Существуют три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика

По многим СМИ активно распространяется информация, что лидер в топе застройщиков сменился — последние 5 лет это был ПИК, сейчас — «Самолёт». Объем строящегося жилья у «Самолета» действительно на несколько сотен тысяч квадратных метров больше, команда девелопера за последнее время проделала огромную работу: покупка МИЦ, выход в новые регионы. Честь им и хвала.

Но надо смотреть на ситуацию более критично (вообще, критичность мышления в последнее время резко упала). В том же ЕРЗ есть информация о вводе за 2023 год, где мы четко видим, что ПИК за прошлый год ввел почти вдвое больше квадратных метров, чем «Самолет». Если на секунду представить, что ПИК взял бы, да и не стал вводить какой-то объем, то он оставался бы крупнейшим застройщиком как по строящимся объектам, так и по введенному жилью.

К чему это я? Да, «Самолет» проделал огромную работу, но факты говорят о том, что на 1 января ПИК всё-таки остается крупнейшим застройщиком.

А у «Самолета» пиарщики покруче, это точно.

Вчера прошла новость, что Setl Group отказался работать по новой схеме льготной ипотеки со Сбером и прочими банками. Это очень серьезный демарш, все-таки компания входит в пятерку крупнейших девелоперов в России, реализует существенный объем.

Но несмотря на то, что комиссии за льготную ипотеку больно ударят по рентабельности девелоперов, особенно региональных, особого выбора у них нет. Люди хотят льготную ипотеку, и девелоперам проще заложить это в цену, нежели входить в противостояние с крупными банковскими структурами, вроде Сбера или ВТБ.

Во-первых, эти банки держат существенную долю проектного финансирования, и весьма болезненно отнесутся в случае подобного демарша. Если у вас есть проектное финансирование в одном из них, получить его будет сложнее.

Во-вторых, банковская система гораздо более ресурсна, чем девелоперы. Прибыль Сбера — более триллиона рублей, а всей девелоперской отрасли — порядка 12-14 триллионов. Разные цифры, поэтому один или даже несколько крупных застройщиков своими заявлениями вопрос не решат.

Полагаю, что уже в первом квартале большая часть девелоперов смирится с подобной логикой. Единственный возможный вариант — если какой-то крупный системный банк, типа ДОМ.РФ, проявит чудеса эквилибристики и серьёзно расширит свое ипотечное кредитование. Хотя я не уверен, что в нем есть такие ресурсы.

Некоторые крупные девелоперы уже начали делать аккуратные наценки для компенсации части (до 50%) затрат на сборы банков по льготной ипотеке…

Ох ты! Дом.РФ не будет взымать комиссию при ипотеке с государственной поддержкой. А клятые американцы говорили, что у нас не рыночная экономика. Наблюдаю с интересом!

Для понимания. Доля Сбера и ВТБ в ипотечных продуктах в районе 70%. Доля Дом.РФ только 3%. Голосование выше показало, что аудитория считает отказ от введения комиссий продвинутым маркетинговым ходом, направленным на увеличение доли рынка. Однако, даже если они нарастят ее кратно вопросы девелоперов по льготной ипотеке это не решит, к сожалению.

Первая неделя января прошла ожидаемо активно, это сообщают наши коллеги риелторы и подтверждает Сбербанк — спрос на новостройки вырос почти на 60%. Это, что называется, последний аккорд прошлой системы. После 11 января, когда банки начали взимать комиссию, ситуация кардинально изменится.

Полагаю, что итоги января в целом вряд ли будут сильно лучше, чем в прошлом году — активность спроса в начале месяца сбалансируется его резким падением во второй половине.

Будем наблюдать и общаться с девелоперами.

Я думал, что история с комиссией по льготной ипотеке заканчивается, и девелоперам стоит смириться с этой не очень хорошей новостью, которая появилась в канун Нового года.

Но тут ЦБ выступил с двумя очень интересными заявлениями. Первое: тем банкам, которые не вводят комиссию, предлагают увеличить лимит ипотеки с господдержкой. Второе: сказали, что будут активно наблюдать за адекватностью стоимости ипотечных залогов — предполагают, что эта комиссия может перейти в цену, и стоимость залога существенно увеличится.

Осталось дождаться, что скажет ФАС. Возможно, бой ещё не проигран.

В последнюю неделю активно общаюсь с девелоперами, обсуждаем комиссии банков по льготной ипотеке. Завтра консолидирую все данные и, возможно, напишу о выводах в отдельном посте.

Сегодня хочу поделиться интересной статистикой, которую предоставила Ольга Сидоренко из компании Сделка.РФ. Эти данные, безусловно, не охватывают весь рынок, но определенные тренды увидеть можно. В таблице выше — доли банков в декабре 2023-го и в январе этого года. Хочу сразу оговориться, что это доли банков именно на платформе Сделка.РФ, поэтому то, что у ВТБ объем выше, чем у Сбера, — это локальная история, которая рынку не соответствует. Но нам интересна динамика.

Даже на примере одной относительно небольшой компании, которая проводит ипотечные сделки для девелоперов, видно, как резко упала доля лидера — ВТБ, и как резко выросла доля ДОМ.РФ.

Большинство участников опроса решили, что то, что предпринял ДОМ.РФ — продуманный маркетинговый ход для увеличения доли, и сейчас это подтверждается.

Как я писал выше, за прошедшие полторы недели активно общался с девелоперами, и региональными, и федеральными. Общение носило неформальной, дружеский характер — обмен информацией, оценка существующей ситуации, видение того, как она будет развиваться.

Пришёл к выводу, что практически все девелоперы мыслят в единой логике. Тезисно консолидировал эту информацию:

Проблемам с продажами способствует не столько комиссия, сколько повышение первоначального взноса до 30%.

Банки, которые отказались от комиссий, не решат вопросы отрасли. Они просто не готовы провернуть необходимый объем.

ЦБ хоть и проявился, но несколько формально, следовательно, реакции не последует.

ФАС тоже принял к рассмотрению вопрос, но сегодня это больше структура для острастки монополистов, чем действующий регулятивный инструмент.

Девелоперы, заявившие, что не станут работать с банками, берущими комиссии, потихоньку сдают назад. Я их понимаю.

В целом, девелопмент делает все, чтобы активизировать альтернативные каналы (банки, которые не берут комиссию).

Девелоперы понимают, кто выдает основные объемы проектного финансирования, и в массе своей агрессивно не выражают свою позицию.

Стоимость комиссий точно будет переложена в цену квартир. Мы проводили опрос на эту тему, и процесс уже начался. Он произойдет не одномоментно, а в течение первого квартала.

В целом, девелопмент смотрит на 2024 год все с меньшим, но позитивом. Аргумент простой: нас за последние годы из такой ямы вытаскивали, и здесь что-то придумают. Как я и говорил ранее, это иммунитет к стрессу.

Интересно, что, на ваш взгляд, я упустил и что вы думаете по этой теме? Жду ваших комментариев.

Наша компания много лет занимается консалтингом в недвижимости, работает с компаниями России, стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Одно из важнейших направлений — маркетинг продукта. Мы разрабатываем маркетинговые стратегии для крупнейших российских проектов, чтобы девелоперы могли их реализовывать, формировать добавленную стоимость, сохраняя высокие темпы продаж.

Три года назад в GMK был организован Центр продукта. Это дало уникальные результаты — сейчас мы имеем несколько реализованных проектов, которые были сформированы в рамках МАРХ-стратегии. Если раньше для решения задач привлекались сторонние архитектурные бюро, то теперь мы делаем все самостоятельно, и именно такой подход позволяет чувствовать и понимать потребителей, перекладывая это в конкретные продуктовые решения.

Сейчас мы активно работаем над МАРХ-стратегиями, и нам требуются ведущие архитекторы, которые готовы создавать интересные решения на основе маркетинговых изысканий, которые мы проводим.

Если вы чувствуете в себе готовность формировать сценарии жизни людей, то мы с удовольствием рассмотрим вас на эту должность.

Ссылка на вакансию прилагается: https://tyumen.hh.ru/vacancy/91699221

В тему того, как отрасль будет развиваться в этом году. Мы в GMK проделали большую работу и опубликовали исследование трендов в девелопменте.

В него вошли 12 разделов с мнениями экспертов нашей компании, комментариями девелоперов и множеством примеров по разным направлениям: архитектура, продукт, коммерция, брендинг, дизайн, маркетинг, продажи, сайты, CRM.

Рекомендую ознакомиться, пригодится в формировании стратегии на этот год.

Количество отказов в выдаче ипотеки увеличилось в два раза. Центробанк наблюдает, Минфин мониторит. В целом, достаточно странное время выбрано для инициативы нашей финансовой системы.

https://www.rbc.ru/finances/18/01/2024/65a9099b9a794774e53b2a6d?from=column_4

Вчера писал об увеличении доли отказов по ипотеке, и Роман Гуров из ДВИЖа сказал, что по их данным этот показатель практически не изменился — он примерно на том же уровне, что и в последние полгода (график прикреплен).

Понятно, что это не отражает положение на рынке в целом, тем не менее, девелоперам важно следить за происходящим и получать информацию из разных источников.

К тому же, завершается только вторая рабочая неделя после новогодних праздников, делать какие-то выводы пока рано, посмотрим на итоги месяца.

По сильно не проверенным данным из не достоверных источников: банки могут пойти на попятную в вопросе сбора комиссий с девелоперов. Надежда умирает последней…