А еще в канале теперь будут работать комментарии, но уже со следующего раза🤯

к счастью, уже найдено решение проблемы стремительного бегства вкладчиков в эру цифровых технологий

Еще раз про «банковский кризис»

Означает ли кровавая баня распродаж акций банковского сектора, что существует кризис банковской системы? Нет.

Финансовые рынки вообще не особо отражают экономические процессы, как минимум, рынки могут обвалиться за час, экономики так не умеют - у нас у всех есть отличный пример перед глазами (отдельная тема, что с ростом доли частных инвесторов, финансовый рынки становятся все более шумными, чем эффективными, но сейчас не об этом).

Распродажа означает, что мало кто понимает, как работают банки. Чего скрывать, люди, работающие в банках не всегда понимают, как работают банки.

Многие видели этот график (ниже). На нем весьма наглядно видно, как сильно обесценились облигации на балансах банков, в результате роста ставок. К этому еще принято добавлять маленькую лекцию, что банки используют хитрые бухгалтерские практики, чтобы не отражать эти убытки, вводя всех в заблуждение о своем истинном финансовом положении. Банки просто отчитываются об этом регулятору и рассказывают в своих финансовых отчетностях, все это находится в открытом доступе. Судя по социальным сетям, это и есть основные признаки финансовой аферы. (Если уж идти путем конспирологии, то крах SVB - это большая кампания Комитета по стандартам финансовой отчетности, чтобы повысить знание про МСФО-9).

Проблема в том, что этот график лишь часть картины. Согласно нормативу краткосрочной ликвидности, у банка всегда должны быть активы, которые можно быстро продать по текущей рыночной цене, чтобы расплатиться по ожидаемому оттоку средств клиентов. К этим ликвидным активам обычно относят кэш (для простоты считаем, что наличные, хотя чаще это краткосрочные инструменты с фиксированной доходностью типа обратного репо) и облигации с высоким инвестиционным рейтингом (государственные, ипотечные, недавно выпущенные корпоративные). Но в отличие от кэша, облигации приносят какой-то доход (кэш приносит существенно меньше).

Но задача банка зарабатывать на кредитовании, а не на торговле ценными бумагами, то есть на кредитном риске. Поэтом, чтобы не превратиться в хедж-фонд, торгующий облигациями с огромным плечом (на заемные средства), банки хеджируют процентный риск с помощью процентных свопов:

1. банк покупает облигацию, которая приносит ему 1% годовых виде купона, но стоимость облигации будет меняться в зависимости от уровня ставок, если ставки растут, стоимость снижается, если падают - растет. Но в день погашения банк все равно получит номинал и купон независимо от текущей цены
2. чтобы не страдать от этих колебаний цены следующие 10 лет, банк хеджирует этот процентный риск. Обычно для этого используется процентный своп. Это инструмент, который позволяет обменять свой фиксированный купонный доход на доход по плавающей ставке. И если ФРС поднимает ставку (никто не привязывается к ставке ФРС, есть своя своп-кривая, но для упрощения берем ее), то стоимость этого свопа растет, перекрывая убыток по облигациям.

В идеальной вселенной банк полностью захеджирован. Это снижает его доход в 1% от купона, но полностью исключает процентный риск. В реальности, в зависимости от риск-аппетита банка, он может сохранить некоторый бюджет (exposure) на процентный риск в зависимости от ожиданий изменения ставок.

Но и это еще не все. Вчерашнее решение ФРС и FDIC об открытии кредитной линии под залог облигации по номиналу - это по сути полная страховка для банков от рыночного риска и дальнейшего ужесточения ставок. Вероятно, акционеры испугались, что их не спасут, как спасли держателей депозитов (справедливое обвинение, к слову). Но говорить о наличии системных рисков в связи с незафиксированной переоценкой активов нельзя.

Проблема Silicon Valley Bank была не просто в том, что он имел самую большую долю облигаций в своих активах, а в том, что он забил на хеджирование в конце 4го квартала 2022 года (все та же презентация для инвесторов, слайд 26, смотрим на дюрацию портфеля до и после хеджирования, они равны). Есть ли еще такие банки, которые игнорируют базовый риск-менеджмент? Конечно. Делают ли так все банки? Нет. Считать ли это кризисом банковской системы? Нет, проблема в неравномерном доступе к ликвидности у разных участников рынка в период монетарного ужесточения. В 2008 году проблема была в огромном объеме некачественных кредитов, которые мультиплицировали через разного рода CLO, CDO и тп, которые были в разы чувствительнее к изменению ставок и обеспечены маленьким первоначальным взносом простого ипотечника. Сейчас не так. Все это, конечно, усложняет задачу борьбы с инфляцией через рост ставок, но кому сейчас легко?

Написал для Бэлла, чем плохи субсидированные от застройщиков ипотеки и почему и как с ними пытается бороться ЦБ.

Тезисно:

📌 Субсидируют эти ипотеки в основном сами заемщики, а не застройщики, тем самым увеличивая сумму кредита

📌Слишком много ипотек -> слишком много субсидий из бюджета, (зависящих от ключевой ставки ЦБ) -> слишком мало возможностей для роста ставки

📌 Риски этих программ практически полностью лежат на заемщиках и бюджете

📌 Остановит ли это застройщиков? Вряд ли.
Но рынок существенно охладится, и не факт, что экономика от этого выиграет

Сегодня ровно два года с эпохального события: сухогруз Ever Given сел на мель в Суэцком канале, что очень удивило глобальные цепочки поставок. В этот день редакция нашего канала хотела бы поднять тост за все небольшие абсолютно случайные события, из-за которых самые лучшие прогнозы о мировой экономике, построенные с помощью самых сложных моделей, отправляются на свалку! Ура!

СКОЛЬКО НУЖНО ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ?

На прошлой неделе мы разобрали, почему ЦБ хочет свернуть излишние льготные ипотеки. А вчера состоялась очередная заочная перепалка между ЦБ и Минстроем за право выдавать столько ипотек, сколько население сможет унести, невзирая на финансовую стабильность. Давайте теперь посмотрим на проблему глазами строителей. Вспомогательный график ниже.

Как бы мы не ругали льготную ипотеку за рост цен, она смогла решить поставленную задачу: застройщики стали больше строить (синие столбики на графике; здесь все показатели рассчитаны как скользящее среднее за последние 12 месяцев, то есть январь 2021 - это среднее за февраль 2020-январь 2021, февраль 2022 - среднее за март 2021-февраль 2022 и так далее). Но задача Минстроя - довести этот показатель до 120 миллионов квадратных метров с текущих 98 к 2030 году. Для этого нужно привлечь в отрасль больше инвестиций, которые, как правило, привлекаются высокой доходностью.

Наш отдел анализа данных и машинного обучения, скачав все проектные декларации объектов, введенных в эксплуатацию в первом квартале 2023 года, из единой информационной системы жилищного строительства утверждает, что средняя рентабельность строительства составляет порядка 20%, при этом на этапе строительства в этих домах было продано 80% квартир. То есть если продать все квартиры в доме, рентабельность будет 1.2/0.8-1=50%, а если 70%, то 1.5*0.7-1=5% и так далее (при неизменных ценах).

Это не ужасно, но и не хорошо, учитывая риски, связанные со стройкой. 20% и 80% - это средние показатели по России и по всем застройщикам. Но если вы думаете, что в Москве эти показатели кратно лучше, то не всегда так - все сильно зависит от стоимости и условий приобретения земельного участка.

Но проблема в том, что средние распроданности при вводе на уровне 80% - это заслуга 2020-2021 года, когда спрос был на пике, а жилья строилось относительно меньше, поэтому охотно покупали то, что будет готово через год и через 2 (относительно низкое предложение в тот период - фактор роста цен, про который часто забывают). Красная линия на графике показывает, как изменилась среднегодовая распроданность почти готового жилья (будет введено в текущем календарном году), бледно-синяя, которое будет готово в следующем календарном году, желтая - через два года. Эти показатели снизились на 9, 7 и 6 процентов соответственно, при том что среднегодовой портфель строительства за тот же период подрос на 2.7%. Это очень сильное снижение, которому не помешали максимально лояльные условия кредитования в виде околонулевых ипотечных ставок.

Что это значит?

👉Во-первых, пространство для снижения цен есть у некоторых крупных застройщиков, но существенная часть рынка - небольшие региональные игроки, которые не могут себе позволить опускать цену иначе упадут ниже себестоимости (но могут переждать худшие времена на кредитных деньгах проектного финансирования).

👉Во-вторых, министерство строительства заинтересовано в высокой маржинальности строительства, то есть снижению цен будут сопротивляться на самых высоких этажах. Поэтому дискуссии о поддержке спроса через дешевую ипотеку не кончатся никогда. Хотя рынку нужна одна программа, по которой условия не будут меняться два раза в год в течение лет так 10 (нереалистичная предпосылка, согласен).

👉В-третьих, жилищное строительство сейчас является самым узким место российской экономики. У отрасли есть запас на 2023 год, но в 2024 продажи должны быть не ниже, а лучше выше рекордного 2021 года. Для этого вряд ли достаточно будет роста реальных зарплат на 1%, льготной ипотеки для федеральных чиновников и прочих косметических мер. Но бюджет, как известно, не резиновый

UPD: поправил расчет рентабельности при разных уровнях распроданности. Рентабельность=Распроданность*Стоимость всех квартир/себестоимость дома минус 1, где стоимость квартир/себестоимость дома = константа. Тогда 0.2=0.8*константа-1 -> 1.2=0.8*константа -> при 100% распроданности рентабельность 50% (1.2/0.8-1=50%).
UPD2: после долгих споров решили, что правильнее будет не маржинальность, а рентабельность

Делал тут еще для Bell Инвестиции общеобразовательный текст, где прошлись по основным заблуждениям в оценке/прогнозировании жилищного рынка. Рассылка платная, но контент достойный, так что если есть нероссийская карта, весьма рекомендую подписаться

Наиболее важный отрывок - связь цен и ипотечных ставок в базовом сценарии:

Интуитивно кажется, что если ставки по ипотеке снижаются, то цены на жилье растут, если ставки растут, то цены должны снизиться. Как правило, это не так. Рассмотрим динамику цен на жилье по индексу Кейса-Шиллера (прокси для цен, 100%=2000 год) и 30-летней ипотечной ставки в США

Здесь смотрим «спокойный» период 2012–2019 (текущий шок посмотрим позже), имеющая характерный паттерн в виде лесенки (уже после публикации заметил, что на простых медианных ценах видно лучше, case-shiller более сглаженный). Периоды снижения ипотечной ставки сопровождаются более сильным ростом цен. Логично: ипотечный платеж снижается, жилье доступнее, покупателей больше, а предложение резко увеличить невозможно. Однако за ростом ипотечной ставки снижения цен не происходит. Это следствие отсутствия стимулов для снижения цены. 

Ключевое отличие периода после 2012 года — радикальное снижение доли ипотечных кредитов с плавающими ставками. Такие заемщики были вынуждены продавать, когда ипотечный платеж становился неподъемным из-за роста ставки. Поскольку их было много, такой всплеск предложения на вторичном рынке вызвал обвал цен (а также банкротство большого количества строительных компаний).

После 2008 года во всем мире доля ипотек с плавающими ставками стала неуклонно снижаться. Со стороны строительного сектора также нет необходимости в снижении цен — себестоимость зафиксирована, продавать в убыток нет никакого смысла, когда можно подождать восстановления экономики.

Отсутствие необходимости в снижении цены делает жилье менее рискованным активом для долгосрочного инвестора, однако мешает рынку прийти в равновесие и сильно снижает ликвидность (трудно найти покупателя, прежде всего в кризис).

О роли правильного определения стимулов экономических агентов

Есть достаточно правдоподобная байка, что когда появились субсидированные ставки от застройщиков, то некоторые банки обсчитались и для определения суммы комиссии за снижение этой ставки использовали неправильные параметры. В частности забыли, что заемщики, взявшие кредит по околонулевой ставке, не будут гасить кредит досрочно, ведь они по сути реализовывают стандартную стратегию carry trade: заняли у банка дешево (1%), а разместить на депозите могут дорого (допустим, 7%). Тогда фактический срок кредитования увеличивается с 3.5–7 лет до тех значений, которые в договоре: примерно 25 лет.

Из-за этого банки якобы недооценили стоимость снижения ставки примерно в два раза. Потом стали оценивать правильно, и цены на недвижимость выросли еще сильнее (из-за роста вмененного финансового инструмента). Это и стало триггером, когда Банк России решил начать бороться с этим явлением.

Ранее здесь писали, что в 2022 году скорость погашения ипотечного существенно снизилась. Получается, банки вовремя заметили ошибку и заемщики в поисках выгоды изменили стратегию? Этого мнения придерживаются в частных разговорах и комментариях в интеренете почти все, кто так или иначе связан с финансами. Мы в том анализе ставили на падение доходов теневого сектора и ухудшение качества заемщиков, которые просто не могут платить сильно выше обязательного платежа. Об этом косвенно свидетельствует и сильное снижение доли первоначального взноса и комментарии ЦБ.

На мой взгляд, комментаторы-экономисты/финансисты неверно интерпретируют финансовые цели граждан. Опросы показывают, что у россиян отношение к кредитам резко негативное — порядка 60% опрошенных считают их прямой дорогой в долговую яму. В этой связи стратегия заключается не в максимизации дохода, а в максимально быстром погашении обязательств. Иными словами, кредит - необходимое зло. Без него иногда не обойтись, но если влез, нужно скорее избавится. Нарратив, что ипотека — форма рабства чрезвычайно распространен в массовой культуре. В таких условиях ожидать, что все заемщики, воспользовавшиеся субсидированными программами, резко поменяют свое поведение — лишь проявление эффекта эхокамеры, в которой пребывают многие аналитики.

Эффект же при этом весьма однозначный — дополнительный рост цен на жилье, при относительно слабом спросе. Очередной случай, когда усложнение финансовых инструментов приводит к неконтролируемым последствиям.

P.S. Неожиданный схожий прецедент: ловушка ликвидности, в которую попала экономика Японии, возникла ровно из-за такой же ошибки японского ЦБ.

Огромные убытки в банковском секторе вследствие ужесточения денежно-кредитной политики после взрыва пузыря 80-х, заставили их изменить свои приоритеты, когда ставку стали снижать. ЦБ Японии считал, что дав ликвидность, он оживит экономики, так как банкам будет выгодно выдавать больше кредитов. Вместо этого банки (и население тоже) начали снижать уровень финансового рычага, т.е. снижать долю обязательств к собственному капиталу.

А так по мнению Банка международных расчетов выглядит ход мысли обычного домохозяйства, определяющего свои бюджетные ограничения. Узнали? Согласны?

Давайте поговорим о банках (1/2)

Контекст.

Банк России сильно беспокоится из-за растущей доли займов гражданам, у которых ежемесячные платежи по кредитам составляют 80% от дохода (это называется ПДН – показатель долговой нагрузки). Тревога звучит обоснованно: зачем выдавать кредиты тем, кто не сможет по ним платить? Тем более, рост объема просроченной задолженности обогнал рост портфеля почти в два раза: +61.5% против +33.2% с начала 2020 года (см. график 1).

Сейчас доля плохой задолженности в неипотечных кредитах физическим лицам (автокредиты, кредитные карты, займы наличными и тп) превысила пик, которого она достигла в период коронавирусных ограничений (график 1).

Парадокс в том, что пятая часть кредитов весь 2022 год (да и ранее тоже) выдается гражданам с показателем долговой нагрузки (ПДН) больше 100% (рис. 12 по ссылке выше). Значит ли это, что 20% заемщиков берут кредиты, чтобы погасить кредиты? Нет. Ставки в этом сегменте начинаются от 20% годовых, то есть доля выдач с ПДН более 100% должна расти пропорционально этому показателю (либо выдачи ПДН менее 100% росли космическими темпами, что тоже не так, см. ниже).

При этом Банк России указывает, что половина необеспеченных кредитов выдается на срок 4-5 лет (рис. 13 там же). А банки с более мягкими условиями наращивают портфель медленнее (!!!), чем остальной рынок (рис. 14 там же). Контринтуитивно, не так ли?

Проблема в том, что розничный бизнес банков не зарабатывает на процентах по кредитам. Вернее не зарабатывает прибыль. Поэтому ему не так уж важно качество кредитного портфеля физ лиц, а серьезные банковские кризисы не начинаются в сегменте необеспеченного кредитования (об этом следующий текст). Прибыльный банк зарабатывает на размещении условно «бесплатных остатков» (например, деньги, которые мы храним на дебетовых картах) по ставке, близкой к ключевой ставке ЦБ РФ и на оборотах кредитного портфеля. То есть количестве выдач и погашений. Это очень похоже на модель брокера: если вы положили на брокерский счет 1000 рублей, но не торгуете, то брокер ничего не зарабатывает, поэтому брокер стремиться вас расторговывать. То же самое с банками: они предлагают кредитные продукты (карты, наличные) по двум документам, решение за 15 минут, беспроцентный период год (мне буквально во время написания этого текста пришло предложение открыть кредитку с беспроцентным периодом на первую покупку 415 дней, ЧЕТЫРЕСТА ПЯТНАДЦАТЬ!) и так далее. Если проценты 0, то откуда заработок?

Комиссия за обслуживание, страхование, повышенный эквайринг по кредиткам и т.д.

Откуда мы знаем про высокую оборачиваемость и почему она важна?

По данным того же ЦБ, банки в среднем выдают 1 триллион рублей неипотечных кредитов. А действующий портфель таких кредитов – всего 13 триллионов. Если бы срок погашения выданных необеспеченных займов имел хоть немного общего с реальностью, то такой портфель можно было бы набрать с нуля примерно за год. В реальности же за год он вырос всего лишь на 214 миллиардов (февраль 2023 к февралю 2022).

С 2019 по 2022 годы на каждый выданный за месяц 1 триллион в среднем приходилось 950 миллиардов погашений, то есть 95% (второй график). Из-за этого розничный бизнес де-факто не несет никакого процентного риска, ведь мера чувствительности к процентным ставкам (дюрация) очень маленькая (ставки высокие, сроки маленькие).

Если вы не несете процентный риск, то вы на нем и не зарабатываете.

2/2

Еще более парадоксально, что в кризис необеспеченные кредиты погашаются быстрее (в отличие от ипотеки). Эдакое «макропруденциальное поведение российских граждан»: в 2019 и 2021 годах (периоды роста) они погасили 85% и 86% выданных кредитов, а в 2020 и 2022 (кризис) – погасили аж 94% и 97% кредитов соответственно.

В этом же причина роста доли просрочки в 2022 году: на плохие кредиты начисляются проценты-пени-штрафы, они растут в объеме, а банк не успевает замещать их новыми.
Чтобы быть качественным, портфель должен оборачиваться. Ограничение на долю займов с ПДН более 80% снизит этот показатель, но вряд ли улучшит качество самого портфеля, так как банк не сможет компенсировать риски более высокими доходами от кросс-продаж. Риск массового скатывания в «кредиты, чтоб погасить кредиты» существует, но на имеющихся данных его не видно.

Итого. Тезис о том, что банки зарабатывают на разнице между ставками по депозитам и кредитам давно устарел. Это не то, как работает современная денежная система. Розничный банк больше похож на брокера: чем чаще вы берете кредиты, тем богаче банк за счет разных непроцентных платежей, которые в отчетность легко залетают как процентные доходы и учитывают в «полной стоимости кредита».

P.S. главный успешный розничный банк, который это понял - Тинькофф. А вот Goldman Sachs, который в качестве акционера обкатывал на России такую модель для США, не смог. Потому что в штатах розничный банк больше склонен к кредитному риск, а остатки на дебетовых картах стали приносить доход только сейчас, когда начался цикл роста ставок.

а в редакции праздник, теперь мы Unexpected Value, CFA
(ну технически станем на днях)

По итогам первого квартала общий уровень распроданность введенного в эксплуатацию жилья составил 78%, близко к прошлой предварительной оценке.

Какие выводы можно сделать?

👉В первую очередь продается почти готовое жилье. Всплеск продаж в марте относительно февраля сильно поправил ситуацию с распроданностью. Спад продаж падает на длинный хвост - квартиры, которые будут введены в конце 2023, 2024, 2025 годах и далее.
👉Мы не видим в статистике распроданности объекты, которые хорошо распродаются в последние дни до ввода, а потом покидают статистику ЕИСЖС. Это значит, что никакого риска «затоваренности» пока нет, но он неизбежно будет в будущем (максимум в 2024 году), меньше продаж в домах, которые будут введены в 2024 году, сегодня означает больше предложения буквально в следующем месяце.
👉В зоне риска находятся лишь несколько регионов, где распроданность на вводе меньше 70%. Но там либо объемы строительства невысоки и рынок не сформирован, либо что-то случилось рядом.
👉Из плохих новостей — отток по счетам эскроу в марте, видимо, огромный. Стоимость проектного финансирования для банков будет карабкаться вверх, из-за снижения покрытия долга счетами эскроу.

Если кто-то размышляет, какие еще льготы нужны рынку (только не субсидирование вторички, ради всего святого, такую программу не получится тонко настроить никогда!), то нужно думать об объектах в ранней стадии строительства и в наиболее слабых регионах. Перераспределение спроса на объекты с вводом в 2024 и далее поможет сгладить процентную нагрузку и снизить давление на себестоимость, особенно для региональных застройщиков.

UPD. автор забыл, что с момента ввода до передачи ключей, а значит и раскрытия счетов эскроу может пройти несколько недель, так что оттоков по марту не увидим, размажутся на апрель-май

Надо ли спасать вторичку?

Нет

Идея поддержать вторичный рынок льготами звучит весьма логично. Разрыв в ценах на вторичном рынке и новостройками огромный, многим не хватает средств от продажи своего жилья, для покупки нового (вот если бы существовал такой кредит с очень низким обязательным платежом под залог недвижимости, который, якобы, невыгодно погашать досрочно). А разрыв в ставках по ипотеке еще больше.

Но ошибка здесь в том, что вторичный рынок не испытывает никаких проблем. Доля сделок на вторичном рынке (не только ипотечных, а включая покупку за наличные) статична в пределах 80-85% (см. график). Это значит, что покупатели не мигрируют из вторички в первичку, потому что там условия лучше:
-Рынок реагирует на спрос на недвижимость в целом;
-Комбинация цен и ставок уравнивает стоимость входа в сделку;

Намного важнее структура предложения.

Огромное предложение в Москве и Санкт-Петербург определяет высокую долю продаж в новостройках (почти 50%, определяем как один минус цвет шестиугольника), хотя цены на жилье выше непропорционально доходам.

К чему приведет введение льготной ипотеки на вторичном рынке? Вырастут цены. Кто от этого выиграет? Последний участник в цепочке альтернативных продаж (когда продают, чтобы купить), покупающий новостройку. И еще хитрецы, которые продадут квартиры сами себе по льготной ставке, и разместят эти деньги в депозитах. Кто проиграет? Все остальные - бюджет, которому надо будет дотировать такие ипотеке по плавающей ставке, ЦБ, который еще сильнее будет ограничен в борьбе с инфляцией, люди без собственного жилья, которым придется еще пару лет копить на первоначальный взнос. А поддержит ли это застройщиков - далеко не факт.

Очень коротко, о смысле аналитики рынка жилья в России:

Конец марта: Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин призывает не ждать снижения цен на жилье.

Конец апреля: Глава Минстрой Ирек Файзулин призывает девелоперов снизить цены, чтобы продавалось.

Середина апреля: Президент РФ Владимир Путин считает, что льготная ипотека на вторичном рынке поддержит строительство.

Все еще конец апреля: Отраслевой Вице-премьер Марат Хуснуллин говорит, что для этой меры потребуется слишком много денег (напрямую президенту не возражает, конечно).

Еще интересно, что г-н Хуснуллин путает долю продаж жилья на первичном рынке и долю выданной ипотеки. Ипотека действительно составляет 30%, а вот продажи не превышают 20%.

3/4 спикеров, можно сказать, работают в одном здании, но умудряются слать противоречивые сигналы в течение месяца. Повторять, что цикл строительства составляет минимум 3 года, поэтому для значимых изменений необходимы неизменные правила игры (у нас, правда, правила игры меняются раз в неделю не только для стройки) в течение хотя бы 10 лет, не будем.