Высокодоходные облигации

3.3K views09:00

Forwarded from Хирургическая (Дмитрий Hirurg)

26-27 августа провел встречи с ГК РКС Девелопмент в Анапе, цель встречи – знакомство с руководством и планами компании, осмотр построенных объектов и строительных площадок жилых комплексов Анаполис и Holiday House. Сущфакты пронумерую для удобства восприятия.

1.Менеджмент
Менеджмент со здоровым подходом к управлению рисками, себестоимостью, наличием горизонта планирования в несколько лет. Выходцы с финансовых блоков, отсюда такая любовь к цифрам. Открытость, адекватность, готовность отвечать на все вопросы. Адаптивность к рынку, умеренный консерватизм.

2. Земля под стройку
Отличается от большинства историй, что есть на черноморском побережье, когда застройщик пытается строить в районах с существующей инфраструктурой. РКС выбирает участки земли под комплексное освоение с хорошей транспортной доступностью аэропорта, близостью побережья и возможностью создания инфраструктуры с нуля.

Рассматриваю как плюс по нескольким причинам:
А. Отличные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность, отсутствие уплотнительной застройки в дальнейшем.
Б. Инфраструктура появляется фактически с первыми домами – например, в Holiday House на прилегающей к домам территории функционируют детские площадки, бассейны и т.д. В новой очереди запланированы коммерческие площади, можно ожидать появление сетевых магазинов, кафе и т.д. Появление инфраструктуры – хорошая поддержка для продаж. Инфраструктура формируется для возможности круглогодичного проживания.
В. В районе Сукко чистый от зелени вход в море в отличие от большей части побережья Анапы.
Г. Однородная среда – сюда приезжают за спокойным отдыхом, не приключениями на пятую точку. Очень много семьей с детьми.

3. Проекты
Большое разнообразие планировок, качественная отделка с улучшением в последующих очередях. Порядок на стройке в прямом смысле.
Квартирография гибко подстраивается под потребности покупателя – изучаются спрос, потребности, планировки корректируются под ожидания покупателей.
Удобство оплаты – ипотека, рассрочка, 100% оплата. Можно обсудить индивидуальный график платежей.
Дома сдаются в срок или с опережением срока.
Удобство эксплуатации помещений, удаленное управление – хорошая управляющая компания. Возможность сдавать квартиры удаленно.
Квартиры интересны как под посуточную аренду, так и собственное проживание.
Текущая достаточно высокая цена метра позволяет зарабатывать – объем предложения нового жилья в Сукко под покупку, рент незначителен. Ожидаю, что жилые комплексы девелопера будут активно оттягивать спрос с других локаций Анапы.

4. Риски
Ключевой риск – это ухудшение отношений с землевладельцем, что может сократить объем строительства в дальнейшем. Однако это риск общий для всех застройщиков, которые работают в паре с лендлордом. Здесь нужно смотреть на развитие ситуации в динамике – лендлорд удовлетворен сотрудничеством и передает все новые земли, концентрируя свою работу с РКС.
Ухудшение экономической составляющей в России, падение спроса на строящееся жилье в целом коснется и черноморского побережья, однако сильно сдерживающий фактор для такого давления – очень низкое количество новых разрешений на строительство. Скорее всего, в ближайшие годы количество новых разрешений будет оставаться низким из-за изменений в законодательстве, сложностей в получении разрешительной документации и растущей цены земли.

5. Итог
Жилые комплексы от ГК РКС Девелопмент понравились сильным конкурентным позиционированием, как в части локации, так и самих домов, планировок, территории. У компании есть два выпуска облигаций и понимание, с каких денежных потоков они будут обслуживаться.
Риски – отраслевые, FEE девелопмента.
Ключевые преимущества – быстрая реакция на изменяющийся рынок, адаптация планировок, проектов под спрос, хорошая калькуляция и preliminary development.
Недостаток – следствие преимущества – на горизонте 4-5 лет и более план строительства не имеет сильной детализации. В целом, нормальное явление для многих компаний со стратегией оперативной адаптации.

3.4K views10:08