Грамотно сформированный коммерческий блок - это всего 6-12% объема жилого комплекса. Однако, при грамотном подходе - это добавленная стоимость всего проекта. Соответственно, измеряться она может сотнями миллионов. Предлагаю прочитать материал Анны Шишкиной, где она описывает важные моменты формирования коммерческого блока жилой застройки: https://gmk.ru/blog/kak-developeru-sozdavat-kommercziyu-ot-kotoroj-serdechki-v-glazah

Этим летом моя дочь первый раз едет в детский лагерь, и мы решили купить ей сотовый телефон, кнопочный. Пытался вспомнить название салона сотовой связи – «Евросеть»… Вспомнил с трудом. Потому что и как бизнес, и как бренд «Евросеть» умерла, а ведь насколько мощной она была, когда ею руководил Чичваркин. Не стало в стране человека, эпатажного, интересного бизнесмена, – не стало бизнеса. Хотя его вроде серьезная компания купила.

Сейчас та же участь, я думаю, постигнет банк «Тинкофф», потому что после того как Олег отошел от управления, продал этот бизнес, я не думаю, что банк сможет быть настолько же интересным, настолько же популярным, выдавать такие же решения, которые выдавала команда Олега.

И параллельно я задумался: а есть ли в девелопменте бизнесы, вплотную связанные с непосредственным собственником или с создателем? Многие девелоперские бизнесы завязаны на людей, но я не нашел такой четкой привязки к конкретному человеку. Да, «ПИК» - это Гордеев, Брусника – это Круковский, LEGENDA – это Селиванов, но все же, корпоративный бренд несопоставимо сильнее. Еще был период, когда компания «ИНТЕКО» плотно ассоциировалась с Батуриной – но, мне кажется, этот период давно прошел, это такая постсоветская тема. Сейчас бизнес гораздо корпоративнее, что ли. И девелоперов знают не как бренды конкретных людей, а конкретных компаний.

В этом смысле они гораздо устойчивее, чем «Евросеть» или «Тинькофф». На мой взгляд, это лучше для бизнеса – когда роль и значимость отдельной персоны не так высока.

Что думаете по этому поводу?

Открытую неделю GMK (о том, что это такое, я писал ранее) мы завершили лекцией Геннадия Вершинина, заслуженного деятеля искусств России, профессора кафедры средового дизайна ТГИК, академика Национальной академии дизайна.

Огромная благодарность Геннадию Васильевичу за то, что уделил время и в течение двух часов общался с нами, отвечал на вопросы, рассказывал о современном дизайне, его значении, поделился массой примеров о работе зарубежных дизайн-бюро, создании гармоничной гуманной общественной среды.

Было приятно увидеть, что лекцию посетили (она, конечно, была не обязательной, а по желанию) не только те сотрудники, что имеют непосредственное отношение к созданию визуала или брендингу, но и те, кто довольно далек от этого, менеджеры и бухгалтеры. Это значит, что видение и ценности компании разделяют на всех уровнях.

Дизайн – важная часть нашей работы. Люди любят глазами, и маркетинг, в том числе и стратегический, невозможен без визуального выражения. Поэтому один из главных критериев для тех, кто приходит к нам в команду, – это иметь вкус и чувство прекрасного. И мало его иметь, надо его еще и развивать, постоянно следить за трендами, обучаться, впитывать новое, что мы и делаем.

Часто сталкиваюсь с запросом: благоустройство у современных девелоперов очень эффектное, но что если ты не Брусника, и у тебя нет на подобное ресурсов?

Немного наивный вопрос, потому что благоустройство в СМРах занимает не очень большую долю. И дело даже не в количестве денег. Я бывал в Восточной и Западной Европе, обратил внимание на частные дома. Где-то они попроще, где-то побогаче (дома зажиточных бюргеров, как мы говорим). Что характерно, подметено и травка подстрижена везде, независимо от уровня обеспеченности хозяина.

Отсюда делаю вывод, что благоустройство – это же не только высадить крупномеры. Если у тебя нет на это ресурсов и возможностей, ты можешь спланировать озеленение по иному, посадить кустарники, многолетние травы..

Главное, чтобы это было сделано осмысленно, понимаете? Хорошо продумать много денег не стоит. Это не только про деньги, но про культуру производства, отношение, внимание, вовлечение команды.

Поэтому те компании, которые не обладают ресурсами, но хотят сделать хорошо, вынуждены больше думать. Это развивает, делает сильнее, у девелопера появляется больше ресурсов и думать превращается в привычку.

В свое время у Брусники было не очень много денег. Я помню те времена, и то, как компания достойно их проживала. Она много думала, чего и вам желаю.

В нашем телеграм-канале вышел интересный пост о том, стоит ли выставлять цены на квартиры на сайте. Вопрос неоднозначный, существует несколько обоснованных теорий на этот счет.

Расскажу о своем опыте. Был период, когда мне захотелось иметь дорогие часы. Я зашел в магазин приличной марки, а ценников нет, и спрашивать неудобно. Часы могут стоить миллион, а могут и восемь миллионов. Теоретически, первый вариант для меня проходной, второй – не очень. Я тогда ничего не купил, но уверен, что если бы видел ценники, обязательно сделал бы выбор в пользу какой-то модели.

У клиента есть несколько стадий принятия решения, одна из первых – мониторинг, когда человек (в случае с девелопментом) пытается разобраться, сколько стоят квартиры в конкретном проекте. На сайтах, где нет цен, одна из верхних частей воронки отсекается.

Особенно выводит из себя ситуация, когда после просмотра планировок нужно ввести свой номер телефона, чтобы получить предложение. Для премиального сегмента такой подход, возможно, уместен, но для масс-маркета и даже бизнес-класса эти игры не нужны. Мне не хочется слушать о том, какой чудесный этот комплекс, мне нужно понять, сколько это стоит.

А как вы относитесь к скрытым ценникам?

Без азарта нет бизнеса

Человек, не готовый рискнуть деньгами, временем, репутацией или всем этим вместе взятым, никогда не пойдет в бизнес, потому что предпринимательство – это всегда риски.

Соответственно, где нет азарта, там нет риска, где нет риска, там нет бизнеса. Это однозначно.

Вопрос в параметрах этого азарта. Где-то азарт бывает осмысленный, управляемый, рациональный (если так можно сказать). А где-то и безбашенный. Мы видели множество примеров, когда из-за интересных задумок серьезные бизнесы разрушались, поскольку собственник или топ-менеджмент был слишком азартен, не учитывал риски, не просчитывал конъюнктуру, ошибался, шел до победного, но проигрывал.

Азарт идет рядом с бизнесом рука об руку, и с девелоперским в том числе.

Примером может служить тот факт, что многие проекты начинались на периферии городов с чистого поля. И никто не мог поверить тогда, что на этом месте выстроится целый микрорайон, в котором люди будут формировать нормальные сценарии жизни. Конечно, неазартные люди в такие проекты бы не пошли.

Предлагаю голосование: кто самый азартный девелопер в России?)

Достаточно интересная история происходит на рынке недвижимости России

Как вы знаете, компания Самолет купила «Перспективу 24», занимавшую в 2021 году 2-е место по количеству сделок на российском рынке. После этого был создан «Самолет Плюс». Не так давно появилась новость о том, что девелопер купил еще и «Золтор» – 3-ю по масштабу сеть агентств недвижимости в России.

Понятно, что «Самолет Плюс» – это не только (и не столько) про продажи квартир в проектах «Самолета». Это что-то большее. Я полагаю, что в ближайшее время контуры будут просматриваться четче.

Мы уже видим на рынке особого игрока, который все сильнее отпочковывается от материнской компании. Формируется новая бизнес-единица. Ее задачи с точки зрения целей «Самолета» пока не совсем ясны.

Будем наблюдать.

ВТБ предложил программу помощи молодежи в формировании первоначального взноса на ипотеку

Сейчас молодой семье достаточно сложно накопить на первый взнос, а по этой программе молодые специалисты смогут открыть специальные счета с ежемесячным софинансированием государства – оно будет добавлять до 50% взноса.

Понимаю банкиров. Они хотят расширить воронку, чтобы как можно больше клиентов оформило как можно больше ипотек. Конечно, инициатива коррелирует и с интересами девелоперов.

С другой стороны, если разбираться в экономике молодой семьи, понятно, что люди, которые недавно закончили учебу и устроились на работу, вряд ли много зарабатывают.

Когда у людей небольшой доход, они могут приобрести либо большую студию на 30 квадратов, либо однушку на 40. Какие сценарии жизни будут в такой квартире? Вероятнее всего, не очень позитивные. Даже вдвоем жить в студии 30 квадратов бог знает где (а другую не взять) – так себе перспектива.

Это я к чему? Мне кажется, Центробанк прав. Если домохозяйство не может самостоятельно собрать первоначальный взнос, значит не может существовать с ипотекой. Под «существовать» я имею в виду комфортную жизнь, когда денег хватает не только на еду, но еще и на развитие.

Подход должен быть принципиально иным: если государство хочет поддержать молодые семьи, надо в огромных объемах строить арендное жилье. Пара, которая только начала жить вместе, сможет снять квартиру и, допустим, в первые три года у них будет символическая арендная плата. На 4-5 год – повыше, и на 6-7 год – рыночная.

В это время они будут откладывать на взнос и зайдут в ипотеку с четким пониманием того, что смогут обеспечивать платежи.

Выигрывают все: молодые семьи, девелоперы, которые с помощью проектного финансирования будут строить объекты (а государство будет субсидировать), и банки. Впрочем, банки заработают в любом случае).

Что думаете по этому поводу?

Несколько месяцев назад провели в нашем офисе расширенное совещание с компанией Брусника.

Договорились о разработке расширенной коммуникативной стратегии для проекта на территории бывшего завода Медоборудования в Тюмени. Это примечательный проект – территория почти 30 гектар, хорошее расположение и интересный исторический бэкграунд. Есть ряд сложностей, но площадка очень интересная.

Помимо коммуникативной стратегии в GMK проработали концепцию коммерческой инфраструктуры. Девелопер ставит перед проектом расширенные задачи, ориентированные на удовлетворение не только внутреннего, но и внешнего спроса.

На сегодняшний день все работы закончены, идут окончательные согласования. Выбран нейминг, концепция позиционирования, креативные тактики. Осмысляется и обрабатывается с точки зрения имплементации в мастер-план предложений по коммерческой недвижимости. Обязательно поделимся деталями, как только Брусника обнародует.

Вообще, работа с Брусникой – это медаль в двумя сторонами. С одной стороны, очень интересно, с другой – достаточно сложно: задачи всегда нестандартные и интересные, иногда не сразу понимаешь, с какой стороны к ним подойти.

Не так давно мы закончили для компании актуализацию стандартов оформления строительных площадок. Сейчас ждем их реализации.

Рады, что легко находим точки пересечения, несмотря на то, работаем с Брусникой уже почти 20 лет.

Сегодня в GMK выступил с лекцией наш партнер – CEO компании Remark Дмитрий Севостьянов.

В рамках образовательного трека GMK мы встречаемся с экспертами из разных сфер. Ранее говорили о редевелопменте коммерческой недвижимости, сервисе для клиентов и дизайне, на этот раз узнали больше о трендах в цифровизации.

У компании Remark интересный путь: с 2007 года от веб-студии, которая создавала сайты, до digital-интегратора, который внедряет комплексные решения в девелопменте. В 2019 году мы искали партнера в сфере IT и digital, и именно Remark привлек наше внимание как перспективная компания с отличной экспертизой в девелопменте. И не прогадали, очень скоро они стали №1 в свой нише.

В лекции Дмитрий обозначил любопытные тренды:

– Неопределенность, из-за которой результаты всем нужны прямо сейчас.
– Снижение расходов. Компании хотят платить за проверенные и новые способы меньше тратить на привычные задачи.
– Гибридность. Бизнес старается сочетать разные форматы, чтобы получить максимум (например, офис и удаленка).
– Стремление к простым решениям. Компании хотят решать задачи как можно проще, быстрее, самостоятельнее. Заказная разработка не в моде – долго и дорого.
– Цифровизация. Оказывается, сейчас дорого быть не цифровым. Поэтому компании перестраивают свою работу, усиливают технологиями, даже небольшие компании.
– Вместе с тем, не все успевают внедрять новые технологии, возникает избыток цифровизации. Многие считают, что все уже пользуются нейросетями, а на самом деле большая часть не освоила простейших инструментов.

Полезная встреча и однозначно интересный обмен опытом. Спасибо Дмитрию, что уделил время, цифровизация – это уже неотъемлемая часть рынка, игнорировать которую точно не стоит.

Всё чаще говорят о затоваривании рынка – спрос не успевает за предложением

На ПМЭФ замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал, что власти обеспокоены растущей долей нераспроданного жилья.

«Мы сейчас переживаем, что эффективная ставка становится неэффективной, что будет тормозиться вывод в продажу новых корпусов и этапов. Из 100 миллионов "квадратов" нераспроданного 30%, это плохо, но не критично, поскольку формируется спрос баланса и предложения», – отметил Никита Стасишин.

В целом, я со Стасишиным согласен. Даже если в моменте идет относительно небольшое затоваривание, которого раньше не наблюдалось, я бы на это смотрел достаточно спокойно.

Почему? Потому что все-таки это краткосрочное явление. Благодаря важным макроэкономическим факторам рано или поздно спрос восстановится. Я имею в виду обеспеченность жильем в России.

По разным оценкам, в РФ цифра сейчас на уровне 28,2 м² на человека, что существенно ниже, чем в Европе (Германия на уровне 42 м²) и, конечно, в США (на уровне 73 м²). В инфографике указаны данные Сбера.

Поэтому не думаю, что явление будет длительным. Затоваривание нивелируется, квартиры раскупят, потому что готовое жилье всегда пользуется спросом.

При этом на рынке стабилизируются цены. Потому что ценник за последние два года существенно вырос и находится на некой психологической границе, выше которой человеку сложно платить даже с учетом ипотечных программ.

Поэтому девелоперы, которые обеспокоены затовариванием, с одной стороны, конечно, должны смотреть на ресурсы компании. С другой стороны, смотреть на верхний уровень – нет ни одной базовой причины, по которой эти квартиры не были бы раскуплены в ближайшее время.

Находясь в командировках последние пару недель, чуть не пропустил два интересных материала в нашем корпоративном блоге. Первый касается формирования сценария развития участка под застройку. https://gmk.ru/blog/vybiraem-luchshij-sczenarij-kak-developeru-najti-best-use-zemelnogo-uchastka

И еще один материал о формировании технического задания на разработку квартирографии. https://gmk.ru/blog/kak-sozdat-horoshee-tehzadanie-na-kvartirografiyu-kotoroe-srabotaet-v-plyus-developeru-i-poraduet-arhitektorov

На этой неделе работал в Калининграде

Город очень понравился, правда, я побывал только в центре. Он такой малоэтажный, с большим количеством зелени, местами для прогулок, набережной.

Девелоперы на рынке активные, открыты к контактам. Есть интересные компании. Просадка в Калининграде была достаточно существенной, что связано с известными событиями. Но сейчас рынок потихоньку начал восстанавливаться, девелоперы настроены оптимистично.

Из интересных цифр:

Калининградская область в первой двадцатке по маржинальности новостроек (30%), средняя стоимость кв. м в предложении – 113 тыс. руб.

Неплохой инвестиционный потенциал, интересная курортная недвижимость (даже называют конкурентом Сочи, так как цены там не так разогреты).

Регион находится на 6 месте по объему ввода жилья на человека, почти 1,3 кв. м на человека

Объем ввода в 2022 в регионе составил 1 319 000 кв. м, что на +3,7% к предыдущему году.

Как вам Калининград, бывали там когда-нибудь?

Когда три года назад мы только начинали обдумывать идею создания фильма «Сценарии жизни», поставили себе цель – набрать порядка 100 000 просмотров.

И решили, что не станем хайповать. Не станем упрекать девелопмент в том, что они строят только человейники, думают исключительно о своей финансовой выгоде и вообще они бездушные бизнесмены с калькуляторами в глазах. Мы четко понимали, что в фильме не будет вот этого трэша (которого, конечно, немало в нашей стране).

Мы хотели найти девелоперские компании и людей, которые пытаются всеми силами, работая в своем регионе и в своей нише, создавать такой девелоперский продукт, который формирует позитивные сценарии жизни.

Да, фильм шел достаточно сложно с точки зрения подготовки, но мы его все-таки сделали, презентовали, «прокатили» с премьерным показом по крупным городам России (Москва, Казань, Питер, Тюмень). И разместили на трех площадках – Кинопоиске, IVI и youtube-канале.

И сегодня с утра произошло знаменательное событие. Мы набрали на нашем youtube-канале 100 000 просмотров. К сожалению, Кинопоиск и IVI устроены так, что мы не можем понять, сколько пользователей посмотрели фильм там, но все же полагаем (учитывая мощь этих каналов), как минимум, мы набрали ещё столько же или даже втрое больше.

Поэтому сегодня констатируем факт, что наша цель достигнута. Даже только на одном корпоративном youtube-канале.

Хочу отметить, что просмотры активизировались, когда мы начали рассказывать о том, что фильм станет сериалом, о том, как мы работаем, как провели предпремьерный показ в Москве на выставке АрхМосква. Это дало резонанс.

Поэтому продолжаем делать наш сериал, ждем его выхода и уверены, что этот проект тоже ждет интересное будущее.

Несколько дней назад писал о затоваривании рынка, где анализировал положение с точки зрения макроусловий.

Сегодня хочу посмотреть на ситуацию в моменте. Действительно, в последнее время мы видим ускоренное увеличение экспозиции, весь рынок об этом говорит, в том числе Минстрой.

Но я бы хотел обратить ваше внимание на информацию о среднемесячном количестве получения разрешений на строительство. Данные любезно предоставил ЕРЗ и Кирилл Холопик.

Это очень важный параметр. В прошлом году объем разрешений был порядка 3 млн в месяц с небольшим, в этом году – 1,3 млн. Мы видим снижение больше, чем в два раза.

Возможно, это сезонный фактор. Однако даже если сезонность будет сглажена, объем получаемых разрешений, а, следовательно, вывод новых проектов на площадку существенно сокращается. Девелоперы осмысленно сокращают инвестпрограммы, потому что наблюдают определенный перегрев рынка. Они будут выжидать, когда вымоется экспозиция, сформированная ранее.

Если этот тренд продлится значительное время, до конца текущего или середины следующего года, что мы будем иметь?

Посмотрим на 2019 год. Тогда компании выходили на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, из-за чего количество разрешений в какой-то период было небольшим. На рынке просматривался дисбаланс с точки зрения предложения.

Когда система проектного финансирования заработала, сложился определенный дефицит жилья. Пусть достаточно условный, но, тем не менее, он был. Плюс к этому в пандемию появилась поддержка льготной ипотекой. Все это дало фактически взрывной рост стоимости жилья.

И вот сейчас девелоперу важно смотреть на два показателя:

1. Соотношение экспозиции к выбытию.
2. Количество получений новых разрешений.

Анализировать нужно данные не по всей стране (это, наверно, интересно, но не так важно), а по конкретному региону присутствия.

Когда экспозиция сократится и разрешений будет немного, девелопер, который сумеет в этот момент вывести достаточно большой объем, получит существенную часть рынка.

Это очень важный момент, рекомендую девелоперам пристально наблюдать за этими цифрами.

«TEN девелопмент» выкупили активы «Sminex-Интеко» в Ростове-на-Дону (застройщиков, земельный банк, проектный институт, завод ЖБИ и управляющую компанию). Коллеги прогнозируют, что эта сделка позволит компании войти в ТОП-25 девелоперов России, и уже сейчас TEN является крупнейшим девелопером Свердловской области по объему текущего строительства.

C этой компанией нас связывают давние отношения: несколько лет назад мы провели масштабный рефреш бренда, который позволил TEN громко заявить о себе на рынке Екатеринбурга (почитать об этом можно здесь и здесь).

Во многом на такой смелое позиционирование и яркий дизайн нас вдохновил руководитель компании – Юрий Романович, неординарный человек. Когда-то я взял у него интервью, в котором Юрий рассказал, как он ломает шаблоны строительного бизнеса: https://youtu.be/Qw4ruYdZtBA

Рекомендую посмотреть: судя по амбициям компании, TEN смело может зайти и в ваш регион, а таких сильных конкурентов лучше изучить заранее)))

Комплексное освоение территорий с точки зрения жилой недвижимости давно уже является важным, значимым и отработанным продуктом для нашей компании. Блоку коммерческой недвижимости тоже уделяли внимание, в основном, описывая ее в верхнеуровневых показателях: доля, направление, структура.

А в прошлом году мы приняли решение, что начнем работать с коммерческой недвижимостью более предметно и сфокусированно. Выделили это в отдельное направление и начали оказывать консультационную поддержку нашим партнерам-девелоперам.

Сейчас в работе уже несколько концепций формирования коммерческой недвижимости, включающие анализ конкурентного окружения, потребительских запросов и предпочтений инвесторов/арендаторов, ценовую стратегию, матрицу стрит-ритейла, рекомендации по подбору якорных арендаторов и т. д. Синтез глубоких знаний знаний и понимания жилой и коммерческой недвижимости позволяет добиваться очень высоких эффектов.

Для девелоперов стратегия понятна: сначала вы работаете с коммерцией, потом она работает на вас и ваш проект, создает сценарии жизни для его жителей, помогает поддержать репутацию девелопера, который думает не только о своей прибыли.

В этот четверг, 29 июня, состоится мастер-класс Анны Шишкиной, которая как раз поделится нашим опытом на примере конкретных кейсов, вы увидите некоторые инструменты и технологии, которые позволят вам работать с коммерческой недвижимостью.

Зарегистрироваться можно по ссылке.

В СМИ прогнозируют, что ЦБ готов к повышению ключевой ставки

Заседание пройдет 21 июля. Ставка последний раз менялась в сентябре 2022 года, и эксперты все чаще говорят о том, что в этот раз повышения не избежать.

Но надо понимать, что прогнозирование – достаточно сложная наука. Те эксперты, которые считают, что прогнозируют, в основном, занимаются рефлексией по прошлому – анализируют показатели, которые были сформированы ранее.

И я достаточно настороженно отношусь к словам, которые говорят высокопоставленные эксперты.

Например, в 2015 году (плюс-минус), когда началась история с Крымом, глава ВТБ сказал, что долларовые счета нам закроют и все накопления людям будут выдавать в рублях.

А в то время у нас был проект в Дубае, мы получали валютную выручку. Я понял, что если мои деньги будут находиться в крупных государственных банках (например, в Сбербанке), то произойдет то, что произойдет. Поэтому был вынужден с относительно большими потерями переводить эти деньги в другое место.

Когда прогноз Костина не сбылся, я был зол очень и на него, и на себя. На Костина – за его несбывшийся прогноз. На себя – за то, что поверил и понес убытки и потерял 50-70 тысяч на смене курсов.

Сейчас, спустя 8-9 лет после того случая, я с большой осторожностью отношусь к прогнозам экспертов. Даже тем, которые обладают огромным объемом информации.

Хотя прогноз Костина все-таки сбылся.

Пусть и через много лет, но все-таки это случилось, причем случилось именно так, как он говорил.

И когда я читаю материал, связанный с возможным изменением ключевой ставки, вспоминаю прогноз одного из ведущих аналитиков Сбербанка о том, что те, кто купит доллар по 32, поступит глупо.

Поэтому предпочитаю рассчитывать на собственный аналитический аппарат. Хотя понимаю, конечно, что всего объема информации для принятия решений нет.

Мораль – на аналитиков надейся, а сам не плошай.