#эскроу #дольщики

В повестку, к сожалению, возвращается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Из тенденциозного вступления, вероятно, очевидно, что мы к этой идее относимся резко отрицательно. Попробуем на цифрах и фактах объяснить - почему.

‼️Разнообразия ради начнём с выводов. А уже потом - #матчасть, факты и анализ. Итак, поэтапное раскрытие счетов эскроу:

1️⃣ Не исключает возможности банкротства застройщика - остаётся много других факторов риска помимо нецелевого использования средств, которые могут привести застройщика к банкротству. Более того, сценарий банкротства с условным названием «что-то пошло не так» - гораздо более распространённый, чем «украл, уехал в Лондон»;

2️⃣ Перенесёт риск на потребителя. В случае банкротства застройщика покупатель получит остаток средств со счета и долю в незавершенном объекте. Завершение строительства в процедуре банкротства - процесс не быстрый. Другими словами - мы снова столкнёмся с проблемой обманутых дольщиков.

3️⃣ Создаёт конфликт интересов «агент-принципал» в треугольнике «покупатель-застройщик-банк». Простыми словами - в кризисной ситуации покупатель опять окажется наедине с крупными институциональными игроками, с минимальными шансами на успех.

4️⃣ Использование любого механизма, гарантирующего риск покупателя при поэтапном раскрытии счетов эскроу, окажется хуже, чем сегодняшняя система. Нет, я не пытаюсь сказать, что она идеальна. Просто все остальные мы за последние 10 лет уже перепробовали. Они оказались не только на порядок менее эффективными, но и оставили «в наследство» около 200 тыс «обманутых дольщиков».

С последнего пункта, пожалуй, и начнём. Для начала предлагаем вспомнить, как сработало страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве в 2014-2019 году, и что из этого получилось. Как говорил классик, “Sad, but true”...

#эскроу #дольщики #страхование

Продолжаем сагу о страховании гражданской ответственности застройщиков по ДДУ. Начало - здесь и здесь. А сейчас - пора перейти к цифрам. Погнали.

💰Объём страховых премий, собранных за период с 2014 по 2018 год, составил около 65 млрд рублей. Напомню, с 25 декабря 2018 года страхование ответственности ДДУ было отмечено, и страховые компании перестали получать взносы. Помимо страхования застройщиками ответственности по ДДУ в разделе «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» Банк России учитывает ещё всякую мелочь - типа страхования ответственности туристических операторов и тому подобное. Но эта величина исчезающие мала - около 3% от общего объёма сборов, можем смело ею пренебречь. На 3 крупнейшие компании (ранее неизвестные рынку) - #Респект, #Ринко и #Проминстрах пришёлся 61% сборов, а на #топ10 - 87% или 56.9 млрд рублей. На них далее и сосредоточимся.

💰Объём страховых выплат, которые получили «обманутые дольщики» за период с 2014 года по 2019 год включительно, составил 5.4 млрд рублей, или 8.2% от суммы страховых премий. А у #топ10 страховщиков - 2.9 млрд рублей или 5.2%. Это абсолютный (анти) рекорд среди всех видов страхования. Меньше не платил никто и никогда. На этом фоне даже продажа бабушкам полисов инвестиционного страхования жизни и антиковидных страховок выглядит как респектабельный бизнес.

💰27 июня 2019 года вступил в силу закон, который обязал страховые компании передать остаток страховых премий «Фонду дольщиков», вместе со всем портфелем ответственности. Объём переданных средств, по данным консолидированной отчётности Фонда за 2019 год, составил 2.7 млрд рублей. При этом ожидаемые убытки по переданному портфелю ответственности оцениваются в диапазоне от 43 до 140 млрд рублей. Как тебе такое, Илон Маск?

‼️Давайте теперь воспользуемся навыками вычитания. 56.9 - 5.2 - 2.7 = 49 млрд рублей, которые растворились в водовороте страховой системы.

❓А может быть все дело в профессиональной оценке рисков, «лучшей экспертизе застройщиков в стране», «ежедневном и всестороннем контролем за девелоперами», как нам рассказывал генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов со страниц @vedomosti 22 ноября 2018 года? Не совсем. Александр, к сожалению, забыл упомянуть про три «секретных ингредиента», определивших феноменальный успех бизнес-модели. Вот они:

1️⃣ Финансовая дисциплина. В том смысле, что собранные средства нужно регулярно обналичивать под видом вознаграждения посредникам и расходов на ведение дела и выводить в офшоры, маскируя выплаты под «перестраховочные премии».

2️⃣ Управление рисками. То-есть минимизация страховых выплат гражданам. Регистрация страхового случая должна быть максимально затруднена. А если это вдруг произошло - должны быть основания для отказа в выплате страхового возмещения. Здесь на помощь приходит знание 962 и 963 статей Гражданского Кодекса. Ну и #мелкийшрифт в правилах страхования.

3️⃣ Ответственность. Она, как известно, начинается с признания своих ошибок. Если вдруг защитные редуты пали и пришла пора выплатить обманутым дольщикам страховое возмещение, то нужно признать ошибку. И обанкротить страховую компанию. Архив документов при этом желательно потерять.

Завтра пройдёмся с цифрами по каждому из этих “strategic pillars”. На сегодня редакция устала.

А пока - #загадкажакафреско. Что общего у делегатов XVII съезда ВКП(б) 1934 года и у #топ10 страхования гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия в строительстве? Ответ - вечером.

Stay tuned! 🤘

#проипотеку #цифры

Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».

Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.

📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):

1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;

2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;

3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;

4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.

А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.