А вообще я не хочу делать выводы о своей аудитории, основываясь на каких-либо наблюдениях. Ведь всегда лучше спросить прямо, верно?

Анкета совсем короткая, на 1—2 минуты вашего времени. В благодарность я подарю всем, кто ее заполнит, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте».

А еще 3 человек из тех, кто захочет выпить со мной кофе (офлайн или онлайн), приглашу отдельно. Поговорим на интересующие меня и вас темы.

Финал премии Real Estate Property Awards надо быть…

https://gmk.ru/news/1248

Эти выходные мы провели с сыном в Москве.

Несколько вузов в интересной Степану тематике сделали открытые дни для абитуриентов, чтобы они могли ближе познакомиться с учебным заведением и понять, то ли направление смотрят.

Сейчас, в связи с тем, что мир и Россия так активно меняются, родителям очень сложно разобраться, куда направить детей — пусть не с точки зрения выбора профессии, но хотя бы определенного вектора развития. Я уверен, что родители ребят, которые учатся в десятом-одиннадцатом классах, ломают над этим голову чуть ли не каждый день.

Поэтому такие инициативы безусловно нужны. Единственное: хотелось бы, чтобы они проходили чуть более организованно.

Степан, кстати, остался очень доволен. Для него это новые знакомства, интерес. Поэтому детям это точно нужно и полезно.

Полезно ли родителям? Ну, мы хоть как-то сориентировались. Правда, вопросов стало еще больше, чем было.

Сегодня я работаю в солнечной Турции по приглашению наших друзей, компании VEKA. Выступаю с темой: «Рынок девелопмента в призме оконных технологий».

Мы с VEKA сотрудничаем с 2020 года. Начиналось всё с глобального исследования по рынку девелопмента: как люди относятся к окнам, как девелоперы относятся к производителям окон, что для них важно, а что нет.

Потом была совместная работа над GMKTalks, сериалом «Сценарии жизни» и другими проектами. В общем, за эти годы у нас сложились хорошие дружеские отношения.

Отмечу, что в последнее время к нам обращается много производителей из различных ниш, которые хотят разобраться в том, как мыслит девелопер.

Мы хорошо знаем этот рынок и помогаем нашим партнерам понять его нюансы и в конечном счете улучшить свои производственные и коммерческие показатели.

Так что если вас интересует девелоперский рынок, вы тоже можете иметь это в виду — у нас достаточно сильная экспертиза.

Договорился с генеральным директором компании VEKA Rus об экскурсии для девелоперов по заводу в Москве. Можно пообщаться с коллегами и установить партнерские отношения. Если вам это интересно, напишите Алексею Лазареву.

Коллеги, спасибо за ответы на мои вопросы!

Сегодня, как и договаривались, отправили всем, кто заполнил форму, электронную книгу «40+ мыслей о девелопменте». Если вы заполняли форму, но не получили книгу, напишите в комментариях.

Взял из ваших ответов достаточно много тем, по которым вам интересно мое мнение, а мне есть, чем поделиться. Пожалуй, начну. Самый часто задаваемый вопрос — каким мы видим II полугодие 2024 года. Он поступает в компанию и со стороны девелоперов.

Итак, что будет с рынком после 1 июля 2024 года?

Вопрос, как говорится, со звездочкой, а может быть, и с двумя. Здесь ключевую роль играет позиция, которую займет правительство РФ по поводу льготной ипотеки: в каком виде и с какими условиями она останется (если останется). Вариантов много, и прогнозировать сейчас очень сложно.

Однако мы с коллегами общаемся, смотрим инфоповестку. И вот что я могу сказать:

▪️Банкиры считают, что выдача ипотеки во II полугодии снизится по отношению к прошлому году на 30-35%. Это очень много.

▪️Девелоперы не будут серьезно снижать ценник, это бессмысленно. Точечные изменения не решат проблему ужесточения ипотечных программ. Скорее всего, будут предложены компенсационные пакеты, связанные с рассрочкой и другими инструментами. Они позволят отыграть 10-15% падения спроса.

▪️Нас с высокой долей вероятности ждет очень хороший II квартал, особенно июнь. Все будут ждать окончания ипотеки и, соответственно, торопиться ей воспользоваться.

▪️И полный треш мы получим во II полугодии, когда, скорее всего, увидим падение продаж. А вот на сколько — это вопрос вопросов.

Я считаю, что данную тему пока нужно ставить открытой. Я не готов сейчас давать прогнозы. Более того, маловероятно, что чьи-то прогнозы в данный момент вообще могут быть объективными.

Девелоперы живут с надеждой, что льготная ипотека все-таки не будет отменена. Но пока видение не очень хорошее. Ждем.

Насколько эффективны как инструмент мероприятия, на которых собираются люди из разных регионов? Делюсь опытом.

Продолжаю тему того, что будет с рынком после 1 июля

В этой публикации мы поговорили о динамике продаж, но я упустил ценообразование. А это же два вопроса, которые коррелируют между собой.

Как видим, динамика стоимости жилья на первичном рынке соответствует моим рассуждениям. Рост цен в среднем по России находится на уровне инфляции и составляет около 2%.

А вот в московском регионе повышение стоимости первичной недвижимости все-таки уступает инфляции. Я полагаю, что это обусловлено не очень хорошими результатами февраля.

Впрочем, более активные продажи марта, вероятно, это компенсировали, и психологическое состояние девелоперов стало чуть лучше. Соответственно, они начали цены несущественно, но все же поднимать.

Если следовать логике, которую я описывал в предыдущем посте, ценник на квартиры во II квартале может подрасти и обогнать инфляцию (как раз из-за возможного окончания льготной ипотеки).

Но что будет с II полугодием, по-прежнему загадка: и с точки зрения ценообразования, и с точки зрения динамики продаж.

Поскольку все упирается в абсолютно не рыночные факторы, все девелоперы держат руку на пульсе Минстроя и правительства в целом. Потому что решение о судьбе ипотеки будет принято уже в ближайшее время: если не в апреле, то в мае.

Правительство наблюдает за рынком, депелоперы наблюдают за правительством, покупатели наблюдают за теми и другими.

Очень интересный момент. Запасаемся попкорном.

«С появлением ИИ нагрузка на человека неизбежно будет сокращаться, хотя очевидно не в 100% сфер производств»

Такой комментарий оставили мне под постом про большое количество выходных дней в 2024 году — почти 150. А работать когда?

Соглашусь с автором — искусственный интеллект может значительно сократить объем работ. На счастье девелоперов, в нашей сфере использовать нейросети и другие особо умные инструменты можно. Я бы сказал, даже нужно.

На самом деле, сейчас с ИИ работают не так много застройщиков — люди боятся пробовать новое или не понимают, как внедрять новые методы в работу. Но это всего лишь дело привычки. Зато те, кто уже использует ИИ — в аналитике, при производстве контента и т.д. — в существенном плюсе по ресурсам — тем самым временным, человеческим и зачастую экономическим.

Наш образовательный проект GMKStudy готовит интенсив по работе с ИИ для девелоперов. А пока вы можете
прийти на бесплатную мастер-лекцию «Как девелоперу приручить ИИ?» — узнаете, как применять искусственный интеллект в работе уже сейчас, и посмотрите обзор на лучшие нейросети. Одна голова — хорошо...

Считается, что среднестатистический человек склонен отдыхать, прокрастинировать, филонить — в общем, делать все что угодно, лишь бы не работать.

Я с этой позицией не согласен.

Вот я поехал на партнерскую встречу VEKA, которая началась в понедельник и заканчивалась в четверг. У меня был рабочий день, я выступил. Еще день погулял. А потом придумал себе задачи в Москве и Тюмени и улетел на два дня раньше.

Подобную реакцию я наблюдаю за собой регулярно. Я, безусловно, тоже устаю от работы. Но мне достаточно выспаться 2-3, максимум 4 дня, а потом необходимо что-то делать.

Если на отдыхе есть какая-то физическая, психологическая (в хорошем смысле) нагрузка — путешествия, передвижения, то он проходит хорошо. Если ее нет, я начинаю страдать, а вместе со мной и моя семья.

Соответственно, хороший качественный отдых — это серьезный труд. Я это понял не так давно, но теперь мы стараемся запланировать на отпуск какие-либо мероприятия, чтобы сделать его содержательным.

И мне интересно: как отдыхаете вы? Можете ли вы приехать и лежать на пляже 1-2 недели?

Я видел много таких людей, причем и мужчин, и женщин, но это как-то не по мне. Может, я болен?

Люди, которые составляли график выходных на ближайшие три недели, однозначно обладают хорошей фантазией и чувством юмора.

Следующая неделя будет длинной, работаем с 22 по 27 апреля (суббота) включительно.

28 апреля - 1 мая - выходные дни;
2 и 3 мая - рабочие дни;
4 и 5 мая - выходные дни;
6 - 8 мая - рабочие дни;
9 - 12 мая - выходные дни;
с 13 мая работаем в обычном режиме.

Планируйте встречи и зумы заранее.

Насколько неудобно составлен этот график — и для рабочего процесса, и для тех, кто хочет подстроить под эти даты отпуск…

Я не знаю, чем эти люди думали (хотя догадываюсь 😅). Зачем такое издевательство над страной? За что?

Впрочем, все же хочу узнать у вас: возможно, есть здравый смысл в этих рабоче-выходных горках? Поделитесь, пожалуйста, мнением. Хочу понять.

Сегодня юбилей у одного из наиболее известных и интересных предпринимателей нашего региона, у Владимира Степановича Шевчика.

Те, кто занимается бизнесом, знают его, а простые люди знают его проекты: комплекс «Даудель», аквапарк Лето-лето, авторский квартал «Машаров», который мы совместно разрабатывали.

Обычно мы приходим к девелоперу и заряжаем его той или иной идеей. Но Владимир Степанович — человек уникальный. Его заряжать не нужно, он всегда заряжен, сам научит и подскажет интересные мысли, которые в твою голову, может быть, и не придут.

Я считаю, что главная отличительная черта Владимира Степановича — это сознание: у него нет шор и границ, поэтому его идеи всегда интересны.

Поздравляем Владимира Степановича с юбилеем! Желаем ему сохранить эти качества. И, конечно, всех благ, здоровья, новых творческих идей (особенно в девелопменте).

12% по Семейной ипотеке с 1 июля

«Известия» пишут, что с 1 июля 2024 года ставка по льготной ипотеке для семей с детьми старше 6 лет может составить 12% годовых, то есть фактически в два раза выше сегодняшней.

Это один из вариантов, который сейчас обсуждается при разработке предложений в связи с продлением программы до 2030 года. С одной стороны, такой уровень позволит отсечь заемщиков, которые приобретают недвижимость с инвестиционными целями. С другой — снизить долю субсидируемой ипотеки в новых выдачах на первичном рынке.

Несмотря на то, что программа для семей с детьми до 6 лет может остаться прежней (Президент поручил продлить программу до 2030 года с сохранением условий для этой категории граждан), это тревожный сигнал для девелоперского рынка. Значит, льготные программы сокращаются. Ждем новых вводных.

Что бы я посоветовал девелоперам? Стимулировать свои службы продаж снова учиться продавать.

Потому что будем честны: примерно с 2020 года спрос временами превосходил предложение, поэтому все наши отделы продаж таковыми не являлись. Они были скорее отделами по распределению или оформлению сделок.

Сейчас же ситуация будет иная. Вероятнее всего, нас ждет жесткое второе полугодие.

Слежу за каналом @reburg Михаила Хорькова, аналитика из Екатеринбурга. У него есть интересные данные по объему текущего строительства жилья на одного жителя города по 30 крупнейшим рынкам России.

На что обратил внимание:

▪️В Мурино и Красногорске (это Ленинградская и Московская области соответственно) объем текущего строительства на человека — больше 5 кв. м.

Ну, здесь все понятно: эти города концентрируют в себе спрос на околостоличное жилье.

А вот 4,9 кв. м на человека в Краснодаре — это уже серьезно.

▪️Если не смотрим на Подмосковье, дальше идет Тюмень (3,6 кв. м на человека) и Владивосток (3,5 кв. м).

И вот это на самом деле серьезный прорыв. Дальневосточная ипотека, которая работает уже несколько лет, наконец выражается в конкретных серьезных цифрах.

3,5 кв. м на человека — это много, учитывая, что миграционный поток во Владивосток не очень большой. Я считаю, что сейчас там активный динамично развивающийся рынок.

▪️Дальнейшее распределение в целом выглядит достаточно привычно. Однако зачастую показатели в небольших городах превышают данные по миллионникам.

Например, показатель в Пензе — 2 квадрата на человека, в Воронеже — 1,5. Это говорит о развитости рынков. А в Челябинске, напротив, только 0,6.

Нашли свой город в рейтинге? Что думаете по поводу складывающихся тенденций?

Потребность цифровизации бизнеса в девелопменте стоит достаточно остро. Лично я не знаю таких компаний, которые бы не хотели автоматизировать те или иные процессы.

Однако на деле это не очень простая задача. И дело не только в сложности реализации. Зачастую у девелопера просто нет комплексной картины и понимания, какие именно процессы можно и нужно автоматизировать и цифровизировать. Он не может четко сформулировать логику и последовательность действий.

Чтобы решить эту задачу, наши коллеги из Remark проводят воркшопы по цифровизации. Это новый формат общения с девелопером, когда работа начинается не с технического задания (когда девелопер поручает интегратору реализовать конкретные решения), а с самого начала.

Как это работает:

1. На воркшопе девелопер по определенному опроснику излагает стоящие перед ним проблемы и оценивает их важность (то есть фактически формирует рейтинг проблемных зон).
2. На основе этого определяется логика и тайминг цифровизации.
3. А затем уже интегратор приступает к работе.

Такой подход эффективен прежде всего за счет того, что участники процесса понимают последовательность действий, цели, задачи — в общем, все этапы.

Рекомендую такие воркшопы каждой девелоперской компании. И делюсь контактом CEO Remark Дмитрия Севостьянова.

У меня регулярно возникает дискуссия с девелоперами из разных регионов, которые считают свой рынок и потребителя уникальным.

Я не могу согласиться с этой точкой зрения в силу опыта, накопленного за годы работы в девелопменте. И я задаю коллегам вопросы. Например:

— Люди, которые живут в вашем городе, хотят быть счастливыми?
— Да.
— Люди осознают, что квартира играет существенную роль в достижении счастья?
— Да.
— Люди считают квартиру выгодным инвестиционным вложением, средством сохранения капитала?
— Да.
— Ставит ли потребитель своей целью приобретение жилья?
— Да.

А в чем же тогда уникальность?

Нюансы, конечно, есть на каждом рынке. Разная конкуренция, масштаб, стоимость входа. Но в целом все российские рынки (здесь я имею в виду города с населением 500+ тыс.) одинаковы. Потребитель хочет одного и того же.

А что думаете вы?