КРЕДИТ НАСЕЛЕНИЮ: АЖИОТАЖ УСИЛИВАЕТСЯ!

По данным ЦБ, в июне кредит населению вырос на 607 млрд (+2 570 млрд с начала года); рост - 2.1% мм / 17.3% гг.

60% прироста портфеля обеспечила ипотека (2.4% мм / 22.9% гг), при этом основную роль играла рыночная ипотека (+11%), в то время как льготная росла скромнее (+6%). Это показывает, что рыночный уровень ставок привлекателен для заемщиков и может обеспечить устойчивый спрос на жильё, в то время как субсидии из бюджета для поддержки льготного кредитования являются вредными (перегрев рынка и неоправданная нагрузка на бюджет, что выльется в итоге в новое повышение налогов для граждан). Льготная ипотека нужна, но точечно для поддержки определенных групп населения, и объёмы таких кредитов должны быть на порядок меньше.

Бум продолжается и в потреб.кредитовании (1.6% мм / 11.8% гг), что подчеркивает справедливость ужесточения ДКП. Быстро охладить кредитный безумие невозможно, да и +100 бп явно недостаточно. Ждём в сентябре дальнейшего роста ставки на 50-100 бп

ЦБ обеспокоен высокими темпами роста розничного кредитования. Это несет риски закредитованности населения, заявил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

@rusipoteka

📄 Депутаты ГД в осеннюю сессию продолжат работу над законопроектом о статусе апартаментов, сообщил глава комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Комитет запросил информацию по данному вопросу из всех регионов. Депутаты ее актуализируют.

@rusipoteka

🗣Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #225». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки. В новом выпуске:

✓ Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи»
✓ Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ
✓ Карина Кучерук, – руководитель департамента розничных продаж Альфа-Банка
✓ Денис Дыбов, – директор Департамента развития предпринимательства ТПП РФ
✓ Александр Ситников, – руководитель финансово-экономического управления «Главстрой»
и другие

#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka

Разница между стоимостью «первички» и «вторички» сократилась

Со ссылкой на данные Сбериндекса ЦБ рассказал, что в январе 2023 года разрыв составлял 46%, а в июне – уже 40%. Что, пояснили в регуляторе, связано со стабилизацией цен на новостройки и небольшим ростом на вторичное жилье.

«В целом смещение спроса на вторичный рынок жилья должно привести к некоторому сближению цен, но это, скорее всего, произойдет небыстро», – отметили в ЦБ. #цены

@rusipoteka

ЦБ: У банков возросли риск-аппетиты

«Рост ипотеки превысил наши ожидания. Банки быстро переориентировались с программ "льготной ипотеки от застройщика" на другие продукты и не снизили выдачи. Ипотека продолжает расти, в том числе за счет снижения стандартов выдач – у банков возросли риск-аппетиты и это повод для беспокойства. Мы наблюдаем за ситуацией и готовы при необходимости принять меры для снижения рисков», – сообщили в ЦБ.

@rusipoteka

Банк России пишет:
«Перераспределение спроса на вторичный рынок связано с опережающим ростом цен на первичном, что вместе с возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью может делать «вторичку» несколько привлекательнее. Дополнительно на первичный рынок, вероятно, влияет ужесточение с 01.06.2023 некоторых подходов в макропруденциальном регулировании – в частности, новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 01.01.2024) для неприменения макронадбавок
по льготным кредитам с господдержкой»

Тем временем перераспределение спроса между первичкой и вторичкой: на среднем уровне 2020-2021 года (смотрим график). Разрыв в ценах и ипотечных ставках уже присутствовали. Ужесточения надбавок еще даже не планируется. За июнь данные только в денежном выражении, а количество кредитов узнаем через неделю, но как видим, кривые двигаются сонаправленно.

Что упускают коллеги из ЦБ?

Квартира на вторичном рынке и квартира в новостройке — это не совершенные субституты (товары заменители). То есть первичный и вторичный рынок скорее дополняют друг друга, чем конкурируют. К слову, и аренда не является в полной мере альтернативой покупке.

Исторически в России одна сделка на первичном рынке порождает 4-5 сделок на вторичном. Как это работает?
🔹Смотрим график оборачиваемости (скорости погашения кредитов). На первичном рынке это константа на всей истории наблюдений (даже с учетом рефинансирования) на уровне 2 лет**, потому что покупатель квартиры в строящемся жилье гасит ипотеку средствами от продажи своей вторички.
🔹Покупатель не вносит эти средства в качестве первоначального взноса, потому что пока дом строится, а потом идет ремонт, ему нужно где-то жить. А за это время цена вторичного жилья успевает еще подрасти при фиксированной стоимости нового жилья — сплошные выгоды.

*про 2 года могут быть оговорки, но нам важнее, что оборачиваемость первички и вторички кратно отличаются

(1/2)

#жилье
@unexpectedvalue

-> Но эту квартиру на вторичном рынке покупают не бездомные граждане. Происходят любимые всеми риелторами «альтернативные продажи», когда продаешь свою, берешь квартиру побольше, а разницу добиваешь ипотекой. «Бездомные» замыкают эту цепочку, приобретая жилье на самых рыночных условиях из возможных.

Это дает разрыв в средней сумме кредита между первичным и вторичным рынком почти 50%, что выше разрыва цен по Росстату в 40%, на который ранее ссылался ЦБ. Но эти 40% тоже некорректная величина, так как среднюю цену жилья по России Росстат считает как простое среднее-арифметическое по регионам. Средние ипотеки считаются намного лучше.

Поэтому всплеск продаж на первичном рынке с лагом будет вызывать всплеск продаж на вторичке.

Но и это еще не все!
Как мы уже рассказывали, дефицит предложения новостроек в 2020-2021 годах привел к повышенному спросу на объекты с датой ввода через год и через два года (сейчас этот эффект уходит). То есть покупателю нужно где-то жить не полгода-год с учетом ремонта, а все 2-3. Сколько лет прошло с 2020-2021? Совпадение?

Описанное, разумеется, не универсальное правило, но описывает доминирующие паттерны поведения, поэтому у нас у всех найдутся друг или подруга, которые сделали иначе. Главное не забывать, что цикл в жилье намного длиннее, чем 1-2 года (он примерно равен среднесрочному экономическому циклу, но немного опережает его), поэтому оперативные данные нужно смотреть в контексте хотя бы текущей фазы цикла, даже если у нас «новая реальность», «структурная трансформация» или как мы сейчас это называем.

(2/2)

#жилье
@unexpectedvalue

🔺В Банке Уралсиб с 26 июля действуют новые тарифы по рыночным программам. Ставки по госпрограммам остаются без изменений. #банки

@rusipoteka