Как много шансов у нового среднесрочного прогноза охладить корпоративное кредитование?
TLDR: меньше, чем хотелось бы.
Мы ранее отмечали, что структура кредитования корпоративного сектора сильно изменилась. Особенно сильное влияние в структуре срочности выданных займов: доля займов свыше 1 года с сентября 2022 года выросла почти на 70%. Одновременно с этим значительно выросла доля задолженности, привязанная к значению ключевой ставки.
Как изменился прогноз в части средней ключевой ставки:
-рост с 13.5-15.5 до 15-16% в 2024
-рост с 8-10 до 10-12% в 2025
-сохранение 6-7% в 2026
Представим, что мы оценивали какой-то абстрактный проект 17 февраля 2024 года, но решили подождать до апреля, вдруг ставку снизят.
Параметры займа:
Цель: расширение производства
Срок: 3 года
Ставка: КС+4%
Доля собственного участия: 20%
Амортизация долга: тело долга погашается в последний день действия договора (для упрощения расчетов).
Представим, что мы уже ходили на кредитный комитет банка, получили все нужные одобрения и нам не нужно два месяца собирать документы. То есть деньги можем взять в любой момент.
Если проект стартует 29.02.2024 и мы ориентируемся на нижнюю границу диапазона ЦБ, то получим:
2024: 13.5+4=17.5% (действует в течение 10 оставшихся месяцев года)
2025: 8+4=12%
2026 и далее до 28.02.2027: 6+4=10%
среднегодовая ставка составит:
17.5%*10/36+12%*12/36+10%*14/36=12.75%
Как мы видели на данных марта, это устроило очень многие организации. Но мы решили подождать апрельского опорного заседания и нового прогноза. Старт проекта переносится на 30.04.2024, потому что мы отрицаем рабочие субботы и неочевидный производственный календарь.
Берем новый прогноз по нижнему диапазону:
2024: 15+4=19% (действует в течение 8 оставшихся месяцев года)
2025: 10+4=14%
2026 и далее до 30.04.2027: 6+4=10%
среднегодовая ставка составит:
19%*8/36+14%*12/36+10%*16/36=13.33%
По верхней границе прогноза февральский займ стоит 14.36%, а апрельский 14.67%
Если мы будем совсем дотошны, то мы должны еще учесть влияние стоимости собственного капитала и эффект налогового щита: расходы на выплату процентов уменьшают налогооблагаемую базу. Стоимость собственного капитала сегодня находится где-то в районе 25-30% (пусть будет 30). Налог на прибыль корпораций для простоты возьмем 20%.
Тогда для февральского займа:
0.8*12.75%*(1-20%)+0.2*30%=14.16% (15.19%)
для апрельского:
0.8*13.33%*(1-20%)+0.2*30%=14.53% (15.39%)
Почему такая маленькая разница?
ЦБ сдвинул период снижения и изменил ожидаемую скорость снижения ставок. Но как мы ожидали удешевления стоимости долга на 10% к 2026, так и ожидаем. Снижение с 16% до 6-7% - это на 56.3-62.5%!
А еще давайте вспомним, что в период шоков экономики, правительство и ЦБ применяют различные пряники в виде кредитных каникул, мораториев на банкротство, роспуск нормативов для банков. У бизнеса нет мотивации не брать кредиты - классический пример «морального риска» (moral hazard).
Для поддержания высоких темпов роста ВВП, кто-то должен наращивать долг. Государство этого делать не хочет, остаются бизнес и население.
@unexpectedvalue
TLDR: меньше, чем хотелось бы.
Мы ранее отмечали, что структура кредитования корпоративного сектора сильно изменилась. Особенно сильное влияние в структуре срочности выданных займов: доля займов свыше 1 года с сентября 2022 года выросла почти на 70%. Одновременно с этим значительно выросла доля задолженности, привязанная к значению ключевой ставки.
Как изменился прогноз в части средней ключевой ставки:
-рост с 13.5-15.5 до 15-16% в 2024
-рост с 8-10 до 10-12% в 2025
-сохранение 6-7% в 2026
Представим, что мы оценивали какой-то абстрактный проект 17 февраля 2024 года, но решили подождать до апреля, вдруг ставку снизят.
Параметры займа:
Цель: расширение производства
Срок: 3 года
Ставка: КС+4%
Доля собственного участия: 20%
Амортизация долга: тело долга погашается в последний день действия договора (для упрощения расчетов).
Представим, что мы уже ходили на кредитный комитет банка, получили все нужные одобрения и нам не нужно два месяца собирать документы. То есть деньги можем взять в любой момент.
Если проект стартует 29.02.2024 и мы ориентируемся на нижнюю границу диапазона ЦБ, то получим:
2024: 13.5+4=17.5% (действует в течение 10 оставшихся месяцев года)
2025: 8+4=12%
2026 и далее до 28.02.2027: 6+4=10%
среднегодовая ставка составит:
17.5%*10/36+12%*12/36+10%*14/36=12.75%
Как мы видели на данных марта, это устроило очень многие организации. Но мы решили подождать апрельского опорного заседания и нового прогноза. Старт проекта переносится на 30.04.2024, потому что мы отрицаем рабочие субботы и неочевидный производственный календарь.
Берем новый прогноз по нижнему диапазону:
2024: 15+4=19% (действует в течение 8 оставшихся месяцев года)
2025: 10+4=14%
2026 и далее до 30.04.2027: 6+4=10%
среднегодовая ставка составит:
19%*8/36+14%*12/36+10%*16/36=13.33%
По верхней границе прогноза февральский займ стоит 14.36%, а апрельский 14.67%
Если мы будем совсем дотошны, то мы должны еще учесть влияние стоимости собственного капитала и эффект налогового щита: расходы на выплату процентов уменьшают налогооблагаемую базу. Стоимость собственного капитала сегодня находится где-то в районе 25-30% (пусть будет 30). Налог на прибыль корпораций для простоты возьмем 20%.
Тогда для февральского займа:
0.8*12.75%*(1-20%)+0.2*30%=14.16% (15.19%)
для апрельского:
0.8*13.33%*(1-20%)+0.2*30%=14.53% (15.39%)
Почему такая маленькая разница?
ЦБ сдвинул период снижения и изменил ожидаемую скорость снижения ставок. Но как мы ожидали удешевления стоимости долга на 10% к 2026, так и ожидаем. Снижение с 16% до 6-7% - это на 56.3-62.5%!
А еще давайте вспомним, что в период шоков экономики, правительство и ЦБ применяют различные пряники в виде кредитных каникул, мораториев на банкротство, роспуск нормативов для банков. У бизнеса нет мотивации не брать кредиты - классический пример «морального риска» (moral hazard).
Для поддержания высоких темпов роста ВВП, кто-то должен наращивать долг. Государство этого делать не хочет, остаются бизнес и население.
@unexpectedvalue
Telegram
Unexpected Value
В защиту роста КС или проблемы forward guidance
Гипотеза нашего канала заключается в том, что основной вклад в «устойчивость» экономики и способности государства финансировать военные действия в первую очередь связаны с кредитованием и сильным капиталом…
Гипотеза нашего канала заключается в том, что основной вклад в «устойчивость» экономики и способности государства финансировать военные действия в первую очередь связаны с кредитованием и сильным капиталом…
🔥15👍10🤩1
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Джаред Бернштейн был главной совета президента по экономике - и у вас все получится
@c0ldness
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😁22🔥8🫡2❤1⚡1👍1🤮1🍓1👨💻1
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅
Если чуть более серьезно, то не вполне ясно, о каком "влиянии" идёт речь - не вижу примеров активно идейных сторонников нетривиальных мер экономической политики - наверное, за исключением товарищей-демографов
@c0ldness
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😁5❤3
08.05.2024 - Совет Директоров ГК Самолет рекомендует не выплачивать дивиденды по итогам года
12.05.2024 - президент назначает министром обороны А.Р. Белоусова, а С.К. Шойгу уходит на должность секретаря Совбеза
думайте
@unexpectedvalue
12.05.2024 - президент назначает министром обороны А.Р. Белоусова, а С.К. Шойгу уходит на должность секретаря Совбеза
думайте
@unexpectedvalue
🔥15🤔9🥴5👍4❤2
Короткая аналитическая заметка, почему в последние 3 года не сбываются прогнозы о рецессии в любой стране (но это не значит, что не сбудутся в будущем)
@unexpectedvalue
@unexpectedvalue
😁100🔥20🫡4❤2
Причина дефицита предложения жилья - проектное регулирование строительства. К такому выводу приходит группа исследователей, поставившая себе задачу объяснить загадку стагнирующей производительности труда.
Почему это важно?
В основе всех наших рассуждений о рынке жилья: от что с ценами, до устойчивости вклада стройки жилья в ВВП лежит очень важная предпосылка - производительность труда в секторе жилищного строительства не растет (ну или растет ничтожно малыми темпами).
Зачем нужен рост производительности?
Чтобы получать теми же ресурсами больший результат (либо меньшими ресурсами тот же результат). Если производительность не растет, то нам остается рассчитывать только на экстенсивный рост - за счет привлечения дополнительного труда и капитала (и еще земли, конечно).
В силу ограниченности ресурсов, привлечение дополнительного рабочего и дополнительного рубля капитала делает эти факторы дороже, что увеличивает стоимость строительства. В результате, вы не сможете рассчитывать на эффект масштаба: строительство большего количества жилья приведет… к росту стоимости жилья.
Вы можете попробовать субсидировать этот сектор, удерживая стоимость для потребителя за счет льгот, но этот потребительский излишек будет профинансирован за счет других секторов экономики. Самый яркий пример здесь - Китай (а вы на кого подумали?).
Но мы всегда принимали отсутствие роста производительности, как факт, не понимая его причин. Наилучшую попытку объяснить эту загадку предприняла команда из Гарварда и NBER (текст в pdf в комментарии).
Исследователи утверждают, что главная причина - низкий средний размер строительной компании (больше всего домов строится фирмами, где занято 20-99 сотрудников), вызванный проектным подходом в регулировании. Иными словами, так как компании не могут быть уверены, сколько проектов они будут строить завтра, им невыгодно нести высокие постоянные издержки (напр. на персонал), и тем более увеличивать их со временем. Причина: регулятор может не согласовать девелоперский проект на каждом отдельном участке, лишив компанию источника будущей выручки, а постоянные расходы на то и постоянные, что не зависят от количества реализуемых проектов.
При этом небольшие компании меньше склонны инвестировать в новые технологии. Нет инвестиций, нет и прогресса.
В эту логику укладываются еще 2 фактора:
👉Модель ценообразования на земельные участки - best use, из-за которой главными выгодоприобретателями инвестиций девелоперов в R&D станут не их акционеры или клиенты, а владельцы земельных участков. Тоже самое происходит и с дополнительной прибылью от роста цен: девелопер получает допдоход по действующим проектам, но вынужден поделиться ей при подготовке следующих проектов.
👉Высокая чувствительность отрасли к экономическому циклу при высокой капиталоемкости: крупнейший зайстройщик в России (Самолет) строит лишь 4.7% площадей, ПИК - 3.8%. Но это топ-50 самых дорогих компаний рынка.
При таких вводных, любые меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, приведут лишь к росту цен. Плохая новость, что мер по стимулированию инвестиций в технологии строительства пока не придумал никто. Хорошая - что в дискуссии про рынок жилья появляются новые идеи развития рынка помимо регулирования цен и субсидирования спроса.
@unexpectedvalue
Почему это важно?
В основе всех наших рассуждений о рынке жилья: от что с ценами, до устойчивости вклада стройки жилья в ВВП лежит очень важная предпосылка - производительность труда в секторе жилищного строительства не растет (ну или растет ничтожно малыми темпами).
Зачем нужен рост производительности?
Чтобы получать теми же ресурсами больший результат (либо меньшими ресурсами тот же результат). Если производительность не растет, то нам остается рассчитывать только на экстенсивный рост - за счет привлечения дополнительного труда и капитала (и еще земли, конечно).
В силу ограниченности ресурсов, привлечение дополнительного рабочего и дополнительного рубля капитала делает эти факторы дороже, что увеличивает стоимость строительства. В результате, вы не сможете рассчитывать на эффект масштаба: строительство большего количества жилья приведет… к росту стоимости жилья.
Вы можете попробовать субсидировать этот сектор, удерживая стоимость для потребителя за счет льгот, но этот потребительский излишек будет профинансирован за счет других секторов экономики. Самый яркий пример здесь - Китай (а вы на кого подумали?).
Но мы всегда принимали отсутствие роста производительности, как факт, не понимая его причин. Наилучшую попытку объяснить эту загадку предприняла команда из Гарварда и NBER (текст в pdf в комментарии).
Исследователи утверждают, что главная причина - низкий средний размер строительной компании (больше всего домов строится фирмами, где занято 20-99 сотрудников), вызванный проектным подходом в регулировании. Иными словами, так как компании не могут быть уверены, сколько проектов они будут строить завтра, им невыгодно нести высокие постоянные издержки (напр. на персонал), и тем более увеличивать их со временем. Причина: регулятор может не согласовать девелоперский проект на каждом отдельном участке, лишив компанию источника будущей выручки, а постоянные расходы на то и постоянные, что не зависят от количества реализуемых проектов.
При этом небольшие компании меньше склонны инвестировать в новые технологии. Нет инвестиций, нет и прогресса.
В эту логику укладываются еще 2 фактора:
👉Модель ценообразования на земельные участки - best use, из-за которой главными выгодоприобретателями инвестиций девелоперов в R&D станут не их акционеры или клиенты, а владельцы земельных участков. Тоже самое происходит и с дополнительной прибылью от роста цен: девелопер получает допдоход по действующим проектам, но вынужден поделиться ей при подготовке следующих проектов.
👉Высокая чувствительность отрасли к экономическому циклу при высокой капиталоемкости: крупнейший зайстройщик в России (Самолет) строит лишь 4.7% площадей, ПИК - 3.8%. Но это топ-50 самых дорогих компаний рынка.
При таких вводных, любые меры, направленные на стимулирование спроса на жилье, приведут лишь к росту цен. Плохая новость, что мер по стимулированию инвестиций в технологии строительства пока не придумал никто. Хорошая - что в дискуссии про рынок жилья появляются новые идеи развития рынка помимо регулирования цен и субсидирования спроса.
@unexpectedvalue
Ssrn
Why Has Construction Productivity Stagnated? The Role of Land-Use Regulation
Why does it cost so much to build a home? We formalize and evaluate the hypothesis that land-use regulation reduces the average size of home builders, which lim
🔥28👍13❤6🤡2
Forwarded from Банк России
#БанковскийСектор
⬆️ В апреле сохранился высокий темп роста кредитования
▪️ Корпоративные кредиты продолжили расти высокими темпами (+1,9% в апреле после 1,8% в марте), около трети прироста пришлось на застройщиков. Помимо этого, значительный объем кредитов выдан крупным компаниям ряда отраслей, в том числе на завершение ранее начатых инвестиционных проектов, а также исполнителям госконтрактов.
▪️ По предварительным данным, прирост ипотечного портфеля ускорился до 1,4 после 1,2% в марте, в большей степени за счет снижения уровня досрочных погашений, в то время как выдачи выросли не так сильно. При этом по-прежнему около 75% было выдано в рамках госпрограмм. Потребительское кредитование, по предварительным оценкам, продолжило активно расти (прирост сохранился на уровне марта и составил 1,8%).
▪️ Продолжился активный приток средств населения (+2,1 после +1,9% в марте). Росли в основном срочные рублевые вклады, популярность которых поддерживается высокими ставками. Объем корпоративных средств значительно увеличился (+5,0%) после оттока в марте (-1,6%). Однако этот рост носил временный характер и был связан со смещением периода уплаты налогов с конца апреля на начало мая.
▪️ Прибыль сектора в апреле составила 305 миллиардов рублей (доходность на капитал — 24,5% в годовом выражении), что на 13% выше результата марта (270 миллиардов рублей, 22%). Рост прибыли обусловлен снижением отчислений в резервы после крупного доформирования в марте.
Подробнее — в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в апреле 2024 года» ➡️
▪️ Корпоративные кредиты продолжили расти высокими темпами (+1,9% в апреле после 1,8% в марте), около трети прироста пришлось на застройщиков. Помимо этого, значительный объем кредитов выдан крупным компаниям ряда отраслей, в том числе на завершение ранее начатых инвестиционных проектов, а также исполнителям госконтрактов.
▪️ По предварительным данным, прирост ипотечного портфеля ускорился до 1,4 после 1,2% в марте, в большей степени за счет снижения уровня досрочных погашений, в то время как выдачи выросли не так сильно. При этом по-прежнему около 75% было выдано в рамках госпрограмм. Потребительское кредитование, по предварительным оценкам, продолжило активно расти (прирост сохранился на уровне марта и составил 1,8%).
▪️ Продолжился активный приток средств населения (+2,1 после +1,9% в марте). Росли в основном срочные рублевые вклады, популярность которых поддерживается высокими ставками. Объем корпоративных средств значительно увеличился (+5,0%) после оттока в марте (-1,6%). Однако этот рост носил временный характер и был связан со смещением периода уплаты налогов с конца апреля на начало мая.
▪️ Прибыль сектора в апреле составила 305 миллиардов рублей (доходность на капитал — 24,5% в годовом выражении), что на 13% выше результата марта (270 миллиардов рублей, 22%). Рост прибыли обусловлен снижением отчислений в резервы после крупного доформирования в марте.
Подробнее — в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в апреле 2024 года» ➡️
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😁6🔥2
Банк России
#БанковскийСектор ⬆️ В апреле сохранился высокий темп роста кредитования ▪️ Корпоративные кредиты продолжили расти высокими темпами (+1,9% в апреле после 1,8% в марте), около трети прироста пришлось на застройщиков. Помимо этого, значительный объем кредитов…
Кредитование в апреле снова выросло (да, опять)
Соберем здесь все наши наблюдения за кредитованием и почему оно сопротивляется высоким ставкам:
1. Лонгрид о том, как изменилась структура кредитного портфеля
https://yangx.top/unexpectedvalue/226
https://yangx.top/unexpectedvalue/227
https://yangx.top/unexpectedvalue/228
https://yangx.top/unexpectedvalue/229
https://yangx.top/unexpectedvalue/230
https://yangx.top/unexpectedvalue/231
2. Как, вероятно, влияет коммуникация ЦБ
https://yangx.top/unexpectedvalue/261
https://yangx.top/unexpectedvalue/271
3. О невозможности роста ВВП без расширения долга и роли Минфина (который как раз отменил аукцион ОФЗ)
https://yangx.top/unexpectedvalue/267
К счастью, в мае рост месяц к месяцу точно будет ниже)
@unexpectedvalue
Соберем здесь все наши наблюдения за кредитованием и почему оно сопротивляется высоким ставкам:
1. Лонгрид о том, как изменилась структура кредитного портфеля
https://yangx.top/unexpectedvalue/226
https://yangx.top/unexpectedvalue/227
https://yangx.top/unexpectedvalue/228
https://yangx.top/unexpectedvalue/229
https://yangx.top/unexpectedvalue/230
https://yangx.top/unexpectedvalue/231
2. Как, вероятно, влияет коммуникация ЦБ
https://yangx.top/unexpectedvalue/261
https://yangx.top/unexpectedvalue/271
3. О невозможности роста ВВП без расширения долга и роли Минфина (который как раз отменил аукцион ОФЗ)
https://yangx.top/unexpectedvalue/267
К счастью, в мае рост месяц к месяцу точно будет ниже)
@unexpectedvalue
🔥13❤3😱3👍2
у поправок в НК в текущей редакции одно реальное изменение:
-рост налога на прибыль организаций с 20% до 25%. это много
остальное - косметика.
ну и нельзя не отметить, что малоимущие семьи с детьми получают не снижение НДФЛ, а возможность возврата (aka вычета). Это классический пример nudge с опцией по умолчанию.
@unexpectedvalue
-рост налога на прибыль организаций с 20% до 25%. это много
остальное - косметика.
ну и нельзя не отметить, что малоимущие семьи с детьми получают не снижение НДФЛ, а возможность возврата (aka вычета). Это классический пример nudge с опцией по умолчанию.
@unexpectedvalue
🔥32👍16😁11❤2👎2
Пока ждём решение, давайте очень тезисно:
1. Единственная причина для повышения ставки - темпы роста кредитования. они явно выше, чем хотелось бы видеть ЦБ и не так сильно зависят от льготных программ, как может показаться.
2. Рост кредитования связан с ростом доходов все секторов: растут и доходы граждан и прибыль бизнеса. При этом потребительское кредитование нечувствительно к ставкам
3. Рост ставки до 17-18-19-20% не слишком чувствителен для потребов - там в ценообразовании слишком высокая удельная доля операционных расходов банков, поэтому рост ставки на 100 бп сделает займы дороже примерно на 60бп. Про ипотеку и так понятно.
4. Рост прибыли частного корпсектора при ограничениях на вывод капитала стимулирует менеджмент и акционеров реинвестировать прибыль, а поддержание постоянной структуры капитала, толкает и спрос на кредит.
5. Для госкомпаний требуемая доходность на капитал - очень низкая и не реагирует на внешние условия (тк закреплена на уровне политик), поэтому они заменяют дорогой долг дешевым собственным капиталом, освобождая ресурсы банков для частного сектора, где цены более гибкие
6. В этой ситуации эффективнее влиять не на спрос через стоимость кредита, а на предложение, через капитал банков.
Таким образом, не так важно поднимет ли ЦБ ставку. Важно: решится ли он вводить жесткие ограничения для банков.
@unexpectedvalue
1. Единственная причина для повышения ставки - темпы роста кредитования. они явно выше, чем хотелось бы видеть ЦБ и не так сильно зависят от льготных программ, как может показаться.
2. Рост кредитования связан с ростом доходов все секторов: растут и доходы граждан и прибыль бизнеса. При этом потребительское кредитование нечувствительно к ставкам
3. Рост ставки до 17-18-19-20% не слишком чувствителен для потребов - там в ценообразовании слишком высокая удельная доля операционных расходов банков, поэтому рост ставки на 100 бп сделает займы дороже примерно на 60бп. Про ипотеку и так понятно.
4. Рост прибыли частного корпсектора при ограничениях на вывод капитала стимулирует менеджмент и акционеров реинвестировать прибыль, а поддержание постоянной структуры капитала, толкает и спрос на кредит.
5. Для госкомпаний требуемая доходность на капитал - очень низкая и не реагирует на внешние условия (тк закреплена на уровне политик), поэтому они заменяют дорогой долг дешевым собственным капиталом, освобождая ресурсы банков для частного сектора, где цены более гибкие
6. В этой ситуации эффективнее влиять не на спрос через стоимость кредита, а на предложение, через капитал банков.
Таким образом, не так важно поднимет ли ЦБ ставку. Важно: решится ли он вводить жесткие ограничения для банков.
@unexpectedvalue
🔥31👍17🌚5🐳4❤2🤡2😱1🌭1👨💻1🙈1
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
🔥17👍4❤1🎉1
Unexpected Value
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п. Расширение…
Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
🔥13👍3❤1
Unexpected Value
Вырос и портфель и его распроданность. Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023. При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода. Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит…
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 тыс. договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 тыс. договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
🔥19👍7
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
OFAC вводит санкции на локальную биржевую инфраструктуру торговли валютой через ДВА ГОДА после ограничений на поставку долларов
@unexpectedvalue
@unexpectedvalue
😁51🔥11❤2
Unexpected Value
OFAC вводит санкции на локальную биржевую инфраструктуру торговли валютой через ДВА ГОДА после ограничений на поставку долларов @unexpectedvalue
Но все мы понимаем, что реальная цель внесения Московской биржи в SDN - остановить бум IPO
P.S. кто-то знает, распространяются ли риски вторичных санкций на все торгуемые на мосбирже компании?
@unexpectedvue
P.S. кто-то знает, распространяются ли риски вторичных санкций на все торгуемые на мосбирже компании?
@unexpectedvue
😁28❤2
Unexpected Value
Короткая аналитическая заметка, почему в последние 3 года не сбываются прогнозы о рецессии в любой стране (но это не значит, что не сбудутся в будущем) @unexpectedvalue
Концерт Тейлор Свифт в Лондоне может вынудить Банк Англии отложить снижение ставки
Напоминаем, что мемы в этом канале - результат многих часов работы команды аналитиков и отдела визуализации
@unexpectedvalue
Напоминаем, что мемы в этом канале - результат многих часов работы команды аналитиков и отдела визуализации
@unexpectedvalue
🤣61😁15🔥6❤4🙏3🌚1