October 12, 2023
Forwarded from EMCR experts
🏗Круглый стол профессиональной соцсети EMCR и информационно - аналитической ленты EMCR News "Рынок недвижимости и ипотека: состояние и перспективы"
18 октября 2023 года, 19.00 (мск), онлайн
Обсуждаем:
- “Затоваривание” на рынке недвижимости;
- Льготную ипотеку, и ее отмену;
- Ограничительные меры ЦБР;
- Застройщиков и банки;
- Тренды на рынке недвижимости;
Спикеры:
Сергей Скатов, CFA, автор @unexpectedvalue
Виктор Тунёв, Банк ДОМ.PФ
Игорь Калинин, CFA, Riverstretch Trading & Investments
Виталий Лакеев, СБЕР
Модератор: Сооснователь EMCR Павел Пикулев
📍РЕГИСТРАЦИЯ
18 октября 2023 года, 19.00 (мск), онлайн
Обсуждаем:
- “Затоваривание” на рынке недвижимости;
- Льготную ипотеку, и ее отмену;
- Ограничительные меры ЦБР;
- Застройщиков и банки;
- Тренды на рынке недвижимости;
Спикеры:
Сергей Скатов, CFA, автор @unexpectedvalue
Виктор Тунёв, Банк ДОМ.PФ
Игорь Калинин, CFA, Riverstretch Trading & Investments
Виталий Лакеев, СБЕР
Модератор: Сооснователь EMCR Павел Пикулев
📍РЕГИСТРАЦИЯ
October 12, 2023
Правило макроэкономического анализа номер 1: выкидывай данные, опровергающие нарратив
Пол Кругман вычел наиболее волатильные компоненты из индекса, которые составляют… больше 50% индекса, и получил так называемый soft landing
@unexpectedvalue
Пол Кругман вычел наиболее волатильные компоненты из индекса, которые составляют… больше 50% индекса, и получил так называемый soft landing
@unexpectedvalue
October 13, 2023
Forwarded from РИА Новости
Путин: курс рубля колеблется, потому что в достаточном объёме не возвращается валютная выручка, думаю, эффект от указа будет
October 13, 2023
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅
Telegram
ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅
🍄 Считаем на пальцах вместе: даже ММТ-монетизация лучше, чем ослабление курса для повышения доходов
• Одна из вещей, которую начинают повторять, как только курс ослабляется состоит в том, что "это Минфин - чтобы выросли нефтегазовые доходы"
• Да, ясно,…
• Одна из вещей, которую начинают повторять, как только курс ослабляется состоит в том, что "это Минфин - чтобы выросли нефтегазовые доходы"
• Да, ясно,…
October 13, 2023
October 13, 2023
Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:
🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.
То есть дорого и мало кому нужно.
🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).
🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).
Но
Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).
К чему это все?
Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.
Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).
P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons
#жилье
@unexpectedvalue
🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.
То есть дорого и мало кому нужно.
🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).
🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).
Но
Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).
К чему это все?
Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.
Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).
P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons
#жилье
@unexpectedvalue
Telegram
Unexpected Value
Сегодня будет самый неочевидный для меня тип контента, но мне хочется подобными вещами делиться, потому что они очень сильно помогли мне, и скорее всего много кому еще могут помочь. Для чтения потребуется excel.
Покупать или снимать, вот в чем вопрос.
Когда…
Покупать или снимать, вот в чем вопрос.
Когда…
October 15, 2023
Вчера вечером коллеги подготовили отличный ответ (продолжение вот и вот) на наш выпад в адрес Пола Кругмана.
Если вам нравятся подобные публичные споры, приходите сегодня 18.10.2023 в 19:00 на круглый стол от EMCR. Обсудим как там с квадратными метрами!
Если вам нравятся подобные публичные споры, приходите сегодня 18.10.2023 в 19:00 на круглый стол от EMCR. Обсудим как там с квадратными метрами!
October 18, 2023
Unexpected Value
Вчера вечером коллеги подготовили отличный ответ (продолжение вот и вот) на наш выпад в адрес Пола Кругмана. Если вам нравятся подобные публичные споры, приходите сегодня 18.10.2023 в 19:00 на круглый стол от EMCR. Обсудим как там с квадратными метрами!
Начали!
Войти Zoom Конференция
https://us02web.zoom.us/j/84387114804?pwd=dlJjM0ZqN09QOFZUUlduam5SNklhQT09
Идентификатор конференции: 843 8711 4804
Код доступа: 959367
Войти Zoom Конференция
https://us02web.zoom.us/j/84387114804?pwd=dlJjM0ZqN09QOFZUUlduam5SNklhQT09
Идентификатор конференции: 843 8711 4804
Код доступа: 959367
Zoom Video
Join our Cloud HD Video Meeting
Zoom is the leader in modern enterprise video communications, with an easy, reliable cloud platform for video and audio conferencing, chat, and webinars across mobile, desktop, and room systems. Zoom Rooms is the original software-based conference room solution…
October 18, 2023
Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?
Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.
При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.
Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.
Дальше сложнее:
Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:
Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?
Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.
Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.
В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*
*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.
При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.
Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.
Дальше сложнее:
Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:
Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?
Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.
Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.
В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*
*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
October 29, 2023
Unexpected Value
Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%? Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое. При этом первичному рынку в случае…
Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.
На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).
Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.
Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.
Но это только со стороны спроса, ведь третье:
Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.
Итого
🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).
Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.
Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.
Но это только со стороны спроса, ведь третье:
Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.
Итого
🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
October 29, 2023
Forwarded from ХОЛОДНЫЙ РАСЧЕТ ∅
🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья?
Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?
@c0ldness
Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде разницы цены на первичке и вторичке, который покупатель фиксирует в момент покупки, будет расширяться, так @unexpectedvalue?
@c0ldness
October 30, 2023
Unexpected Value
🤔 "Первичный рынок процветет, вторичный - будет стагнировать" - это ведь вежливый способ сказать, что распределение выигрыша от льготирования ставки смещается дальше в пользу застройщика от покупателя жилья? Т.е. дисконт/отрицательный эквити/убыток в виде…
Все же наш тезис, что такого сильного (сильно больше, чем уже есть) разлета цен не будет: либо вторичка будет тормозить продажи новостроек, либо девелоперы с банками начнут субсидировать вторичку, поддерживая оборачиваемость. Излишек производителя не может быть бесконечным.
Сама разница в ценах складывается из премии за качество продукта (все же новостройки поинтереснее, чем массовые панельные пятиэтажки) и финансового инструмента в виде пониженной ставки. Раньше эта разница компенсировалась за счет дисконта за риска недостроя. С приходом эскроу этот риск ушел, осталась только премия
Но важно, наверное, проговорить: массовая льготная ипотека - это способ поддержать продажи жилья и стимулировать темпы строительства. А заодно вытягивать ВВП через смежные отрасли. Выигрыш от этой программы для граждан - только экстерналия.
Зачем это нужно? Чтобы когда экономика перейдет в стадию роста (да, рано или поздно она перейдет в стадию роста), не случилось еще одного бутылочного горлышка с мгновенно растущим спросом и дефицитом предложения а-ля 2020-2021 даже без всяких льгот.
Хорошая эта policy или нет, вопрос больше политический, ответ на который мог бы быть получен на выборах (простите)
@unexpectedvalue
Сама разница в ценах складывается из премии за качество продукта (все же новостройки поинтереснее, чем массовые панельные пятиэтажки) и финансового инструмента в виде пониженной ставки. Раньше эта разница компенсировалась за счет дисконта за риска недостроя. С приходом эскроу этот риск ушел, осталась только премия
Но важно, наверное, проговорить: массовая льготная ипотека - это способ поддержать продажи жилья и стимулировать темпы строительства. А заодно вытягивать ВВП через смежные отрасли. Выигрыш от этой программы для граждан - только экстерналия.
Зачем это нужно? Чтобы когда экономика перейдет в стадию роста (да, рано или поздно она перейдет в стадию роста), не случилось еще одного бутылочного горлышка с мгновенно растущим спросом и дефицитом предложения а-ля 2020-2021 даже без всяких льгот.
Хорошая эта policy или нет, вопрос больше политический, ответ на который мог бы быть получен на выборах (простите)
@unexpectedvalue
October 30, 2023
Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
November 9, 2023
Наша ежеквартальная карта с результатами продаж в построенных объектах за 3-ий квартал 2023. Резульаты за 1 и 2 квартал 2023 здесь и здесь.
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
November 20, 2023
November 20, 2023
November 20, 2023
Перед последним решением по ставке в этом году, давайте посмотрим на главную причину higher for longer по-русски — корпоративное кредитование
Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы:
1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций почти в 3 раза выше, чем весь долг домохозяйств: за 2023 год ипотечный портфель вырос на 22% или 3 трлн руб., корпорации увеличили задолженность на 13% или 4.7 трлн руб.
2. Секторы-лидеры по объему полученных займов (торговля и обработка) являются лидерами и по вкладу в рост ВВП. При этом вклад прямого льготного кредитования здесь достаточно низкий - около 30% выдач в обрабатывающей промышленности (при порядка 50% в ипотеке), но при том, что основной спрос здесь обеспечивается со стороны бюджета, может быть косвенное кредитование за счет перекладывания процентных расходов в цену госзаказа.
3. Намного большее влияние оказала мягкая ДКП с ключевой ставкой 7.5% и резкое переключение бизнеса с коротких кредитных линий на длинные кредиты, чтобы снизить размер платежей и риск рефинансирования.
4. Уровень левереджа корпораций к выпуску сейчас ниже, чем в 2021 году. Т.е. выпуск растет не столько за счет кредитов, сколько через занятость и аванисирование из бюджета.
5. Доминирование коротких кредитов в прошлом делало влияние ДКП на экономику крайне сильным. Рост этого показателя вместе с льготными программами ослабляет трансмиссионный механизм ДКП, если на столе лежит вопрос о повышении ставки, я бы ставил на +200 б.п. Но как и летом, когда принималось решение о повышении с 7.5 до 8.5, это не станет маржинальным решением: инвестпроекты нерентабельны и при КС=15%
6. Если структурная перестройка подразумевала переток труда и капитала из гражданских отраслей в военные, то ее можно считать завершенной. Рано или поздно нас ждет обратная перестройка, но уже без бюджета в качестве источника спроса.
(1/6)
@unexpectedvalue
Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы:
1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций почти в 3 раза выше, чем весь долг домохозяйств: за 2023 год ипотечный портфель вырос на 22% или 3 трлн руб., корпорации увеличили задолженность на 13% или 4.7 трлн руб.
2. Секторы-лидеры по объему полученных займов (торговля и обработка) являются лидерами и по вкладу в рост ВВП. При этом вклад прямого льготного кредитования здесь достаточно низкий - около 30% выдач в обрабатывающей промышленности (при порядка 50% в ипотеке), но при том, что основной спрос здесь обеспечивается со стороны бюджета, может быть косвенное кредитование за счет перекладывания процентных расходов в цену госзаказа.
3. Намного большее влияние оказала мягкая ДКП с ключевой ставкой 7.5% и резкое переключение бизнеса с коротких кредитных линий на длинные кредиты, чтобы снизить размер платежей и риск рефинансирования.
4. Уровень левереджа корпораций к выпуску сейчас ниже, чем в 2021 году. Т.е. выпуск растет не столько за счет кредитов, сколько через занятость и аванисирование из бюджета.
5. Доминирование коротких кредитов в прошлом делало влияние ДКП на экономику крайне сильным. Рост этого показателя вместе с льготными программами ослабляет трансмиссионный механизм ДКП, если на столе лежит вопрос о повышении ставки, я бы ставил на +200 б.п. Но как и летом, когда принималось решение о повышении с 7.5 до 8.5, это не станет маржинальным решением: инвестпроекты нерентабельны и при КС=15%
6. Если структурная перестройка подразумевала переток труда и капитала из гражданских отраслей в военные, то ее можно считать завершенной. Рано или поздно нас ждет обратная перестройка, но уже без бюджета в качестве источника спроса.
(1/6)
@unexpectedvalue
December 5, 2023
Unexpected Value
Перед последним решением по ставке в этом году, давайте посмотрим на главную причину higher for longer по-русски — корпоративное кредитование Дальше лонгрид, поэтому основные тезисы: 1. Ипотечный портфель рос рекордными темпами, но долг нефинансовых корпораций…
Главное, что случилось в корпоративном кредитовании после 2022 года - переход на долгосрочные кредиты. Почему важно? Мы много переживаем о росте доли кредитов по плавающей ставке: с 30 до 47% за три года. Но нужно признать, что мы переоценили значимость этого события (как и влияние льготного корпоративного кредитования, но тут сложнее).
Смотрим график. До сентября 2022 года в среднем меньше трети кредитов выдается на срок больше 1 года. Еще 30% выдаются на срок до 1 месяца или до востребования (условно револьверные кредиты на текущие расчеты). 23% выдаются на срок до полугода и оставшиеся 17% - от 180 до 365 дней. То есть до 2022 53% займов имеют срок полгода плюс 30% задолженности по плавающей ставке. С учетом пересечений этих множеств, а также возможного наличия долгосрочных кредитных линий с фиксированной ставкой можем предположить, что примерно 60-70% задолженности кредитного портфеля перекладывает весь процентный риск на заемщиков. Таким образом, роль ключевой ставки в кредитовании корпоративного сектора была крайне высока
(2/6)
@unexpectedvalue
Смотрим график. До сентября 2022 года в среднем меньше трети кредитов выдается на срок больше 1 года. Еще 30% выдаются на срок до 1 месяца или до востребования (условно револьверные кредиты на текущие расчеты). 23% выдаются на срок до полугода и оставшиеся 17% - от 180 до 365 дней. То есть до 2022 53% займов имеют срок полгода плюс 30% задолженности по плавающей ставке. С учетом пересечений этих множеств, а также возможного наличия долгосрочных кредитных линий с фиксированной ставкой можем предположить, что примерно 60-70% задолженности кредитного портфеля перекладывает весь процентный риск на заемщиков. Таким образом, роль ключевой ставки в кредитовании корпоративного сектора была крайне высока
(2/6)
@unexpectedvalue
December 5, 2023
Unexpected Value
Главное, что случилось в корпоративном кредитовании после 2022 года - переход на долгосрочные кредиты. Почему важно? Мы много переживаем о росте доли кредитов по плавающей ставке: с 30 до 47% за три года. Но нужно признать, что мы переоценили значимость этого…
Почему выдавались в основном короткие кредиты?
1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях: если вероятность банкротства компании уже очень высокая, то с течением времени она будет снижаться, это один из столпов инвестиций в высокодоходные облигации), поэтому банк требует дополнительное вознаграждение за эти риски. Бизнес, не привыкший к длинному горизонту планирования, и для которого процентный риск выглядит как подбрасывание монетки, выбирает подешевле.
2) по тем же причинам короткий кредит проще получить (то есть даже если бы компания была готова взять кредит по ставке 50% на 3 год, банк бы его все равно не выдал).
Но почему тогда берут длинные кредиты? По ним существенно ниже платеж: на графике видно, как при увеличении срока кредитования ежемесячный платеж снижается в два раза при росте срока кредитования с 6 до 12 месяцев и с 12 до 24. При увеличении от 24 до 36 эффект уже не так велик, но все еще привлекателен. Ровно эта же логика у нас в ипотечном кредитовании: ипотеки выписываются более чем на 25 лет, потому что это снижает для заемщика обязательный платеж, а потом погашается в 5 раз быстрее.
(3/6)
@unexpectedvalue
1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях: если вероятность банкротства компании уже очень высокая, то с течением времени она будет снижаться, это один из столпов инвестиций в высокодоходные облигации), поэтому банк требует дополнительное вознаграждение за эти риски. Бизнес, не привыкший к длинному горизонту планирования, и для которого процентный риск выглядит как подбрасывание монетки, выбирает подешевле.
2) по тем же причинам короткий кредит проще получить (то есть даже если бы компания была готова взять кредит по ставке 50% на 3 год, банк бы его все равно не выдал).
Но почему тогда берут длинные кредиты? По ним существенно ниже платеж: на графике видно, как при увеличении срока кредитования ежемесячный платеж снижается в два раза при росте срока кредитования с 6 до 12 месяцев и с 12 до 24. При увеличении от 24 до 36 эффект уже не так велик, но все еще привлекателен. Ровно эта же логика у нас в ипотечном кредитовании: ипотеки выписываются более чем на 25 лет, потому что это снижает для заемщика обязательный платеж, а потом погашается в 5 раз быстрее.
(3/6)
@unexpectedvalue
December 5, 2023
Unexpected Value
Почему выдавались в основном короткие кредиты? 1) они, как правило, дешевле. в нормальной ситуации процентная ставка тем больше, чем выше срок кредита: вероятность того, что предприятие обанкротится в течение одного года меньше, чем в течение трех (на полях:…
Что изменилось?
После начала войны компании стали брать меньше кредитов из-за шока (невозможно было принимать никаких решений) и потери международных рынков капитала. Если в феврале среднегодовой объем выданных кредитов достиг исторического максимума 78 трлн руб., то к февралю 2023 упал до 58 трлн., после чего возобновил рост. Тут два фактора: появление программ господдержки, но их вклад не так велик, если верить данным ЦБ, а также необходимость рефинансировать свои короткие займы: то есть вы взяли 100 рублей в долг, пришла пора вернуть их с процентами (допустим, 110 рублей), у вас нет этих средств, потому что война, санкции, структурная перестройка, вы и не планировали их возвращать, выберите свое, и банк дает возможность взять эти 110 рублей в долг на 3 года и на год примерно по одной ставке (допустим, вам недоступны льготные программы), но трехлетний кредит будет по плавающей ставке. Стоимость равна, а платеж меньше. А в феврале, видимо, критичным событием считалось послание к федеральному собранию, после чего начался business as usual.
Важное про льготное кредитование: оно может быть прямым, как с льготной ипотекой, а может быть косвенным через кредитование на рыночных условиях и включение стоимости займа в цену госзаказа, при чем можно оставить это в статье «норма прибыли», тут всей правды мы действительно не узнаем. Однако наша ставка, что оно не так сильно повлияло на объемы выдачи, как банальная мягкая денежно-кредитная политика.
(4/6)
@unexpectedvalue
После начала войны компании стали брать меньше кредитов из-за шока (невозможно было принимать никаких решений) и потери международных рынков капитала. Если в феврале среднегодовой объем выданных кредитов достиг исторического максимума 78 трлн руб., то к февралю 2023 упал до 58 трлн., после чего возобновил рост. Тут два фактора: появление программ господдержки, но их вклад не так велик, если верить данным ЦБ, а также необходимость рефинансировать свои короткие займы: то есть вы взяли 100 рублей в долг, пришла пора вернуть их с процентами (допустим, 110 рублей), у вас нет этих средств, потому что война, санкции, структурная перестройка, вы и не планировали их возвращать, выберите свое, и банк дает возможность взять эти 110 рублей в долг на 3 года и на год примерно по одной ставке (допустим, вам недоступны льготные программы), но трехлетний кредит будет по плавающей ставке. Стоимость равна, а платеж меньше. А в феврале, видимо, критичным событием считалось послание к федеральному собранию, после чего начался business as usual.
Важное про льготное кредитование: оно может быть прямым, как с льготной ипотекой, а может быть косвенным через кредитование на рыночных условиях и включение стоимости займа в цену госзаказа, при чем можно оставить это в статье «норма прибыли», тут всей правды мы действительно не узнаем. Однако наша ставка, что оно не так сильно повлияло на объемы выдачи, как банальная мягкая денежно-кредитная политика.
(4/6)
@unexpectedvalue
December 5, 2023