Деловая повестка этой осенью очень плотная, даже перегруженная. Время — самый ценный ресурс, и инвестировать его нужно в мероприятия с практической пользой.

Наши коллеги из Ассоциации профессионалов рынка недвижимости 25 октября организуют Девелоперский форум. Это ежегодное мероприятие, где подведут промежуточные итоги года и разберутся, что ждёт российский девелопмент и окружающую его экосистему в 2024.

В последнее время серьезно усилился объем строящегося и построенного, но не проданного жилья. Эту проблему придется решать в следующем году. В целом, на рынке много неопределённости: ЦБ поджимает условия по ипотеке, подвис вопрос о господдержке (программа заканчивается в середине следующего года).

Эти и другие темы важно обсудить, поэтому форум однозначно рекомендую к посещению.

Наш первый Proptech-продукт

На Девелоперском форуме мы организуем секцию «Анпакинг девелопера: продуктовые решения от лидеров». 25 октября в 12:30 в Лектории 1 проводим серьезный диспут об изменении и улучшении продукта. Компании подобраны не случайно:
- ПИК, лидер и трендсеттер в стандарт-классе.
- УГМК-Застройщик, безусловный лидер рейтинга ЕРЗ.
- Брусника, трендсеттер в комфорт-классе.
- Legenda, название говорит само за себя.

Наша компания также подошла к форуму не с пустыми руками. В этой секции мы покажем свой proptech-продукт «GMK Квартирография» — это сервис, который позволяет на базе аналитических расчётов сформировать квартирографию практически в любом регионе России за несколько минут. Причём технология учитывает не только рыночные факторы, но и уникальные разработки нашей компании
Только участникам Девелоперского форума будет предложено пройти тестирование этого продукта. Детали раскроем непосредственно на нашей секции.

Буду рад всех видеть! Зарегистрироваться на форум можно по ссылке: forum-repa.ru/#tickets

В 2021 году, после того, как переболел ковидом, я начал бегать, потому что делать дыхательную гимнастику мне было смешно. Бегал трешку, иногда пятерку, больше не мог — было тяжело. Я предполагал, что в силу возраста состояние моего организма уже не про бег.

Но пару месяцев назад встретился с Василием Селивановым, и он рассказал, что участвует в соревнованиях мирового профессионального уровня. После этого разговора я понял, почему предприниматели, особенно крупные, так увлекаются физическими нагрузками. Знаю собственников крупного бизнеса, которые участвуют в Ironman и бегают марафоны.

Вчера, зная, что вечером выйдет вторая часть нашего шоу, я решил воспользоваться советом Василия и впервые в жизни пробежал 10 км. Понимаю, что для многих спортсменов и атлетов даже любительского уровня это несерьёзно, но для меня это было очень серьёзно. А вот зачем я это сделал, можете узнать из рекомендаций наших героев, в частности, Василия Селиванова.

Выпуск в целом получился очень удачным — интересные герои, глубокие мысли. Рекомендую посмотреть!

Сегодня на Кинопоиске вышла вторая серия нашего сериала «Сценарии жизни» – «Надо научиться договариваться». Это очень интересная и одновременно сложная серия, которая затрагивает тему долгостроев и проблемы с переселением жителей при освоении уже застроенных территорий. Безусловно, тем, кто занимается профессиональным девелоперским бизнесом, стоит ее посмотреть.

Хочу выразить слова благодарности нашим партнерам, которые поддержали этот сериал, не преследуя абсолютно никаких коммерческих интересов. Если честно, и у нас нет ярко выраженного коммерческого интереса. Через инструменты кино и медиа мы развиваем тему сценариев жизни и человекоцентричного девелопмента. На этом пути к нам присоединились четыре компании. Мы выбрали друг друга в простой логике: партнерами стали те, кто понимает и важность темы, и значимость раскрытия ее через формат сериала.

Я признателен Радику Салимгараеву и Искандеру Юсупову («Унистрой»), Андрею Таранушичу (VEKA Rus), Юрию Захарову («Железно»), Михаилу Иванову (ННДК). Это те люди, которые поддержали сериал и не стояли «над душой», хотя нам не удалось уложиться в сроки – слишком объемной, масштабной оказалась проблематика. Причем поучаствовали они не только финансово, более важной для нас была моральная поддержка. Особая благодарность тем, кто поддержал и фильм, и сериал – это компании «Унистрой» и «Железно». Без вас этот проект было бы делать категорически сложнее.

Всем желаю приятного просмотра. Ждем честных отзывов.

Продукт — это ядро девелоперского бизнеса

Его формирование — всеобъемлющий процесс. Учитываются возможности девелопера, его производственные мощности, особенности локации, конкуренты, предпочтения аудитории. Целый комплекс вопросов, которые необходимо решить.

Когда девелопер начинает новую очередь, осваивает новую площадку, и уж тем более, когда выходит в другой регион, перед ним встает масса вопросов:
- Кто реализует продукт в локации?
- Какой продукт с точки зрения квартирографии сейчас представлен?
- Какова ретроспектива продаж этих квартир с точки зрения комнатности, общей площади квартиры и стоимости?
- Какие свободные ниши есть на рынке?

Мало того, что разработка квартирографии — это очень кропотливая работа, так еще и ошибки, допущенные на этом этапе, уже не исправить с помощью продуктовых фишек. Девелопер либо потеряет массу покупателей, либо проиграет по стоимости.

Путем долгих изысканий мы сформировали свой первый proptech-продукт — GMK Квартирография, где автоматизированы все обозначенные мной выше процессы. Девелопер может получить рыночную квартирографию буквально за несколько минут и понять, что пользуется спросом и где есть свободные ниши. А главное — в продукте использован алгоритм GMK, который корректирует квартирографию с точки зрения нашего 20-летнего опыта.

Сегодня на Девелоперском форуме мы презентуем этот сервис. Он уже прошел внутреннюю апробацию, и теперь мы хотим привлечь девелоперов из городов-миллионников для тестирования в ноябре-декабре. Возьмём только 10 участников.

Если вы заинтересованы в подобном подходе и хотите поучаствовать в разработке proptech-продукта, пишите @yul_sad

Работа с крупными территориями более 1000 га всегда уникальна, в России не так много столь масштабных проектов. Проекты в макролокации — это не столько маркетинг продуктовый, сколько маркетинг территорий. Невозможно осмыслить такой участок, если не задать ему сценарии развития, которые бы откликались у целевой аудитории: как у жителей, так и у представителей бизнеса. Задача сложная и нетривиальная, требующая серьезных компетенций.

Мы консультируем крупнейшие российские КОТы: Академический (более 2000 Га), Южный город (2000 Га) и другие проекты. Даже для Сберсити выполняли спецпроект.

Сегодня хочу обратить ваше внимание на наш новый кейс по проекту для тюменского застройщика. Площадь участка — тысяча гектар. Мы начали работу в 2019 году, а в 2023 он вышел на рынок. И наши разработки, и сам проект являются уникальными не только для тюменского региона, — это интересный прецедент для страны в целом.

Я рекомендую тем, кто занимается КОТами и большими территориями, следить за «Кипреей», чтобы получать новую информацию для размышления и развития своих проектов.

Прошли сутки, но я так и не понял наш ЦБ. Понять не получилось. Значит надо принять. Из разговоров с девелоперами, маржа огромная и в моменте нам по…

Формулировка «Платить за свою, а не за чужую» появилась достаточно давно, году в 2008, как только ипотека стала мейнстримом. Очевидно, это разработка маркетологов, которые хотят убедить человека, что лучше брать ипотеку, нежели оплачивать аренду квартиры.

В последние 2 года ежемесячный ипотечный платеж за однокомнатную квартиру выше, чем арендная плата. Возникает вопрос, нужно ли брать ипотеку, если можно арендовать? Безусловно, если смотреть только на платежи, то аренда выгоднее, но есть один нюанс. Эта логика не учитывает удорожание квартиры.

В 2019 году я считал, что брать ипотеку бессмысленно, потому что рост стоимости жилья был сопоставим с инфляцией, а ипотечная ставка существенно выше. Но за последние 4 года стало понятно, что недвижимость дорожает существенно быстрее инфляции. Теперь на вопрос «Аренда или ипотека на хорошую квартиру, которая формирует нужные сценарии жизни?» я отвечаю однозначно — ипотека.

Во-первых, сейчас ее можно взять по ставке ниже рыночной. Рыночная ставка формируется ключевой ставкой, а ключевая зависит от инфляции. Я полагаю, что в ближайшие 1-2 года рост стоимости жилья ТОЧНО не будет отставать от уровня инфляции, если обойдется без эксцессов, которые с определённой периодичностью происходят в России.

@razuvaevgmk

При общении с нашими коллегами девелоперами всё чаще обращаем внимание на то, что большое количество клиентов приходят к девелоперу с запросом о завышении стоимости. Девелоперский рынок оформлен достаточно прозрачно, и большинство игроков на это не идут. Чего не скажешь о вторичке — там эта история используется постоянно.

Что имеется в виду под «завышением стоимости»? Представим ситуацию, что человек хочет купить квартиру стоимостью 5 млн, соответственно, на первоначальный взнос нужен 1 млн. У человека этих денег нет, и он просит собственника стоимость квартиры в документах увеличить до 6 млн, дать справку, что этот миллион получен, и заходит в ипотеку без первоначального взноса.

Такая история распространена как на вторичном рынке, так и на рынке небольших, несистемных девелоперов. Это показатель того, что у аудитории для приобретения жилья недостаточно средств даже на первоначальной взнос, а я считаю, что при таком раскладе ипотеку брать нельзя.

Получается, что с одной стороны Центробанк установил определенные ограничения по вхождению, а с другой — голь на выдумки хитра. Что бы ни придумал ЦБ, чтобы ограничить заемщиков, которые не смогут выполнять свои обязательства, эти заемщики с помощью риелторского сообщества или невменяемых девелоперов находят обходные пути. Вот такой забавный мир.

А в вашей практике встречались похожие истории? Поделитесь, мне интересно.

Наша коллега и Партнер GMK рассказала, как и зачем формируются команды для проектов развития территорий. Читайте новый пост в нашем корпоративном блоге. https://gmk.ru/blog/kalejdoskop-profi-zachem-privlekat-uzkih-speczialistov-dlya-razrabotki-strategij

Сегодня утром на Кинопоиске вышла третья серия сериала «Сценарии жизни», где наш герой Артем исследует тему девелопмента.

Но я хочу рассказать о другом. Изначально идея фильма, а потом и сериала возникла не в моей голове — идеологом проекта является Виктория Белявская, партнер нашей компании. Три года назад она поделилась мыслью о том, что нам необходимо создать более понятный и доступный формат, который выйдет за рамки узкоспециализированной аудитории. Чтобы зрителями стали не только девелоперы, их подрядчики и агентства недвижимости, но и люди, которые приобретают квартиры или думают над улучшением жилья. Тогда эта эпопея и началась.

Благодаря этому проекту появились не только фильм и сериал, но и некая внутренняя содержательная концепция нашего консалтингового агентства. Об этом я более подробно расскажу позже.

А сейчас хочу поблагодарить команду проекта и, в первую очередь, Викторию за саму идею и за то, что у коллег хватило сил убедить меня и компанию в том, что это нужно.

Ребята из Сбера говорят, что вероятность того, что ставку ЦБ подкинет еще на 1% практически 100%. Я не верю. В прочем, я не верил когда парни из ВТБ говорили в начале года, что ставку точно ЦБ выше 12,5% подкинут. Эти банкиры что-то знают или понимают. Опасаюсь я их…

Что смотреть, что читать, где учится девелоперу. Материал в новом посте нашего корпоративного блога. https://gmk.ru/blog/chto-chitat-chto-smotret-i-gde-uchitsya-developeru

Вчера вышла четвертая серия нашего сериала «Сценарии жизни», которая называется «Просроченные города»

Наверное, это самая тяжёлая серия в сериале. Существует проблема не только просроченных городов, которых у нас много, но и просроченных районов. Эту тему нельзя было не затронуть, и мы попытались не просто ее обозначить, но и найти способ выхода из так называемой «просроченности».

Насколько у нас получилось, судить вам. Смотрите четвертую серию на Кинопоиске.

Как работать с юмором в недвижимости. Советы Максима Жучкова редакции нашего корпоративного блога. https://gmk.ru/blog/stendap-developera-kak-pravilno-shutit-v-kommunikacziyah

Заметил, что в этом году некоторые компании в Тюмени, Казани, Новосибирске и других регионах присоединяются к так называемой «черной пятнице» — в определенный период предлагают клиентам квартиру по более выгодной цене.

Наибольшего эффекта подобные акции достигают благодаря регулярному массовому формату, когда целая отрасль объявляет «черную пятницу» одновременно. Люди привыкают, что ежегодно, например, в июле квартиру можно купить по более выгодной цене.

Но зачастую девелоперская компания объявляет «черную пятницу», когда ей нужно подтянуть продажи. В течение года есть периоды, которые идут сложно с этой точки зрения. Однако тогда у потребителей нет ожидания, следовательно, эффект будет меньше. Девелоперам нужно объединяться. Есть прекрасное мероприятие «Черная пятница рынка недвижимости» от REPA, которое проходит регулярно, мы писали о нем в прошлом году.

И хотя приобретение жилья — не спонтанный процесс, период принятия решения довольно продолжительный. Все же проведение распродажи дольше, чем в течение двух-трех дней, на мой взгляд, также является неэффективным. Изначально суть «черной пятницы» в том, что за ограниченный период (обычно за несколько дней) формируется максимальный спрос, когда у людей рациональность несколько отступает на второй план, и происходит сделка.

Я бы серьезно подумал о том, чтобы организовать настоящую отраслевую «черную пятницу», от которой можно получить максимальный эффект. Необходим серьезный оператор, четкие правила, тогда результаты будут соответствующие.