Какие города надо посещать девелоперам, чтобы смотреть на интересные проекты и собрать ценные идеи?

Прежде всего, это Москва. Как ни крути, лучше девелоперские практики собраны там, потому что бюджет проекта обычно позволяет реализовывать самые смелые идеи. Поэтому, безусловно, Москва вне всякой конкуренции.

Есть интересные проекты в Питере, хотя я не очень хорошо знаю город. Но полагаю, что там интересно по тем же причинам, что в Москве.

Какие города еще надо обязательно смотреть? Конечно, Тюмень. По мнению многих игроков рынка, это девелоперская мекка, где сложилась большая конкуренция, если рассчитывать квадратный метр на человека. В Тюмени надо смотреть Бруснику, обязательно – «Страну.Девелопмент», «Партнер-строй». Появляются новые компании, поэтому надо приезжать, здесь есть чем вдохновиться.

Помимо Тюмени, я считаю, что надо изучать и Екатеринбург. В Екатеринбурге тоже очень хорошо развит девелопмент с точки зрения продукта. Здесь надо обратить внимание на проекты «Форума», той же Брусники, а комплексное освоение территории стоит разобрать на примере TEN.

Если хочется посмотреть, как развиваться в долгосрочной перспективе, то это «Атомстройкомплекс». Также рекомендую изучить опыт девелопера Atlas.

Еще из городов я бы посоветовал Киров. Особенно тем девелоперам, которые работают в недорогом сегменте. В Кирове работает компания «Железно», они делают хорошие проекты. Когда узнаёшь, что у них реализация по 90 000, то не очень понимаешь, как за эти деньги можно сделать продукт такого уровня.

Возможно, я какие-то города упустил. Дополняйте👇

Могут ли быть человекоцентричными современные жилые комплексы, где сотни и тысячи квартир?

«Человек не лошадь — ко всему привыкает», — такое выражение вспоминается, когда нужно ответить на этот вопрос. Ещё 150-200 лет назад люди жили в очень ограниченном и соразмерном для них пространстве. Но вместе с урбанизацией города начали расти ввысь и стремиться к уплотнению, потому что так выгодно экономически. Человеку пришлось приспосабливаться к совершенно новым условиям.

Сейчас у девелоперов достаточно приёмов и инструментов, чтобы сделать жизнь горожан более комфортной: эргономичная организация пространства, озеленение и ландшафтный дизайн, зонирование территории двора, удобные места общего пользования, коворкинги, кафе на первых этажах и другие коммерческие помещения. Всё это смягчает влияние среды, которая давит на человека своей скученностью и визуальным шумом.

Мегаполисы дают новые возможности, но сказать, что людям комфортно в таких городах — самообман. С точки зрения физиологии нам нужно другое проживание. На мой взгляд, использовать инструменты для повышения комфорта можно и нужно, но назвать огромные многоэтажные комплексы человекоцентричными не могу.

Обсудим эту тему на премьере сериала «Сценарии жизни» на АРХ МОСКВЕ 26 мая в 14:00. Приглашаю всех присоединиться к дискуссии, вход свободный, регистрируйтесь по ссылке.

Что было у советских строителей, чего нет у российских девелоперов?

В России не любят предпринимателей. Потому что предприниматель практически синоним слову «спекулянт». У этого есть большая предыстория, конечно.

Поэтому кто такой девелопер для россиянина? Это человек, который продает втридорога квартиры и зарабатывает на этом огромные деньги. Мол, квартиру может сдать не вовремя, и продукт может оказаться по качеству какой попало... Да и в целом отношение людей к девелоперам не очень, как раз из-за сложившегося исторически негативного отношения к предпринимательству.

А вот в советское время у строителей была хорошо проработана идеология на всех уровнях. Кто такой строитель? Человек, который строит, развивает, созидает страну. Возводит целые города.

Люди, работающие в строительной отрасли, гордились этим. Помню плакат со словами песни:

«Не каждому дано так щедро жить – друзьям на память города дарить».

Так вот, что было такого у строителей в советское время, чего нет у девелоперов в России? Идеологии. Донесения того факта, что девелопер не тот, кто покупает за рубль, продает за пять. Девелоперы – люди, которые создают страну, комфорт и новые сценарии жизни для людей. Да, через рыночные механизмы. Но они делают именно это.

И когда человек идет работать монтажником, бригадиром, руководителем проекта, директором девелоперской компании, эти идеологические постулаты он должен разделять и распространять. Потому что он строит страну.

Программа субсидирования аренды жилья молодым семьям, чтобы они могли накопить на первоначальный взнос по ипотеке, далека от жизни.

Напомню, Минстрой предложил компенсировать аренду до 75% от стоимости.

Конечно, помогать молодым семьям нужно. Но совершенно не факт, что деньги, которые люди будут экономить, они станут откладывать на первоначальный взнос. Все мы были молодыми, а в это время хочется жить здесь и сейчас. Вероятнее всего, они будут тратить их на то, чтобы жить себе в удовольствие (я сейчас говорю о большей части молодежи).

Деньги на программу будут потрачены немалые, а экономического эффекта с точки зрения стимулирования строительной отрасли через ипотеку не будет.

Думаю, к теме доступной аренды для молодых семей надо подходить принципиально по-другому.

Государство способно аккумулировать значительные финансовые ресурсы. За счет этого можно заказывать у девелопера строительство так называемых доходных домов в разных частях страны. И сдавать их молодым семьям по той арендной ставке, которая для них приемлема.

+ С одной стороны, это стимулирует отрасль, потому что доходные дома кто-то должен строить.
+ С другой стороны, стимулирует молодых людей откладывать, потому что они понимают, что какой-то период времени арендуют на льготных условиях, но с какого-то момента будут арендовать на коммерческих.

В перспективе проект может претендовать даже на коммерциализацию.

В любом случае, тему арендного жилья надо развивать. Но развивать надо, на мой взгляд, несколько по иной схеме, нежели предлагает Минстрой.

Что думаете?

Вчера был приглашен на презентацию одного из самых ожидаемых проектов Брусники в Тюмени – «Республики 205».

На вечере собралось порядка 800 человек. Брусника в формате живого диалога рассказывала, что за проект, какие смыслы он несет, как девелопер собирается работать с территорией. И еще много вопросов, вплоть до квартирографии, стоимости и преференций для первых покупателей.

Мы как консалтинговая компания тоже приняли участие в работе над проектом. Я ранее это не обозначал, потому что считаю, дело сначала надо закончить, а потом говорить о нем. Но поскольку презентация состоялась, и мы тоже были на ней, есть смысл сказать несколько слов.

В этом проекте Брусника будет формировать новый локальный центр Тюмени на территории бывшего завода медоборудования.

Брусника это умеет делать хорошо, поскольку у нее есть опыт развития Заречного и Европейского микрорайонов, где она сыграла ведущую роль в смене имиджа территории.

Завод медоборудования – другая история. Это непосредственная близость к улице Республики, главной улице города. Там будет создан локальный центр не только для жителей проекта, но и для окружающих территорий. Серьезная функция отдается коммерческой и социальной инфраструктуре. Кварталы построены так, чтобы затягивать трафик на улицы с коммерцией.

В целом, проект очень интересный, как и все новые проекты Брусники. Уверен, что они привлекут внимание людей. Мы признательны компании за то, что нам доверили несколько важных стратегических блоков. Когда GMK закончит свою часть, вероятнее всего, сделаем кейс и познакомим коллег с нашей работой и проектом более подробно.

Поучаствовал в конференции «День предпринимателя» в Тюмени, модерировал площадку о промышленном брендинге. Один из самых сложных видов брендинга, я считаю.

Было много интересных кейсов, в которых брендинг решал самые различные задачи: например, как создать и продвигать бренд эргономичных беспроводных наушников из Тюмени. Или вычислить, почему плохо продавались овощи: полки в сетевых магазинах зеленого цвета, и упаковка такого же цвета была незаметной, сменили дизайн – подняли продажи.

Выступил представители «Сибура»: поделились историей, как как на емкостях для нефтепродуктов рисовали животных, которые живут в лесах у Тобольска. Так они подчеркнули отношение к экологии и бережному отношению к окружающей среде.

Произвела впечатление компания «Фармасинтез-Тюмень». Рассказали о разработке упаковки для противозачаточных: тема щекотливая, но коллегам удалось сделать с помощью брендинга передать важность информирования о ней пользователей продукта.

Были и другие интересные спикеры.

В какой-то момент к нам зашли полпред Владимир Владимирович Якушев и губернатор Моор Александр Викторович. Я на правах модератора задал Александру Викторовичу вопрос: какие бренды Тюмени он любит и какова значимость брендинговой культуры для Тюмени?

Он отреагировал с юмором, надо отдать должное, наша власть не только умеет управлять регионом, но и общаться с аудиторией на ее языке. Рассказал, что принято решение забрендировать два муниципалитета в регионе. Работы начнутся в ближайшее время.

В целом, на площадке был аншлаг, у людей большой интерес к теме. И не так часто есть возможность пообсуждать вопросы такого уровня с гигантами вроде «Сибура» и «Фармасинтеза». Формат хороший, мероприятие проходит в Тюмени много лет, и я впервые принял в нем участие в качестве модератора. Интересный опыт.

Искусственный интеллект: за или против

Самая сложная, неблагодарная и бессмысленная работа – когда человек продает свое время за выполнение механических функций. Бабушка на проходной, оператор, который наблюдает за работой машины…

Да, эта работа тоже важна. Но все, что касается сбора информации, допустим, наблюдения за агрегатом или наблюдения за людьми, должен делать искусственный интеллект. А человек должен заниматься интерпретацией данных и принимать решения.

Поэтому роль человека – придумывать, творить, развивать себя и отрасль, в которой он работает. Искусственному интеллекту это сделать сложно. А вот все механические, рутинные задачи, которые пожирают время и не развивают, ИИ должен взять на себя.

Есть ситуации, когда искусственный интеллект (вместо человека) может спасти тысячи жизней. Например, живой водитель несоизмеримо, кратно менее безопасен, чем автомат. Потому что человек интерпретирует ситуацию, принимает решения и может отойти от правил. А машина от правил отойти не может.

Когда (и заметьте, я не говорю – если) машины будут управляться автоматикой, аварийность на дорогах упадет практически до нуля, останутся случаи с механическими поломками и стихийными бедствиями. А люди будут ездить на машинах без автоматических систем на специальных полигонах для своего удовольствия.

Вот мое отношение к искусственному интеллекту: в целом, это большое благо. Главное, чтобы ИИ не принимал ключевых решений, а то он может посчитать, что такой вирус, как человек, ему нужен. Поэтому здесь тоже надо понимать, до какого момента мы можем двигаться. Смотрели фильм «Терминатор. Судный день»? Такие истории, конечно, настораживают.

В последнее время в недвижимости все чаще встречается смешанный формат, когда на одной локации (преимущественно за городом или на окраине) применяют застройку разных типов.

Это могут быть малоэтажные многоквартирные дома на 3-6 этажей, таунхаусы, индивидуальные жилые дома. Иногда кто-то еще и нарезает участки (чего я бы не советовал).

Основная сложность в подобном подходе – разная целевая аудитория. Квартиры за городом приобретает аудитория, у которой своя логика принятия решений, требования к инфраструктуре и сценариям жизни. А люди, которые приобретают индивидуальные жилые дома, имеют другую логику принятия решений. Ожидания от жизни за городом у них совершенно иные.

Фактически в одной локации живут люди, у которых сформировано разное видение сценариев жизни. Их объединяет только то, что они по каким-то причинам не могут или не хотят жить в мегаполисе.

Кроме сценариев жизни важное значение имеет стоимость. Совершенно очевидно, что квартира (даже большая) априори дешевле, чем дом (даже маленький). Соответственно, для людей, которые готовы к разной стоимости за лот, нужно прорабатывать разные скрипты, подходы к коммуникации, брендингу.

Желание девелопера объединить все в один формат понятно. Компании делают это, чтобы обеспечить емкость рынка для участка, поскольку с одним форматом ее может не хватать. Но девелопер, заходя на такой проект, должен понимать, что будет иметь дело с очень разношерстной аудиторией.

Тем не менее, формат многофункционального жилого комплекса становится все более популярным. Хотя эта популярность формируется не из-за желания смешивать виды жилья, а потому что внутри города взять землю или дорого, или невозможно. А на удаленной территории один формат не может дать нужную емкость рынка.

Думаю, что формат будет развиваться и дальше. Будем наблюдать.

В прежние времена информации было мало, и нужно было буквально рыть носом, чтобы узнать хоть что-то полезное. Сегодня информации чересчур много – плотину прямо прорвало в какой-то момент. То есть проблема, что забавно, осталась та же, разве что немного изменился ее характер. Вопрос сегодня в том, где брать проверенную информацию и как отделять зерна от плевел.

Один из таких маяков в бушующем инфоморе – это ежегодная премия лучших рекламных и коммуникационных проектов WOW Awards, проводимая Ассоциацией REPA с 2012 года. С этого года церемония награждения победителей будет проходить в рамках WOW FEST – коллеги решили провести масштабный трехдневный фестиваль.

К слову, из года в год среди участников премии растет доля региональных компаний. Сегодня уже 50 % номинантов – это региональные проекты. И в регионах, скажу я вам, творится много всякого интересного по части креатива.

Приезжайте на WOW FEST, который стартует 6 сентября, чтобы пообщаться с лучшими и увидеть работы лучших. Это не какая-нибудь там ярмарка тщеславия, а действительно уважаемое и значимое в профессиональной среде мероприятие.

Не исключено, что лучшие – это вы. Но узнать об этом вы сможете, только подав заявку: https://wowfest.ru

Забавное впечатление сложилось о Нижнем Новгороде и его людях

Прилетел вчера сюда на конференцию вечерним рейсом. Нам попался интересный водитель на электрокаре, который много рассказал нам про свою машину и про историю города. Выстроил маршрут так, чтобы лучше показать Нижний Новгород и по пути рассказывал про разные знаковые объекты: Кремль, стадион, разные улочки.

Мы, если честно, немного утомились после дороги, но прерывать не хотелось. Человек так увлеченно рассказывал, видно, что любит город, у него хорошо поставленная речь (хорошо бы, все таксисты были такими).

На утро мы встали и пошли на набережную прогуляться до мероприятия. А там группа детей на экскурсии, у них спрашивают:

– Дети, какая река примыкает к Нижнему Новгороду – Кама или Волга?

Ответ я не расслышал, но действительно стало интересно – какая? Я раньше думал, что Волга. Решил уточнить, подхожу к лоточнице, которая мороженое продает на туристическом маршруте.

Спрашиваю:

– Родная, подскажите, пожалуйста, какая это река – Волга или Кама?

А она мне выдает поставленную речь:

– Любые справки для туристов только за деньги!

Вот такой дуализм. Водитель такси работает на улучшение туристического потока, чтобы его пассажирам было интересно. А человек, который этот туристический поток обслуживает, достаточно грубовато отвечает. При этом стоит она у самого Кремля.

Забавное впечатление оставил Нижний Новгород с точки зрения внутренней городской культуры.

А вы были в Нижнем? Как вам город?

Поскольку главный архитектор города опоздал на «Завтрак архитектора и девелопера», который проходил на АрхМоскве, на 38 минут (!), программа получилась скомканная. И я не смог раскрыть тезис, который заготовил. Поэтому расскажу здесь.

Суть его в том, что у региональных девелоперов, которые выходят на московский рынок, есть неоспоримые конкурентные преимущества.

1. Первым и основным преимуществом регионального девелопера, стремящегося на столичный рынок (который финансово более ёмкий и интересный), является то, что компания из региона привыкла работать на относительно небольшой маржинальной доходности.

Доход от квадратного метра в рублях кратно ниже того, что получает московский девелопер. Это, безусловно, заставляет вырабатывать привычку быть очень рачительным.

Но при этом ряд региональных девелоперов делают такой продукт в комфорт-классе, который столичная компания выдает только в премиальном сегменте.

Примеров масса. В частности, «Европейский квартал» Брусники – это убран-виллы с 3-4 квартирами на этаже, подземный паркинг, терраса на крыше, красивый фасад, дворы, которые можно встретить в Москве только в премиальных проектах.

2. Вторым конкурентным преимуществом является то, что конкуренция в регионах существенно выше, чем в Москве (как ни парадоксально это звучит).

Если смотреть на конкуренцию по классическому параметру (соотношение ввода на количество жителей), есть города, где эта цифра составляет 1,8 кв. метра ввода на человека в год, например, в Тюмени или Краснодаре. В Москве показатель сильно ниже.

Соответственно, региональный девелопер привык работать еще и в более конкурентной среде.

3. И третье конкурентное преимущество – гуманность. Региональный девелопер строит с плотностью 10-12,5 метров квадратных на гектар продаваемой площади. В Москве даже в премиальном сегменте показатель существенно выше.

Так вот, финансовое ограничение с точки зрения верхней ценовой планки плюс высокая конкуренция наделяют девелоперов неоспоримыми конкурентными преимуществами.

Да, есть много проблем и вопросов с точки зрения стоимости выхода на московский регион. Но и они преодолимы.

Наконец-то Дмитрий Севостьянов (CEO Ремарк) стал активно вести свой телеграм-канал, присоединился к нашей "блогерской" тусовке.

Ему есть что сказать про цифровизацию в девелопменте. Команда Ремарк много раз подтверждала лидерство на рынке интеграторов CRM-систем в недвижимости, они многое делают для отрасли. И главное, разделяют наши ценности. Считаю, что только с хорошим уровнем диджитализации, автоматизации процессов прогрессивный девелопер сможет предложить высокий уровень сервиса, делать эффективный маркетинг и создавать проекты для позитивных сценариев жизни.

Так что загляните, рекомендую почитать про его опыт в диджитале. И приключения)