экс-министр финансов РФ и экономист Михаил Задорнов:

"Это невыгодно, сейчас лучше арендовать. Если есть свободные деньги, стоит положить их на депозит под 19-20%, посмотреть, как изменится рынок, куда он будет двигаться"

Это любимая ложная дихотомия в нашей редакции «что выгоднее: ипотека или аренда?». Ее можно перефразировать как «что выгоднее: взять кредит и платить проценты или положить на депозит и зарабатывать проценты? а если нет денег?»

Правильный ответ:

взять льготную ипотеку и положить на депозит

также прикладываем краткое пособие, как уберечь себя от оценки «выгоды жилья» только с точки зрения инвестиционной привлекательности

P.S. ссылка на работу Грира о классах активов

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

В этом интервью СEO ГК Самолет говорит, что на квартиры есть спрос, потому что

⁃растут зарплаты (факт)
⁃огромный объем на депозитах (тоже факт)

Ту же мысль мы слышали в рабочих разговорах и от других застройщиков, аналитиков, а еще от менеджеров брокерских и управляющих компаний:

у населения есть деньги, но они все на депозитах, нам необходимо их переманить в НАШ продукт

Для финансовых компаний эта логика в целом работает, хотя там есть множество нюансов типа risk-capacity среднего домохозяйства

Но вот застройщикам использовать депозиты, как индикатор будущего спроса - неразумно. Причина, возможно, прозвучит парадоксально, но:

Продажи жилья будут увеличивать депозиты домохозяйств

Логическая ошибка здесь в том, что

когда мы тратим деньги, в экономике их не становится меньше.

Мой расход - это чей-то доход. Если я закупился в супермаркете, то с моего счета в банке деньги списались, зачислились на счет супермаркета, который этими деньгами расплатился с сотрудниками (выросли средства на их счетах в банках) и поставщиками, а поставщики расплатились со своими сотрудниками. Остатки в виде прибыли отправились акционерам, увеличив их остатки на счетах. С прибыли и зарплат были уплачены налоги в бюджет, который в базовом сценарий отправляет их обратно в экономику (в реальности чуть сложнее, но выводы не меняются).

Таким образом, даже если граждане снимут все деньги с депозитов и отнесут застройщикам (хотя не счетах денег сильно больше, чем стоимость всех квадратных метров в стройке), денег на депозитах останется примерно столько же.

НО

Большинство покупателей используют такой замечательный инструмент, как ипотечный кредит. А кредит - это новые деньги, которые создает банк в момент транзакции. Эти деньги зачисляются продавцу, который выплачивает их сотрудникам, поставщикам, акционерам, государству. И они оседают на счетх домохозяйств, просто других -> депозиты вырастут

В современной денежной системе кредиты создают депозиты, а коммерческие банки выступают агентами денежного принтера. Но банки выдают кредиты, если есть реальный спрос (ну или как минимум они посчитали, что есть спрос).

Для проверки можете посмотреть на график: рост кредитного портфеля и средств у населения (депозиты+средства на расчетных счетах+наличные) практически идентичны.

Если уж идти до конца, по данным ЦБ, активы домохозяйств превышают 150 трлн руб.

Так что проблема не в наличии денег у домохозяйств - они точно есть, просто распределены неравномерно (увы). Застройщик должен определить:
-хотят ли граждане купить свое жилье/улучшить жилищные условия?
-готовы ли банки кредитовать этот спрос?

Пока что ответ на оба вопроса «да», только во втором вопросе ставка сейчас высоковата. Но и это не жесткое ограничение для продаж.

К слову, та же логика применяется и к расходам бюджета: неважно, есть ли у государства деньги чтобы сделать Х, важнее есть ли у государства желание сделать Х и есть ли у государства сдерживающий механизм этот Х не делать. А деньги найдутся

@unexpectedvalue

Высокая инфляция, дорогие кредиты, растущие расходы на логистику, персонал, упаковку и сырье привели к очередному витку массового пересмотра производителями продуктов питания закупочных цен для ритейлеров

пишет Коммерсант

@unexpectedvalue

Отмена льготной ипотеки привела к росту цен на новостройки в июле, потому что застройщики, вооружившись некромантией, воскресили древнего демона: субсидируемые застройщиком ипотеки:

Кредиты предлагаются под заманчиво низкий процент, но сами цены на квартиры при этом повышаются. Полтора года назад, когда девелоперы стали использовать похожие маркетинговые схемы, ЦБ смог добиться их отмены, воздействуя на банки.

пишет Коммерсант.

🔹Как они работают, рассказывали здесь, но в этот раз вместо снижения ставки до 0.01% застройщики оставляют комфортный уровень ставки 6-8% на первые 2-5 лет, после чего включается рыночная ставка 18+.

Давайте сразу скажем:

продавать процентный риск домохозяйствам - очень плохая практика.

Высокое количество ипотек с плавающими ставками в 2004-2007 в США - один из столпов начала мирового финансового кризиса. Устойчивость российского рынка жилья обеспечивается во многом тем, что у заемщиков не случается маржин колл - необходимости срочно продать. Плавающие ставки этот предохранитель снимают.

Но

🔷Застройщики предлагают сниженную ставку на срок, за который многие заемщики успевают если не закрыть кредит, то существенно снизить долг по нему. Опрос Сбер Страхования показывает, что лишь 36% заемщиков планируют погашать ипотечный кредит дольше 5 лет, что соответствует среднему сроку оборачиваемости ипотечного портфеля банков. Дежурное напоминание: срок кредита 25+ лет - это способ снизить обязательный платеж, а не реальные ожидания банков и заемщиков о сроке погашения кредита. То есть надежда заемщиков не будущее снижение ставок, а успеть погасить долг, чтобы рост ставки до рыночных уровней никак не повлиял на их благосостояние

📊Так что ожидать какого-то системного кризиса здесь не стоит. Кризис случится у аналитиков, которые будут учитывать в динамике цен не только стоимость недвижимости, но еще и стоимость включенного в цену финансового продукта.

Ну и повторим прошлогодний тезис: нет ничего плохого в том, чтобы снизить ставку по ипотеке за счет апфронт комиссии (плохи плавающие ставки).

Но правилом хорошего тона со стороны застройщиков будет указывать, сколько именно стоило покупателю снижение ставки, а сколько стоило жилье.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему

Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете.

У вас есть план продаж:
🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей
🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15%
Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%.

Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей.
Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки.

Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей.

Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%.
А строить еще 16 месяцев…

Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год.

То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%.
Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion

Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно.

Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Нет, в РФ нет 100500% инфляции.

Ищем себя

@unexpectedvalue

Промокампания нового сезона совершенно вышла из под контроля

(старая русская традиция: превратить любое шокирующее событие в мем)

#freepavel
@unexpectedvalue

Редакция канала в отпуске, поэтому появилось больше времени генерить собственный контент на основе ненависти к чужому - так называемая «заочная дискуссия»

В ведомостях вышла колонка г-на Заверского (начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований, к. э. н.) о том, как борьба Центрального Банка с инфляцией методом повышения ставок - так себе идея (много цитат у коллег без пэйволла)

Эта идея не нова, она перекликается с так называемой «экономикой предложения» или шитпостингом г-на Дерипаски в его телеграмм-канале (вообще интересно, он реально отсматривает весь этот контент?).

«Расширение выпуска на базе роста производительности – вот что должно быть основой для снижения инфляции.»

Вы, вероятно, много слышали, что инфляция в России - следствие не чрезмерного спроса, а слишком низкого предложения, поэтому нужно бизнесу максимально снизить стоимость заимствований, тогда предприниматели напредпринимают и удовлетворят все желания россиян. (рост кредитования при рекордно высоких ставках никого не смущает при этом) ->

(1/3)
@unexpectedvalue

Обратите внимание на рост производительности труда в США. На какой период приходится наименьший рост производительности? Тот, что был сразу после мирового финансового кризиса - самые мягкие денежно-кредитные условия в истории страны (см. следующий график). Можете возразить, что тут учтено влияние самого кризиса, но тогда упал и ВВП, и количество отработанных часов, то есть на саму производительность эффект кризиса был низкий. Для сравнения, можно взглянуть на глобальные данные.

(2/3)
@unexpectedvalue

По какой-то причине, вся ответственность за все в экономике России ложится на Центральный Банк. Возможно, они сами виноваты - создали репутацию квалифицированного и прозрачного института.

С другой стороны, ЦБ - последний госинститут, который открыт критике и даже иногда на нее реагирует.

Но это совсем не значит, что функция роста ВВП для России выглядит не как у Солоу, а как

dY=(R*-R),

где R - фактическая ключевая ставка, а R* - ставка, которую хотят сторонники экономики предложения (и она ведь всегда будет меньше, чем фактическая).

(3/3)
@unexpectedvalue

Российская международная валютная система in a nutshell

@unexpectedvalue

Сколько должны стоить акции при росте безрисковой ставки? Ключевая ставка хорошо работает на финансовом рынке, но плохо в реальной экономике. Инфляция, стоимость недвижимости почти не реагируют на рост КС, а в наших условиях с льготными кредитами и сверхвысокой реальной ставкой могут идти даже в другом направлении.

Снижение рынка на 27% от локального максимума ~3500 по индексу Мосбиржи исторически высокое, но вполне объясняется чисто техническим фактором - изменением ставки дисконтирования. Рост КС и доходности длинных ОФЗ наконец-то повлияли на рынок. Обвалы рынка в COVID-2020 (34%), СВО-2022 (>50%), кризис 2008 (73%) были больше, но масштабы тех событий явно не сопоставимые.

При этом по медиане топ-100 ликвидных акций снижение от максимумов 37%. В индексе много тяжеловесов, которые упали меньше. Из всего падения рынка с мая только 4% относится к начисленным дивидендам.

Таблица на картинке применима для многих российских акций и индекса. Например:

🟢 Акции Сбера при ставке дисконтирования 20%, ROE 20% и распределении на дивиденды 50% прибыли должны стоить 1 капитал и 5 прибылей (P/BV=1 и P/E=5), или ~330 руб. В этом случае Сбер может платить 33 руб. на акцию с ростом бизнеса и дивидендов на 10% ежегодно.

Но при росте ставки дисконтирования до 24% справедливая цена акции Сбера снижается до ~230 руб. (P/BV = 0,7 и P/E 3,5). Низко, но обоснованно, когда на рынке ждут повышения КС, а доходность длинных ОФЗ >16% годовых.

🟡 Аналогично для всего рынка можно использовать ROE 16%. Разница в оценке индекса Мосбиржи между ставкой дисконтирования 16% и 24% составляет 2 раза по P/BV (1 и 0.5) и P/E (6 и 3). Или ~5000 и ~2500 пунктов.

5000 по индексу могло быть при доходности длинных ОФЗ 10% до погашения, а 2500 получается при ОФЗ 16-18% и премии за риск 6-8%.

Любой намек на достижение потолка по ставке быстро поменяет сентимент и на рынке ОФЗ, и в акциях.

PS. Доводов для повышение КС в сентябре пока недостаточно, а все три более-менее реалистичных сценария в ОНЕГДКП предполагают снижение инфляции и ставки в 2025 (даже в проинфляционном сценарии до 5-5,5% и 16-18%). Об этом стратегическом документе Банка России запишу отдельно.

@truevalue

есть всего одно логичное объяснение, почему рынок упал с 3500 пунктов:

фиг его знает

@unexpectedvalue

Действительно ли рынок акций учел изменение ключевой ставки ЦБ РФ летом 2024 года?

Некоторые коллеги (раз, два, три и есть еще) предприняли попытку объяснить обвал индекса московской биржи с 3500 до 2600 пунктов изменением требуемой премии за риск инвестиций в акции (aka ставки дисконтирования).

На первый взгляд, совершенно разумный подход:

если можно практически без риска вложить деньги в депозит под очень хороший процент, зачем идти на рынок акций, который может вот так в любой момент обвалиться?

Тут есть несколько проблем:

1️⃣ Доходность от инвестиций в акции может превысить любое значение безрисковой ставки (здесь мы как прокси безрисковой ставки берем депозиты).

Смотрим на график*: размер дополнительной доходности к депозитной ставке не зависит от величины ставки по депозиту. Индекс в течение года может как вырасти на 10-15-20-60%, так и обвалится в два раза.

Состояние российского рынка таково (и больше никаково), что у нас просто нет столько аналитиков и институциональных решений, чтобы иметь качественные прогнозы о финансовых показателях и форвардных мультипликаторах по всем компаниям индекса. Поэтому мы просто не знаем изменились ли ожидания по будущим финансовым результатам или требуемая премия за риск. Если уж на то пошло, то исторически наименее выгодно инвестировать в акции, когда ставки слишком низкие (sarcasm!).

*сравниваем сколько бы заработали инвестор в акции и инвестор в депозит в один момент времени. То есть немного заглядываем в будущее. В выборку у нас попадает период с января 2014 по апрель 2023.

(1/4)
@unexpectedvalue