🗣 Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Средние ставки предложения в начале января 2023 года на рынке вторичной недвижимости были 11,23%, сейчас – 11,45%. Ползучий тренд повышения сохраняется, в апреле возможно до 12%.
На вторичном рынке движение ипотечных ставок вверх может быть не быстрым, но постоянным. При этом на рынке новостроек ставки растут медленнее, поскольку там много частных и государственных субсидированных, а также льготных программ, которые влияют на их формирование.
Кредитование вторичной недвижимости – абсолютно коммерческий продукт, при анализе рыночных трендов надо ориентироваться на это». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Средние ставки предложения в начале января 2023 года на рынке вторичной недвижимости были 11,23%, сейчас – 11,45%. Ползучий тренд повышения сохраняется, в апреле возможно до 12%.
На вторичном рынке движение ипотечных ставок вверх может быть не быстрым, но постоянным. При этом на рынке новостроек ставки растут медленнее, поскольку там много частных и государственных субсидированных, а также льготных программ, которые влияют на их формирование.
Кредитование вторичной недвижимости – абсолютно коммерческий продукт, при анализе рыночных трендов надо ориентироваться на это». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. 17 мая 2023 года
Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб.) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.
〰️
Несовершенное неизбежно приходит в упадок, а то и гибнет
Предостережение Сенеки
〰️
Ипотечные заметки – новый подход к описанию событий ипотечного рынка. Ипотечная летопись больше не ведется, ипотечных телеграмм не будет.
По данным из Толкового словаря С.И. Ожегова издания 1975 года.
Летопись – погодная запись исторических событий, производимая современником.
Дневник – записи, ведущиеся изо дня в день.
Телеграмма – срочное сообщение, передаваемое по телеграфу или радио, а также бланк с таким сообщением.
Заметка – краткое сообщение в печати.
О чем говорит статистика
В марте зафиксирована выдача 154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. Прирост к февралю в денежном выражении – 35 %. Больший прирост только в 2017 году – 42 %, а средний – за 12 лет – составил 13,5 %.
Такая динамика показывает, что год начался с большим отставанием, а первый квартал 2023 года уступает первому кварталу 2022 год на 4 %.
Доля новостроек в кредитовании за квартал составляет 28,25 % в количественном выражении и 38,43 % в денежном выражении. За март показатели близки. Ключевое – количество кредитов на новостройки не превышает 30 %.
Кредитный портфель вырос на 2% за месяц.
Доля льготных программ по количеству составляет не больше 20 % по данным января и февраля. Традиционно ДОМ РФ публикует 25 числа каждого месяца данные с ошибкой, которая через месяц исправляется.
Например, по данным ДОМ РФ доля льготных программ в марте составляет 2,6 %. В феврале было выдано 22 тысячи льготных кредитов, а в марте 4 тысячи.
Интересно, если эти данные увидит кто-то из больших руководителей, то какой он вопрос задаст про эффективность льготных программ. Никто не поверит, что институт развития ошибается ежемесячно второй год. Раньше публиковались фотографии страниц как доказательство. Сейчас просто складываются.
Еще интереснее по ставкам.
ДОМ РФ дает среднюю ставку по выданным льготным кредитам 5,67 %, а ЦБ ставку по кредитам на новостройки 5,57%. И эта ошибка тянется больше года подряд. Другими словами 12 месяцев подряд ДОМ РФ публикует данные о льготных программах с ошибкой. Живет эта ошибка один месяц, а потом исправляется.
Это одна из причин, которая не позволяет вести ипотечную летопись и вообще заниматься независимой аналитикой. Вторая причина – закрытие ЦБ первого раздела Сведений о выданных ипотечных кредитах, так называемой форма 316.
На рисунке 1 можно увидеть как менялись ставки по выданным кредитам.
К этому можно добавить (рис.2), что ставки предложения находятся состоянии вялого или ползучего роста. Этот непрерывный период начался с осени 2022 года после перепадов первых трех кварталов года.
О чем не говорит статистика
Каждую весну регулярно озвучиваются специфические идеи или мифологически трактуются новости. Самый популярный разговор о необходимости внедрить сладкую парочку накопление с кредитом. Высший пилотаж назвать это строительно-сберегательный кассой и в пятый раз объявить о законопроекте. Подождем. В блоге был подробный разбор.
(см. следующий пост ⤵️)
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. 17 мая 2023 года
Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб.) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.
〰️
Несовершенное неизбежно приходит в упадок, а то и гибнет
Предостережение Сенеки
〰️
Ипотечные заметки – новый подход к описанию событий ипотечного рынка. Ипотечная летопись больше не ведется, ипотечных телеграмм не будет.
По данным из Толкового словаря С.И. Ожегова издания 1975 года.
Летопись – погодная запись исторических событий, производимая современником.
Дневник – записи, ведущиеся изо дня в день.
Телеграмма – срочное сообщение, передаваемое по телеграфу или радио, а также бланк с таким сообщением.
Заметка – краткое сообщение в печати.
О чем говорит статистика
В марте зафиксирована выдача 154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. Прирост к февралю в денежном выражении – 35 %. Больший прирост только в 2017 году – 42 %, а средний – за 12 лет – составил 13,5 %.
Такая динамика показывает, что год начался с большим отставанием, а первый квартал 2023 года уступает первому кварталу 2022 год на 4 %.
Доля новостроек в кредитовании за квартал составляет 28,25 % в количественном выражении и 38,43 % в денежном выражении. За март показатели близки. Ключевое – количество кредитов на новостройки не превышает 30 %.
Кредитный портфель вырос на 2% за месяц.
Доля льготных программ по количеству составляет не больше 20 % по данным января и февраля. Традиционно ДОМ РФ публикует 25 числа каждого месяца данные с ошибкой, которая через месяц исправляется.
Например, по данным ДОМ РФ доля льготных программ в марте составляет 2,6 %. В феврале было выдано 22 тысячи льготных кредитов, а в марте 4 тысячи.
Интересно, если эти данные увидит кто-то из больших руководителей, то какой он вопрос задаст про эффективность льготных программ. Никто не поверит, что институт развития ошибается ежемесячно второй год. Раньше публиковались фотографии страниц как доказательство. Сейчас просто складываются.
Еще интереснее по ставкам.
ДОМ РФ дает среднюю ставку по выданным льготным кредитам 5,67 %, а ЦБ ставку по кредитам на новостройки 5,57%. И эта ошибка тянется больше года подряд. Другими словами 12 месяцев подряд ДОМ РФ публикует данные о льготных программах с ошибкой. Живет эта ошибка один месяц, а потом исправляется.
Это одна из причин, которая не позволяет вести ипотечную летопись и вообще заниматься независимой аналитикой. Вторая причина – закрытие ЦБ первого раздела Сведений о выданных ипотечных кредитах, так называемой форма 316.
На рисунке 1 можно увидеть как менялись ставки по выданным кредитам.
К этому можно добавить (рис.2), что ставки предложения находятся состоянии вялого или ползучего роста. Этот непрерывный период начался с осени 2022 года после перепадов первых трех кварталов года.
О чем не говорит статистика
Каждую весну регулярно озвучиваются специфические идеи или мифологически трактуются новости. Самый популярный разговор о необходимости внедрить сладкую парочку накопление с кредитом. Высший пилотаж назвать это строительно-сберегательный кассой и в пятый раз объявить о законопроекте. Подождем. В блоге был подробный разбор.
(см. следующий пост ⤵️)
@rusipoteka #Гордейко
(продолжение предыдущего поста)
Очень коротко.
Первое. Льготная ипотека на вторичный рынок.
Льготы должны быть только для отдельных категорий граждан и не процентные, а через компенсацию части первоначального взноса. Есть деньги – дали. Не надо насиловать бюджетное планирование на много лет вперед.
В 2016 году поддержка сошла на нет из-за снижения ключевой ставки. Такой эконом вариант уже не получится.
При увеличении затрат на льготы можно задуматься о других формах поддержки, например, о выкупе государством ипотечных ценных бумах.
Второе. Заемщики стали брать очень длинные кредиты.
Точнее так, часть заемщиков берет длительные кредиты.
Средний срок всех выдаваемых кредитов в прошлом и текущем году находится в диапазоне 22-24 года. Несколько продолжительнее новостройки 24-25.
А еще банки предлагают кредиты до 35 лет.
Это – маркетинговый удар в мозг тем, кто не любит считать.
Берем средний кредит – 3,6 млн рублей и ставку 10 %.
Ежемесячный платеж:
10 лет – 48 тыс. руб.
20 лет – 35 тыс. руб.
25 лет – 32,7 тыс. руб.
30 лет – 31,6 тыс. руб.
Видно невооруженным глазом, что после 20 лет выгода резко падает.
Если пересчитать сумму кредита, получаемую при одинаковых доходах, то вывод будет аналогичным.
Удлинение срока дает эффект при ставках ниже 5 %. Тогда можно и на 50 лет выдавать.
Третье. Всем бояться
Выдано много кредитов с низким первоначальным взносом, кредитов с использованным потребкредитом на первоначальный взнос, кредитов завышенной стоимостью недвижимости. Негативный фокус на кредитование новостроек.
Возможны дефолты, денег от продажи квартир не хватит на погашение кредитов, люди очень переживают и печалятся, что у них квартира в моменте отличается от рыночной цены.
Статистика обслуживания кредитов на покупку на новостроек с учетом всех прошедших кризисов за 20 лет не подтверждает эти опасения.
Менталитет сильнее рисковиков. Его трудно подсчитать. Надо просто исследовать и наблюдать.
Работа у авторов рассказов про риски или пузыри просто такая. Проще предупреждать, не пущать, чем управлять.
Четвёртое. Случайное совпадение
Зафиксированы единичные случаи сокращения ипотечного кредитования коммерческими банками. Форма сокращения различная, но освобождение места – налицо.
Выводы
1. Объемы. Резкого роста или резкого падения в этом году ждать не стоит. Другими словами, не может и не дадут.
2. Роль кредитования вторичной недвижимости ничто не сможет поколебать. Это – стабильный фронт работы. Пена ажиотажных предложений по покупке новостроек в кредит сошла. Строили много и пополнили вторичку. Изучаем кредитные продукты с занижением стоимости.
3. Банки совершенствуют гибкость и методическое мастерство, иногда чрезмерно. Без движения – не выжить.
@rusipoteka #Гордейко
Очень коротко.
Первое. Льготная ипотека на вторичный рынок.
Льготы должны быть только для отдельных категорий граждан и не процентные, а через компенсацию части первоначального взноса. Есть деньги – дали. Не надо насиловать бюджетное планирование на много лет вперед.
В 2016 году поддержка сошла на нет из-за снижения ключевой ставки. Такой эконом вариант уже не получится.
При увеличении затрат на льготы можно задуматься о других формах поддержки, например, о выкупе государством ипотечных ценных бумах.
Второе. Заемщики стали брать очень длинные кредиты.
Точнее так, часть заемщиков берет длительные кредиты.
Средний срок всех выдаваемых кредитов в прошлом и текущем году находится в диапазоне 22-24 года. Несколько продолжительнее новостройки 24-25.
А еще банки предлагают кредиты до 35 лет.
Это – маркетинговый удар в мозг тем, кто не любит считать.
Берем средний кредит – 3,6 млн рублей и ставку 10 %.
Ежемесячный платеж:
10 лет – 48 тыс. руб.
20 лет – 35 тыс. руб.
25 лет – 32,7 тыс. руб.
30 лет – 31,6 тыс. руб.
Видно невооруженным глазом, что после 20 лет выгода резко падает.
Если пересчитать сумму кредита, получаемую при одинаковых доходах, то вывод будет аналогичным.
Удлинение срока дает эффект при ставках ниже 5 %. Тогда можно и на 50 лет выдавать.
Третье. Всем бояться
Выдано много кредитов с низким первоначальным взносом, кредитов с использованным потребкредитом на первоначальный взнос, кредитов завышенной стоимостью недвижимости. Негативный фокус на кредитование новостроек.
Возможны дефолты, денег от продажи квартир не хватит на погашение кредитов, люди очень переживают и печалятся, что у них квартира в моменте отличается от рыночной цены.
Статистика обслуживания кредитов на покупку на новостроек с учетом всех прошедших кризисов за 20 лет не подтверждает эти опасения.
Менталитет сильнее рисковиков. Его трудно подсчитать. Надо просто исследовать и наблюдать.
Работа у авторов рассказов про риски или пузыри просто такая. Проще предупреждать, не пущать, чем управлять.
Четвёртое. Случайное совпадение
Зафиксированы единичные случаи сокращения ипотечного кредитования коммерческими банками. Форма сокращения различная, но освобождение места – налицо.
Выводы
1. Объемы. Резкого роста или резкого падения в этом году ждать не стоит. Другими словами, не может и не дадут.
2. Роль кредитования вторичной недвижимости ничто не сможет поколебать. Это – стабильный фронт работы. Пена ажиотажных предложений по покупке новостроек в кредит сошла. Строили много и пополнили вторичку. Изучаем кредитные продукты с занижением стоимости.
3. Банки совершенствуют гибкость и методическое мастерство, иногда чрезмерно. Без движения – не выжить.
@rusipoteka #Гордейко
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Анализируя деятельность Банка России возникает ощущение, что бизнес и регулятор находится по разную сторону баррикад. Бизнес пытается увеличить доступность ипотечного кредитования и приобретения жилья, а Банк России борется за формальную чистоту ипотечного портфеля и красоту формальных нормативов, не взирая на последствия для различного бизнеса, в том числе строительного и банковского.
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.
Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам. Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это – демпфер процентного риска. Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного меньше риска от изменений ключевой ставки, которую регулятор может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.
Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования. При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.
Аналогичное поведения Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах риска на транш, выкупаемый оригинатором, что по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.
Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП. На этом этапе развития можно было не охлаждать на каждом шагу развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение #Гордейко
#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Анализируя деятельность Банка России возникает ощущение, что бизнес и регулятор находится по разную сторону баррикад. Бизнес пытается увеличить доступность ипотечного кредитования и приобретения жилья, а Банк России борется за формальную чистоту ипотечного портфеля и красоту формальных нормативов, не взирая на последствия для различного бизнеса, в том числе строительного и банковского.
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.
Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам. Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это – демпфер процентного риска. Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного меньше риска от изменений ключевой ставки, которую регулятор может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.
Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования. При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.
Аналогичное поведения Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах риска на транш, выкупаемый оригинатором, что по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.
Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП. На этом этапе развития можно было не охлаждать на каждом шагу развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны».
#мнение #Гордейко
#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ставки по ипотеке будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«На рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ. <...> Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита – около 500 руб. в месяц.
К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам.
Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно. Такая ситуация продержится все лето».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«На рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ. <...> Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита – около 500 руб. в месяц.
К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам.
Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно. Такая ситуация продержится все лето».
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки
〰️
Долго строится – стоимость утроится.
Тут дождя просят, а он идет где косят.
Русские пословицы
Выполняй обещанное.
Латинское изречение
〰️
На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50% платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность своей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.
Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.
Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.
Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20% первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.
Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч. Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет.
Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.
Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.
То есть между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.
Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.
Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный продукт умер, так и не родившись.
Подробнее в статье «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.
Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.
Третье. Какой может быть связанный продукт. ДОМ РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ РФ занимается проектным финансированием.
Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий.
Четвертое. 310 тысяч в год. У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.
Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?
Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.
Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.
Красиво, мощно.
А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.
Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки
〰️
Долго строится – стоимость утроится.
Тут дождя просят, а он идет где косят.
Русские пословицы
Выполняй обещанное.
Латинское изречение
〰️
На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50% платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность своей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.
Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.
Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.
Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20% первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.
Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч. Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет.
Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.
Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.
То есть между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.
Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.
Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный продукт умер, так и не родившись.
Подробнее в статье «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.
Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.
Третье. Какой может быть связанный продукт. ДОМ РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ РФ занимается проектным финансированием.
Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий.
Четвертое. 310 тысяч в год. У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.
Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?
Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.
Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.
Красиво, мощно.
А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.
Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?
〰️
Благо не дается против воли
Латинское изречение
Не положа, не ищут
Русская пословица
〰️
Официальные данные за май
Выдан 157 841 кредит на сумму 580,47 млрд рублей. Средний размер кредита стабилен – 3,7 млн рублей. Средняя продолжительность – 288 месяцев.
Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.
Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51% в количественном и 36,17% в денежном выражении.
Кредитный портфель вырос на 2,3%.
Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3%, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.
Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.
Общий обзор
По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60% больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов.
Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.
Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11% и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10% не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.
Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7% от всех выдач.
Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.
Программы господдержки привлекают примерно 25% от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60% всех выдач по программам с господдержкой.
Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека – коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.
Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.
Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.
С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.
Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?
〰️
Благо не дается против воли
Латинское изречение
Не положа, не ищут
Русская пословица
〰️
Официальные данные за май
Выдан 157 841 кредит на сумму 580,47 млрд рублей. Средний размер кредита стабилен – 3,7 млн рублей. Средняя продолжительность – 288 месяцев.
Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.
Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51% в количественном и 36,17% в денежном выражении.
Кредитный портфель вырос на 2,3%.
Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3%, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.
Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.
Общий обзор
По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60% больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов.
Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.
Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11% и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10% не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.
Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7% от всех выдач.
Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.
Программы господдержки привлекают примерно 25% от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60% всех выдач по программам с господдержкой.
Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека – коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.
Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.
Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.
С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.
Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
В качестве подтверждения тезиса о социальной несправедливости такой траты бюджета можно отметить введённые ограничения в программу – «одна квартира в одни руки», то есть через много лет функционирования этой программы исключена откровенно инвестиционная составляющая.
Наличие этой программы вызывает постоянную дискуссию о необходимости субсидирования покупки вторичной недвижимости.
Также стоит отметить негативный эффект от нагнетания страхов при приближении очередного срока завершения программы.
Во-вторых, целеполагание. В этом вопросе возникает терзание смутными сомнениями. Сомнения – не выводы, а задачи для исследования.
Дальневосточная ипотека привела к активного появлению предложения нового жилья или к сбыту и так строящегося с ростом цен. Покупка вторички по программе разрешена там, где условно нет новостроек, а почему не там, где нужен приток рабочих рук.
Сельская ипотека. В данном варианте она помогает решить задачу увеличения комфортных мест проживания в сельских местностях и увеличения проживающих. Проходят изменения, чтобы программы была более применима для истинно сельского населения.
Дальневосточная ипотека и сельская ипотека решают важнейшие задачи пространственного развития. Чем острее ситуация, тем должны быть активнее усилия. Другими словами, нужна целевая дифференциация в рамках программ.
Ипотека для ИТ-специалистов. Зачем отдельная программа для неплохо оплачиваемых работников? Политическая и экономическая ситуация изменилась и без этой программы можно обойтись.
Семейная ипотека. Положительный пример гибкости применения программы. Рассматривать надо в совокупности с материнским капиталом и досрочным гашением части кредита 450 тыс. при рождении третьего ребенка. Для решения демографических задач придется идти по пути еще большой дифференциации и связи размера льгот с количеством детей. А для какой-то категории семей можно и разрешить покупку вторички с помощью льготного кредита.
Надо отметить, что льготные программы меняются и в нужном направлении.
Было бы полезно провести государственную комплексную проверку всех льготных программ на предмет их эффективности и соответствия заявленным целям. В результате быстрее произойдут изменения. Необходимо более явно донести до общества цели льготных программ, затраты и эффективность. Возможно сократится обсуждение постоянно возникающих идей придумать еще одну льготную ипотечную программу. Сложность в том, что придется одновременно посмотреть программы поддержки отраслевой и региональной поддержки в части соприкасающейся.
Прогнозы
В эпоху многофакторной нестабильности делать точный прогноз не имеет смысла.
Из прошлого опыта мы знаем, что прирост ежемесячных выдач длится 4-5 месяцев, а потом спад. Другими словами, постоянного роста еще не случалось.
Лучший результат был достигнут в 2021 году. Выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей.
При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть превышена на 10%.
Количество выданных кредитов может не дотянуть до рекорда 10%.
Это оптимистичный ориентир – 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн руб.
Может ли быть пессимистичный вариант, когда ориентиром является 2022 год с его 1,3 млн кредитов на сумму 4,8 трлн рублей? Если повысить пару раз ключевую ставку, то может.
Ориентир до 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей.
Графики
Графики ставок, объемов будут опубликованы после получения официально статистики Банка России по итогам июня и ежемесячной корректировки АО ДОМ РФ своей статистики по льготным программам.
@rusipoteka #Гордейко
В качестве подтверждения тезиса о социальной несправедливости такой траты бюджета можно отметить введённые ограничения в программу – «одна квартира в одни руки», то есть через много лет функционирования этой программы исключена откровенно инвестиционная составляющая.
Наличие этой программы вызывает постоянную дискуссию о необходимости субсидирования покупки вторичной недвижимости.
Также стоит отметить негативный эффект от нагнетания страхов при приближении очередного срока завершения программы.
Во-вторых, целеполагание. В этом вопросе возникает терзание смутными сомнениями. Сомнения – не выводы, а задачи для исследования.
Дальневосточная ипотека привела к активного появлению предложения нового жилья или к сбыту и так строящегося с ростом цен. Покупка вторички по программе разрешена там, где условно нет новостроек, а почему не там, где нужен приток рабочих рук.
Сельская ипотека. В данном варианте она помогает решить задачу увеличения комфортных мест проживания в сельских местностях и увеличения проживающих. Проходят изменения, чтобы программы была более применима для истинно сельского населения.
Дальневосточная ипотека и сельская ипотека решают важнейшие задачи пространственного развития. Чем острее ситуация, тем должны быть активнее усилия. Другими словами, нужна целевая дифференциация в рамках программ.
Ипотека для ИТ-специалистов. Зачем отдельная программа для неплохо оплачиваемых работников? Политическая и экономическая ситуация изменилась и без этой программы можно обойтись.
Семейная ипотека. Положительный пример гибкости применения программы. Рассматривать надо в совокупности с материнским капиталом и досрочным гашением части кредита 450 тыс. при рождении третьего ребенка. Для решения демографических задач придется идти по пути еще большой дифференциации и связи размера льгот с количеством детей. А для какой-то категории семей можно и разрешить покупку вторички с помощью льготного кредита.
Надо отметить, что льготные программы меняются и в нужном направлении.
Было бы полезно провести государственную комплексную проверку всех льготных программ на предмет их эффективности и соответствия заявленным целям. В результате быстрее произойдут изменения. Необходимо более явно донести до общества цели льготных программ, затраты и эффективность. Возможно сократится обсуждение постоянно возникающих идей придумать еще одну льготную ипотечную программу. Сложность в том, что придется одновременно посмотреть программы поддержки отраслевой и региональной поддержки в части соприкасающейся.
Прогнозы
В эпоху многофакторной нестабильности делать точный прогноз не имеет смысла.
Из прошлого опыта мы знаем, что прирост ежемесячных выдач длится 4-5 месяцев, а потом спад. Другими словами, постоянного роста еще не случалось.
Лучший результат был достигнут в 2021 году. Выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей.
При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов может быть превышена на 10%.
Количество выданных кредитов может не дотянуть до рекорда 10%.
Это оптимистичный ориентир – 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн руб.
Может ли быть пессимистичный вариант, когда ориентиром является 2022 год с его 1,3 млн кредитов на сумму 4,8 трлн рублей? Если повысить пару раз ключевую ставку, то может.
Ориентир до 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей.
Графики
Графики ставок, объемов будут опубликованы после получения официально статистики Банка России по итогам июня и ежемесячной корректировки АО ДОМ РФ своей статистики по льготным программам.
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Остановка 8,5%. Далее – везде
〰️
Ничто не останется неотмщённым
Из католического гимна «Dies irae»
〰️
С сентября 2022 ставки ипотечного кредитования были псевдостабильными. Ключевая ставка не росла, а банки постоянно по чуть-чуть ставки повышали. Итог – в сентябре 2022 средняя ставка предложения ипотечных кредитов на вторичном рынке была 10,4%, а в июле 2023 уже 11,6%. Этот простой факт подтверждает, что банки закладывали в ставку все известные риски, в том числе риск от действий Банка России.
Увеличение не на 0,5 процентных пункта, а сразу на 1 даст очевидный эффект. Рост 0,5 был ожидаем и прошел бы мягко, а рост на 1 процентный пункт до 8,5% и негативные вербальные интервенции регулятора откроют дорогу для роста ставок. Ставка 13% через непродолжительное время станет привычной рабочей ставкой и на этом рост не остановится. 15% в рублях – не фантастика, а плата за управление Банком России не развитием, а финансовыми индикаторами в виде инфляции и «рыночный» курс рубля.
Льготные программы не смогут компенсировать рост ставок. Они никогда не занимали доминирующую долю рынка, так как нацелены на новостройки, которые не превышают трети ипотечного рынка. Затраты государства вырастут до критичного уровня. Массовые программы продлевать будет тяжело. Ждем завершения. Могут остаться малочисленные типа Арктической ипотеки и семейная ипотека без поблажек в виде одного ребенка, а лимит по Сельской ипотеке в очередной раз стремительно закончится.
Ожидается стагнация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Рост сначала остановится, а потом попадет в неустойчивое равновесие – толкни и упадет. Рынок будет спасать следующее:
▪️отсутствие доверия населения к накоплениям и вымывание сбережений в недвижимость,
▪️обреченное привыкание к высокой ставке,
▪️корректировка цен в виде скидок и торга.
Прочность рынка ипотечного кредитования имеет запас, позволяющий пережить патологическую боязнь истинных и мнимых рисков, насаждаемую Банком России, который последовательно тормозит развитие рынка ипотечного кредитования, рынка ипотечных ценных бумаг. Уникальная способность действовать в противофазе потребности бизнеса и населения.
Остается оглянуться на четверть века развития ипотечного кредитования в России, учесть профессионализм кредиторов, стойкость населения, влияние строительного комплекса и считать, что эти временные рукотворные трудности будут преодолены в 2024 году.
А 2023 год из трудного переходит в разряд тяжелого. #Гордейко
@rusipoteka
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Остановка 8,5%. Далее – везде
〰️
Ничто не останется неотмщённым
Из католического гимна «Dies irae»
〰️
С сентября 2022 ставки ипотечного кредитования были псевдостабильными. Ключевая ставка не росла, а банки постоянно по чуть-чуть ставки повышали. Итог – в сентябре 2022 средняя ставка предложения ипотечных кредитов на вторичном рынке была 10,4%, а в июле 2023 уже 11,6%. Этот простой факт подтверждает, что банки закладывали в ставку все известные риски, в том числе риск от действий Банка России.
Увеличение не на 0,5 процентных пункта, а сразу на 1 даст очевидный эффект. Рост 0,5 был ожидаем и прошел бы мягко, а рост на 1 процентный пункт до 8,5% и негативные вербальные интервенции регулятора откроют дорогу для роста ставок. Ставка 13% через непродолжительное время станет привычной рабочей ставкой и на этом рост не остановится. 15% в рублях – не фантастика, а плата за управление Банком России не развитием, а финансовыми индикаторами в виде инфляции и «рыночный» курс рубля.
Льготные программы не смогут компенсировать рост ставок. Они никогда не занимали доминирующую долю рынка, так как нацелены на новостройки, которые не превышают трети ипотечного рынка. Затраты государства вырастут до критичного уровня. Массовые программы продлевать будет тяжело. Ждем завершения. Могут остаться малочисленные типа Арктической ипотеки и семейная ипотека без поблажек в виде одного ребенка, а лимит по Сельской ипотеке в очередной раз стремительно закончится.
Ожидается стагнация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Рост сначала остановится, а потом попадет в неустойчивое равновесие – толкни и упадет. Рынок будет спасать следующее:
▪️отсутствие доверия населения к накоплениям и вымывание сбережений в недвижимость,
▪️обреченное привыкание к высокой ставке,
▪️корректировка цен в виде скидок и торга.
Прочность рынка ипотечного кредитования имеет запас, позволяющий пережить патологическую боязнь истинных и мнимых рисков, насаждаемую Банком России, который последовательно тормозит развитие рынка ипотечного кредитования, рынка ипотечных ценных бумаг. Уникальная способность действовать в противофазе потребности бизнеса и населения.
Остается оглянуться на четверть века развития ипотечного кредитования в России, учесть профессионализм кредиторов, стойкость населения, влияние строительного комплекса и считать, что эти временные рукотворные трудности будут преодолены в 2024 году.
А 2023 год из трудного переходит в разряд тяжелого. #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Сетования регулятора
〰️
Словами туды-сюды, а делами никуды.
Сердилась баба на миро, и мир про то и не ведал.
Русские пословицы
Излишняя забота скорее портит, чем поправляет.
Вредить легко, быть полезным трудно.
Латинские изречения
〰️
Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.
С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.
Начнем с вывода. Пришло подтверждение частного мнения, что регулятор, бизнес и граждане живут разной жизнью. Другими словами, регулятор живет в мире показателей и коэффициентов, по-своему трактуя интересы людей и бизнеса.
Напоминает реакцию на чтение описания рентгеновского снимка обычным человеком – всё плохо, хоть сейчас ложись и помирай. А лечащий врач говорит: отрицательной динамики нет, в пределах нормы, наблюдаем. Связка рентгенолога с лечащим врачом неплохо работает. В нашей ситуации рентгенолог есть, а лечащего врача не хватает. Мегарегулирование стало напоминать монополизацию мнений.
I. Наблюдение о росте кредитного портфеля
Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышали 2%, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог – на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27%. Банк России фиксирует опасение в чрезмерном росте кредитного портфеля.
Из статистики можно выявить, что непрерывный прирост выдачи ипотечных кредитов, как главного драйвера прироста портфеля, ограничен периодом пять месяцев. Это – редкое явление. Чаще три-четыре месяца непрерывного прироста.
Посмотрим на данные о приросте выдачи и кредитного портфеля (см. таблицу – прим.). Годовой прирост свыше 20% – нередкое явление.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Сетования регулятора
〰️
Словами туды-сюды, а делами никуды.
Сердилась баба на миро, и мир про то и не ведал.
Русские пословицы
Излишняя забота скорее портит, чем поправляет.
Вредить легко, быть полезным трудно.
Латинские изречения
〰️
Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.
С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.
Начнем с вывода. Пришло подтверждение частного мнения, что регулятор, бизнес и граждане живут разной жизнью. Другими словами, регулятор живет в мире показателей и коэффициентов, по-своему трактуя интересы людей и бизнеса.
Напоминает реакцию на чтение описания рентгеновского снимка обычным человеком – всё плохо, хоть сейчас ложись и помирай. А лечащий врач говорит: отрицательной динамики нет, в пределах нормы, наблюдаем. Связка рентгенолога с лечащим врачом неплохо работает. В нашей ситуации рентгенолог есть, а лечащего врача не хватает. Мегарегулирование стало напоминать монополизацию мнений.
I. Наблюдение о росте кредитного портфеля
Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышали 2%, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог – на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27%. Банк России фиксирует опасение в чрезмерном росте кредитного портфеля.
Из статистики можно выявить, что непрерывный прирост выдачи ипотечных кредитов, как главного драйвера прироста портфеля, ограничен периодом пять месяцев. Это – редкое явление. Чаще три-четыре месяца непрерывного прироста.
Посмотрим на данные о приросте выдачи и кредитного портфеля (см. таблицу – прим.). Годовой прирост свыше 20% – нередкое явление.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
(продолжение предыдущего поста)
Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению качества кредитного портфеля.
Альтернативная точка зрения заключается в том, что до чрезмерности еще далеко. Ранее негативные последствия высокого роста кредитного портфеля не обнаруживались.
II. Наблюдение о наиболее рискованных кредитах
Такими кредитами объявлены кредиты, обеспеченные правами требованиями до договорам долевого участия в строительстве.
Обозначен вредным разрыв цен в 39-40% между первичным и вторичным рынком. Отмечен риск занижения соотношения кредита к залогу. Предполагается, что реальный LTV рассчитывается неточно.
Лекарством назначено кредитование приобретения новостроек с первоначальным взносом не менее 30%. Использован термин запретительный уровень надбавок.
Кредиты с залогом жилой недвижимостью обозначены рискованными с первоначальным взносом ниже 20%, а при долговой нагрузке свыше 50% с ПВ ниже 30%.
Главная идея мегарегулятора – сместить кредитование в сторону кредитов с менее рискованными кредитами.
Несколько альтернативных соображений.
Первое. Строительно-инвестиционная отрасль прошла извилистый путь, включая крупные банкротства. Всё это время просрочка по кредитам на новостройки ниже в несколько раз просрочки по другим ипотечным кредитам.
Второе. Часть сделок по приобретению новостроек происходит через договор купли-продажи, а не ДУДС.
Третье. Договоры оплачиваются безналичным способом, что делает наглядным размер первоначального взноса в каждом конкретном договоре.
Четвёртое. Негативная оценка в более высокой стоимости новостроек по отношению к вторичке является экспертным мнением, не имеющим продолжительного практического подтверждения.
Пятое. Усредненный первоначальный взнос по льготным программам последние месяцы не превышает 25%. Это меньше 30% и запретительное влияние на льготные программы можно зафиксировать. По крайней мере, на вербальном уровне.
Шестое. Коммерческие банки четверть века занимаются ипотечным кредитованием и накопили опыт по управлению выдачей ипотечных кредитов и управлением кредитным портфелем. Можно предположить, что практический опыт позволяет кредитовать с разумным риском.
Седьмое. Регулятор много лет подряд боролся с банковскими комиссиями в кредитованиями, которые повышали доходность. Сокращение выдач на доходы банков повлияет не лучшим образом.
Восьмое. Чудо в виде снижения цен на новостройки на 20-40% вряд ли произойдет. Напомним про снижения курса рубля и удорожание части комплектующих. Давление на кредитование новостроек не ослабнет. Сокращение реализации новостроек ничего хорошего не даст. На всякий случай, вспомним про проектное финансирование – нет продаж и нет выплат по кредитам.
Выводы
1. Практика ипотечного кредитования не подтверждала регулярные опасения регулятора.
2. С одной стороны реальный мир с квадратными метрами, квартирами для проживания, кредитным портфелем для доходом и т.д. С другой стороны, показатели инфляции, LTV, ПДН. Эти две прямые идти параллельно и не стремятся пересечься. Готовность Банка России к компромиссам и учета интересов бизнеса и людей не очевидна.
3. Негативный эффект от макропруденциальных требований будет, но неравнозначный у всех кредиторов.
@rusipoteka #Гордейко
Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению качества кредитного портфеля.
Альтернативная точка зрения заключается в том, что до чрезмерности еще далеко. Ранее негативные последствия высокого роста кредитного портфеля не обнаруживались.
II. Наблюдение о наиболее рискованных кредитах
Такими кредитами объявлены кредиты, обеспеченные правами требованиями до договорам долевого участия в строительстве.
Обозначен вредным разрыв цен в 39-40% между первичным и вторичным рынком. Отмечен риск занижения соотношения кредита к залогу. Предполагается, что реальный LTV рассчитывается неточно.
Лекарством назначено кредитование приобретения новостроек с первоначальным взносом не менее 30%. Использован термин запретительный уровень надбавок.
Кредиты с залогом жилой недвижимостью обозначены рискованными с первоначальным взносом ниже 20%, а при долговой нагрузке свыше 50% с ПВ ниже 30%.
Главная идея мегарегулятора – сместить кредитование в сторону кредитов с менее рискованными кредитами.
Несколько альтернативных соображений.
Первое. Строительно-инвестиционная отрасль прошла извилистый путь, включая крупные банкротства. Всё это время просрочка по кредитам на новостройки ниже в несколько раз просрочки по другим ипотечным кредитам.
Второе. Часть сделок по приобретению новостроек происходит через договор купли-продажи, а не ДУДС.
Третье. Договоры оплачиваются безналичным способом, что делает наглядным размер первоначального взноса в каждом конкретном договоре.
Четвёртое. Негативная оценка в более высокой стоимости новостроек по отношению к вторичке является экспертным мнением, не имеющим продолжительного практического подтверждения.
Пятое. Усредненный первоначальный взнос по льготным программам последние месяцы не превышает 25%. Это меньше 30% и запретительное влияние на льготные программы можно зафиксировать. По крайней мере, на вербальном уровне.
Шестое. Коммерческие банки четверть века занимаются ипотечным кредитованием и накопили опыт по управлению выдачей ипотечных кредитов и управлением кредитным портфелем. Можно предположить, что практический опыт позволяет кредитовать с разумным риском.
Седьмое. Регулятор много лет подряд боролся с банковскими комиссиями в кредитованиями, которые повышали доходность. Сокращение выдач на доходы банков повлияет не лучшим образом.
Восьмое. Чудо в виде снижения цен на новостройки на 20-40% вряд ли произойдет. Напомним про снижения курса рубля и удорожание части комплектующих. Давление на кредитование новостроек не ослабнет. Сокращение реализации новостроек ничего хорошего не даст. На всякий случай, вспомним про проектное финансирование – нет продаж и нет выплат по кредитам.
Выводы
1. Практика ипотечного кредитования не подтверждала регулярные опасения регулятора.
2. С одной стороны реальный мир с квадратными метрами, квартирами для проживания, кредитным портфелем для доходом и т.д. С другой стороны, показатели инфляции, LTV, ПДН. Эти две прямые идти параллельно и не стремятся пересечься. Готовность Банка России к компромиссам и учета интересов бизнеса и людей не очевидна.
3. Негативный эффект от макропруденциальных требований будет, но неравнозначный у всех кредиторов.
@rusipoteka #Гордейко
Средние ставки предложения по ипотеке осенью могут достигнуть 15%
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»:
«Можно предположить, что с сентября объемы кредитования будут уменьшаться большими темпами, чем ожидали пессимисты. Ставка предложения на прошлой неделе прошла 12%. Новый ориентир - 15%.
Показательной станет следующая неделя. Если в ближайшее время не произойдет оптимистичных заявлений, то повышение в пределах 15% возможно до 1 октября. Хуже, если пойдет защитная реакция, и это произойдет к 1 сентября...
В ближайшие месяцы сокращение доступности покупки жилья в кредит не позволит поднимать цены на недвижимость, в ускоренном режиме будут использоваться лимиты кредитования по льготным программам. Эти два обстоятельства не позволят рынку недвижимости резко упасть».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»:
«Можно предположить, что с сентября объемы кредитования будут уменьшаться большими темпами, чем ожидали пессимисты. Ставка предложения на прошлой неделе прошла 12%. Новый ориентир - 15%.
Показательной станет следующая неделя. Если в ближайшее время не произойдет оптимистичных заявлений, то повышение в пределах 15% возможно до 1 октября. Хуже, если пойдет защитная реакция, и это произойдет к 1 сентября...
В ближайшие месяцы сокращение доступности покупки жилья в кредит не позволит поднимать цены на недвижимость, в ускоренном режиме будут использоваться лимиты кредитования по льготным программам. Эти два обстоятельства не позволят рынку недвижимости резко упасть».
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Сентябрь. Последний рекорд
〰️
Всему свое время, и время
Всякой вещи под небом,
…время разбрасывать камни.
Книга Екклесиаста 3:5
〰️
Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15%. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.
238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.
В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.
Часть I. Статистика
За сентябрь выдано 238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству. Сумма больше августа на 12%. В прошлом году было 13%. Сентябрь к сентябрю – прирост 85% по сумме.
За 9 месяцев выдано 1 449 727 кредита на сумму 5 497 704 млн рублей.
За 12 месяцев 2021 года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
Очевидно, что по сумме выдачи по итогам года будет установлен рекорд, а в количественном выражении не обязательно. Уровень замедления выдач по итогам октября покажет перспективы года.
Кредитный портфель вырос на 4,1%. Это больше, чем привычные 1,5-2%.
Популярность кредитования новостроек выросла до 39% в количественном выражении и до 49% в денежном выражении. Это выше, чем в предыдущие периоды.
На приобретение новостроек выдано 93 022 кредитов на сумму 464 453 млн руб.
В августе, по данным ДОМ РФ, выдано 76 тыс. льготных кредитов. Это – 28% от всех выданных кредитов за месяц. Точные данные за сентябрь отсутствуют, т.к данные ДОМ РФ за сентябрь опубликованы с ошибкой, не позволяющей оценить выдачу. По доброй традиции 25 ноября ошибка будет исправлена.
Часть II. Разговорчики
В предыдущем обсуждении были упомянуты взгляды представителей мегарегулятора на вопросы:
▪️перегрева риска недвижимости и перекосах в ценообразовании,
▪️чрезмерного роста выдачи ипотечных кредитов.
Отдадим должное стабильности. Всё было повторено. В ЦБ объяснили рост ипотеки ослаблением стандартов кредитования. Наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, считает регулятор. ЦБ РФ хочет получить право вводить количественные ограничения в сегменте ипотеки.
В публичном источнике указано следующее.
➖ ➖
1 ноября. INTERFAX RU - Текущий рост ипотеки во многом обеспечен ослаблением стандартов кредитования, наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, заявила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости.
Она отметила, что растет разрыв цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.
«В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту», – сказала Данилова.
ЦБ также видит сложности, связанные с тем, что люди улучшают жилищные условия, продавая жилье на вторичном рынке.
«При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раза ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать», – сказала Данилова.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Сентябрь. Последний рекорд
〰️
Всему свое время, и время
Всякой вещи под небом,
…время разбрасывать камни.
Книга Екклесиаста 3:5
〰️
Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15%. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.
238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.
В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.
Часть I. Статистика
За сентябрь выдано 238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству. Сумма больше августа на 12%. В прошлом году было 13%. Сентябрь к сентябрю – прирост 85% по сумме.
За 9 месяцев выдано 1 449 727 кредита на сумму 5 497 704 млн рублей.
За 12 месяцев 2021 года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.
Очевидно, что по сумме выдачи по итогам года будет установлен рекорд, а в количественном выражении не обязательно. Уровень замедления выдач по итогам октября покажет перспективы года.
Кредитный портфель вырос на 4,1%. Это больше, чем привычные 1,5-2%.
Популярность кредитования новостроек выросла до 39% в количественном выражении и до 49% в денежном выражении. Это выше, чем в предыдущие периоды.
На приобретение новостроек выдано 93 022 кредитов на сумму 464 453 млн руб.
В августе, по данным ДОМ РФ, выдано 76 тыс. льготных кредитов. Это – 28% от всех выданных кредитов за месяц. Точные данные за сентябрь отсутствуют, т.к данные ДОМ РФ за сентябрь опубликованы с ошибкой, не позволяющей оценить выдачу. По доброй традиции 25 ноября ошибка будет исправлена.
Часть II. Разговорчики
В предыдущем обсуждении были упомянуты взгляды представителей мегарегулятора на вопросы:
▪️перегрева риска недвижимости и перекосах в ценообразовании,
▪️чрезмерного роста выдачи ипотечных кредитов.
Отдадим должное стабильности. Всё было повторено. В ЦБ объяснили рост ипотеки ослаблением стандартов кредитования. Наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, считает регулятор. ЦБ РФ хочет получить право вводить количественные ограничения в сегменте ипотеки.
В публичном источнике указано следующее.
1 ноября. INTERFAX RU - Текущий рост ипотеки во многом обеспечен ослаблением стандартов кредитования, наличие льготных программ создает дисбаланс на рынке недвижимости, заявила глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости.
Она отметила, что растет разрыв цен между первичным и вторичным рынком: если до введения льготных программ ипотеки он составлял 10%, то на 1 октября этого года достиг 42%.
«В результате у нас сложилась ситуация, когда граждане приобретают жилье на рынке первички по завышенной цене, дальше, если им нужно продать недвижимость, то они, выходя на вторичный рынок, столкнутся с убытками, не смогут продать по той цене, по которой купили, и еще могут остаться должны банку. Если банк останется с этой квартирой в качестве залога в том случае, если кредит будет дефолтным, то тоже у банка не будет достаточно стоимости, чтобы возместить свои потери по кредиту», – сказала Данилова.
ЦБ также видит сложности, связанные с тем, что люди улучшают жилищные условия, продавая жилье на вторичном рынке.
«При этом текущая ситуация характеризуется тем, что льготная ставка примерно в два раза ниже ключевой, соответственно, возникают инвестиционные и арбитражные возможности. Льготные программы становятся привлекательными для инвесторов, то есть не для широкого круга людей, которым мы хотим помочь улучшить жилищные условия, а для тех людей, которые хотят инвестировать», – сказала Данилова.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM