Бетон, деньги, новостройки
9.51K subscribers
408 photos
3 videos
454 links
Крутой замес денег, бетона и коррупции: недвижимость и строительство без купюр.
加入频道
Forwarded from Небрехня
Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в России составила 143 тыс. руб. в новостройках. Это максимум с весны 2022 года.

Вторичка по-прежнему отстает более чем на 40%, квадрат там обойдется в 100 тыс. руб. И разрыв продолжает нарастать. Причина прежняя, рынок новостроек разогревает льготная ипотека, а получить кредит на старое жилье можно только под заградительный рыночный процент.

Такой поломанный рынок несет большую угрозу. Если должник не может платить по ипотеке, реализовать залоговое имущество банк сможет только с огромным дисконтом.
@nebrexnya
🏦📈101,2 трлн рублей — таков суммарный портфель кредитов населения и бизнеса по итогам сентября, причем основная часть кредитного портфеля — 70,5 трлн рублей составляют займы бизнесу, а 30,7 трлн рублей — кредиты населению, из них ипотечные — 17,1 трлн рублей. С начала 2023 года кредитный портфель вырос на 19% и составляет около 67% ВВП.

Спрос бизнеса на заемное финансирование обусловлен восстановлением деловой активности в экономике и замещением внешнего долга. Предприятия берут больше средств, чтобы удовлетворить внутренний спрос на фоне ухода ряда иностранных компаний с рынка. Также на динамику корпоративного кредитного портфеля заметное влияние оказала валютная переоценка на фоне серьезного снижения курса рубля. Определенный эффект возымели меры правительства по стимулированию отечественного производства товаров и услуг.

Беспокойство вызывает розничное кредитование, где наметился перегрев. Повышение задолженности по взятым гражданами кредитам значительно опережает увеличение доходов населения, на фоне инфляции у людей падает уровень благосостояния, при этом долговая нагрузка россиян увеличивается, прежде всего в жилищном кредитовании, возможен рост просроченной задолженности.

На 1 октября прирост ипотеки за 12 месяцев превысил 32%, а номинальные среднедушевые доходы населения увеличились по итогам второго квартала всего на 8,2% в сравнении с аналогичным периодом 2022 года. Качество выдаваемой ипотеки очень низкое за последние два года заемщикам с высокой долговой нагрузкой (80% среднемесячных доходов уходит на погашение кредитов) выдали почти половину всех ипотечных ссуд; а каждый второй кредит на жилье выдается с небольшим первоначальным взносом (до 20%).

Особой угрозы набранный бизнесом портфель займов не несет, заемные средства должны стать основой для роста экономики в этом и следующем годах. На фоне повышения ключевой ставки до 15% рынок кредитования ожидает охлаждение в два-три раза, что снизит риски прежде всего в части розничных займов.
Территория с руинами бывшего авиазавода, выпускавшего истребители «МиГ», будет застраиваться Capital Group. По результатам торгов, проведенных правительством Москвы, ООО «Энимерози», входящая в группу компаний Capital Group, проведет реорганизацию земельного участка площадью 63,55 гектара крупного авиапредприятия, находящегося в районе Беговая - Динамо на пересечении Ленинградского проспекта, 1-го Боткинского проезда и улицы Маршала Шапошникова.

Договор о комплексном развитии территории заключен с инвестором на 26 лет. Объем вложений в реализацию проекта оценивается в ₽300 млрд, ежегодный бюджетный эффект оценивается в ₽12 млрд. По проекту планируется возведение свыше 2,3 миллиона кв.м. различной недвижимости. Старые производственные помещения будут снесены, на их месте возведут жилье общей площадью свыше 1,4 млн кв.м., из них более 30 тыс. кв.м. по программе реновации, а также общественно-деловые и социальные объекты площадью около 940 тыс. кв.м., включая детские сады, поликлинику, ФОК.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👁 Обзор событий и трендов от «Кремлевского пересмешника» — не пропусти важное в стремительно меняющейся повестке:

🔥 Геополитика. Власти Израиля заявили, что ХАМАС как военная структура на севере сектора Газа больше не существует — конфликт же на Ближнем Востоке в целом рутинизируется: дальнейшей эскалации с вовлечением других стран не предвидится. Параллельно Запад охватила волна пессимизма по отношению к «украинскому кризису» — СМИ то и дело продвигают пораженческие тезисы, а в американском обществе с каждым днем растет количество вопросов к механике и целесообразности трат на Украину. Без оптимизма комментирует ситуацию на фронте и само украинское руководство, подчеркивающее огромное число проблем ВСУ на поле боя. Киеву приходится сокращать невоенные расходы для хотя бы сохранения статуса-кво. Главным бенефициаром от конфликтов по всему миру выходит американский ВПК, который ставит рекорды по финансированию.

🤑 Экономика. Потребление российских семей начало восстанавливаться впервые со второго квартала 2022-го года — ранее траты снижались из-за разгона инфляции и перехода населения к сберегательной модели. При этом параллельно растет долговая нагрузка россиян — повышение задолженности по взятым гражданами кредитам значительно опережает увеличение доходов населения. Тем временем темпы ипотечного кредитования в октябре существенно (-14,2%) замедлились по сравнению с октябрем. Параллельно Евросоюз анонсировал санкции против российских алмазов в 12-ом пакете, а Иран решил помочь Армении покончить с газовой зависимостью от Кремля.

Интересные материалы от: Мадам Секретарь, ТелеСтрим, Тайная канцелярия, Распутица, Cass&Ra, Россия не Европа, Неудаща, Кремлёвский мамковед, Бетон, деньги, два столба, Небрехня, Пауки в банке
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В октябре финансовые учреждения резко увеличили выдачу ипотеки по госпрограммам. Напротив, в отношении перспектив выдач жилищных кредитов по собственным программам как на покупку жилья в новостройке, так и на вторичном рынке, банки настроены пессимистично.

Рынок ипотеки в октябре просел, за месяц выдача займов на покупку жилья упала на 20%, до 775 млрд рублей, и эта просадка произошла в основном за счет сокращения выдачи ипотеки по собственным банковским программам, в то время как доля ипотечных кредитов с господдержкой в выдачах уже превысила 50% у ряда крупных игроков рынка, хотя весной их совокупная доля в выдачах не превышала трети.

Прогнозируется, что в ноябре-декабре ситуация станет беспрецедентной: 70-80% всех оформленных кредитов будут льготными, но такая диспропорция беспокойства не доставляет, рост доли льготной ипотеки в их портфелях не ведет к накоплению системных рисков из-за формулы возмещения недополученных доходов из федерального бюджета с привязкой к ключевой ставке.

Центробанк недоволен качеством выдававшейся на протяжении двух последних лет ипотеки и считает необходимым на перегретом рынке усилить адресность программ, субсидируемых из федерального бюджета. По сути, планируется сворачивание программы льготной ипотеки в прежних масштабах. Вновь с Неглинной звучат предложения увеличить первоначальный взнос, при этом позиция ЦБ является достаточно убедительной.
Росстат противоречит Минстрою. Кто врет?

На 26%, по данным Росстата, сократился ввод жилья в России в октябре 2023 года по сравнению с октябрем прошлого года - до 6,5 млн кв. м. Населением в октябре сдано только 2,1 млн кв. м, что на 59% ниже октября 2022 года. Это самое значимое падение показателя ввода жилой недвижимости в 2023 году.

86,2 млн кв. м жилья сдано всего по итогам десяти месяцев 2023 года в России, что ниже итогов аналогичного периода прошлого года на 2%. В том числе население в январе-октябре ввело 50,1 млн кв. м жилых помещений – снижение год к году составило почти 8%.

Данные Росстата о падении показателей ввода жилья противоречат заявлению министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина на встрече с президентом Путиным о том, что ввод жилья в стране по итогам года достигнет рекордных 104-105 млн кв. м.
Силовики пришли с обысками в правительство Самарской области: маски-шоу прошли в здании правительства, областного Минстроя, а также в домах нескольких чиновников. Задержаны бывший председатель местного правительства Виктор Кудряшов и врио министра строительства Михаил Асеев.

Виктор Кудряшов подал в отставку днем 14 ноября, сославшись на проблемы со здоровьем. Судебное решеное об обысках было вынесено 13 ноября.

Задержания связаны с делом о превышении полномочий. По версии следствия, чиновники перечислили ООО «Волгатрансстрой-Проект» 194 миллиона рублей по госконтракту на проектирование станции метро без заключения государственной экспертизы.

Дело возбуждено на основании заявления депутата Госдумы Александра Хинштейна. Следствие выйдет с ходатайством об аресте задержанных. Чиновников могут этапировать в Москву.

Последуют ли за этим более серьезные кадровые перестановки в области - вопрос открытый.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
А что у нас на рынке коммерческой недвижимости?

Завершена крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости за всю историю. Тинькофф переезжает в новую штаб-квартиру в районе Белорусской в Москве. Новое рабочее пространство занимает две башни AFI Space и его общая площадь более 90 тыс. кв м.

Внутри все создано с заботой о сотрудниках:

• Концепция “город в городе” позволяет сотруднику закрывать свои бытовые потребности прямо внутри бизнес-центра. Тут есть будет все: от дома быта и аптеки до салона красоты и массажного кабинета.

• Рабочие пространства продуманы до мелочей и быстро могут трансформироваться в зоны для воркшопов или конференций в зависимости от запросов команд.

• Зоны отдыха организованы повсеместно: “норки” для сна, комнаты для медитация, игровые зоны с настолками.

Главная фишка офиса - открытая веранда на крыше с видом на Москву. Летом там можно работать и чилить по вечерам, а зимой на ней будет каток!
ЦБ, пытаясь разбавить негативную картину с раздутой ипотекой, подкинул позитива. Оказывается, россияне в третьем квартале 2023 года досрочно погасили максимальный объем ипотечных кредитов с конца 2020 года ₽594 млрд, причем, люди закрывали долги, в основном, за счет собственных сбережений, а не новых займов. Наибольшая доля рублевых ипотек (92,3%) была закрыта раньше срока собственными средствами заемщиков.

Объем досрочного погашения жилищных займов вырос в третьем квартале на 6% по сравнению со вторым кварталом и на 54% по сравнению со третьим кварталом 2022 года. При этом рекордный объем закрытых раньше срока ипотечных кредитов был зафиксирован в четвертом квартале 2020 года – ₽681,6 млрд.
Страна карточных домиков

Вечером 16 ноября в Астрахани произошло обрушение подъездов пятиэтажного дома. Большого количества жертв удалось избежать, так как жители вовремя заметили трещину: за 20 минут до ЧП начали сами эвакуироваться и позвонили в экстренные службы. На фоне недоступных цен на новое жилье, старый фонд начинает выходить из строя. Новое жилье строят, но более 70% новых квадратных метров остаются невостребованными, так как они не по карману людям, даже с учетом льготной ипотеки.

Председатель СК Александр Бастрыкин поручил незамедлительно возбудить уголовное дело в связи с происшествием в Астрахани. За ночь успела смениться основная версия ЧП — теперь предварительной причиной называется незаконная перепланировка в квартире на первом этаже. Но по словам жильцов, они еще десять лет назад говорили, что «проседает подъезд» и в подвале все время стоит вода. Дом 1962 года постройки стоял в списках на капремонт, но не достоял. Еще 15 лет назад в этом доме имелось обрушение подобного рода. Тем не менее, никаких выводов и мер для предотвращения повторения таких происшествий со стороны ответственных лиц предпринято не было. Интересно, где была управляющая компания и многочисленные надзоры, местные и региональные власти, куда уходили деньги с уплаченных жильцами взносов на капремонт?

Трагедия возвращает в повестку регионов тему наступления холодов, состояния коммуналки и подготовки регионами инфраструктуры ЖКХ. По данным Росстата, в среднем по стране в замене нуждаются 44% водопроводных, 45% канализационных и 30% тепловых сетей. И система ЖКХ продолжает деградировать: нужно каждый год заменять не менее 5% труб с высоким износом, но меняется лишь 2%. В России в аварийных домах живет 1,3 млн человек. Их жилье «создает угрозу жизни и здоровью»: зачастую людям приходится выживать под гнилой крышей, с дырявым полом и без центрального отопления. Но денег нет, так как власть озабочена другими проблемами. Коммуналка не выдерживает, дома начинают рушиться. Россия превращается в страну карточных домиков.
📈🏦🏙️ Цены на недвижимость растут вместе с объёмом выдачи ипотеки – этот факт наконец-то заметили в ЦБ. Эльвира Набиуллина признала, что за последние 3 года новостройки подорожали на 90%. В такой ситуации регулятор совершенно справедливо видит большие риски для банковской системы.

Дорогая недвижимость при оформлении ипотеки автоматически создаёт высокий уровень закредитованности, который ведёт к банкротствам физлиц. Эта процедура существует уже 8 лет, но четверть всех банкротств (250 тыс.) были зарегистрированы в первые 9 месяцев 2023 года. Банки за долги получают квартиры, но реализовать без дисконта не могут. Набиуллина представила графики, по которым видно, что разрыв цен между новостройками и вторичкой стал расти с 2020 года после ввода господдержки ипотеки, и сейчас достигает 42%. От этого у банков возникают убытки.

С тем, что льготная ипотека создала нездоровые перекосы – не поспоришь. ДОМ.РФ ожидает, что по итогам года 80% выданной ипотеки придётся на льготные госпрограммы. Вот только Набиуллина, говоря о причинах проблем, совершенно забывает упомянуть о ставках ЦБ. Рынок искорёжен до неузнаваемости и балансирует на грани. Так девелоперы берут займы под покупку земли для застройки, но ставки по бридж-кредитам уже превышают 15%. Но нет гарантий того, что девелоперы смогут их погасить.

Замминистра строительства Никита Стасишин по итогам года ожидает ввод более 50 млн кв.м. многоквартирных домов абсолютный рекорд в истории России! Надежды застройщиков на успешную реализацию квартир связаны с тем, что в декабре спрос будут подогревать слухи о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%.

Однако Москва сейчас показывает обратную динамику: в октябре продажи квартир массового сегмента упали на 18,5% по сравнению с сентябрём. Ажиотаж начала сентября оказался очень краткосрочным. Льготная ипотека и высокие ставки оказались гремучей смесью, грозящей обрушить рынок недвижимости. В итоге Минстрою приходится вмешиваться в ценообразование жилья, спасая ситуацию. Ещё летом Никита Стасишин заявлял, что регулировать цены не надо, и рынок сам разберётся, но теперь Минстрой вынужден поднять вопрос стоимость жилой недвижимости с привлечением ФАС и других органов.
Разница средней стоимости квадратного метра квартир и апартаментов в смешанных проектах, в которых есть и квартиры, и апартаменты, по данным риелторской компании «Бон Тон»:

• комфорт-класс: разница 26,3% при средней цене квадратного метра в квартирах ₽338,3 тыс., в апартаментах — ₽249,3 тыс.

• бизнес-класс: разница 26,8% при средних ценах 464,3 тыс. руб. и 340 тыс. руб. соответственно

• премиум-класс: разница в цене составляет 19% при средней стоимости 920 тыс. руб. в апартаментах и 1,138 млн руб. в квартирах