Интересно наблюдать за двумя диаметрально противоположными течениями. С одной стороны, Центробанк ратует за то, чтобы характеристики льготной ипотеки сделать сложнее, увеличить первоначальный взнос для охлаждения спроса. Цель — предотвратить перегрев рынка, разгон ценника и надувание гипотетически возможного ипотечного пузыря.

С другой стороны, появилась информация, что на серьезном уровне обсуждается продление программы льготной ипотеки до 2030 года, тем самым дается четкий сигнал рынку о том, что этот сектор экономики будет стимулироваться (и это стимулирование будет долгосрочным). При этом надо отметить, что усложнение льготной ипотеки теоретически должно сдержать ценник.

Я считаю такой компромисс в вопросе снижения привлекательности льготной ипотеки уместным. При этом демонстрация долгосрочной перспективы поддержки сектора позволит игрокам понимать, что будет происходить, какие правила игры сформированы, сопоставлять с этим свои планы развития.

Это даст возможность не только девелоперским компаниям, но и потенциальным покупателям понимать, что программа будет существовать, и теоретически жилье будет чуть доступнее.

Решение достаточно сбалансированное не только для девелоперов, но и для граждан. Оно создает понятную картину, в которой все стороны (Государство, девелопер, и потребитель) могут прийти к консенсусу. По крайней мере, я на это надеюсь.

Редакция нашей компании, а у нас есть редакция, подготовила интереснейший материал о том, как вести корпоративный телеграм девелоперу. Рекомендую к ознакомлению. Свои предпочтения скрывать не буду: лучший канал у Брусники, но не навязываю. Если вы думаете иначе, то можете просто ошибаться))))

https://gmk.ru/blog/gotov-sani-letom-a-telegu-vsegda-kak-developery-iz-top-20-vedut-svoi-telegram-kanaly

Вчера пересёкся с основателем средней руки девелоперской компании, и он затронул одну тему: девелоперы неплохо заработали, но сейчас, рынок начал охлаждаться, и в следующем году охлаждение спроса продолжится. При этом он говорит, что девелоперы неплохо заработали за предыдущий период, но всё больше прибыли собственников, акционеров, инвесторов зафиксировано не в деньгах, а в готовых квартирах.

Акционер получает квартиры. Для того, чтобы быстро превратить их в кэш, нужны скидки. Но если начать распродавать эти квартиры, то просядут продажи тех, которые сейчас строятся. А текущий девелоперский бизнес никто не отменял. И что же с этими квартирами делать?

Я считаю, можно посмотреть в сторону формирования доходных домов. Вероятнее всего, девелоперы туда пойдут, если спрос снова не станет опережать предложение. Доходные дома — это история, при которой девелопер может сформировать капитал и сдавать квартиры посуточно или в долгосрочную аренду с помощью управляющей компании. Кстати, по аналитическим выводам некоторых экспертов, доходность от посуточной аренды к 2026 году увеличится вдвое.

При этом квартиры могут быть залогом для кредитов, чтобы девелопер мог реинвестировать прибыль в приобретение, например, новых площадок. Срок окупаемости такого проекта несопоставимо больше, чем при продаже в моменте. Но если сохранится ситуация, когда на рынке строится много, а распродается не все, то формирование рынка доходного жилья даст интересные возможности для капитализации.

Всегда радуемся, когда наши клиенты получают признание профессионального сообщества. На прошедшей недавно премии REПУТАЦИЯ лучшей УК стала сервисная компания «Территория комфорта» девелопера «Унистрой».

В октябре прошлого года мы писали кейс о том, как проводили аудит их сервисного направления, а затем настраивали процессы. Работал над проектом наш эксперт Данил Солошенко. Уже тогда в управлении «Территории комфорта»было 1,3 млн кв. м жилья, а в планах — масштабирование. Почитать можно по ссылке.

А подробнее о наших услугах для сервисных компаний рассказываем на сайте.

2022 год был не самым простым и для девелопмента, и в целом для России. В этот период мы договорились с одной из лучших с точки зрения продукта компанией «УГМК-Застройщик» о разработке банка идей.

Это был бомбический проект: мы проанализировали самые важные продуктовые характеристики существующих проектов, пропустили этот анализ через восприятие жильцов — получили от них обратную связь о том, какие продуктовые решения им интересны, а за какие они не готовы доплачивать. Кстати, узнали много нового о продукте. Затем отобрали наиболее перспективные решения, которые могли быть применены в будущих проектах девелопера, проанализировали их с группой привлеченных экспертов, а затем предложили оценить потенциальным покупателям. Важно! Все решения рассматривались в плоскости себестоимость/ добавленная стоимость. В итоге сделали выводы о том, какие изменения нужны в продукте.

Я считаю Банк идей уникальной разработкой. Мы реализовали его всего три раза: для компаний «УГМК-Застройщик», BI Group в Казахстане и «Унистрой». Работа сложная, результаты всегда непредсказуемы, но то, что получила команда «УГМК», на мой взгляд, сделает их с точки зрения продукта еще сильнее.

На нашем сайте об этом вышел кейс, рекомендую изучить: https://portfolio.gmk.ru/ugmk

Сегодня выступил на конференции REPA по итогам года, где помимо аналитических данных привел список неочевидных трендов, которые, по моему мнению, наметились сегодня в отрасли. Делюсь с вами:

Иммунитет на стресс у девелоперов. Все участники рынка переживали в 2020, потом в 2022 году. Сейчас мы видим, что на все происходящее реагируют намного спокойнее — высокая маржа позволила накопить резервы, за счет проектного финансирования можно выходить на новые проекты. Мы видим, как даже региональные девелоперы в малых городах запускают огромные КОТы, амбиции не меньше, чем у федералов.

Важно продать продукт не столько потребителю, сколько банку. От этого страдает качество продукта, ведь банк интересуют ковенанты, а не комфорт проживания. В итоге жилья эконом-класса с маленькой площадью и высокой плотностью будет больше.

Агентская панель и ипотека — больше не драйвер продаж, а гигиенический фактор. Если раньше усиление этих направлений давало рост продаж, то сейчас без них просто никак. Мой прогноз — девелоперы будут вынуждены искать новые драйверы, а это очень непросто.

Репутация девальвирована в глазах потребителя. Еще 5-7 лет назад честное имя девелопера являлось гарантом продаж. Сейчас клиент и так чувствует себя защищенным. Это, с одной стороны, не дает мастодонтам рынка доминировать, а с другой — позволяет новичкам выходить на рынок.

Перекладывание социальных обязательств государства на девелопера, и, как следствие, на потребителя. Девелопер, которому вменили в обязанности строительство школ и детских садов, все равно включит их стоимость в цену жилья, а значит, заплатит потребитель. Сейчас эта тенденция все больше распространяется в регионах.

Побеждает не лучший продукт, а победивший становится лучшим. Есть компании, которые очень активно растут, но реализуют не самый лучший продукт. Тем не менее, покупатель видит рост и считает, что качество этого продукта нормальное, поскольку иначе компания не смогла бы так быстро масштабироваться. Происходит снижение уровня потребительских запросов, а следом за ними — и снижение качества продукта.

У большого количества девелоперов прибыль выражена не в деньгах, а в готовых квартирах. Об этом недавно писал отдельный пост.

Люди сейчас понимают, что квартира — не роскошь, а инструмент формирования сценариев жизни.

Брендинг территорий - одна из любимых моих тем. Рекомендую к прочтению материла по данной проблематике в нашем корпоративном блоге. https://gmk.ru/blog/sczenarii-zhizni-v-brendinge-territorij

Мы запустили онлайн урбан-тур по проектам Брусники в Тюмени.

Будет полезно тем, кто хочет:
– Сформировать всестороннее представление о востребованном продукте: концепция, архитектура, планировки и другие аспекты.
– Получить возможность детально сравнить свой проект с продуктом Брусники и найти точки роста на основе визуального опыта.
– Получить ответы на вопросы и узнать, какие еще проекты важно посмотреть по этой теме.

В тур включены 6 тюменских локаций, изучить которые помогут видеоэкскурсии, текстовые материалы, полезные ссылки и подкаст. Ну и главное — всесезонный онлайн-доступ, теперь погодные условия и место вашего пребывания не имеют значения.

Узнать о туре подробнее: gmkstudy.ru/luchshiye-praktiki-v-nedvizhimosti

Поучаствовал в записи подкаста Сергея Колесника «Урбанист-Капиталист». Опыт интересный! Обсудили миссию нашей компании, сценарии жизни и наш одноименный сериал, заработок девелоперов, регулирование со стороны государства и индивидуальные стили застройщиков.

В июне я приглашал Сергея в качестве эксперта на нашу образовательную сессию, тогда у нас получился любопытнейший диалог о работе с коммерческой недвижимостью и редевелопменте в целом. А сейчас я сам стал гостем в его студии.

Что из этого получилось, можно и посмотреть на YouTube, и послушать на разных площадках.

Сбер с 11 января будет брать комиссию с девелоперов, покупатели которых приобрели квартиру по льготной ипотеке. Величина этой комиссии — от 7,5 до 11,5% от суммы кредита. Я полагаю, что очень быстро и другие крупные банки, работающие со льготной ипотекой, пойдут на аналогичные или подобные условия.

Девелоперы встанут перед выбором: либо не иметь льготной ипотеки в принципе, либо увеличивать стоимость квартир, либо терять часть прибыли. Выбирать будут, исходя из своей финмодели.

Те, кто находится на грани разумной рентабельности, вероятнее всего, сделают надбавку к стоимости сразу же. Но я думаю, таких немного.

Те, кто имеет хорошую маржу в сделках, либо оплатят комиссию из своего дохода, либо (более вероятно) постепенно отыграют этот принудительный взнос в течение одного квартала, чтобы повышение цены было не таким резким.

В этом году мы вернулись к плотному сотрудничеству с Брусникой. Сейчас в работе сразу 6 проектов.

Хочу дать небольшой комментарий ко вчерашнему посту в Стройвестнике: креативные тактики для «Республики 205» и «Зареки» действительно сделали в GMK. Помимо этого для обоих проектов провели маркетинговые исследования, предложили концепцию развития коммерческой недвижимости на Р205 и разработали позиционирование территории, а для «Зареки» — еще и нейминг.

На идею креативной тактики «205 причин» разработчиков натолкнуло, во-первых, то что в нейминг зашито название главной улицы Тюмени, во-вторых, то, что Брусника формирует локальный центр, качественно меняет среду для жизни и предлагает комфортные сценарии жизни.

Работая над проектом в Заречном, мы с коллегами понимали, что Брусника уже меняла репутационный капитал территории, когда построила Европейский. Этот прецедент дал основание посмотреть на новый проект масштабно. Из гипотезы «Вся Зарека — это проект Брусники» родилось позиционирование и нейминг — «Зарека». Как бы ни обозначался новый проект в макролокации, для жителя города он всегда будет в Зареке, при любом сценарии.

Для рекламной кампании выбрали бунтарский стиль, который ставит под сомнение устоявшееся выражение «не зарекайся» — в «Зареке» можно зарекаться позитивно: «Зарекайтесь от пробок», «Зарекайтесь от скучных видов», «Зарекайтесь позволять себе что-то одно». Это нормально — зарекаться.

Позже по каждому проекту обязательно выпустим подробные кейсы, расскажем обо всех этапах разработок. Анонсы появятся в @gmkblog. Подпишитесь, чтобы не пропустить.

Конечно и безусловно, это совместная работа с командой Брусники.

Вчера и сегодня активно общаюсь с девелоперами по поводу тех изменений, которые произошли с точки зрения выдачи льготной ипотеки Сбербанком. Девелоперы, конечно, в легком шоке. Они очень надеются, что это просто досадная ошибка в канцелярии Деда Мороза, он там что-то напутал, и вот-вот всё станет на свои места.

Ха-ха-ха