Работа с крупными территориями более 1000 га всегда уникальна, в России не так много столь масштабных проектов. Проекты в макролокации — это не столько маркетинг продуктовый, сколько маркетинг территорий. Невозможно осмыслить такой участок, если не задать ему сценарии развития, которые бы откликались у целевой аудитории: как у жителей, так и у представителей бизнеса. Задача сложная и нетривиальная, требующая серьезных компетенций.

Мы консультируем крупнейшие российские КОТы: Академический (более 2000 Га), Южный город (2000 Га) и другие проекты. Даже для Сберсити выполняли спецпроект.

Сегодня хочу обратить ваше внимание на наш новый кейс по проекту для тюменского застройщика. Площадь участка — тысяча гектар. Мы начали работу в 2019 году, а в 2023 он вышел на рынок. И наши разработки, и сам проект являются уникальными не только для тюменского региона, — это интересный прецедент для страны в целом.

Я рекомендую тем, кто занимается КОТами и большими территориями, следить за «Кипреей», чтобы получать новую информацию для размышления и развития своих проектов.

Прошли сутки, но я так и не понял наш ЦБ. Понять не получилось. Значит надо принять. Из разговоров с девелоперами, маржа огромная и в моменте нам по…

Формулировка «Платить за свою, а не за чужую» появилась достаточно давно, году в 2008, как только ипотека стала мейнстримом. Очевидно, это разработка маркетологов, которые хотят убедить человека, что лучше брать ипотеку, нежели оплачивать аренду квартиры.

В последние 2 года ежемесячный ипотечный платеж за однокомнатную квартиру выше, чем арендная плата. Возникает вопрос, нужно ли брать ипотеку, если можно арендовать? Безусловно, если смотреть только на платежи, то аренда выгоднее, но есть один нюанс. Эта логика не учитывает удорожание квартиры.

В 2019 году я считал, что брать ипотеку бессмысленно, потому что рост стоимости жилья был сопоставим с инфляцией, а ипотечная ставка существенно выше. Но за последние 4 года стало понятно, что недвижимость дорожает существенно быстрее инфляции. Теперь на вопрос «Аренда или ипотека на хорошую квартиру, которая формирует нужные сценарии жизни?» я отвечаю однозначно — ипотека.

Во-первых, сейчас ее можно взять по ставке ниже рыночной. Рыночная ставка формируется ключевой ставкой, а ключевая зависит от инфляции. Я полагаю, что в ближайшие 1-2 года рост стоимости жилья ТОЧНО не будет отставать от уровня инфляции, если обойдется без эксцессов, которые с определённой периодичностью происходят в России.

@razuvaevgmk

При общении с нашими коллегами девелоперами всё чаще обращаем внимание на то, что большое количество клиентов приходят к девелоперу с запросом о завышении стоимости. Девелоперский рынок оформлен достаточно прозрачно, и большинство игроков на это не идут. Чего не скажешь о вторичке — там эта история используется постоянно.

Что имеется в виду под «завышением стоимости»? Представим ситуацию, что человек хочет купить квартиру стоимостью 5 млн, соответственно, на первоначальный взнос нужен 1 млн. У человека этих денег нет, и он просит собственника стоимость квартиры в документах увеличить до 6 млн, дать справку, что этот миллион получен, и заходит в ипотеку без первоначального взноса.

Такая история распространена как на вторичном рынке, так и на рынке небольших, несистемных девелоперов. Это показатель того, что у аудитории для приобретения жилья недостаточно средств даже на первоначальной взнос, а я считаю, что при таком раскладе ипотеку брать нельзя.

Получается, что с одной стороны Центробанк установил определенные ограничения по вхождению, а с другой — голь на выдумки хитра. Что бы ни придумал ЦБ, чтобы ограничить заемщиков, которые не смогут выполнять свои обязательства, эти заемщики с помощью риелторского сообщества или невменяемых девелоперов находят обходные пути. Вот такой забавный мир.

А в вашей практике встречались похожие истории? Поделитесь, мне интересно.

Наша коллега и Партнер GMK рассказала, как и зачем формируются команды для проектов развития территорий. Читайте новый пост в нашем корпоративном блоге. https://gmk.ru/blog/kalejdoskop-profi-zachem-privlekat-uzkih-speczialistov-dlya-razrabotki-strategij

Сегодня утром на Кинопоиске вышла третья серия сериала «Сценарии жизни», где наш герой Артем исследует тему девелопмента.

Но я хочу рассказать о другом. Изначально идея фильма, а потом и сериала возникла не в моей голове — идеологом проекта является Виктория Белявская, партнер нашей компании. Три года назад она поделилась мыслью о том, что нам необходимо создать более понятный и доступный формат, который выйдет за рамки узкоспециализированной аудитории. Чтобы зрителями стали не только девелоперы, их подрядчики и агентства недвижимости, но и люди, которые приобретают квартиры или думают над улучшением жилья. Тогда эта эпопея и началась.

Благодаря этому проекту появились не только фильм и сериал, но и некая внутренняя содержательная концепция нашего консалтингового агентства. Об этом я более подробно расскажу позже.

А сейчас хочу поблагодарить команду проекта и, в первую очередь, Викторию за саму идею и за то, что у коллег хватило сил убедить меня и компанию в том, что это нужно.

Ребята из Сбера говорят, что вероятность того, что ставку ЦБ подкинет еще на 1% практически 100%. Я не верю. В прочем, я не верил когда парни из ВТБ говорили в начале года, что ставку точно ЦБ выше 12,5% подкинут. Эти банкиры что-то знают или понимают. Опасаюсь я их…

Что смотреть, что читать, где учится девелоперу. Материал в новом посте нашего корпоративного блога. https://gmk.ru/blog/chto-chitat-chto-smotret-i-gde-uchitsya-developeru

Вчера вышла четвертая серия нашего сериала «Сценарии жизни», которая называется «Просроченные города»

Наверное, это самая тяжёлая серия в сериале. Существует проблема не только просроченных городов, которых у нас много, но и просроченных районов. Эту тему нельзя было не затронуть, и мы попытались не просто ее обозначить, но и найти способ выхода из так называемой «просроченности».

Насколько у нас получилось, судить вам. Смотрите четвертую серию на Кинопоиске.

Как работать с юмором в недвижимости. Советы Максима Жучкова редакции нашего корпоративного блога. https://gmk.ru/blog/stendap-developera-kak-pravilno-shutit-v-kommunikacziyah

Заметил, что в этом году некоторые компании в Тюмени, Казани, Новосибирске и других регионах присоединяются к так называемой «черной пятнице» — в определенный период предлагают клиентам квартиру по более выгодной цене.

Наибольшего эффекта подобные акции достигают благодаря регулярному массовому формату, когда целая отрасль объявляет «черную пятницу» одновременно. Люди привыкают, что ежегодно, например, в июле квартиру можно купить по более выгодной цене.

Но зачастую девелоперская компания объявляет «черную пятницу», когда ей нужно подтянуть продажи. В течение года есть периоды, которые идут сложно с этой точки зрения. Однако тогда у потребителей нет ожидания, следовательно, эффект будет меньше. Девелоперам нужно объединяться. Есть прекрасное мероприятие «Черная пятница рынка недвижимости» от REPA, которое проходит регулярно, мы писали о нем в прошлом году.

И хотя приобретение жилья — не спонтанный процесс, период принятия решения довольно продолжительный. Все же проведение распродажи дольше, чем в течение двух-трех дней, на мой взгляд, также является неэффективным. Изначально суть «черной пятницы» в том, что за ограниченный период (обычно за несколько дней) формируется максимальный спрос, когда у людей рациональность несколько отступает на второй план, и происходит сделка.

Я бы серьезно подумал о том, чтобы организовать настоящую отраслевую «черную пятницу», от которой можно получить максимальный эффект. Необходим серьезный оператор, четкие правила, тогда результаты будут соответствующие.

Ну ты и архетип! https://gmk.ru/blog/psihoanaliz-dlya-developera-kak-gramotno-ispolzovat-svoj-arhetip

Наш друг и партнер проводит отличный вебинар по сквозной аналитике. Рекомендую. Сквозная аналитика

Большая проблема для бизнеса в «эпоху борьбы за внимание» — скорость, с которой появляются и исчезают эффективные рекламные каналы. Причина понятна — все новое вызывает интерес, туда перетекает внимание, но затем происходит перенасыщение, и канал перестает быть эффективным. Сколько дней продержится интерес к сториз в Телеграме?

Количество касаний перед заявкой или покупкой тоже растет. В недвижимости в среднем проходит 2 месяца от решения начать выбирать квартиры до первой заявки на звонок. Получается, недостаточно найти один работающий канал: нужно строить цепочку касаний и постоянно мониторить, как она работает.

Для решения этой задачи существуют сервисы сквозной аналитики: Roistat, Calltouch, Smartis и еще штук пять, которые периодически встречаем у клиентов. Компании часто просят нас помочь выбрать сервис, так как сквозная аналитика и CRM тесно связаны. И на самом деле, запрос сложнее, чем может показаться: есть дорогие сервисы, есть бесплатные. Есть те, кто обещает внедрение за пару месяцев, и те, кто «в один клик».

Мы в Remark решили провести вебинар, где сравним сервисы друг с другом, расскажем о ключевых критериях, поделимся нашими рекомендациями по внедрению CRM для эффективной работы сквозной аналитики. Регистрируйтесь и приходите — будет полезно.

На «КиноПоиске» вышла пятая, завершающая серия «Сценариев жизни», и мы выдохнули (пока). Столько сил было вложено в реализацию проекта — идеи, съемки, проведение премьер, бесконечные обсуждения и итерации перепроизводства.

Как после напряженного дня, только после непростого проекта длиной в полтора года — я еще в стадии осмысления. Но знаю, что многим сериал, что называется, «зашел». Общаясь с коллегами, я понял, что наша работа была не зря. Более того, чувствую гордость за это детище компании. Нас услышали, благодаря нам задумались. И есть надежда, что девелоперы, архитекторы, градостроители, властные структуры возьмут инсайты в свои процессы, а люди лучше станут понимать, чего ждать от девелоперского продукта.

Финальная серия называется «Капсула времени для потомков». Мы говорим в ней о будущем. Сейчас все сконцентрированы на решении сиюминутных проблем, которых немало, конечно. Но нельзя забывать о том, каким будет город завтра, каким будет девелопмент завтра, и кто будет формировать эти самые сценарии жизни, основа которых закладывается уже сегодня. Будущее создается прямо сейчас, когда застройщик покупает новый земельный участок, чиновник подписывает разрешение на строительство, кто-то ищет новую квартиру, а подросток с мечтой об идеальном городе делает первые шаги к ее реализации.

Смотрите сериал на платформе и оставляйте обратную связь в комментариях, мы ее очень ждем.

Недавно выступал на дискуссии, организованной Брусникой. Она была посвящена развитию одного из районов Тюмени, который компания сейчас осваивает вместе с другими девелоперами.

Сейчас средний ценник растет — к сожалению для потребителя и к счастью для девелопера. На конец первого полугодия в Тюмени квадратный метр стоил в районе 125 000 рублей. Конечно, с Москвой это не сравнить, и то, что нашим девелоперам удается создавать достойный продукт за эти деньги — это уникальные компетенции, которые, безусловно, масштабируются: Брусника, «Страна Девелопмент», Партнер это доказывают, выходя в новые регионы.

Вот несколько тезисов из моего выступления:

У района должен быть манифест, в котором код самого девелопера синхронизируется с контекстом территории и запросами потребителя. Манифест — это то, как будет выглядеть локация через много лет. Потребитель охотно платит за будущее. Для макрорайонов, которые осваивают сразу несколько девелоперов, важна единая большая идея. В этом сложность — в России не так много примеров, когда компании договорились о совместном развитии территорий, опираясь не на юридические договоры, а на единую идеологию.

Район должен стать центром притяжения для людей и бизнеса. У Брусники уже есть опыт формирования имиджа локации — стоимость квартир в Европейском микрорайоне не уступает стоимости квартир в центре города. Люди должны понимать, что сценарии жизни, которые формирует город и девелопер, соответствуют их запросам. Сейчас потребитель начинает осознавать, что выбор района и проекта — это серьезный программатор жизни.

Когда мы сможем создать четкий контур центра притяжения, тогда проект «выстрелит». Для девелоперов это добавленная стоимость и ускоренные продажи, для администрации — социально спокойный район, а для людей — новые сценарии жизни, в которых они станут счастливыми. Для этого мы и работаем.

С начала года в пабликах начали появляться сообщения о том, что Государственная Дума озабочена большим количеством названий на латинице, а следом — новости о законопроекте, ужесточающем нормы использования англицизмов в рекламе. Не так давно даже Президент упомянул, что поддержит подобного рода инициативу.

В начале года мы провели небольшое исследование того, как называют свои проекты девелоперы в разных городах России. Его результаты можно найти по ссылке. Если коротко, то 87% названий жилых комплексов на кириллице и только 10 — на латинице (больше всего иностранные названия любят в Москве и Питере). Я бы не сказал, что это настолько серьёзная проблема, на которую имеет смысл обращать внимание и выпускать законодательные акты.

На мой взгляд, в нашей стране есть вопросы поважнее налаживания логики нейминга.

Мы очень хорошо знаем, как сложно сформировать квартирографию на основе реального спроса и конкурентного предложения. Для учета экспозиции и выбытия у конкурентного окружения необходимо обработать огромный массив данных. Это занимает большое количество времени, причем, большая его часть затрачивается на сбор, структурирование и анализ первичных данных о рынке. Особенно это сложно делать в новых городах (или локациях) с высокой конкуренцией.

Для облегчения этих процессов мы разработали сервис GMК | Картирография. Он работает на базе актуальной информации от bnmap.pro (экспозиция, выбытие, цена) и практически мгновенно определяет наиболее конкурентоспособную рыночную квартирографию. Кроме того, сервис предлагает ее оптимизировать, базируясь на уникальном многолетнем опыте GMK. Таким образом, вы имеете возможность не только получить оптимальную рыночную квартирографию, но и сработать на опережение, наложив фильтр рекомендаций нашей компании.

Сейчас мы с девелоперами активно проверяем работу алгоритмов, разрабатывая реальные квартирографии под запрос. Предлагаю присоединиться, презентация в приложении.

Сервис актуален во всех городах миллионниках и там, где работает bnmap.pro.