В России хотят реформу ТСЖ.

Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), просит Госдуму внести изменения в Жилищный кодекс. В частности отменить положение об обязательной ликвидации ТСЖ при сокращении количества членов товарищества до 50% и ниже собственников помещений. Кроме того, сделать обязательным для всех собственников членство в ТСЖ, если часть из них уже решила объединиться. В противном случае собственники обязаны выбрать другой способ – непосредственное управление МКД или управляющей организацией, считают авторы обращения.

Еще одно предложение – оговорить, что продавец квартиры перестает быть членом ТСЖ, а новый собственник автоматически входит в товарищество.

Популярность института ТСЖ падает. Сейчас этот способ управления реализован в 5,59% или 53 299 многоквартирных домов. Однако в деградации ТСЖ виновато не столько регулирование, сколько попытка государства избавиться от института не зависимых ни от кого собственников. Часто ТСЖ не допускают до управления домами грубой административной процедурой. Однако об этом АКОН не говорит.

Дать отопление, наказать мэрию и сделать перерасчет за тепло и энергию требуют жители Электростали. Они записали видеообращение к президенту, потому что местные власти третий год не могут решить проблему с отоплением в квартирах. Решили изучить вопрос.

Что не так

По словам жителей микрорайона Восточный подмосковной Электростали, у них третий год нет зимой тепла в квартирах, а температура не превышает 15 градусов. В школах тоже холодно. В ответ на все жалобы и просьбы из мэрии и администрации области приходят отписки. В последний раз пообещали поставить в детские учреждения 30 обогревателей, но это явно не то решение, которое устраивает жителей.

О ресурснике

Теплоснабжающая организация в Электростали — АО «Восточные коммунальные системы». Ресурсник объясняет, что снижение параметров отопления в восточном районе Электростали произошло из-за изношенных сетей и стечения обстоятельств: специалисты, монтировавшие по договору новую систему водоподготовки, ошиблись, поэтому она заработала на несколько дней позже запланированного.

Доходы ресурсника за 2022 год — 497 млн рублей. На 49% он принадлежит Комимуществу Электростали (к вопросу о том, как подписывали паспорт готовности к отопительному сезону), а 51% поделен между ООО «Щелковские коммунальные системы», которое контролируется местной администрацией, и компанией «Финансовые инвестиции», владельцами которой указаны Александра и Елена Гольберты.

Оправдания и реальность

Ресурсник ссылается на замеры температуры на выходе из котельной «Восточная» – 72 градуса. Значит, котельная вышла на свою мощность, температурный и гидравлический режимы в графике. Однако тут есть лукавство. Точка поставки как место исполнения обязательства ресурсника по закону определяется по стене. И если люди жалуются на холод, значит тепловые потери ресурса превышают допустимый уровень.

Прокуратуре и ГЖИ Мособласти пора бы проверить действия ресурсника. А ФАС стоит обратить внимание на инвестиционную программу АО «Восточные коммунальные системы» по замене ветхих сетей.

Вдогонку прекрасное: на сайте ресурсника размещено большое интервью гендиректора Алексея Борисова, который требует «не использовать ЖКХ и его застарелые проблемы для раскачивания лодки».

Мэр Казани Ильсур Метшин призывает стирать пакеты во имя природы. В нашем случае – пакет с пакетами (не говорте, что у вас его нет).

Продолжим список экологичных советов: ходить в магазин с авоськами, не ездить на машинах, чтобы не было выхлопов, не принимать ванны и не жечь свет, чтобы экономить коммунальные ресурсы.

Кто поможет российским коммунальщикам?

Трансформацию российского автомобильного рынка остро прочувствовали эксплуатанты коммерческой техники. Для них вся ситуация с уходом многих автопроизводителей, перебоями с запчастями и т.д. стала критической. Причина простая — закупить привычную иностранную технику сейчас очень сложно. Даже параллельный импорт теряет свою эффективность — вспомните про повышение утилизационного сбора.

Причем покупка — это полдела, машины надо обслуживать, но с запчастями тоже наблюдаются серьезные перебои. В результате ремонтные работы растягиваются на месяцы. А любая область, где используется коммерческий транспорт — это сложная структура, и любой простой может обернуться серьезными потерями.

Взять ту же «бюджетную» сферу - дорожников и прочие социальные службы. Существенная часть их служебного автопарка состоит из иностранных машин, с использованием которых возникают проблемы и существенные! Например, Российский Экологический Оператор (РЭО) недавно заявлял о необходимости полной замены парка мусоровозов импортного производства. Причина — невозможность обслуживания.

Впрочем, без машин никто не останется, так как отечественные автопроизводители постепенно заполняют освободившиеся ниши. Спецтехнику, например, делают на Саранском заводе автосамосвалов. Модельный ряд большой — эвакуаторы, которые могут перевозить даже коммерческую технику, манипуляторы, автогидроподъемники, самосвалы и многое другое. Причем машины собирают на базе проверенных моделей — Газелей и Газонов.

К слову, недавно на том же САЗе построили сразу несколько типов мусоровозов на шасси «Газон NEXT». Сделали такую машину и на «тележке», недавно вышедшего на рынок, бескапотного грузовика «Валдай 8» — с вместительным 6-кубовым бункером и манипулятором, способным поднимать до 600 кг.

Отечественные автопроизводители, за которыми и ремонтопригодность, и привлекательные цены, и широкая дилерская сеть, и доступные запчасти, готовы отстаивать домашний рынок с новыми силами.

С 2024 года вырастет налог на квартиры. Причина — новые результаты кадастровой переоценки, которые утверждены в 82 регионах страны.

Ранее даты проведения кадастровой оценки каждый регион определял самостоятельно, она проходила в разные годы и с разной периодичностью. Но теперь процедура проводится одновременно на территории всей страны. В 2022 пересмотрели стоимость земельных участков, а в 2023 прошла переоценка кадастровой стоимости помещений, зданий, сооружений, машино-мест и т.п.

В Москве по итогам переоценки кадастровая стоимость жилья вырастет в среднем на 21%.

Кадастровая стоимость — база для расчета налога на имущество. Новые данные будут использоваться при расчете налогов в 2024 году, а заплатить налог нужно до декабря 2025-го. Для большинства квартир налог составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта, и только для квартир с кадастровой стоимостью свыше 300 млн — 2%.

Узнать кадастровую стоимость своей недвижимости можно несколькими способами — например, получив выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) через МФЦ или Госуслуги.

Если кадастровая стоимость оказалась завышенной, ее можно оспорить. Для этого надо направить заявление в специальную комиссию, в суд или в подразделения Росреестра. Основанием для пересчета может стать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, его нужно сделать и приложить к заявлению. За 10 месяцев 2023 года в судах было рассмотрено свыше 2,5 тыс. таких исков, в 91% случаев суд встал на сторону истца.

Из этой суммы просроченные долги (которым более одного месяца) составили 216,3 млрд, и этот показатель на 15,3 млрд рублей выше, чем за аналогичный период 2022 года. Остальная часть — это средства, по которым еще не прошел срок оплаты.

Наибольшая задолженность при этом приходится на потребителей сферы ЖКХ — 140,7 млрд рублей (из них просроченные долги 115,3 млрд), что составляет 43,9%.

Новые условия продления лицензий для УК: придется заполнять ГИС ЖКХ не менее чем на 80% и полностью рассчитаться с поставщиками.

Минстрой разработал проект постановления, который ужесточает требования к УК. Так, в случае долгов перед ресурсниками и регоператорами по ТКО лицензии продлеваться не будут.

Ранее санкция применялась только в случае двухмесячного долга перед ресурсником. Теперь добавился регоператор по ТКО. Важная оговорка: УК будет считаться нарушителем независимо от факта последующей оплаты задолженности. То есть нарушение будет длящимся во времени.

Второе условие — заполнение ГИС ЖКХ не менее чем на 80% от положенного, что будет подтверждаться отчетом сайта.

Чтобы подсластить пилюлю, срок рассмотрения заявления о продлении лицензии сократят: вместо 15 рабочих дней будет 10.

В таких предложениях Минстроя больше пользы, чем вреда. Может, значение глобального проекта под названием ГИС ЖКХ возрастет — а то сайт создали, деньги потратили, а заставить раскрывать информацию на нем забыли. В то же время из-за требования про отсутствие долгов перед поставщиками с рынка может уйти довольно много УК. Работать в сфере станет сложнее.

Ужасы из-за непогоды продолжаются в Ростове-на-Дону. Вчера город превратился в каток, около 100 человек обратились в травмпункты. А сегодня начались перебои с электричеством. Причина — порывистый ветер.

Без электричества остаются около 150 тысяч человек. Сетевые организации «Ростовэнерго» и АО «Донэнерго» задействовали всех, кого только можно, для устранения последствий ненастья.

Полагаем, что эта цифра слегка завышена, но близка к реальности. В ГИС ЖКХ размещены сведения о 952 919 домах. Получается, с каждого по 20 988 руб. в год. Понятно, что где-то провайдер не один, а три. Но также верно и то, что где-то провайдеры платят 200 руб., а где-то по 4000 руб. в месяц.

Законопроект о бесплатном доступе операторов связи в дома уже прошел два чтения, третье будет в новом году. Задача депутатов, как они ее сами обозначают, – направить эти деньги на развитие сетей связи. Также в законопроекте предлагают предусмотреть, что все расходы, связанные с демонтажом, монтажом, с любым восстановлением и прочим оператор берет на себя, как и все затраты по электроэнергии.

Но важный нюанс: поправки не учитывают, что оборудование провайдера часто размещается не в подъезде, а на техэтаже, который на замке. И к нему нужно предоставлять доступ. А бесплатно бегать вокруг этих шкафов с доступом для УК и ТСЖ так себе вариант. Тогда почему бы не обязать провайдеров убрать все свое оборудование в места общего пользования, чтобы хлопот у управляющих домами организаций не было.

В продолжение темы ужесточения лицензионных требований для УК. Ограничения распространили на владельцев бизнеса. Новые нормы заработают с 1 сентября 2024 года.

Обязательным лицензионным требованиям должны будут соответствовать не только директора УК, но и учредители организации. В их числе:

● отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

● отсутствие данных в реестре дисквалифицированных лиц – в него включат учредителей УК, лицензии которых были аннулированы (требования не предъявляются, если владельцем УК выступает орган власти);

● отсутствие фактов о банкротстве по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) в течение трех лет, предшествующих дате обращения за лицензией.

Ситуация, когда УК банкротят, а на ее место приходит новая с теми же владельцами, не такая уж и редкая. К тому же часто банкротятся компании с большими долгами перед РСО. Новые нормы частично уберут этот пробел. Что, впрочем, не помешает владельцам бизнеса ставить «номиналов» в качестве собственников.

Концессии переводят в онлайн.

С 1 марта 2024 года у органов власти появится возможность проводить конкурс по концессии на электронных площадках, т.е. через контрактную систему. С 1 января 2026 года процедура будет осуществляться только в электронной форме.

Также теперь концессионное соглашение не требует согласования антимонопольного органа, если выбранный без конкурса концессионер определен решением правительства.

Напомним, что в настоящее время в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения заключено 2456 концессионных соглашений, объем инвестиций составляет 899,1 млрд рублей, причем 90% из них — это средства частных инвесторов.

Напомним, что по концессионному соглашению ресурсники за свой счет с привлечением государственных средств модернизируют инженерные сети.

Начинаем подводить #ЖКХитоги 2023 года. Будем говорить с участниками рынка — от мала до велика: чем живут ТСЖ и УК, как с ними взаимодействуют ресурсники и т.д. Сегодня о тенденциях расскажет председатель новосибирского ТСН «Троллейная 14» Ирина Марченко.

Что больше всего запомнилось?

После 1 марта усложнилась любая работа с должниками. Ведь мы теперь не прикладываем выписку из Росреестра, а просим суд направить такой запрос туда. Наш дом очень большой (больше 500 квартир), и долгий пусть взыскания долгов нас не радует. Более того, вести актуальный реестр собственников стало невозможно.

Хорошие новости были?

Безусловно. Мы провели довольно много ремонтных работ — от установки задвижек до замены манометров). В работах придерживаемся плана, что, безусловно, правильно с позиций финансового подхода.

Административный прессинг ощущался как-то?

Основная проблема у нас была и остается — попытка захвата дома ранее управляющей компанией. С реестром лицензий полный бардак — не знаешь, в какой именно день может появиться поддельный протокол о том, что жители отказываются от ТСЖ и переходят в УК. Это «войны» нам дорого стоят. Тратится много времени, денег и нервов, чтобы отбиться от рейдеров и хоть как-то привлечь к ответственности за поддельные решения.

Мы недавно общались с главой ГЖИ Тюменской области. Она сообщила, что в области перестали исключать «поддельные голоса» из кворума. Якобы суд не велит.

В Новосибирской области ГЖИ тоже не исключают голоса, только через суд, если сам собственник придёт и заявит, что участия не принимал, подпись не его. Когда можно было проводить следом другое голосование, нас это спасало, но сейчас, в связи с изменением закона, это можно делать только через год — это абсурд. Возможностей для противодействия рейдерам все меньше.

Хотелось бы увеличить сроки для проверки собраний по смене способа управления и обязать ГЖИ оповещать стороны — недоработанный ГИС ЖКХ нельзя считать официальным источником оповещения.

Такие откровения от главы региона редко когда можно услышать. Решать проблему власти Кировской области хотят через программу развития ЖКХ до 2030 года. Ее могут принять в первом квартале 2024 года.

В программу включены более 1 тыс. мероприятий по всем муниципальным образованиям области — от замены насосного оборудования до строительства очистных сооружений и реконструкции систем тепло- и водоснабжения.