Высокий сезон уже не настолько высок и Одноэтажная Россия.

Общий спад потребительской активности на рынке недвижимости заставляет застройщиков более трезво оценивать свои аппетиты. Падение спроса на данный момент составляет уже 30% гг, всему виной несколько причины:

1. Отложенный инвестиционный спрос исчерпал себя, большая часть граждан желавших вложить деньги в недвижимость - уже сделала это.
2. Изменение программы льготной ипотеки остудило рынок Москвы, Подмосковья, Петербурга и ЛО, а без нее покупать новостройки стало менее выгодно.
3. Рост ставок и инфляция. Ипотечные ставки оттолкнулись от своего исторического минимума и устремились вверх, сбив желание у тех, кто хотел купить жилье по низким ставкам, тем более на фоне роста цен за последние два года.

В итоге мы получим интересную ситуацию, застройщиков мотивировали строить как можно больше, добавлять предложение на рынок, когда его явно не хватало. Странно что никто не учел инерцию строительной отрасли, и тот факт что предложение будет выходить на рынок с сильным опозданием.

Теперь девелоперы накрутившие цены на 50-100% за год, вынуждены предлагать клиентам скидки по 20-30 тыс руб с квадратного метра(!)

Погоня за объемами плохой ориентир для Национального проекта Жильё и городская среда. Давно пора переходить к качественным критериям развития, а не мериться миллионами квадратов в бетонных гетто.

Сейчас на первый план выходит идея "Одноэтажной России", по созданию вблизи от крупных агломераций пояса пригородов из индивидуальных и малоэтажных домов.

Продвигают идею не только застройщики частных домов, но и большие общественные организации, в первую очередь Всемирный русский народный собор, возглавляемый Патриархом Кириллом. Влияние Церкви велико и при должной поддержке идея "Одноэтажной России" может получить зеленый свет на уровне руководства страны.

О важности смещения акцента на ИЖС, вместо ужасающих бетонных джунглей 30 этажных коробок - я пишу давно, возможно скоро мы сдвинемся с мертвой точки.

Шел 2021 год, эксперты, авторы телеграм каналов обсуждают Чубайса...что вообще?

https://yangx.top/russ_orientalist/8729

Главная лоббистская война года.

Давно мы не видели настолько открытого противостояния групп влияния в российских верхних эшелонах власти. Всему виной проблема трудовых мигрантов из стран Средней Азии. Дня не проходит, чтобы не было сделано то или иное заявление по этому поводу.

⚠️На стороне завоза "дружелюбных" гостей из солнечных республик, в левом углу ринга, совокупная мощь стройкомплекса, Минстроя во главе с Маратом Хуснуллиным и этнические диаспоры с надетым на их руки марионеткой Вадимом Коженовым, президентом федерации мигрантов, к которым, что удивительно подключается МВД.

🇷🇺На стороне ограничения или усиления контроля за потоками мигрантов, в правом углу ринга, совокупный силовой блок, в лице секретаря СБ России - Патрушева, бывшего (а бывших не бывает) директора ФСБ, главы СК Бастрыкина, депутата Петра Толстого и медийная сеть правых телеграм каналов.

Неожиданно, мэрия Москвы, в лице вице-мэра Андрея Бочкарева, высказалась против использования мигрантов в строительной(!) отрасли столицы и за повышение производительности труда, автоматизацию производства. Где же вы были раньше господа?

Война вокруг мигрантов идет нешуточная, на кону огромные деньги, целые сектора теневой экономики и закрытый мир этнических диаспор. Кто одержит вверх мы сможем понять когда будут приняты поправки в закон о миграции, получится ли у одной из сторон склонить чашу весов в свою сторону или же мы увидим компромисс.

Здесь мой голос всецело на стороне ограничения миграции из Средней Азии.

Как построить Одноэтажную Россию, мнения.

Любой автор телеграм канала отслеживает темы в других профильных каналах и я конечно не исключение. Увидел пост основателя Good Wood Александра Дубовенко относительно того, какие меры поддержки нужны отрасли и рынку.

Все дело в том, что правительство готовится включить малоэтажную застройку в национальный проект Жилье. Несколько лет пишу о том, что этому сектору давно нужна поддержка и изменение условий, для активного роста, тем более что перспективы открываются вполне воодушевляющие.

Напомню, что половина всего возводимого жилья в России, если считать только построенные квадратные метры - уже сейчас является той самой Одноэтажной Россией: коттеджи, таунхаусы, дуплексы, в общем частные дома.

Александр в своем посте пишет про дороги, подключение к газовым сетям, инфраструктурные кредиты и прочие меры, скорее административного характера.

На мой взгляд ключевая проблема отрасли - это отсутствие нормальных, массовых ипотечных продуктов. Если на первичном рынке нас встречают дестяки банков и множество ипотечных программ, с низкими ставками, то получить ипотечный займ на строительство дома, сегодня - задача нетривиальная.

Банки не охотно финансируют строительство одноэтажных домов, хотя по всем показателям на это есть как текущий спрос, так и отложенный. Многие покупатели квартир выбирают покупку в многоэтажке именно из-за невозможности получить кредит на дом.

Исправить ситуацию можно, на данном этапе, только с государственной поддержкой и гарантиями для банков. Если такой продукт появится, то мы можем увидеть прирост в строительстве ИЖС до 20-30% год к году, если не больше.

Да, дороги, бесплатное подключение газа и света это хорошо, кстати свет и так должны подключать бесплатно до 15 кв, но мы то с вами знаем как это происходит на практике. Однако, будучи реалистами, можно утверждать, что реально помочь рынку и отрасли может только массовый ипотечный продукт для строительства частного дома, все остальное будет просто мерами поддержки, но кардинально не изменят ситуацию.

Господа, первый наш стрим в телеграм канале Realty&Finance состоится завтра, в 20:00 по МСК.
Тема, как ранее была заявлено, будет звучать так:
Одноэтажная Россия - наше будущее или утерянное прошлое?

Поговорим о рынке ИЖС, одноэтажной, малоэтажной застройке, пригородах, как они сочетаются с агломерациями, а также о трендах, урбанизации и деурбанизации. Будет интересно.

Для дискуссии пригласил своих друзей, публицистов и журналистов, имеющих свой взгляд на вопрос: Андрей Афанасьев и Александр Васильев.

Во время дискуссии вы сможете задавать свои вопросы и высказывать свои мнения, для этого, в видео чате нужно будет "поднять руку" и я включу вам микрофон.

Если формат зайдет, то будем устраивать такие стримы регулярно.

Господа подключаемся к видео чату!

Итак, первый стрим на канале закончен, запись для тех кто не успел послушать онлайн.
Получилось неплохо, старались не затягивать.
Странно, что при таком количестве голосов за стрим, пришло послушать не очень много людей, но это наш первый блин.

Если формат зайдет подписчикам, сделаем регулярным. Пока тестируем друзья. Пишите в личку обратную связь, что понравилось, что нет, свои предложения.

IT в девелопменте стремительно набирает популярность: в условиях, когда значительная часть квартир продается онлайн, высокий уровень автоматизации — одно из ключевых преимуществ в борьбе за покупателя.

При этом некоторые игроки не только активно пользуются существующими на рынке решениями, но и разрабатывают свои собственные. Группа ЦДС объявила о создании ЦДС Tech, целой цифровой лаборатории на базе ИТ-департамента компании. Команда лаборатории будет разрабатывать и тестировать уникальные IT-решения для строительного бизнеса: от проектирования и строительства домов до продаж и управления послепродажным сервисом.

«IT-отдел вырос в полноценное бизнес-направление, которое играет одну из ключевых ролей в динамичном росте компании. Сервисы, реализованные в ЦДС, экономят сотрудникам суммарно более 1600 рабочих часов в месяц, а производительность отдельных департаментов выросла более чем в два раза», — отметил Михаил Орлов, директор департамента информационных технологий Группы ЦДС.

Одна из наиболее интересных разработок лаборатории — система для мониторинга строительства «МонСТР». Решение позволяет вести учет замечаний внешних подрядчиков, контролировать объем выполненных работ и проводить приемку квартир с жильцами. Благодаря «МонСТРу» удовлетворенность клиентов качеством сданных объектов выросла на 40%. Разработка уже успела привлечь внимание внешних заказчиков.

В общей сложности за последние три года компания инвестировала в собственные программные продукты и экосистему порядка 300 млн рублей, а финансовый эффект от цифровизации уже принес 650 млн рублей.

Минстрой предлагает ввести эскроу счета для рынка ИЖС.

Давно ожидаемая новость, обсуждали ее на стриме. Сам факт введения системы эскроу-счетов конечно не решит всех проблем отрасли, здесь нужен комплексный подход, но это шаг в правильном направлении.

Теперь девелоперам будет проще привлекать финансирование своих проектов в малоэтажном строительстве, однако это все же не массовый сегмент. Крупные застройщики занимают небольшие доли рынка ИЖС, в отличии от новостроек, где доминирование крупных компаний уже является тотальным. Большая часть домов строится небольшими подрядчиками или просто строительными бригадами по заказу собственников земли.

⚠️Критически важной проблемой остается ипотека. Для частных домов, коих может быть миллион различных видов, не говоря уже о качестве строительства, ипотека сейчас доступна в основном на вторичном рынке, когда есть готовый продукт, который можно легко оценить. Выдавать ипотеку под строящийся дом - это что-то из разряда фантастики, случается крайне редко.

Выбора два, либо застройщики морозят свои капиталы стройках больших коттеджных поселков, но с получают при этом проектное финансирование, но тогда таких проектов должно быть в дестяки раз больше и типовые дома должны строится также на индивидуальных участках тоже, либо банки должны изменить подход к кредитованию строек частных домов, скорее всего с помощью государства.

Как мне кажется, истина тут где-то посередине. Но второй вариант позволит решить проблему глобально, хотя риски для банков вырастут. Правда вероятность такого сценария пока крайне мала. Мы двигаемся по первому сценарию.

Рост цен, ипотек и ввода в строй.

Прошедший ноябрь подлил масла в огонь инфляции на рынке недвижимости. Так в Краснодаре рост цен составил 14.2% (68.3% за год), в Екатеринбурге на 4.4%, в Москве на 4.2%.

Цены растут не везде, так в 20 крупных городах наметилось падение на 0.1% относительно ноября 2020 года, что конечно же никакое не падение, а просто стабилизация.

#ЦБ традиционно выступает против программы льготной ипотеки, чем дополнительно вызывает опасения покупателей, подстегивая их принимать решение быстрее.

Мы перевалил за психологически важную отметку в 5 трлн руб выданных ипотечных кредитов, это абсолютный рекорд.
Однако, несмотря на это, темпы выдачи новых ипотек снижается месяц к месяцу.

Выравниванию баланса спроса и предложения способствует сильный рост ввода нового жилья, на 33% гг в ноябре.

По итогам года мы увидим рост цен в среднем по стране в 22-25%. В следующем году уже не стоит ожидать таких цифр, рынок придет в равновесие, хотя наши чиновники могут быстро его вывести из этого состояния.

❗️Надо внимательно следить за жилищным кредитованием и сохранить доступность ипотеки для людей — Мишустин

Похоже #ЦБ снова остаётся с носом, премьер Мишустин подтверждает важность льготных программ ипотеки.

Очевидно что регулятор крайне ограничен в своём влиянии на макроэкономические процессы, за исключением курсов валют и контроля инфляции.

Ждём льготную ипотеку на ИЖС, её там уже заждались.

ЦИАН и его борьба.

Блогосфера, СМИ и тг каналы взбудоражила новость о том, что сервис объявлений недвижимости ЦИАН выстрелил себе в ногу запретил "любые формы дискриминации и ксенофобии" в текстах публикаций. Если до 1 февраля пользователи не изменят тексты сами, то за них это сделает сервис.

Разумеется все справедливо указали что главным объектом cancel culture ЦИАНа являются объявления "сдам только славянам", на которые приходится от 1/5 до 1/4 всех публикаций. Акции компании ушли в минус на 8% после публикации данной новости.

Так леваки в руководстве ЦИАН похоже хотят повлиять на рынок, как они сами говорят, сделать данный подход стандартом. Правда пока что, единственное как они смогут повлиять на рынок - это уменьшить свою долю на нем.

Я занимаюсь недвижимостью уже лет 10 и могу с уверенностью сказать, что в отличии от многих других секторов нашей экономики, это сверхконкурентный рынок, примерно как интернет услуги или мобильная связь.

Здесь натурально война всех против всех. Риэлторы против риэлторов, застройщики против застройщиков, веб-студии против веб-студий, банки с банками, поисковики с соц сетями. Сервисов объявлений в России множество, ими владеют такие гиганты как Яндекс, теперь Газпром медиа в лице ВК групп с его сервисами.

Конкуренция за клиента на рынке недвижимости жесточайшая, это можно просто оценить по тому как растут цены за клики в директе. Если раньше можно было обойтись несколькими десятками рублей, то сейчас это сотни рублей, а цена заявки давно переваливает за несколько тысяч.

Я не знаю на что рассчитывают в ЦИАН, возможно хайпануть и это им удалось, но у клиентов есть потребности - ограничивать круг потенциальных арендаторов. Какими соображениями при этом руководствуется собственник - это его личное дело и никто не может навязать ему свою волю.
Похоже единственное что получится "закенселить" в итоге этой кампании, это сам ЦИАН.

Официально заявляю, что больше не буду размещать рекламу ЦИАН в своем канале.

Ак Барс Банк запустил сервис «Ипотека онлайн» для дистанционной подачи заявки с возможностью направить в банк необходимые для ипотечного кредита документы.

Отправка заявок открыта в любое время суток независимо от местонахождения пользователя. Ак Барс Банк направит условия по кредиту: одобренную сумму, размер ежемесячного платежа и процентную ставку. Если решение положительное, с клиентом свяжется специалист и предоставит подробную информацию.

Благодаря удобному интерфейсу заполнение онлайн-заявки займет несколько минут. Пользователю необходимо выбрать одну из нескольких программ Ак Барс Банка в зависимости от категории недвижимости.

«Основной тренд сейчас – цифровизация услуг и создание возможностей для дистанционного обслуживания. Личный кабинет «Ипотека онлайн» не только сэкономит время на подачу заявки и снизит необходимость посещения офиса банка, но и позволит оперативно решить жилищный вопрос», – отмечает заместитель Председателя Правления Ак Барс Банка Алексей Акимов.

Ак Барс Банк реализовал новый ипотечный сервис совместно с платформой «Цифровая ипотека». В дальнейших планах – расширение функционала и новые пользовательские возможности.

«В условиях быстрого роста популярности цифровых сервисов банки, предлагающие клиентам современный пользовательский опыт, нарастят долю рынка, – подчеркивает Дмитрий Охрименко, директор по развитию платформы «Цифровая ипотека». – Я рад что, благодаря нашему совместному проекту с командой Ак Барс Банка, клиенты банка получили возможность оформить ипотеку, не выходя из дома, что особенно актуально в эти дни».

Подводим итоги года. Недвижимость.

За два года пандемии короновируса российский рынок недвижимости взлетел в небеса во всех смыслах этого слова.
Увеличилось все.

-Рост цен по стране составил от 18% до 400%, некоторые города росли со скоростью 15-20% в месяц, такого не было многие годы.
-Увеличения количества сделок, в той же Москве до 53 тыс, что на 40% больше чем в 2019 и на 19% больше чем 2020 г.
-Увеличение объемов вводимого жилья, в Москве на 18% больше чем в 2020 г.
-Рост выручки компаний на 47% к 2020 и более чем на 100% к 2019 году.

Цифры средние по больницы, но с упором на столичные регионы.

Застройщики и риэлторы буквально купаются в деньгах, таких тучных лет на моей памяти не было с 2014 года.

Льготная ипотека ушла, но как бы не совсем и теперь работает больше в регионах. Объемы выданных кредитов перевалил за 5 трлн рублей, впервые в истории.
Начался разворот в сторону ИЖС, там готовят нормальные ипотечные программы и систему эскроу-счетов. Правда это все обещают давно, так что подождем реальных действий.

Наконец-то чиновники, уровня мэра Москвы, депутатов Госдумы и членов Совета безопасности, единогласно высказались за ограничения трудовой миграции и привлечения местных кадров с одновременным повышением производительности труда и автоматизации. Теперь пора переходить от слов к делу.

В последующих постах затрону другие сферы экономики и общественно-политической жизни.