World Economic Outlook, October 2023: Navigating Global Divergences
https://ift.tt/9vfK54r

-мама, давай купим альбом Unknown Pleasures группы Joy Division?

- (мама, макроэкономист) у нас есть альбом Unknown Pleasures группы Joy Division дома!

*альбом Unknown Pleasures группы Joy Division дома*:

(см. страницу 24)

На следующей неделе здесь. Обсудим это и еще много всего разного. Приходите и зовите друзей: будет весело!

🏗Круглый стол профессиональной соцсети EMCR и информационно - аналитической ленты EMCR News "Рынок недвижимости и ипотека: состояние и перспективы"
18 октября 2023 года, 19.00 (мск), онлайн

Обсуждаем:
- “Затоваривание” на рынке недвижимости;
- Льготную ипотеку, и ее отмену;
- Ограничительные меры ЦБР;
- Застройщиков и банки;
- Тренды на рынке недвижимости;

Спикеры:
Сергей Скатов, CFA, автор @unexpectedvalue
Виктор Тунёв, Банк ДОМ.PФ
Игорь Калинин, CFA, Riverstretch Trading & Investments
Виталий Лакеев, СБЕР
Модератор: Сооснователь EMCR Павел Пикулев

📍РЕГИСТРАЦИЯ

Правило макроэкономического анализа номер 1: выкидывай данные, опровергающие нарратив

Пол Кругман вычел наиболее волатильные компоненты из индекса, которые составляют… больше 50% индекса, и получил так называемый soft landing

@unexpectedvalue

Путин: курс рубля колеблется, потому что в достаточном объёме не возвращается валютная выручка, думаю, эффект от указа будет

Где в эти дни экономисты группы "бюджету нужен слабый курс"?

t.me/c0ldness/303

@c0ldness

другой аналитики у нас нет
@unexpectedvalue

Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:

🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.

То есть дорого и мало кому нужно.

🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).

🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).

Но

Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).

К чему это все?

Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.

Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).

P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons

#жилье
@unexpectedvalue

Вчера вечером коллеги подготовили отличный ответ (продолжение вот и вот) на наш выпад в адрес Пола Кругмана.

Если вам нравятся подобные публичные споры, приходите сегодня 18.10.2023 в 19:00 на круглый стол от EMCR. Обсудим как там с квадратными метрами!

Начали!

Войти Zoom Конференция
https://us02web.zoom.us/j/84387114804?pwd=dlJjM0ZqN09QOFZUUlduam5SNklhQT09

Идентификатор конференции: 843 8711 4804
Код доступа: 959367

Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?

Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.

При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.

Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.

Дальше сложнее:

Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:

Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?

Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.

Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.

В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*

*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.

(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.

На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).

Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.

Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.

Но это только со стороны спроса, ведь третье:

Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.

Итого

🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.

(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья?

Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?

@c0ldness

Все же наш тезис, что такого сильного (сильно больше, чем уже есть) разлета цен не будет: либо вторичка будет тормозить продажи новостроек, либо девелоперы с банками начнут субсидировать вторичку, поддерживая оборачиваемость. Излишек производителя не может быть бесконечным.

Сама разница в ценах складывается из премии за качество продукта (все же новостройки поинтереснее, чем массовые панельные пятиэтажки) и финансового инструмента в виде пониженной ставки. Раньше эта разница компенсировалась за счет дисконта за риска недостроя. С приходом эскроу этот риск ушел, осталась только премия

Но важно, наверное, проговорить: массовая льготная ипотека - это способ поддержать продажи жилья и стимулировать темпы строительства. А заодно вытягивать ВВП через смежные отрасли. Выигрыш от этой программы для граждан - только экстерналия.

Зачем это нужно? Чтобы когда экономика перейдет в стадию роста (да, рано или поздно она перейдет в стадию роста), не случилось еще одного бутылочного горлышка с мгновенно растущим спросом и дефицитом предложения а-ля 2020-2021 даже без всяких льгот.

Хорошая эта policy или нет, вопрос больше политический, ответ на который мог бы быть получен на выборах (простите)

@unexpectedvalue

Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.

То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.

На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?

Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.

Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.

Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Наша ежеквартальная карта с результатами продаж в построенных объектах за 3-ий квартал 2023. Резульаты за 1 и 2 квартал 2023 здесь и здесь.

Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.

Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.

Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.

Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).

#жилье
@unexpectedvalue

Перед последним решением по ставке в этом году, давайте посмотрим на главную причину higher for longer по-русски — корпоративное кредитование

Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы:

1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций почти в 3 раза выше, чем весь долг домохозяйств: за 2023 год ипотечный портфель вырос на 22% или 3 трлн руб., корпорации увеличили задолженность на 13% или 4.7 трлн руб.
2. Секторы-лидеры по объему полученных займов (торговля и обработка) являются лидерами и по вкладу в рост ВВП. При этом вклад прямого льготного кредитования здесь достаточно низкий - около 30% выдач в обрабатывающей промышленности (при порядка 50% в ипотеке), но при том, что основной спрос здесь обеспечивается со стороны бюджета, может быть косвенное кредитование за счет перекладывания процентных расходов в цену госзаказа.
3. Намного большее влияние оказала мягкая ДКП с ключевой ставкой 7.5% и резкое переключение бизнеса с коротких кредитных линий на длинные кредиты, чтобы снизить размер платежей и риск рефинансирования.
4. Уровень левереджа корпораций к выпуску сейчас ниже, чем в 2021 году. Т.е. выпуск растет не столько за счет кредитов, сколько через занятость и аванисирование из бюджета.
5. Доминирование коротких кредитов в прошлом делало влияние ДКП на экономику крайне сильным. Рост этого показателя вместе с льготными программами ослабляет трансмиссионный механизм ДКП, если на столе лежит вопрос о повышении ставки, я бы ставил на +200 б.п. Но как и летом, когда принималось решение о повышении с 7.5 до 8.5, это не станет маржинальным решением: инвестпроекты нерентабельны и при КС=15%
6. Если структурная перестройка подразумевала переток труда и капитала из гражданских отраслей в военные, то ее можно считать завершенной. Рано или поздно нас ждет обратная перестройка, но уже без бюджета в качестве источника спроса.

(1/6)
@unexpectedvalue