ИТОГИ ГОДА: ПЛАН ПУБЛИКАЦИЙ

#итоги24
#админ

Ну что ж, еще раз всех со всеми Наступившими праздниками! Латинская Америка подзарядила - на этой неделе приступаю к подведению итогов 24-го года. Большая часть цифр уже собрана и проходит финальную обработку.

Начнем с новостроек, в ближайшие дни - данные по продажам за прошедший год в разрезе трех сегментов:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум
Исходные данные - от уважаемых партнеров Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ (первоисточник - Росреестр).
Также посмотрим на динамику цен элитного сегмента первичного рынка.

Вторичный рынок рассмотрим с пристрастием через оптику трех блоков выборки из 100+ элитных комплексов в ЦАО:
▪️25 домов в Замоскворечье
▪️40 домов в Хамовниках
▪️40 домов в других локациях ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников).

В фокусе - продажи за год поквартально и ключевые показатели предложения, в т.ч. ценовые индексы.

Сделки и цены, как минимум в годовой ретроспективе посмотрим отдельно в Садовых Кварталах и Lucky (каждый из комплексов по количеству предложений и сделок сопоставим с выборкой «А-домов» одного района).

Кроме того, запланированы публикации:

▪️Актуальных ставок УК в Замоскворечье и некоторых других домах ЦАО.
▪️Ключевых показателей предложения и сделок в домах B-класса в Замоскворечье за прошлый год.
▪️Подборки топ-10 публикаций прошлого года.
▪️Подборки обзоров комплексов, опубликованных на канале в 2024 году (12 комплексов).
▪️Прогноза-2025 для покупателей и собственников дорогой недвижимости.

Поехали!

@zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В ДЕЛЮКСЕ

#итоги24
#новостройки

Первая тройка в сегменте показала значительный отрыв от остальных проектов - 40% сделок в выборке:

▪️Фрунзенская набережная
▪️Nicole
▪️Лаврушинский

Четвертый квартал, как и полагается, был ударным, - 44% годовых продаж (в 2023 г - 56%). В рамках квартала так же мощно и ожидаемо выстрелил декабрь - почти пятая часть всех сделок за год.

Любопытно, что именно в декабре выдающиеся результаты показал только проект Nicole, неплохо «отработал» Лаврушинский; остальные комплексы добавили в общую копилку от 1 до 3-х сделок, в том числе и лидер по итогам года - Фрунзенская набережная.

Не забываем, что это данные Росреестра, а переход прав по некоторым уже проведенным сделкам может быть отложен по разным причинам.
Тем не менее, по анализируемой выборке 2024-й год показал прирост 30% по сравнению с предыдущим. Прирост имел «экстенсивный» характер - в основном за счет новых проектов 24-го года или тех комплексов, которые только вышли в продажи в 23-м году.

Предположу, что тройка лидеров, с большой долей вероятности сохранит свои позиции и в 2025-м: продукт нашел отклик у аудитории, лотов пока достаточно для 25-30+ сделок в годовом выражении, что для этого класса - прекрасный показатель.

Посмотрим, какие новые проекты появятся на рынке в этом году. Объем предложения по состоянию на начало периода - рекордный за последние (как минимум) 4 года, и составляет в «делюксе» более 600 лотов. Т.е. с темпами продаж 2024 года уже имеющихся «товарных запасов» хватит условно на 2-3 года ( с учетом того, что не все сделки учтены в выборке).

Снижения цен в ликвидных, востребованных новостройках в ближайшее время ожидать не стоит. Какие скидки можно получить в проектах, где в продажах застой - зависит от конкретного проекта и его финансовой модели.

Предварительно вижу два основных драйвера продаж при прочих равных (по крайней мере в первом полугодии):
1️⃣Беспроцентная рассрочка с комфортным графиком платежей не менее чем на год-полтора.
2️⃣Снижение ставок по депозитам (реальное или ожидаемое). Вероятность сохранения текущих значений в долгосрочной перспективе невелика.
Так это или нет - увидим в июле, а возможно и раньше.

PS Запись на консультацию открыта - @zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В ПРЕМИУМ-СЕГМЕНТЕ

#итоги24
#новостройки

В анализируемой выборке новостроек премиум-класса рубеж в 1000 лотов все-таки преодолен не был - всего за 2024 год зафиксирована 981 сделка.
Тем не менее - это плюс 60% к 2023 году.

Прирост, как и в делюксе - за счет вывода и успешных продаж новых проектов.
Только четыре премьеры 2024 года дали 294 сделки:

▪️Тишинский бульвар
▪️Монблан
▪️Татарская 35
▪️Vesper Кутузовский

Если добавить Дом Франка, стартовавший формально в 2023-м, но продажи по которому пошли в 2024-м, то это уже 345 продаж или 95% прироста выборки в 2024 году.

Лидеры продаж 2023-года остались в первой пятерке с неплохими показателями:

▪️Luzhniki Collection
▪️Life Time
▪️Бадаевский

При этом, если у первых двух продажи так и остались на уровне прошлого года (у Лужников даже примерно на 10% меньше), то Бадавеский увеличил количество сделок почти вдвое - с 51 до 91.

Предположу, что примерно 3/4 продаж премиум-сегмента в текущем году придется на первые 7 комплексов в списке - машина продаж в каждом из них хорошо «прогрета», объемы есть, и на средних оборотах каждый комплекс вполне может показать результаты 2024 года, при прочих равных.

Итоги года вселяют оптимизм, пока сложившуюся тенденцию можно вполне экстраполировать на 2025-й год, по крайней мере на первое полугодие.
Как и в делюксе, беспроцентные рассрочки и ожидание снижения учетной ставки будут существенно поддерживать рынок.

Запись на консультацию - @zamoskvorechnik

ОБЗОРЫ КОМПЛЕКСОВ-2024

#дома
#свод2024

После публикации итогов по продажам в сегментах делюкс и премиум вполне уместно вспомнить о проектах, по которым делал обзоры в прошлом году:

NICOLE
РУССКИЕ СЕЗОНЫ
ФРУНЗЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ
Armani Casa Moscow Residences
САВВИНСКАЯ 27
ХАМОВНИКИ XII
TURGENEV
TURGENEV -2
ПРЕКРАСНАЯ ЭПОХА

ДОМ ФРАНКА
ТАТАРСКАЯ 35
DORO MILLE
DORO MILLE-2
LIFE TIME
LIFE TIME-2
TЕССИНСКИЙ 1

Если в 2023 году сделал обзоры только по 10 комплексам,
то в прошлом - уже 13, плюс по Садовым Кварталам и Lucky опубликованы обзоры по ценам и сделкам.
В этом году планирую 15-18 обзоров.

В первую пятерку 25-го года предварительно включил:
▪️Luzhniki Collection
▪️Садовническая 69
▪️Тишинский бульвар
▪️Luce
▪️Лаврушинский

Пишите в комментариях и лс, разбор каких комплексов еще хотели бы увидеть.

@zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПРОДАЖ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ

#итоги24
#новостройки

Пограничный между бизнес-классом и премиумом сегмент ожидаемо показал самые впечатляющие результаты в абсолютных показателях - в 2024 году продано на 1500 лотов больше, или + 62% прироста год к году.
Если в делюкс и премиум прирост произошел исключительно за счет сделок в новых проектах, то здесь, около трети прироста пришлось на интенсификацию продаж в больших «старых» комплексах.

Напомню, что бизнес-премиум отличается от элитного сегмента (премиум и делюкс) не только продуктом (планировками, кол-вом лотов на этаже да и в самом комплексе, коэффициентом обеспеченности машиноместами, местоположением etc), но и бОльшей зависимостью от ипотеки. Если бы не ограничения по ипотеке, продажи были бы еще выше.

Хотя рассрочки и скидки в некоторых проектах сотворили чудеса, например в том же High Life. Любопытно, что если в сентябре и октябре действительно были супер-выгодные условия для покупки на многие лоты в этом комплексе, то после повышения цен в ноябре на некоторые квартиры скидка в 25% давала цену октября без скидки. Поэтому нужно быть очень внимательным и помнить, что девелопер акцентирует внимание только на плюсах, а обратную сторону медали покупатель должен сам оценивать, лучше с помощью независимого (!) эксперта.

Не вижу пока факторов, которые могут переломить тенденцию роста прошлого года, если условия покупки в целом не изменятся (цены, рассрочки) при наличии соответствующих объемов в актуальных проектах.
Спрос в этом сегменте гораздо более эластичен не только по цене, но и по допфакторам (ставки по депозитам, лимиты по льготной ипотеке, беспроцентные рассрочки), поэтому, при прочих равных, могут быть и дополнительные драйверы роста. Повторюсь, при прочих равных, без экстрима.

Запись на консультацию - @zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#итоги24
#вторичныйрынок


Не буду перегружать большим количеством цифр - в таблице их достаточно.
Главное: цены предложения по выборке (25 дома А-класса) реально выросли за год незначительно, примерно на 10% (бетон + ремонт).
Если выборку, «очистить» от десятка предложений со стоимостью от 2,5 млн. руб./м2 (зачастую необоснованно завышенной), то индекс цен в Замоскворечье увеличился за год с 1,25 до 1,38 млн. (руб./м2) в абсолютном выражении.

Если же посмотреть на этот сегмент рынка в трехлетней ретроспективе - он на удивление стабилен, несмотря даже на катаклизм февраля 22-го (если очистить от структурных изменений в виде выхода новых дорогих лотов в сданных комплексах):

▪️Цены растут стабильно, особо не превышая темпы официальной инфляции (31,6% за три года, 9,5% в 24-м)
▪️Объем предложения - плюс-минус 150 единиц
▪️Ликвидные предложения всегда в остром дефиците
▪️Большинство лотов в продаже - с завышенными ценами (коррелирует с предыдущим пунктом).

Конечно, же не стоит забывать, что цены предложения - это далеко не цены сделок.
Далее, - как раз про сделки в Замоскворечье, в анализируемой выборке из 25 домов.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#итоги24
#вторичныйрынок

Вчера написал, что за последние 3 года цены - плюс-минус в рамках годовых темпов инфляции и объем предложения - около 150 лотов. Речь идет об анализируемой выборке из 25 домов Замоскворечья.
По сделкам ситуация более динамичная - плюс 25% по сравнению с предыдущим годом, что составило 138 сделок.

70% сделок - в первых семи комплексах в таблице.
Лидеры продаж - свежие, недавно или относительно недавно сданные дома. В том числе те, где у девелопера еще существенные остатки: Золотой-1,2, Резиденция 1864 (быв. Царев Сад). Все вполне логично.
Правда, не совсем понятна природа сделок в Софийском - все продажи от юрлиц, половина из них - другому юрлицу. Возможно - «игры инвесторов».

В 2023 году треть сделок в выборке были ипотечными, сейчас - всего 9,5%. Условно «сегмент сломался» на уровне 15% (декабрь 2023-го), до этого момента на равномерное повышение ставки в течение второго полугодия покупатели премиальной недвижимости не отреагировали.

Объем продаж за год фактически соответствует объему предложения (138 сделок и 134 лота в открытых продажах на 1.01.25).
Это свидетельствует, с одной стороны, что рынок - живой, предложение обновляется. С другой - что продается некоторый объем от застройщиков в сданных домах, который в ЦИАН не фиксируется.

В целом, итоги прошлого года по сделкам подтверждают, что деньги на рынке есть и их гораздо больше, чем достойных и адекватных по цене (ликвидных) предложений.
Следующая локация, по которой в конце недели подведу итоги года - Хамовники.

@zamoskvorechnik

ЛУЧШИЕ ПУБЛИКАЦИИ-2024

#итоги24

Для моего канала, наверно это самый итоговый пост, и он не про рынок (новые цифры будут уже завтра), а про тот контент, который создаю с удовольствием и, надеюсь, на пользу аудитории.
По сути - оглавление, путеводитель по наиболее интересным и полезным материалам прошлого года, не потерявшим актуальность (на основе статистики Телеграмм, читай - реакций читателей + мое субъективное мнение). Нумерация заметок - условная, не имеет отношения к «значимости» и пользе.
Хотел изначально выложить 10 публикаций, - в итоге получилось 18, - даже появились мысли о более крупных форматах в перспективе😉.

1️⃣Анализ трех альтернатив для инвестиций консервативного инвестора (реальный кейс).
К работе с покупателем. Спойлер: выбрали Монблан.

2️⃣ И снова эксклюзивный договор.
Поясняю, почему продать по максимальной цене в разумные сроки можно только если с агентом/АН подписан эксклюзивный договор.

3️⃣Про целевую аудиторию элитного рынка
Ремарка по довольно закрытой теме

4️⃣Сделка, которой не было
Кейс по отменившейся накануне сделке

5️⃣Таблицы сделок и не только
Поясняю читателям методологию расчета показателей рынка новостроек и вторичного рынка

6️⃣Крайний Север
В рубрике #вокругсвета про австралийскую Северную Территорию

7️⃣Поиск недвижимости: принципы работы
«Программная» статья по работе на покупателя.

9️⃣Олимпийский анабазис.
Кейс работы на покупателя. Спойлер - купили в «Донском Олимпе».

1️⃣0️⃣Золотой: продано
Кейс продажи квартиры в «Золотом» (быв. Mandarin)

1️⃣1️⃣Собственнику на заметку
Подборка из десятка полезных материалов для собственника

1️⃣2️⃣Продажа через застройщика
Публикация не вошла в пост «Собственнику на заметку», но стоит внимания

1️⃣3️⃣Про виды в ЦАО
Ремарка про видовые характеристики элитной недвижимости

1️⃣4️⃣Точки касания с домом

1️⃣5️⃣ИТОГИ-2023. ФИНАЛ
Статистика рынка ЦАО и некоторые выводы по ценам и сделкам по итогам 2023 года.
В феврале планирую аналогичный пост по 2024 году.

1️⃣6️⃣К вопросу классификации недвижимости
Ремарка с примером по домам вторичного рынка в Замоскворечье

1️⃣7️⃣Цены сделок в ВайнХаусе
Итоги продаж в комплексе за 2023 год.

1️⃣8️⃣Лучшие посты 2023 года
Бонус😉

❗️В комментариях или лс можете предложить любую тему, связанную с предметом канала, для дальнейшего ее развития в этом году.

@zamoskvorechnik

​ЦЕНЫ В ХАМОВНИКАХ

#итоги24
#вторичныйрынок

Годовая динамика ценового индекса в Хамовниках - 13,3%:
▪️Среднеарифметическая цена м2 для выборки (40 домов) из 183 лотов на 1.01.25 составила 1,68 млн. руб.(бетон + ремонт),
▪️Что в абсолютном выражении примерно на 200.000 руб. больше, чем в начале года (1,48 млн. руб./м2).

Также, как и в Замоскворечье, можно отметить относительную стабильность предложения как по ценам, так и по количеству лотов в продаже - в двухлетней ретроспективе. Во втором полугодии 23-го отмечено сокращение предложения на четверть, но в 24-м показатели почти восстановились (см. таблицу).

В течение прошедшего года средняя цена и средняя площадь лота - в рамках колебаний менее 10%.
Как говорят, «стабильность - признак класса» (с). Насколько это повлияло на самый важный индикатор рынка - количество сделок 2024 году, посмотрим завтра.

@zamoskvorechnik

​СДЕЛКИ В ХАМОВНИКАХ

#итоги24
#вторичныйрынок
#хамовники

Как ни странно, продажи в выборке Хамовники-40 в прошедшем году оказались на том же уроне, что и в 2023-м: 136 против 140 сделок. Структура продаж по сути не изменилась - 2 лидера Savvin River Residence и Knightsbridge Private Park плюс Magnum и пара популярных домов класса «B» - Смоленская Застава и Оболенский, 9.

Отсутствие прироста продаж при стабильном спросе на этот район скорее всего можно объяснить дефицитом ликвидного предложения - это ключевая тенденция 2024 года.

Распределение продаж между более современными домами (класс «А») и домами, построенными до 2010-12 года (класс «В») примерно такое же, что и в 2023-м году - 65-70% приходится на «А»-класс.
Пример отсечки класса «А» - Литератор и Дом на Трубецкой. Оба комплекса 2013 года, но по сводным характеристикам пока соответствуют указанной категории.

Доля ипотечных сделок - в полтора раза больше, чем в Замоскворечье - 15%, но тоже существенно снизилась по сравнению с 2023-м годом: тогда почти четверть продаж была «ипотечной».

Обращаю внимание, что Садовые Кварталы считаю отдельно, - на следующей неделе уже должны быть данные.

PS Таблица слетела, выложил отдельно.

@zamoskvorechnik

​МАЧУ-ПИКЧУ

#перу

Древний город, затерянный в Андах. Его не нашли испанцы. Кто, когда, зачем его построил - никто достоверно не знает.
Каждая из нескольких существующих версий на 100% не подтверждена.
Американский исследователь Хайрам Бингем в 1911 нашел город совершенно случайно, как нередко и происходят научные и географические открытия.
Не буду пересказывать гипотезы про город, даже настоящее название которого неизвестно. Просто несколько фактов и личных впечатлений:

▪️Прямой дороги к Мачу-Пикчу до сих пор нет. Туристы едут на поезде из Урубамбы, Куско или Ольянтайтамбо - 1,5-3 часа в зависимости от точки посадки. Всреднем, экскурсия по городу - 2-3 часа. В туристическом графике нужно выделять целый день с учетом логистики. Если, конечно, вы не хотите освоить Инка-трейл (3 дня пешком с палатками).

▪️Расположен на высоте 2400 м, фактически непосредственно в «цирке» горы в окружении еще более высоких вершин. Внизу, метров 400-500, долина реки Урубамба - поселок Агуас-Кальентес, куда и прибывает турпоезд. Виды и панорамы - бомбические (см. сторис).

▪️Город был расчитан примерно на 500 жителей, включая (по официальной версии) резиденцию Инки и Храм Солнца.
Дома «простых» людей сложны из камней помельче, с использованием условного раствора. «Элитные» дома состоятельных жителей - настоящее чудо «камнестроения»: огромные филигранно обработанные валуны, сложенные так, что даже через несколько сотен лет между ними нельзя просунуть спичку. Стены - это 3D-пазл, каждый элемент имеет пазы, выемки и выпуклости, которые идеально держат конструкцию уже несколько веков в сейсмоопасной зоне.

▪️Здесь много интересных астрономических ориентиров и совпадений в постройках и их элементах, в том числе в дни равноденствия и солнцестояния, но я в этом не силен. Астрономия в Империи Инки была развита неплохо; одна из гипотез относительно Мачу-Пикчу - гигантская обсерватория. С учетом того, что основой экономики империи было высокоразвитое сельское хозяйство, астрономические наблюдения, в том числе, позволяли правильно настраивать агрономический календарь.

Скажу с точки зрения «созерцающего туриста» - это просто нужно посмотреть, восхититься красотой места и умением древних мастеров. Не очень представляю, даже как современный девелопер построил бы на горе каменный город с таким «мастер-планом» и уровнем обработки камня, даже имея на вооружении современные технологии и технику. Про долговечность и живучесть построек вообще молчу. Наверно это и есть отличный пример hand made в строительстве в прямом смысле слова.

@zamoskvorechnik