Ипотечного пузыря не будет, ДОМ.РФ запускает льготную программу для индивидуального жилищного строительства.

На фоне ипотечного бума в России, многие сравнивают его с ипотечным кризисом 2007-2008 гг в США, задаваясь вопросом - насколько такое возможно у нас, таким вопросом и я сам задаюсь.

ВТБ постарался ответить и развеять опасения. В чем принципиальная разница между ситуацией в США в 2007 и РФ в 2020?
➖ Уровень ипотечного долга к ВВП, в России он на уровне 8%, в США было 73%.
➖ В России нет плавающих ставок по ипотеке и практически нет практики выдачи займов без первоначального взноса, тогда как в США доля таких кредитов доходила до 20%.
➖ Отсутствие большого рынка деривативов в РФ, что по сути и стало причиной кризиса в США, когда каждый дом как будто был перезаложен несколько раз, чего по факту не было.

Сам я так же не особо верю в появление ипотечного пузыря, особенно после того, как пришли данные про рекордный объем досрочных погашений. Ипотека пока что остается супер дисциплинированным платежом, где практически нет никакой просрочки.

ДОМ.РФ похоже читает мой канал - пришли новости о том, что с декабря 2020 по июнь 2021 будет запущен пилотный проект по поддержке индивидуального жилищного строительства. Условия будут практически идентичны льготной программе для новостроек:
➖ Ставка в 6.5%.
➖ Лимиты в 12 млн руб для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб для остальных регионов.
➖ Первоначальный взнос 20%.
➖ Покупка только у застройщика.

Последний пункт критически важен для создания более цивилизованного рынка, поскольку большая часть строительства ИЖС в России - это непонятные и полупрофессиональные бригады, не несущие никакой ответственности за то что они строят.

Привлечение банков позволит застройщикам привлечь значительное количество новых клиентов, которые раньше не могли приобрести свой дом, поскольку ипотека на него не распространялась. Важное решение, хотя на льготную программу выделят всего 300 млн руб (капля в океане), но с явным прицелом на рост объемов финансирования, скорее всего еще до июня 2021 года.

Низкой ставке быть?

Какое то время уже можно наблюдать противостояние строительного лобби в Правительство, в лице татарского десанта Марата Хуснуллина и Ирека Файзуллина с одной стороны и главы #ЦБ Эльвиры Набиуллиной, собственно тоже из татарской семьи, только из Башкирии, с другой стороны.

Суть противостояния проста:
➖Минстрой при поддержке вице-премьера хочет дальнейшего снижения ипотечных ставок, до 4-5% по заявлению того же Хуснуллина. Льготная ипотечная программа уже показала свою эффективность, в части поддержания спроса, однако все аналитики и игроки рынка кричат, что вся выгода льготной ставки - съедена быстрым ростом цен на первичном рынке. Соответственно, чтобы спрос не просел - нужно снижать ставку дальше.

➖ЦБ в лице своего главы уже заявил, что программу льготной ипотеки можно свернуть раньше, поскольку она разгоняет инфляцию и грозит пузырем. На фоне таких заявлений многие прогнозируют рост ипотечных ставок до 7.5-8%.

Как же быть?
Не раз уже писал, что вероятность отрицательной ставки, когда ключевая ставка ниже инфляции, в РФ маловероятна. Нулевая ставка еще куда не шло, но это 4% и для реализации планов "строительного Правительства" этого не хватит. Для того чтобы ставка упала до 4-5% для граждан, ключевая ставка должна опустится в район 2-3%.

Видно что бюджет готов заплатить за такой аттракцион невиданной щедрости, тем более в выборный год, однако сопротивление ЦБ будет сильным, хотя перед политической целесообразностью оно падет очень быстро.

Набиуллина против ипотеки, а Матвиенко за.

Сегодня мы смотрим продолжение сериала "что нам делать с ипотекой", традиционную роль в котором исполнила Эльвира Набиуллина, глава #ЦБ и неожиданно ворвалась спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Выступая в СФ глава ЦБ заявила, что льготная программа привела к резкому росту цен на новостройки, что уже обесценило ее плюсы, а главное, что пользу извлекают в первую очередь застройщики и банки.

Шутка ли, в этом году ипотеку в Москве и области оформило в два раз больше заемщиков чем в прошлом, а цены в той же Новой Москве выросли более чем на 25% на первичном рынке. Девелоперы снимают сливки на фоне падения экономики, а банки получают госгарантии и субсидии из бюджета. Спрос явно перегрет и может резко упасть после Нового года.

Не совсем понятно как из этой ситуации будет выходить правительство, хотя тот же Минфин пока не видит ничего плохого в росте цен. Учитывая что инфляция уже превысила размер ключевой ставки, отправив ее в отрицательную зону, маневр того же ЦБ ограничен.

Вообще, если так посмотреть, льготная программа не зависит от ставки ЦБ, ведь ее напрямую субсидирует бюджет, таким образом, ее условия могут быть смягчены, ставку могу опустить с 6.5% (а по факту там везде выдают уже под 6.1%) до 4-5%. Учитывая объем программы в 2.8 трлн руб, то такой сценарий видится самым вероятным.
⚠️Правда это еще больше разгонит цены на новостройки.

На этом фоне Валентина Матвиенко предложила поддержать вторичный рынок льготной программой. Здесь уже нет интересанта в лице застройщиков, зато есть множество частных инвесторов, скупающих квартиры в новостройках для последующей перепродажи, обычно они обладают самыми ликвидными активами, поэтому на них ситуация мало влияет.

Что касается более широкого слоя собственников, то скорее всего к их объектам будут предъявлены определенные требования, для участия в программе. Опять же, это пока предложение.

Ждем продолжения.

Продолжение не заставило себя ждать.

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что Правительство не рассматривает возможность распространения льготной ипотечной программы по ставке в 6.5% на вторичный рынок.
По словам Хуснуллина, программа в первую очередь направлена на поддержку строительной отрасли.

Вот это честность, строительный вице-премьер открыто лоббирует интересы строительных компаний, которые не просто смогли безболезненно пройти тяжелый кризисный год, но еще и неплохо заработать на росте цен на новостройки. Сам Хуснуллин, как и его протеже Файзуллин - выходцы из казанского строительного бизнеса.

Теперь все, не ждать льготной ставки на вторичном рынке? Вопрос пока что открыт.

Аппаратный вес вице-премьера и строительного лобби невероятно высок, однако с другой стороны с предложением распространить пониженную ставку выступила Валентина Матвиенко - формально третье лицо в государстве (по факту конечно же нет), а так же глава #ЦБ Набиуллина, критикующая льготную ипотечную программу именно из за перекоса в пользу застройщиков и банков.

В такой ситуации решение будет приниматься выше. Дать возможность покупать вторичку по льготной ставке кажется политически целесообразно, однако эффект от такого действия совершенно не очевиден и как долго он продержится не понятно. С другой стороны, рынок новостроек однозначно пострадает от такого перераспределения спроса, поскольку готовое жилье более привлекательно чем стройка.

Пока что строительное лобби имеет преимущество.

Правда или желание?

Строительный вице-премьер Марат Хуснуллин, во время поездки в Ростов-на-Дону заявил что местные застройщики не могут найти себе рабочих при зарплате в 90 тыс руб. Кхем..

➖Во-первых, средняя заработная плата в Ростовской области составляет 34057 рублей, а в самом городе 37207 рублей. То есть человек, глубоко погруженный в экономического развития такой важной отрасли как строительство, на голубом глазу вещает о том, что в период повышенной безработицы застройщики не могут найти рабочих на ЗП почти в 2.5 раза выше средней по региону. Зафиксировали.

➖Во-вторых, в самом Ростове-на-Дону работает множество местных девелоперов, а так же компаний из Краснодарского края, такие как ВКБ, Екатеринодар инвест строй, Югстройимпериал и т.д. Уровень заработных план в региональных компаниях ниже столичного, однако строителям все равно платят хорошо. Возможно речь шла про какого то совсем узкого специалиста, но говорить о том, что средний уровень ЗП в отрасли в регионе на уровне 100 тыс рублей - не приходится, это просто вранье.

➖В-третьих, весь посыл вице-премьера состоял в том, что местных не найти, жаль что мигранты уехали, надо что то с этим делать. Здесь Хуснуллин в очередной раз лоббирует интересы строительного бизнеса, которому выгодно использовать полурабскую рабочую силу мигрантов, которым можно не платить белую зарплату, не обеспечивать нормальные условия труда и вообще в любой момент кинуть, не заплатив.

Таким образом, мы имеем дело с открытым враньем, направленным на удовлетворение интересов одной узкой группы внутри элиты - застройщиков. Хотя совсем недавно в Минстрое рассуждали о необходимости привлечения работников из русских губерний, повышении производительности труда.

⚠️Однако наши друзья из Казани предпочитают труд мигрантов. Какой-то пантюркизм, извините.

Строить стали больше, но рабочих рук не хватает.

Минстрой в лице главы Ирека Файзуллина отчитался о росте объемов строительства жилья до 61 млн кв.м., что на 4.5% больше чем за аналогичный период прошлого года. До заветных 120 млн кв.м. в год, которых требует национальный проект - явно не дотягивает. Однако даже на фоне коронавируса строительная отрасль не просела.

При этом во весь рост встает вопрос относительной рабочей силы. Минстрой оценивает нехватку рабочих рук в регионах, на текущий момент, в 190 тыс человек. Про сферу индивидуального строительства вообще молчу, там днем с огнем нужно искать вменяемую по качеству строительную бригаду.

Дружбонародный Минстрой видит выход из ситуации в снятии части ограничений для мигрантов из ближнего зарубежья, чтобы они могли приезжать на стройки. На все это накладываются феерические истории про завоз самолетами дворников из Бишкека, на фоне бастующих дворников в Нижнем Новгороде.

На государственном уровне не слышно никаких предложений по стимуляции привлечения местных жителей к строительным работам, проведении курсов переквалификации, повышения мобильности, вахтовых методов и вообще любых других, которые спокойно могли бы закрыть проблему нехватки рабочих рук на стройках. Напомню, что безработица в РФ в этом году выросла в два раза и это только официальная статистика.

Почему практически не слышно предложений о поддержке местных рабочих, а только о завозе мигрантов? Потому что последнее лоббирует крупный строительный бизнес и его объединения, а у первого лоббистов нет.

Тут сразу можно вспомнить и отсутствие вменяемых профсоюзов, которые реально бы защищали местный рынок от иностранной рабочей силы и отсутствие реальной связи депутатов со своими избирателями. Все очень просто.

Нет представительства - нет защиты интересов. Для глобального решения подобных историй у русских рабочих строительной отрасли должен быть вменяемый профсоюз и ассоциации. Избиратели должны требовать от своих депутатов на всех уровнях защиты местного рынка труда.

Зачем власти идти наперекор строительному бизнесу, который оказывает давление, когда с другой стороны никто свои интересы не отстаивает? Правильно, незачем.

Комплексный снос территорий, новости от ЦБ и падение рубля.

К законопроекту о Комплексном развитии территорий ко второму (важнейшему) чтению в Государственной думе, внесли поправки. Самая любопытная из них гласит, что теперь под снос могут пойти не только аварийные дома, но так же те, где есть износ крыши, фундамента, а так же требуется слишком дорогой ремонт!
Как всегда, российский законодатель блестяще открывает простор для возможностей строительного бизнеса.

Какой процент домов в наших городах имеет износ крыш, фундаментов, а также слишком дорого ремонта? Таким образом под снос можно будет определить практически любой квартал, район в самых лакомых для девелоперов районах - исторических центрах.
⚠️Реновация русских городов - то что ждет нас в ближайшие годы, и что то мне подсказывает, что в ходе этого процесса мы с вами можем лишится изрядной доли нашего национального наследия.

#ЦБ оказывается не включал рост цен жилье и аренду в общий индекс расчета инфляции, внезапно! Теперь же Эльвира Набиуллина готова рассмотреть возможность такого включения. Если рост цен на недвижимость еще можно как то игнорировать при расчете инфляции (хотя как, если от этого зависят те же платежи по ипотечным кредитам), то аренда напрямую влияет на всю цепочку ценообразования, составляя ее значительную часть. Ранее ЦБ оставил без изменения ключевую ставку в 4.25%, поскольку инфляция вплотную подбирается к 5% по итогам года.

Тем временем, на фоне угрозы нового штамма коронавируса, который появился в Великобритании (кря), опасений локдауна и повышения санкционных рисков - рубль потерял почти 3% за день и показал худший результат среди валют развивающихся стран.

Пару слов о #нефти. России необходимо нарастить уровень добычи, поскольку взятые обязательства в рамках сделки ОПЕК+ больно бьют по бюджету, о чем уже почти в открытую говорит Новак и предлагает увеличить добычу на 500 тыс барр в сутки. Однако угроза нового локдауна может снова уронить цены на нефть, поэтому ОПЕК+ проживет еще какое-то время.