое помещение 276 м2. По коммерции и квартире 100,4 м2 цены сделки пока не транслирую, а по другим трем лотам расклад следующий:

▪️Двухуровневая квартира 96 м2 с ремонтом в итоге продана за 117 млн руб. В продаже с переменным успехом с 2020 года. Когда почти 5 лет назад смотрел эту квартиру, цена была 80 млн. Как говорится, осилит дорогу идущий.
▪️Апартамент (мансарда), ремонт - 70 м2 - 41 млн руб. В мае-июне цена стартовала с 64 млн руб. Итого 585 тыс. руб./м2
▪️Апартамент 2 этаж, ремонт -60,4 м2 - 40 млн руб. В начале года старт - 56 млн руб. Итого - 662 тыс. руб./м2

Еще раз акцентирую внимание, что завышенная цена при старте ни к чему хорошему не приводит: продажа долгая и в итоге цена сделки не максимальная. Тем кто продает или собирается, стоит об этом подумать, особенно с учетом пока еще хороших ставок по депозитам.

В данный момент в открытой продаже 5 лотов:

▪️Двухуровневая квартира с ремонтом 240 м2 на 1-2 этаже - 360 млн руб., 1,5 млн руб/м2
▪️Квартира 100 м2 на 3 этаже - 130 млн руб. В продаже более двух лет. Стартовая цена два года назад - 140 млн, если не ошибаюсь. Прошлым летом и цифра 107 млн мелькала в ЦИАН: продавало штук пять АН - настоящий свальный грех.

▪️Апартамент 140 м2 с ремонтом - 142 млн руб.
▪️Апартамент 70 м2 с ремонтом - 70 млн руб.
▪️Апартамент 80 м2 с ремонтом - 79 млн руб.

Т.е. апартаменты с разным уровнем ремонта сегодня собственники оценивают в «единицу» за метр. Оптимистично, особенно с учетом цен сделок (см выше).

Еще один лот (мансардный апартамент 110 м2) на ЦИАН не размещен.
Будет заинтересованность - пишите @zamoskvorechnik

PS Так же на ЦИАН размещены две фейковые квартиры в Wine House от недобросовестного агента, хорошо известного в профессиональных кругах, пока еще, к сожалению, «работающего» в премиальном сегменте. Размещает объявления под псевдонимом Максим Вахонин. Можете позвонить - указанных квартир нет и не было в нашем доме, вам предложат другие варианты.

Справочно - цены сделок в 2023 году.

ДОМ НА БУЛЬВАРЕ

#новыепроекты

Любой новый проект класса делюкс с финишной отделкой приковывает особое внимание.
Во-первых, таких объектов на рынке не очень много. Если взять выборку из 20 новостроек этого класса, только в пяти из них квартиры предлагаются с люксовым ремонтом.

Во-вторых, тема отделки в новостройках, где стоимость метра только начинается от двух с лишним миллионов, в зависимости от уровня дома и года ввода в эксплуатацию, неоднозначна. Далеко не все, покупая квартиру от 300-400 миллионов, хотят «отделку от застройщика», даже если она выполнена на высоком уровне. Многие покупатели ориентируются на планировку, дизайн и исполнение, полностью заточенное «под себя». Тем не менее, немало и запросов на лоты под ключ, с готовым современным, классным ремонтом.

Другое дело, что «классность» и современность всеми трактуется по-разному. Предложить что-то универсальное, но «цепляющее», не скатываясь в «отельный стиль» и в достойном исполнении задача непростая. Многие девелоперы, реально оценивая свои возможности, и не берутся за отделку. Но на рынке есть несколько игроков, которые успешно специализируются именно на делюксе с отделкой. R4S - один из них. Проекты Малая Бронная 15 и The Patrikcs - тому подтверждение.

Никитский 6 - новый проект девелопера, успешно стартовавший в октябре прошлого года, в котором уже зафиксировано не менее 5 сделок. Чем же он интересен ?

1️⃣Повторюсь - финишной отделкой, с определенной гарантией качества. Понятно, что новостройка всегда риск, соответствие рендеров и реальности тот еще аттракцион, но с оглядкой на уже реализованные проекты (см выше), этот риск существенно уменьшается.

2️⃣Расположением и посадкой. Пересечение Бульварного кольца и Воздвиженки, по соседству с особняком Арсения Морозова. Фасад, ориентированный на перспективу бульвара, даже на втором этаже позволяет иметь открытые виды, без рисков, что они будут закрыты более поздними стройками.
Виды из пентхаусов и квартир на верхних этажах не комментирую.

3️⃣Архитектурой и планировками. Дом, действительно, красивый, с «колоннами восходящего ряда» (с). АрхБюро ЦЛП не подкачало.
При покупке квартиры с ремонтом роль толковых пларовок возрастает на порядок - переделывать что-то - не самая продуктивная идея. Всего же в доме 57 квартир и 4 пентхауса.

4️⃣Цены - вполне в рынке (от 2.3-2.4 млн руб за м2), о чем свидетельствуют первые сделки. Сейчас еще актуальна «первая цена», с которой стартовали продажи, но не за горами повышение. Поэтому есть смысл именно сейчас присмотреться к проекту, если локация и концепция «заходят», особенно к низким этажам, где стоимость за «квадрат» - минимальная в доме.

Подробности, презентация, планировки и запись на экскурсию для потенциальных покупателей - @zamoskvorechnik