#Недвижимость #SMLT
🏗 Почему застройщики не могут «просто снизить цены».
CEO Самолёт Елистратов развенчивает 5 мифов о девелоперах. В действительности:

1. Мы ПРОТИВ отмены эскроу и поэтапного раскрытия.

2. Мы ПРОТИВ бесконечного субсидирования, мы за баланс. Чтобы спрос и предложение были сбалансированы в тч с развитием инфраструктуры.

3. Если кто-то думает, что рынок фундаментально зависит от мер поддержки, то это заблуждение. Одна очередь проекта 5-7 лет. Один проект это лет 20. Мы ставим дома крипично-монолитные на 150 лет, а меры поддержки у нас действуют, полгода-полтора. НАМ НУЖНЫ ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПОНЯТНЫЕ ПРОСТЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ.

Несколько лет назад для того, чтобы построить дом, мы проходили 1.5 тыс. согласований. Сейчас 700, однако это всё ещё много.

4. Нельзя просто снизить цены на 10-15%. Многие думают, что в результате роста цен у нас образовалась дикая сверхмаржа. Наша маржинальность по EBITDA 25%, а по ЧП 15%. Это та самая минимальная маржинальность, чтобы нам банки на проекты давали кредиты. Если мы снизим цены, то банк попросит больше собственного участия.

Говоря про рост себестоимости, все говорят про песок, щебень, арматуру. Но за последние 3-4 года это дало +20 тыс. руб на кв. м.

А вот полная инвестсебестоимость выросла в 2 раза: сети и тарифы монополистов, увеличение размеров школ, садов, паркингов, стоимость земли, плата за изменение ВРИ. Это дало +40 тыс. руб. на кв. м. Здесь основной рост себестоимости.

5. Ипотечный платёж может быть дешевле аренды жилья. На арендном рынке нет системных игроков, поскольку большим компаниям придётся платить налог на прибыль, НДС — то, что не платят физики. Здесь нужна налоговая регуляция.

Рынок жилья это «большое нейронное одеяло», нужны комплексные решения.