💬
👨Валерий Кочетков,
директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

«На массовом первичном рынке Москвы в 2025 г. появились признаки активизации отложенного спроса: количество обращений клиентов в январе было на 20% больше в сравнении с показателем декабря 2024 г., согласно предварительным итогам февраля, интерес покупателей вырос еще на 8% к январским значениям.

Мы отмечаем начало развития тренда в январе 2025: по числу запросов этот месяц на 24% опередил благополучный с точки зрения льготного кредитования январь 2024 г., и в феврале тенденция набирает обороты.

Основные факторы потребности в недвижимости – создание семьи или развод, рождение или взросление детей – не терпят длительного отлагательства решения квартирного вопроса. Кроме того, стимулом для спроса на жилье может быть сохранение ключевой ставки на уровне 21% два заседания подряд: некоторые выходят из депозитов, пока явление не стало массовым, а также из страха, что впоследствии они смогут получить свои деньги не целиком, а только частями.

Льготные кредитные программы сегодня замещаются рассрочками платежа – доля покупок с рассрочкой в некоторых проектах уже превышает 60%, что приближается к уровню популярности ипотеки, когда та была субсидированной и безадресной».

#мнение #первичка

@rusipoteka

📎 Ирина Гущина,
основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы», соучредитель девелоперских проектов:

🌐В 2025 году думаю, что значительного снижения ключевой ставки не произойдет – регулятор планирует, что среднегодовая ставка сохранится на уровне 17-20% годовых, и лишь в 2026-м снизится до 12-13%. Это значит, что в течение всего года процентная ставка по рыночной ипотеке будет оставаться высокой.

🌐Объем выдаваемой ипотеки снизится, а основным инструментом продаж станет рассрочка и дополнительные варианты льготной ипотеки (траншевая, военная, семейная, ИТ др.) Рассрочка от застройщиков уже во многом заместила падение ипотеки.

🌐Спрос на новостройки по итогам 2025 года может снизиться от 15% до 20%. Базовый сценарий аналитиков предполагает, что ключевая ставка начнет снижаться с июня и опустится до 19% в декабре, тогда можно прогнозировать оживление спроса. Но я не считаю, что при ставке 19% произойдет значительное оживление спроса.

🌐Снижения цен на новостройки не произойдет в силу инфляционных процессов и из-за роста ставки проектного финансирования. В 2026-2027 годах жилье подорожает как минимум на величину инфляции. К тому же сейчас идет рост стоимости во многих категориях строительных и отделочных материалов, увеличивается фонд оплаты труда, – все это также влияет на конечную цену. Важно еще отметить, что кредиты на покупку земельных участков также подорожали, и получить деньги в банке стало сложнее. Это означает, что через пару лет цены на квартиры сильно вырастут, так как все удорожание по итогу закладывается в цену квадратного метра.

🌐Все действующие в данный момент макро- и микроэкономические факторы формируют отложенный спрос, который существенно превысит предложение. Есть вероятность, что в 2027-2028 годах рынок покупателя перейдет в рынок продавца, и для застройщиков именно сейчас важно запускать проекты, которые встанут в продажу в это время, на новом взлете рынка.

#мнение

@rusipoteka

💬
👨Алексей Алмазов,
глава ФСК Регион:

«В перспективе я вижу на рынке недвижимости несколько сценариев.

Во-первых, может произойти его консолидация, когда мелким застройщикам придется сливаться с крупными.

Во-вторых, есть вероятность, что спрос будет поддерживаться не столько за счет роста населения, сколько за счет смены типа жилья. Например, люди будут переезжать из ветхих квартир в жилье класса стандарт, из стандарта в комфорт, из комфорта в бизнес и так далее.

Предполагаю, что спрос будет сохраняться в тех регионах, где развивается оборонно-промышленный комплекс (ОПК). В федеральном бюджете на ближайшие три года запланировано существенное финансирование сектора ОПК. Соответственно, в тех регионах, где находятся такие предприятия, могут появиться и наши будущие проекты.

Это обусловлено тем, что предприятия ОПК активно задействуют людей как инженерных, так и других специальностей, при этом высоко оплачивая их труд. Соответственно, они могут стать нашей потенциальной новой клиентской базой.

Однако стоит учитывать риск того, что в определенный момент в таких регионах может произойти перенасыщение рынка, а следовательно, и падение продаж. Тем не менее в ближайшие несколько лет здесь стоит рассчитывать на достаточно высокие показатели.

Что касается резервов, то, с одной стороны, подушка безопасности есть у большинства девелоперов. С другой – надо понимать, что всю ее они отдадут банкам: как правило, крупные застройщики финансируются на 100%. Это значит, что вся стройка идет за счет банковских кредитов. Когда банки увидят, что у застройщика есть риск не вписаться в финансовую модель, то сразу же потребуют участие собственных средств – той самой подушки безопасности. Так может быть до того момента, пока ситуация не стабилизируется. В случае, если этого не произойдет, нельзя исключать, что банки войдут в капитал строительных компаний».

#мнение

@rusipoteka

Спрос на недвижимость может вырасти весной 2025 года после снижения ставок по ипотеке, но ажиотажа на рынке в ближайшее время не будет, считают эксперты.

🤣лия Ибрагимова, директор ипотечного центра «Миэль»:

Февральский спрос на жилье оказался ниже ожидаемого. Поскольку банки снижают процентные ставки, ожидается снижение ставок по депозитам. Выходящие в марте-апреле депозиты, вероятно, будут направлены на приобретение недвижимости. На вторичном рынке ожидается восстановление спроса до уровня весны 2024 года. На это должно повлиять не только уменьшение базовых ипотечных ставок, но и снижение ставок по депозитам и окончание их срока действия.

😇лья Колунов, гендиректор ГК «Садовое кольцо»:

Для того, чтобы рыночная ипотека стала интересным для клиентов инструментом приобретения квартиры в новостройке, ее ставка должна перестать быть заградительной и опуститься хотя бы до 15 процентных пунктов. По оценке ЦБ, ключевая ставка может начать снижаться только ближе к концу года. Это значит, что мы еще не скоро увидим серьезное оживление рынка.

🅿️устам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:

К сожалению, данная тенденция, отмеченная из-за того, что крупные банки снизили ипотечные ставки на 1 процентный пункт, скорее, искусственная. Дело в том, что с учетом размера ключевой ставки 21%, установленной ЦБ на сегодня, уровень кредитных ставок у банков, исходя из формулы «"Ключ" плюс 2-3%» вполне оправданно могли быть на уровне 23-24%. Однако крупные игроки банковской сферы повысили эти показатели до заградительных 28-29%, исходя из общей макроэкономической ситуации.

Теперь они крайне медленно, но начали снижать «задранные» ранее ставки. Однако ипотека от этого не станет доступнее. Вот если бы ЦБ объявил о снижении ключевой ставки хотя бы на 1 процентный пункт, это можно было бы расценить как сигнал на улучшение ситуации с доступной ипотекой на рынке.

🧡атьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

Снижение ипотечных ставок в первую очередь зародит тренд на рефинансирование ранее оформленных кредитов или как минимум на использование права однократного снижения ставки по своему договору. Мы уже сейчас отмечаем рост на 15% количества консультаций по рефинансированию ранее полученных кредитов.

#мнение

@rusipoteka

🔊 Юрий Беликов,
управляющий директор «Эксперт РА»:

«Условия по таким займам (ипотечным – прим.) остаются заградительными, и их изменение на спрос сейчас практически не влияет. Реальное оживление спроса возможно на горизонте примерно от двух лет. Для этого

⬩ ключевая ставка должна опуститься примерно ниже 15% годовых и
⬩ должен хотя бы наметиться тренд на оптимизацию долговой нагрузки населения.

Между тем на стоимость недвижимости это все, скорее всего, вообще не повлияет. Застройщики, столкнувшись с рекордным спросом на жилье в последние четыре-пять лет, достаточно существенно разогнали цены.

В текущей ситуации, когда выдачи рыночной ипотеки фактически заморожены неподъемным уровнем ставок, девелоперы понимают, что даже снижение прайса существенно не подстегнет этот спрос. Те сделки, которые еще проводятся, девелоперам выгоднее заключать по высоким ценам, иначе у них просто возрастут потери».

#мнение

@rusipoteka

🏷 Пока не стоит ожидать существенной коррекции ставок по ипотеке, лишь в пределах 1,5-2 п.п. Для более серьезного пересмотра ставок нужны «соответствующие предпосылки» – в частности, снижение ключевой ставки, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

#мнение #ставки

@rusipoteka

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Заградительной становится ставка по ипотеке от 12% и выше. А ставка выше 20% – это уже суперзаградительный уровень. Поэтому снижение ставок по ипотеке с 30% до 28-27% – для рынка недвижимости как мертвому припарка, просто ни о чем. Ставки, даже несмотря на анонсированные снижения в ряде банков, остаются заградительными, переплаты по кредитам при таких ставках все равно огромные.

Другое дело, что многие могут усмотреть в этом начале снижения ставок предпосылки для пересмотра "ключа" и даже строить "теорию заговора", что, видимо, крупные банки имеют инсайд о скором снижении ключевой ставки и на опережение начинают пересматривать ипотечные ставки. Но здесь все не так просто.

В последние несколько месяцев на рынке явно образовался очередной перекос, когда впервые в истории банки привлекали деньги по ставке "ключевая+": по депозитам и по накопительным счетам при ключевой ставке 21% банки предлагали 22-23-25%...

Аналогичная ситуация в ипотеке: при ключевой ставке 21% ипотека выдавалась не под "ключевая плюс 2-3%", как это обычно было раньше, а под "ключевая плюс все 10%". Потому что при ключевой ставке 21%, банки выдавали ипотеку под 30%.

Видимо, сейчас наступает нормализация, связанная с замедлением кредитования, прежде всего, корпоративного. В том числе поэтому, Центробанк остановил повышение ключевой ставки. И, соответственно, вот этот спред между стоимостью привлечения денег и их продажей начал выправляться. Тот же Сбер с марта 2025-го снизил на 2 п.п. ставки по накопительным счетам, которые раньше достигали уровня ключевой (для премиальных клиентов и при выполнении некоторых условий). И поэтому симметрично банк снижает и ставки по ипотеке.

То есть рынок возвращается к привычному состоянию:

▪️ставки по депозитам или накопительным счетам рассчитываются по формуле "ключевая ставка минус какая-то дельта",
▪️а соответственно, по кредиту – "ключевая ставка плюс дельта".

Эта "дельта" для кредитов сейчас и стала ниже: смещенные вверх спреды возвращаются обратно ближе к ключевой ставке. Поэтому снижение банками ставок по ипотеке совершенно не означает, что в скором времени непременно стоит ждать снижение ключевой ставки».

#мнение #ипотека

@rusipoteka

📎 Сергей Разуваев,
директор консалтингового агентства GMK:

🌐Какие ожидания у девелоперов? Во-первых, пришло принятие – ситуация изменилась, девелоперы понимают, что они существуют в новых условиях и имеют определенный потенциал. Сейчас существенную часть девелоперского дохода занимают банки. Они обложили комиссиями практически всех девелоперов, они изымают весь доход.

🌐Я полагаю, что весь 2025 год девелоперы будут работать в «тепло», то есть их бизнес будет положительный, но не эффективный. Рентабельности 20%, которая гарантирует развитие бизнеса, они не увидят. Но тем не менее они развиваются, заходят в проекты, открывают новые.

🌐Мы понимаем, что ключевую ставку серьезно в этом году не изменят, об этом говорят ВТБ и СБЕР, да и сам ЦБ делает прогноз, что она будет составлять 19-22%, то есть ее даже могут поднять. Но маленькие шаги к тому, что ставка будет меняться, делаются. Вчера прошла информация, что рыночная ипотека уменьшилась на 1-1,5% и составляет около 28%. Девелоперы видят и чувствуют, что они этот период переживут благодаря проектному финансированию и накопленным в прошлые периоды ресурсам.

🌐Я думаю, что как бизнесы они будут зарабатывать не раньше первого-второго квартала 2026 года. Но, возможно, той доходности, которая была в 2023 году, они вообще никогда не достигнут.

🌐Никогда на недвижимость цена не снизится. Какие-то локальные просадки могут быть. Но хорошее, качественное, инженерно-наполненное жилье, в котором могут формироваться позитивные сценарии жизни, должно стоить от 3 до 5 тыс. долларов [за квадратный метр]. Так и будет – я говорю про регионы, в Москве оно и так уже сейчас стоят столько.

#мнение

@rusipoteka

💬 «Ипотечный бумеранг #298». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

👆 Алексей Алмазов, – глава ФСК Регион
👆 Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
👆 Артемий Шурыгин, – президент Российской гильдии риэлторов (РГР)
👆 Екатерина Никитина, – вице-президент Гильдии риэлторов Москвы
👆 Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость
👆 Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
👆 Андрей Костин, – глава ВТБ
👆 Роман Вихлянцев, – гендиректор компании «Инфинити»
👆 Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
👆 Ирина Гущина, – основатель архитектурно-брендингового бюро «Бусы», соучредитель девелоперских проектов
👆 Юлия Ибрагимова, – директор ипотечного центра «Миэль»
👆 Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»
👆 Юрий Беликов, – управляющий директор «Эксперт РА»
👆 Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ
👆 Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK
👆 Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

📎 Регина Дыдалина,
исполнительный директор компании «Этажи»:

🌐Каждый пятый собственник недвижимости в России готов предоставлять рассрочку покупателям своей квартиры или дома взамен дорогой рыночной ипотеке. При этом ее условия во многом зависят от срочности продажи, срока рассрочки и целей продажи, сложнее всего решиться на рассрочку тем, кто продает с целью улучшения жилищных условий, поэтому чаще других они предлагают рассрочку не безвозмездную, а с увеличением цены объекта или начислением процентов за ее предоставление. В нынешних условиях кредитования это получается значительно выгоднее, чем ипотека.

🌐Рынок постепенно адаптируется к высокой ключевой ставке и крайне дорогой ипотеке и вслед за рассрочками на первичном рынке начал активно развиваться тренд на рассрочки при продаже готового жилья. По нашим оценкам, с начала года порядка 7% собственники продавали с той или иной формой рассрочки.

🌐При этом в российском законодательстве давно есть механизм предоставления рассрочек. На период рассрочки накладывается обременение при регистрации, так же как при оформлении ипотеки. Если покупатель нарушит условия договора, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон с возвратом денежных средств покупателю и квартиры собственнику. Либо продавец в судебном порядке имеет право взыскать оставшуюся сумму задолженности, в том числе путем реализацию залогового объекта.

🌐При затяжном периоде высокой ключевой ставки и дорогой рыночной ипотеки доля рассрочек на вторичном рынке будет расти и к концу года может составить до 10–15% в общем объеме продаж.

#мнение #рассрочка

@rusipoteka

💬
👨Федор Выломов,
гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

«Предлагаемое расширение госпрограммы (семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет – прим.) выглядит интересно. Однако стоит помнить, какой серьезный рост стоимости квадратного метра произошел во время массовой льготной ипотеки в связи с колоссальным ростом спроса.

Если семейную ипотеку просто расширить на семьи с одним ребенком, спрос на программу увеличится кратным образом. У нас около половины семей имеют одного ребенка, это миллионы граждан – потенциальных участников программы.

Более рабочий вариант – ограничить стоимость квадратного метра, который можно приобрести по госпрограмме. Такой "ограничитель" в целом у нас уже существует – норматив стоимости квадратного метра от Минстроя России, на который ориентируются при закупках жилья для социальных программ. Он обновляется каждый квартал.

Считаю, здесь стоит скорее говорить о поддержке семей и демографии, а не застройщиков. И при этом программа, как мера поддержки, будет касаться только тех застройщиков, которые готовы пожертвовать своей маржой и предложить такую стоимость, но при этом привлечь дополнительный спрос в виде семей с одним ребенком».

#мнение #семейнаяипотека

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Рустам Азизов,
директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов компании «А101»:

«Уже в декабре мы вполне можем наконец увидеть показатель (ключевую ставку – прим.) 16-17% годовых. Поскольку, согласно прогнозам ЦБ, среднегодовая ключевая ставка составит 19%.

Одним из определяющих факторов будет ближайшее заседание ЦБ, на котором регулятор озвучит, начали ли мы двигаться к показателям инфляции в 4%, к которым стремится Банк России. Напомню, что в конце января она была на уровне 9,9%. Но даже, если инфляционный рост замедлится до 7-8% годовых, это уже будет хорошим сигналом для старта снижения "ключа".

Однако, несмотря на ожидаемое снижение ключевой ставки, строительной отрасли в ближайшие несколько лет не обойтись без льготных ипотечных программ.

Доля ипотеки сейчас в общих продажах у всех участников рынка – 50-60%, из них около 90-95% сделок приходится на семейную программу. Это говорит о том, что улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день могут только те, кто подпадает под категорию "семейная ипотека". А остальным группам населения доступна лишь заградительная рыночная ипотека, поэтому улучшить свои жилищные условия они не могут.

В этой ситуации необходимо увеличивать количество госпрограмм, которые будут направлены на поддержку разных кадров. В первую очередь, актуальна молодежная ипотека для молодых специалистов, а также решения для работников социальной сферы (медицина, образование) и для участников СВО».

#мнение

@rusipoteka | @IpoProfi