При покупке квартиры существуют риски из-за невнимательного отношения к документам стать жертвой мошенников, либо приобрести имущество, которое продавать по тем или иным обстоятельствам было нельзя и сделка будет признана недействительной. Поэтому перед заключением договора о купле-продажи квартиры необходимо проверить, как минимум, следующий пакет документов.

Паспорта собственников. Необходимо проверить паспорта у каждого собственника, если их несколько, а не только у продавца, с которым вы контактируете. При проверке паспорта надо обратить внимание на его действительность, наличие всех страниц, соответствие указанным в паспорте данным информации о собственнике в документах на квартиру. Необходимо соотнести фото в паспорте с внешним обликом человека, представляющегося собственником.

Также один из важнейших документов — документ-основание права собственности на квартиру. К данным документам относятся: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. В них надо проверить: данные участников сделки, адрес приобретаемого объекта, площадь объекта, условия договора.

Выписка из ЕГРН тоже очень важна.

1. Выписка должна быть свежей, то есть взятой не ранее, чем месяц назад.

2. Надо обратить внимание на число собственников, данные собственников, наличие обременений — например, ипотеки, наличие несовершеннолетних, что требует получения перед сделкой разрешения от органов опеки и попечительства.

Если квартира была приобретена в браке, потребуется согласие второго супруга, даже если на момент продажи супруги уже развелись. Росреестр зарегистрирует сделку и в том случае, если продавец не предоставит согласие, но тогда в дальнейшем будет риск оспаривания такой сделки по иску супруга, не давшего согласие на продажу имущества, нажитого во время брака. В согласии надо проверить дату оформления, наличие нотариального заверения и данные супругов.

Перед сделкой все зарегистрированные лица должны выписаться из квартиры, так будет безопаснее всего для покупателя.

Кроме того, надо попросить предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, если только вы не соглашаетесь приобрести квартиру с долгами на условиях скидки, и потом оплатить данные долги самостоятельно.

Также следует проверить, не проходит ли собственник квартиры в настоящее время процедуру банкротства физического лица. Это можно сделать на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Юрист по недвижимости Дмитрий Молчанов — специально для "РГ"

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Основная сложность заключается в том, что пока ипотека не погашена, выделение детских долей невозможно.

Банк, будучи залогодержателем, не может допустить изменения структуры собственности без своего согласия, так как это ставит под угрозу обеспечение кредита. Финансовые организации в этом контексте действуют строго в рамках закона: до полного расчета по ипотеке квартира остается их обеспечением, и любые изменения состава собственников могут повлиять на права банка в случае невыполнения обязательств заемщиком.

Ограничение существует, потому что государство должно не только защищать права детей, но и предотвращать риски имущественных споров в будущем. Одним из таких рисков является ситуация, когда после развода один из родителей начинает раздел имущества, включая детские доли.

Если бы закон позволял выделять доли в ипотечном жилье, это могло бы привести к случаям, когда бывший супруг использовал бы детские доли в своих интересах — оспаривал их размер, требовал выделения компенсации или даже пытался продать часть квартиры. В результате мог бы возникнуть конфликт между бывшими супругами, где ребенок оказался бы заложником имущественных разногласий.

Материнский капитал — это целевые средства, предназначенные для улучшения жилищных условий, и государство пытается исключить ситуации, при которых деньги будут использованы не по назначению. Например, без этих требований собственник мог бы обналичить маткапитал через фиктивную сделку или продать квартиру без заботы о том, где окажутся дети.

Ограничения, введенные на сделки с такой недвижимостью, направлены на то, чтобы дети действительно получали жилье, а не оставались без крыши над головой после неудачной финансовой операции родителей.

Основной задачей государства остается защита интересов семьи в целом, предотвращение рисков потери жилья в случае финансовых трудностей или мошеннических схем. Именно поэтому требуется согласие опеки и строгий контроль за тем, куда переезжает семья, сохранится ли у детей жилье, а также не возникнет ли ситуация, при которой семья в итоге останется без достойного места для проживания.

Выделение долей в ипотечной квартире до ее полного погашения создает дополнительные сложности для банков и заемщиков. Если семья окажется в тяжелой финансовой ситуации и не сможет платить по кредиту, банк не сможет изъять часть квартиры, принадлежащую ребенку.

Это означает, что банку продать такую квартиру для покрытия долга будет сложно или даже невозможно. В итоге банки будут нести дополнительные риски, что может привести к ужесточению условий ипотечного кредитования в масштабах страны и к сокращению общей доступности жилищных займов.

*Ограничение на выделение долей в ипотечной квартире введено для предотвращения споров о собственности, защиты интересов детей от возможных махинаций и сохранения стабильности ипотечной системы. Хотя оно усложняет процесс продажи жилья, его цель — избежать ситуаций, когда использование материнского капитала превращается в инструмент имущественных конфликтов, а не в реальную гарантию жилья для детей.

Юрист Адамс — специально для "РГ"

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Ими являются отметка о регистрации по месту жительства или снятии с учета, а также сведения о воинской обязанности.

Необязательные отметки сотрудники паспортного стола могут внести по просьбе гражданина.

Это сведения о браке и детях, не достигших 14 лет, информация о ранее выданных паспортах, а также данные о документах, удостоверяющих личность россиянина за пределами страны.

Кроме того, в паспорте можно указать группу крови и идентификационный номер налогоплательщика.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Россияне могут остаться без дачи, если не будут осваивать земельный участок в течение трех лет.

Конкретный пример: человек получает участок по наследству:

"Участок заболочен, зарос растительностью. Человеку необходимо время для проектирования дома, чтобы подвести коммуникации".

Владельцу земли дают три года — по истечении этого срока начнется отсчет ранее установленного законодательством периода.

Если контрольно-надзорные органы выяснят, что землю не используют в течение трех лет, собственник участка сначала получит предупреждение. Если за полгода он не устранит нарушения, то Росреестр вправе инициировать судебный процесс об изъятии участка. При этом закон не предусматривает ни новых оснований для лишения земли, ни новых штрафов.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Например, заказан букет тюльпанов в интернет-магазине к 8 Марта.

Доставили вовремя, но часть цветов оказалась подгнившей. Попросили вернуть деньги, но магазин отказывается.

Далеко не все знают, что делать в таких ситуациях.

1. Если при покупке вам не выдали чек, вы имеете право потребовать от продавца выписать чек на фактическую сумму покупки. Без чека вернуть деньги или доказать факт обсчета будет крайне сложно.

В случае, если вам все равно отказываются выдать чек, обратитесь в ФНС России — это можно сделать через интернет или мобильное приложение.

2. Если продали букет, который на следующий день потерял товарный вид, требуйте замены или возврата денег.

Согласно статье 18 Закона “О защите прав потребителей”, ухудшение качества товара по вине продавца является основанием для возврата средств, потраченных на покупку.

Обязательно проверяйте наличие в магазине Книги жалоб и предложений. В случае конфликта записывайте туда свои претензии, это поможет при разбирательствах.

Все факты желательно фиксировать на видео, это тоже будет хорошим доказательством.

За нарушение прав потребителей продавцу грозит административная ответственность в виде штрафов:

Невыдача чека — 10 000 руб. с организации и 2 000 руб. с должностного лица (ч. 6 ст. 14.5 КоАП РФ).

Обман потребителя — от 100 000 руб. до 500 000 руб. с организации, 12 000-20 000 руб. с должностного лица и 3 000-5 000 руб. с граждан (ст. 14.7 КоАП РФ).

Несоблюдение права потребителя на информацию о товаре — 5 000 - 10 000 руб. с организаций и 500-1 000 руб. с должностных лиц (ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ).

В таких случаях стоит писать претензию в магазин с требованием замены букета или возврата средств, а при отказе — жалобу в Роспотребнадзор.

Ведомство может взять пробы цветов на экспертизу, а если факт ненадлежащего качества подтвердится — оштрафовать магазин. Закон на вашей стороне!

Управляющий партнер компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры», юрист Илья Русяев — специально для “Российской газеты”.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Некий гражданин Мордвинов попался в нетрезвом виде за рулем 14 августа 2023 года (даты в этом деле важны). Попался он нетрезвым второй раз. Его уже задерживали в аналогичном состоянии более года назад. Тогда он отказался от медосвидетельствования. И его лишили прав на полтора года со штрафом 30 тысяч рублей. Действующие ныне нормы тогда не действовали.

Но водитель на этом не успокоился и снова сел за руль нетрезвым. Через год после аналогичного нарушения. То есть будучи лишенным права управления. На сей раз его дело квалифицировали по уголовной статье.

Ему назначили 240 часов обязательных работ, лишение возможности садиться за руль в течение 2,5 года. А также конфискацию автомобиля в пользу государства. После того как такая норма появилась в Уголовном кодексе, применяется она повсеместно. Но возник нюанс. Нельзя конфисковать автомобиль у того человека, которому он не принадлежит.

Подробности дела — в материале "РГ"

#Практика РГ | Буква закона

💬 Умер один из членов совета директоров в АО. Нужно ли проводить внеочередное собрание акционеров?

В силу абз. 1 п. 1 ст. ст. 64 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее – Закон об АО) совет директоров (наблюдательный совет) общества осуществляет общее руководство деятельностью общества, за исключением решения вопросов, отнесенных Законом об АО к компетенции общего собрания акционеров.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 65 Закона об АО к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества относится вопрос о созыве годового и внеочередного общих собраний акционеров, за исключением случаев, предусмотренных п. 8 ст. 55 Закона об АО.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об АО внеочередное общее собрание акционеров проводится по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества на основании его собственной инициативы, требования ревизионной комиссии общества, аудиторской организации (индивидуального аудитора) общества, а также акционеров (акционера), являющихся владельцами не менее чем 10% голосующих акций общества на дату предъявления требования.

Стоит также отметить, что в силу п. 2 ст. 68 Закона об АО заседание совета директоров (наблюдательного совета) общества правомочно (имеет кворум), если в нем принимают участие не менее половины от числа избранных членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества может быть определен больший кворум для проведения заседания совета директоров (наблюдательного совета) общества.

В случае, когда количество членов совета директоров (наблюдательного совета) общества становится менее количества, составляющего указанный кворум, совет директоров (наблюдательный совет) общества обязан принять решение о проведении внеочередного общего собрания акционеров для избрания нового состава совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Оставшиеся члены совета директоров (наблюдательного совета) общества вправе принимать решение только о созыве такого внеочередного общего собрания акционеров.

Таким образом, смерть одного из членов совета директоров АО не влечет необходимости проведения внеочередного общего собрания акционеров (например, по вопросу о досрочном прекращении полномочий умершего члена совета директоров), поскольку даже в таком случае совет директоров правомочен в приятии решений в рамках его компетенции, ввиду наличия кворума для принятия решений.

#Вопрос_ответ РГ | Буква закона

Немало граждан после оказания государственных услуг, связанных с недвижимостью, забывают забрать документы в МФЦ.

Например, забывчивый гражданин запросто может забыть копию договора дарения в МФЦ, а со временем, например, налоговая просит его подтвердить факт дарения и степень родства.

Если документы на недвижимость не забрать в МФЦ в течение 45 дней после получения услуги Росреестра, то эти документы будут переданы на хранение в территориальный архив Роскадастра. Но как их оттуда получить и в какой срок выдадут в данном ведомстве эти забытые невостребованные документы?

Для получения необходим паспорт и заявление, которое можно написать в офисе Роскадастра. Если обратиться в том же городе, в котором была оформлена госуслуга, то документы, в большинстве случаев, выдадут в день обращения. За исключением тех населенных пунктов, архивы которых хранятся в соседних муниципальных образованиях.

В таких обстоятельствах понадобится время на их доставку до места выдачи. Сроки выдачи по конкретному пакету документов он советует уточнять в самом офисе Роскадастра.

Однако бывают случаи, когда заявители не могут забрать готовые документы в МФЦ по состоянию здоровья, и в Роскадастре получить их нет возможности, а документы очень нужны. В таком случае можно оформить курьерскую доставку документов, специалисты привезут бумаги в подходящее для заявителя место и время.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Да. Жена может внести условия о запрете мужа на взятие кредитов в брачный договор. Это возможно при наличии совместного брака с разделением имущества по заключенному брачному договору.

В этом случае супруг будет обязан соблюдать эти условия, и банк не сможет выдать ему кредит без согласия жены.

Для достижения такого запрета жена должна обратиться к квалифицированному адвокату, специализирующемуся на семейном праве.

Важно отметить, что составление брачного договора и решение об ограничении финансовых возможностей мужа должны быть основаны на взаимном согласии и доверии супругов и учитывать их общие интересы и потребности.

Конечно, возможна и обратная ситуация — при аналогичных условиях и муж может запретить набирать кредиты жене.

Член комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин специально для "РГ"

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Работодатель обязан установить неполный рабочий день или неполную рабочую неделю по письменному заявлению:

• Беременным.

• Одному из родителей, опекуну, попечителю, которые воспитывают ребёнка до 14 лет или ребёнка с инвалидностью до 18 лет.

• Работникам, которые ухаживают за больным членом семьи в соответствии с медицинским заключением.
  
Продолжительность рабочей смены и перерывов, время начала и окончания работы устанавливаются в соответствии с пожеланиями работника и по согласованию с работодателем.

Оплата труда в этом случае — пропорциональна отработанному времени или выполненному объёму работ.

При этом для работников нет ограничений продолжительности ежегодного основного оплачиваемого отпуска, исчисления трудового стажа и других трудовых прав.

По материалам Минтруда РФ.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

1 апреля 2025 года размер социальной пенсии для россиян будет проиндексирован на 14,75%. В результате он составит 15 505 рублей.

Получать такой вид пенсии могут граждане, которые не наработали право на получение другого вида пенсии. В данном случае пенсия назначается на пять лет позднее общеустановленного срока в 65 лет (для женщин) и в 70 лет (для мужчин). Социальные пенсии также выдаются в случае потери кормильца и по инвалидности.

Индексация затронет и получателей пенсий в соответствии с ФЗ-166. Речь, в частности, идет о ветеранах Великой Отечественной войны и граждан, которые пострадали от техногенных катастроф.

#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Мужчина и женщина, не состоявшие в браке, решили купить квартиру и оформили ипотеку на знакомого. Тот работал в банке и имел право на кредитные льготы. Погашать кредит пара собиралась совместно, а после погашения женщина пообещала своему спутнику оформить недвижимость на двоих в равных долях.

Знакомый сотрудник банка оформил на себя ипотеку, взяв в кредит почти 6 миллионов рублей на 15 лет. Причем "с возможностью погашения третьими лицами".

Сначала все шло гладко - платежи вносил в основном мужчина, и погасить ипотеку удалось за несколько лет. Но за эти годы отношения у пары разладились, и бывшая возлюбленная оформила квартиру на себя.

Но отставленный партнер решил вернуть хотя бы свои платежи по кредиту. Так началась судебная эпопея, которая растянулась на несколько лет. Спор в итоге дошел до Верховного суда РФ.

Подробности дела — в материале "РГ"

#Практика РГ | Буква закона

💬 Мать и сын были прописаны в квартире. Мать умирает. Она была собственником. Сын выписал мать. Хочет прописать другого человека, не вступая в наследство. Можно ли прописать человека до вступления в наследство?

Термин «прописка» не употребляется с момента вступления в силу Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

В данном законе говорится лишь о регистрации граждан РФ, которая осуществляется в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (далее – Правила регистрации).

Согласно п. 16 Правил регистрации гражданин РФ для постановки на регистрационный учет должен предъявить документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством РФ основанием для вселения в жилое помещение (документы, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение либо иной документ).

Согласно п. 17 Правил регистрации лицами, ответственными за передачу в органы регистрационного учета вышеуказанных документов, являются граждане, предоставляющие для проживания принадлежащие им на праве собственности жилые помещения.

Кроме этого, гражданин для постановки на регистрационный учет должен предоставить вместе с документами и заявление о регистрации по месту жительства, которое подписывается самим заявителем, а также собственником жилого помещения, указанного в заявлении (п. 48 и 49 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного приказом МВД России от 31.12.2017 № 984).

Таким образом, поставить гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства в квартиру, оформленную на умершего собственника, не получится. Предварительно сыну умершей придется принять наследство в виде этой квартиры и зарегистрировать право собственности на нее в Росреестре на свое имя.

#Вопрос_ответ РГ | Буква закона